bármilyen típusú ingatlanvásárláskor nagyon fontos, hogy az ingatlant “belső értéke” alatt vásárolja meg.”
szeretném hangsúlyozni, hogy az ingatlan belső értéke alatt történő vásárlás nagyon különbözik az ingatlan piaci értéke alatt történő vásárlástól.
a piaci érték alatt történő vásárlás
a piaci érték alatt történő vásárlás hatalmas vonzerőt jelent a tulajdonos-bérlők és a befektetők számára egyaránt, Az észlelt “alku” biztosításában elért eredmény érzése nagyon kifizetődő lehet.
a részvény azonnali ütése rövid távon nagyon csábító lehet.
de ha a vásárlás általános sikerét az adott ingatlanra elért kedvezmény összegével méri, akkor csak a nagyobb kép nagyon kis darabjára összpontosít.
“olcsón” általában vásárolt rosszabb helyeken, ahol vagy a kereslet nagyon alacsony, vagy a kínálat nagyon magas, vagy ők egy alku valamilyen más okból.
ez szinte mindig a kereslet hiányának köszönhető, és összességében ezek az ingatlanok hosszabb távon alulteljesítenek.
belső érték alatti vásárlás
hadd mutassam be Önnek ezt a koncepciót.
ez egyszerűen egy másik módja annak, hogy a csere költsége alatt vásároljon, vagy kevesebbért vásárolja meg az ingatlant, mint amennyibe kerülne a vadonatúj cseréje.
ha holnap vesz egy vadonatúj autót, és kihajtja azt a bemutatóteremből, akkor azonnal elveszítheti a vételár körülbelül 5-10%-át.
ez ugyanaz, ha vásárol egy ingatlant teljesen új, vagy ki a tervet.
Ön a fejlesztői költségekből, hirdetési költségekből, ügynöki díjakból stb.álló prémiumot fizet.
gyakorlatilag 5% – 10% – ot ad nekik, ahelyett, hogy potenciálisan felhasználná saját portfóliójának bővítésére.
Hogyan vásároljunk belső érték alatt
jó ökölszabály itt annak biztosítása, hogy a vételár magasabb része a tényleges földérték, szemben a tényleges ház értékével.
valahogy így kell kinéznie;
800 000 dolláros vásárlás esetén, ha a föld értéke 600 000 dollár volt, akkor a ház értéke ténylegesen 200 000 dollárt érne.
az ingatlan cseréjéhez vagy új építéséhez az új költség potenciálisan 300 000-400 000 dollár lehet, tehát a csereköltség alatt vásárolt.
fontos, hogy a befektetésének nagyobb része is van – a föld, amely értékeli, és az alsó rész – a ház, leértékelődik.
ha megfordítjuk a helyzetet, 600 000 dollár leértékelődne, míg a 200 000 dolláros földérték felértékelődik.
minél nagyobb a kereslet a föld, annál gyorsabban fogja értékelni, ezért a magas tőke növekedés külvárosokban mindig van egy prémium föld értéke.
esettanulmány-melyiket választanád?
nézzünk meg két, 600 000 dolláros árú ingatlant, amelyeket egy évtizedig tartottunk.
ingatlan a “alku” ingatlannak nevezzük, mivel 560 000 dolláros vételárból kedvezményt tudunk vásárolni, annak ellenére, hogy az értékelés 600 000 dollárra jött vissza.
tehát a piaci érték alatt vásároltunk, és most már 40 000 dolláros kezdeti nyereségünk van, mivel alacsonyabb a kereslet és az alacsonyabb földterület, az éves átlagos tőkenövekedés évente körülbelül 4%. 
ingatlan B nevezzük a “nagy kereslet” ingatlan.
de mivel nagy keresletű helyen volt, 620 000 dollárt kellett fizetnünk, 600 000 dolláros értékeléssel – a szűkösség és a verseny miatt túlfizetettünk.
de a B tulajdonságot a fenti ajánlások szerint belső érték alatt vásárolták meg.
tehát itt 20 000 dollárral túlfizettük az ingatlan biztosítását, de mivel nagy a kereslet helye és magasabb a földterület értéke, évente átlagosan 7% – os tőkenövekedés lesz.
nézzük meg, hogyan játszik ki az elkövetkező 10 évben, és miután már tartalmazza a $40,000 készült vásárol egy alku kezdetben, és vesz ki $20,000 túl sokat fizet;
| Pur Ár | növekedés | 10 év után | kezdeti költség | nyereség | |
| a piac alatt | 560,000 | 4% | $888,147 | 40,000 | 328,146.6 |
| belső alatt | 620,000 | 7% | $1,180,291 | -20000 | 560,291.0 |
| $232,144 |
a” piac alatti ” ingatlan, amelynek értéke 600 000 dollár, évi 4% – kal, 888 147 dollárt ér 10 év alatt.
a “belső alatti” ingatlan szintén 600 000 dollárra becsülhető, évi 7% – kal 1 180 291 dollárt érne 10 év alatt.
a kezdeti költségek kiigazítása után 232 144 dollár különbség marad 10 év alatt.
Összegzés
ezért érdemes mindig úgy kezdened a befektetési utadat, hogy a végjátékra összpontosítasz, és arra, hogy hol szeretnél lenni a következő egy – két évtizedben-minimum.
a kezdeti fellendülés rövid távú esése hosszabb távon hibának bizonyulhat.
azt is ki kell emelni, hogy a belső érték alatti és magasabb földértékkel rendelkező ingatlan megvásárlásának prioritást kell élveznie.
