Land Trusts: An Important Instrument For The Successful Real Estate Investor | Developer
By: Harry Frieland, Esq.
kiinteistörahasto on yksinkertainen, helppo ja edullinen väline kiinteistön omistusoikeuden hankkimiseen ja säilyttämiseen, mikä johtaa kykyyn tarjota lähde omaisuuden lisäsuojalle ja yksityisyydelle.
trustit eivät ole uusia kiinteistöalalla, ja ne ovat olleet olemassa vuosisatoja. Niitä on käytetty menetelmänä kiinteistöjen omistusoikeuden suojaamiseen ja antamalla sijoittajalle ja hänen omaisuudelleen ylimääräinen kerros turvallisuutta ja nimettömyyttä oikeusjuttuja, onnettomia vuokralaisia, eronneita puolisoita, tyytymättömiä entisiä työntekijöitä ja valtion virastoja vastaan.
ennen kuin voit ymmärtää ja täysin ymmärtää Landes Trustiin liittyvät edut ja vivahteet, on tärkeää, että olet tietoinen itse instrumentin yleisestä toimintarakenteesta. Maarahasto perustaa eräänlaisen omistusoikeuden yksityisellä sopimuksella. Tässä järjestelyssä omaisuudenhoitaja sitoutuu ottamaan omistusoikeuden omaisuuteen ”edunsaajaksi”kutsutun kolmannen osapuolen(t) eduksi. Yleensä rahaston perustaa nykyinen kiinteistön omistaja tai kiinteistön ostoa haluava taho (”sijoittaja”). Sijoittajasta tulee tämän jälkeen Trustin edunsaaja. Edunsaaja ohjaa ja valvoo omaisuudenhoitajan toimintaa ja saa rahastoomaisuudesta saatavat edut ja tuotot.
edunvalvojan ja edunsaajan oikeudet ja velvollisuudet on määritelty yksityiskohtaisesti luottamussopimuksessa. Sopimuksella luodaan suhde, jossa omaisuudenhoitajalla on vain edunsaajan hänelle antamat valtuudet ja hänen ainoa tehtävänsä on toimia edunsaajan ohjeiden mukaan. Rahasto on sen perustaneen sijoittajan peruutettavissa, ja sitä voidaan muuttaa, muuttaa tai irtisanoa sijoittajan harkinnan mukaan. Useimpien valtioiden lakien mukaan ja jos instrumentti on rakennettu asianmukaisesti, omaisuudenhoitajalle ei aiheudu henkilökohtaista vastuuta omaisuudenhoitajan ominaisuudessa eikä omaisuudenhoitajan velkojalla ole kykyä panttata tai muulla tavoin vaikuttaa omaisuuteen.
Land Trustin perustaminen edellyttää kahden (2) oikeusasiakirjan laatimista:
- kauppakirja sijoittajalta tai nykyiseltä kiinteistön omistajalta edunvalvojalle luottamusmieheksi.
- omaisuudenhoitajan ja sijoittajan tai kiinteistön omistajan välinen luottamussopimus, jossa määrätään omaisuudenhoitajan, edunsaajan ja rahaston muodostavan osapuolen valtuuksista, velvollisuuksista ja oikeuksista.
kun kaikki osapuolet ovat virallisesti allekirjoittaneet luottamussopimuksen ja kauppakirja on kirjattu asianmukaisesti, kiinteistö nimetään rahaston nimellä eikä sijoittajan tai kiinteistön omistajan nimellä. Itse Trust-sopimusta ei kirjata julkisesti, eikä Trustin tarvitse hankkia tunnuslukua yhdeltäkään liittovaltion tai osavaltion verottajalta. Kaikki verot maksaa edunsaaja, joka saa voitot rahastoomaisuudesta. Parhaan mahdollisen suojan varmistamiseksi jokainen omaisuus olisi perustettava erilliseen ja erilliseen rahastoon.
Land Trust-järjestely tarjoaa sijoittajalle voimakkaan oikeudellisen välineen omistusoikeuden ottamiseksi kiinteistöön, ja sitä tulisi käyttää, jos sijoittaja tai kiinteistönomistaja hakee yhtä tai kaikkia seuraavista eduista:
- omaisuuteen kohdistuvat saatavat tai panttioikeudet eivät vaikuta edunsaajaan henkilökohtaisesti tai muuhun edunsaajan omaisuuteen. Kaikki tuomiot, ulosmittaukset tai muut ulosottotoimet voidaan toteuttaa vain tietyn trust-omaisuuserän kautta.
- koska omistusoikeus on kirjattu rahaston nimiin, kiinteistön todellista omistajaa eli edunsaajaa ei julkisteta. Siksi tavallisen ihmisen on vaikea saada selville, kuka todella omistaa ja hallitsee kiinteistöä.
on huomattava, että jos joku haluaa varata aikaa täydellisen nimihaun tekemiseen, edunsaajan nimi voidaan löytää, jos on olemassa nauhoitettu asiakirja, jossa esitetään edunsaajan henkilötiedot. Useimmissa tapauksissa ihmiset etsivät vain tietoja siitä, kuka omistaa kiinteistön, ja tämä rajoitettu tutkimus antaa harvoin, jos koskaan, todellisen omistajan henkilöllisyyden. On erittäin suositeltavaa, että sijoittaja luo yrityksen tai osakeyhtiön nimetyksi trust-edunsaajaksi, jotta voidaan varmistaa, että on olemassa ylimääräinen kerros yksityisyyttä ja mahdollista eristystä vastuusta.
- useimmissa valtioissa kenenkään edunsaajan etua ei voida julkistaa ilman asianmukaisen toimivallan omaavan tuomioistuimen päätöstä.
- mahdolliset tuensaajan saamat tuomiot eivät vaikuta trustikiinteistön omistukseen eivätkä estä trustikiinteistön myyntiä.
- testamentti voidaan välttää trustiomaisuuden osalta siten, että trustisopimuksessa on erikseen määrätty perimysjärjestys.
- edunsaajan/omistajanvaihdos on henkilökohtainen omaisuus, joka mahdollistaa edunsaajan / omistajanvaihdoksen kirjaamatta omistusoikeutta julkiseen kirjanpitoon. Tämä on erittäin hyödyllistä silloin, kun kauppasopimusta ei voida antaa tai kun missä tahansa asuntolainassa on erääntyvä myyntilauseke.
tekemällä sopimuksen tai ottamalla omistusoikeuden Trustin nimissä se vapauttaa edunsaajan siirtämään osuutensa kolmannelle osapuolelle aiheuttamatta laiminlyöntiä myynti-tai kiinnityssopimuksessa. Periaatteessa ei-luovutettavissa oleva asuntolaina voidaan olettaa, koska edullisen koron luovutus ei tule lainanantajan tietoon, koska se on persoonallisuustehtävä eikä sitä tarvitse kirjata mihinkään julkiseen kirjaustoimistoon.
- Land Trust on erinomainen väline, jolla voidaan jäsentää selkeä ja tiivis suunta kiinteistöhankkeille, joissa on useita omistajia, ja sitä voidaan käyttää helpottamaan hyödyllisten etujen helppoa siirtoa.
- yleensä omistusoikeuden siirto kiinteistörekisteriin johtaa verottomaan tapahtumaan, koska verovirasto yleensä pitää kiinteistöä edunsaajan omistamana verotuksellisissa tarkoituksissa ja useimmat osavaltiot eivät arvioi siirtomaksuja, kun kiinteistön omistaja siirtää osuutensa peruutettavissa olevaan Trustiin.
kuten aiemmin on todettu, Kiinteistösijoitusjärjestelyssä omaisuudenhoitajalla on kiinteistön omistusoikeus, mutta oikeus ohjata ja hallita kiinteistöä on edunsaajalla.
kiinteistörahastoa ei tulisi pitää välineenä, joka tarjoaa ehdottoman omaisuuden suojan, eikä se aina takaa täydellistä yksityisyyttä kiinteistön omistuksen suhteen.
kuitenkin Land Trustin käyttö lannistaa potentiaalisia kantajia, jotka kohtaavat vaikeuksia ja kustannuksia yrittäessään kuoria pois Trustin luomat yksityisyyden kerrokset, ja tätä yksityisyyttä voidaan parantaa ottamalla yhteisö toimimaan edunsaajana (LLC tai Corporation). Asianmukaisesti laaditun luottamussopimuksen nojalla tuensaajan varat olisi turvattava jokaisen luotonantajan tai rahaston panttioikeuden haltijan ulottuvilta.
suurimmalla osalla valtioista ei ole maa-trusteja koskevia säädöksiä, ja ne tukeutuvat yleensä olemassa olevaan trusteja koskevaan oikeuskäytäntöön kohdatessaan maa-trusteja koskevia oikeudellisia kysymyksiä. Floridan, Havaijin, Illinoisin, Indianan, Pohjois-Dakotan ja Virginian osavaltioilla on kuitenkin erityisiä säädöksiä tai oikeuskäytäntöä, jotka koskevat maa-alueiden perustamista ja myöhempää käyttöä Kiinteistökaupoissa.
kannattaa harkita tämän hämmästyttävän laitteen käyttöä, kun sijoittaa mihin tahansa kiinteistöön. Kun maa luottaa hallintaasi, kukaan ei voi helposti selvittää, mitä kiinteistöjä omistat, ja kuolemasi jälkeen voit välttää testamentin ja laajat viivästykset omaisuuden jakamisessa perillisille.
käyttämällä kiinteistörahastoa voit luoda mekanismin, joka toimii tehokkaana suojana omaisuudellesi, joka on trust-omaisuuden ulkopuolella, ja mahdollistaa omistusosuuksien siirtämisen kiinteistöihin mahdollisimman vähin monimutkaisin edellytyksin.
jos olet kiinteistösijoittaja tai rakennuttaja ja haluat tietää lisää kiinteistörahastoista ja siitä, miten niitä voidaan käyttää hyödyksesi, ota yhteyttä Harry Frielandiin, Esq. at (973) 538-4700 jatke 3394 tai sähköpostitse osoitteeseen [email protected]
HARRY FRIELAND toimii asianajajana asianajotoimisto Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C.: ssä ja keskittää praktiikkansa liike -, yritys-ja kiinteistöoikeuteen sekä kaikkiin näiden alojen liiketoimintaan liittyviin asioihin. Herra. Frieland on ollut usein luennoitsijana ja panelistina ennen julkisia ja yksityisiä ryhmiä liiketoiminnan ja kiinteistöjen aloilla, mukaan lukien yritys-ja sijoitusrakenteiden luominen, miten sijoittaa liike-ja asuinkiinteistöihin, investoinnit veromyyntiin ja ulosmittauksiin sekä tapoja suojata kiinteistöomaisuutta.
Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. on yli 50+ asianajotoimiston yleisluontoinen lakiasiaintoimisto, joka palvelee asiakkaita New Jerseyssä ja New Yorkissa. Lähes 30 vuoden ajan yritys on tarjonnut innovatiivisia ratkaisuja yrityksille ja yksityishenkilöille omaisuuden suojaamisen liiketoimintasuunnittelun, riita-asioiden, velkojien edustuksen sulkemisen, konkurssin ja perintien, vanhusoikeuden, perheoikeuden, henkilövahinkojen, verotuksen ja trustien ja kiinteistöjen aloilla. Lisätietoja: www.fskslaw.com.
Tämä artikla ei muodosta oikeudellista neuvontaa eikä luo asianajaja-asiakas-suhdetta.
