Guide de l’allocation d’usure et de l’allègement de remplacement pour les propriétaires

Allocation d’usure et allègement de remplacement

Steve Sims explique ce qu’est l’usure et comment la loi a changé pour les propriétaires qui demandent un allègement fiscal.

• Qu’est-ce que l’usure?
• Comment les Règles d’usure Changent en 2016
• Indemnité d’Usure jusqu’au 5 avril 2016
• Indemnité d’Usure de 10%
• Indemnité d’Usure pour les Propriétés Non Meublées
• Indemnité de remplacement à partir du 6 avril 2016
• Indemnité de Réclamation d’Usure Indemnité de remplacement
• Usure du dépôt de location
• Indemnité d’usure équitable pour les propriétaires Expliquée

Ce guide explique comment fonctionnent les règles d’usure et comment les propriétaires peuvent demander un allégement fiscal pour le remplacement d’articles dans leurs propriétés locatives sous les nouveaux et les anciens ensembles de règles.

L’ancienne indemnité d’usure de 10% de la loi a été remplacée par une Indemnité de remplacement à partir du 6 avril 2016.

Les propriétaires doivent respecter les règles d’usure de 10 % pour leur déclaration de revenus d’autocotisation de janvier 2017 et passer aux nouvelles règles d’allégement de remplacement à partir du 6 avril 2017 pour leurs déclarations de janvier 2018 et suivantes.

Cet article porte également sur « l’usure normale » et « l’amélioration « . Ces concepts sont différents de l’allégement fiscal, mais sont en fait des règles que les propriétaires doivent suivre lorsqu’ils dépensent de l’argent provenant des dépôts des locataires pour remplacer ou réparer les articles endommagés.

Qu’est-ce que l’usure?

L’usure est une indemnité que les propriétaires réclament pour compenser le coût de remplacement des biens meubles lorsqu’ils ont atteint la fin de leur vie utile.

HM Revenue & Customs (HMRC) répertorie ces actifs comme comprenant:

• Meubles, tels que lits, canapés, tables et chaises qui ne sont pas équipés et peuvent être facilement déplacés.
• Appareils autonomes tels que téléviseurs, réfrigérateurs, congélateurs, machines à laver, cuisinières et lave-vaisselle.
• Tapis et revêtements de sol, y compris les sols stratifiés ou en bois.
• Tissus d’ameublement, tels que linge de maison, rideaux ou coussins.
• Vaisselle ou couverts.
• Chaises, tables, étagères et autres meubles.

La liste n’inclut pas tous les éléments possibles, mais elle donne une idée de ce qu’il faut inclure dans une réclamation.

Les propriétaires ne peuvent pas réclamer la fourniture ou le remplacement de luminaires ou d’accessoires, tels que des baignoires, des éviers ou des chaudières en vertu des règles d’usure. Cela ne signifie pas que le coût de fourniture ou de remplacement ne peut pas être réclamé, mais les propriétaires devraient appliquer des règles de déduction pour amortissement à ces articles.

Comment les règles d’usure ont changé en 2016

La façon dont les propriétaires réclament l’usure par rapport aux bénéfices de la propriété a changé à partir d’avril 2016.

En 2016, les propriétaires disposaient de deux ensembles de règles pour compenser le coût des réparations et de l’entretien par rapport à leurs bénéfices. Un ensemble a défini les règles jusqu’au 5 avril et un autre à partir du 6 avril.

Depuis le 6 avril 2016, date de la dernière mise à jour des règles d’usure, ce que les propriétaires peuvent compenser dépend si le logement qu’ils louent est meublé ou non meublé.

• Les propriétaires de biens meublés pouvaient demander une indemnité d’usure de 10 % chaque année, qu’ils aient ou non dépensé de l’argent pour remplacer des meubles ou des appareils électroménagers.
• Les propriétaires de biens non meublés ne pouvaient faire aucune réclamation pour avoir fourni ou remplacé ces articles à moins qu’il ne s’agisse d’appareils intégrés, tels qu’un réfrigérateur, une cuisinière ou un lave–vaisselle encastrés.
• Le remplacement d’articles intégrés est traité fiscalement comme une réparation.
• Les propriétaires peuvent réclamer le coût des réparations et de l’entretien pour les deux types de biens locatifs.

De nombreux propriétaires et fiscalistes ont estimé qu’il s’agissait d’un terrain de jeu inégal et ont fait pression pour des règles d’usure plus équitables. En conséquence, le gouvernement a modifié la loi à partir du 6 avril 2016.

L’indemnité d’usure de 10% a été supprimée et l’allégement de remplacement a pris sa place, mais la nouvelle loi change également la façon dont les propriétaires peuvent compenser l’usure par l’impôt.

Indemnité d’usure jusqu’au 5 avril 2016

Les anciennes règles signifiaient que ce que les propriétaires qualifient d’usure dépendait de la catégorie de biens loués.

La première étape consiste à comprendre la différence entre les maisons meublées et non meublées.

Inutilement, une maison meublée n’est pas définie par la loi, mais est généralement considérée comme une maison « louée avec suffisamment de meubles, de meubles et d’équipements pour un usage résidentiel normal ».

Pour des raisons pratiques, cela signifie qu’une maison équipée de tout ce dont un locataire aurait besoin pour dormir, s’asseoir, cuisiner et manger. Fournir des produits blancs, des tapis et des rideaux ne suffisait pas. Une chambre ou une maison meublée ressemble plus à une chambre d’hôtel, où un locataire peut emménager et vivre confortablement avec uniquement ses effets personnels.

L’indemnité d’usure de 10%

Selon les anciennes règles, le calcul de l’indemnité d’usure de 10% n’était pas aussi simple que la plupart des propriétaires le pensent.

La réclamation correcte portait sur 10% des loyers nets des immeubles meublés après déduction des factures dues au locataire et payées par le propriétaire. Par exemple, ces factures auraient pu couvrir la télévision par satellite, le haut débit ou les services publics. Cette allocation a été supprimée à partir du 6 avril 2016.

Indemnité de remplacement à partir du 6 avril 2016

À partir du 6 avril 2016, l’Indemnité d’usure de 10% a été supprimée et remplacée par une Indemnité de remplacement. Cet allégement s’applique à tous les biens loués, pas seulement aux logements meublés.

Les propriétaires peuvent réclamer:

• le coût du remplacement plafonné au coût d’un équivalent moderne si le nouvel article améliore l’ancien. Cela couvre le remplacement de l’ancienne technologie par une nouvelle technologie moins chère

Plus

• les coûts d’élimination de l’ancien article et de transport et d’installation du remplacement

Moins

• tout montant reçu en espèces ou en nature lors de l’élimination de l’ancien article

Points à retenir

• Seuls les propriétaires qui exploitent une entreprise immobilière peuvent demander une indemnité de remplacement.
• L’achat doit porter sur l’achat d’un bien à l’usage exclusif d’un locataire.
• L’allègement de remplacement ne s’applique pas aux maisons soumises à l’allègement de loyer, aux locations de vacances ou aux locations non commerciales (une propriété non louée au taux du marché).
• Les nouvelles règles interdisent également aux propriétaires de réclamer le coût des outils de remplacement pour une entreprise immobilière.

Usure pour les propriétés non meublées

Les anciennes règles stipulaient que les propriétaires ne pouvaient pas présenter de réclamation pour la fourniture ou le remplacement d’actifs meubles dans des propriétés non meublées en réclamant la déduction d’usure de 10 % ou tout autre allégement fiscal.

La nouvelle loi s’applique aux propriétaires de biens non meublés, partiellement meublés et meublés. Si un propriétaire fournit des meubles dans la propriété pour la première fois, il ne peut pas demander de réparation de remplacement.

Demander une indemnité d’usure ou un Allègement de remplacement

Les propriétaires demandent une Indemnité d’usure de 10% en remplissant les cases pertinentes sur les pages immobilières de leurs déclarations de revenus d’autocotisation pour l’année d’imposition 2015-2016. HMRC mettra à jour les formulaires de demande d’allégement de remplacement au cours de l’année d’imposition 2016-2017.

Si une réclamation est interdite pour Réparation d’usure ou de remplacement, vous pouvez plutôt envisager de faire une demande d’allocation de capital.

Usure du dépôt de location

Réclamer les frais d’usure des meubles, appareils électroménagers et autres articles fournis aux locataires dans des logements locatifs meublés est source de confusion pour les propriétaires qui doivent faire la différence entre « usure équitable » et l’indemnité d’usure pour impôt.

Lisez le guide du HMRC sur l’allègement des remplacements pour obtenir des informations plus détaillées.

L’usure équitable des propriétaires expliquée

Le concept d’usure équitable n’a rien à voir avec l’impôt. Il s’agit en fait de l’obligation d’un locataire de rendre un logement à un propriétaire dans le même état lors de son départ que lors de sa prise en charge, en tenant compte de l’usure.

L’usure normale tient compte de plusieurs facteurs au sujet d’une propriété ou d’un bien meuble, d’un luminaire ou d’un raccord.

• L’âge, la qualité et l’état de réparation au début de la location.
• La durée de vie habituelle prévue de l’article et toute dépréciation de valeur.
• Utilisation
• Le nombre et la catégorie de locataires – par exemple, il est peu probable qu’un retraité célibataire soumette un article à autant d’usure qu’une famille avec des animaux de compagnie ou de jeunes enfants.
• La durée de la location.

Si l’article est endommagé à la fin de la location, le coût de remplacement ou de réparation est calculé sur la base d’une usure normale.

Donc, si un propriétaire redécore avant une location, quelques éraflures et éraflures doivent être attendues comme une usure normale. Mais si de grandes surfaces de peinture sont fissurées et écaillées en raison de la mauvaise utilisation de la propriété par le locataire, le propriétaire peut réclamer le coût de la réparation sur son dépôt.

Qu’est-ce que l’amélioration?

L’amélioration est un principe juridique qui stipule qu’un locateur ne peut pas s’attendre à ce qu’un locataire paie le coût total du remplacement, de la réparation ou du nettoyage d’un élément d’une propriété s’il était déjà souillé ou bien utilisé au début d’une location.

Le but est qu’un propriétaire ne doit pas s’attendre à ce que le locataire paie pour un meilleur article que celui fourni à l’origine.

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Steve Sims Blog

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Dernière mise à jour: 27 février 2019