Permiso de planificación Explicado: Cómo y Cuándo Solicitar

El permiso de planificación es una parte en gran medida ineludible del proceso cuando se trata de extender su casa, construir una oficina en el jardín o construir una casa nueva/

Usted necesita hacer una solicitud de planificación o, si su esquema es para una extensión o dependencia a pequeña escala, puede evitar solicitar permiso si construye dentro de límites específicos llamados Desarrollo permitido.

Comprender cómo funciona el sistema de planificación antes de enviar una solicitud le ayudará a navegar mejor el proceso. Además de los cambios a tener en cuenta, hay diferentes tipos de aplicaciones disponibles, todas las cuales tienen diferentes advertencias, costos y detalles requeridos, por lo que vale la pena saber qué aplicación se adapta mejor a su proyecto.

Esto es lo que necesita saber sobre las solicitudes de planificación antes de enviar una, cómo solicitar y cómo determinar si su proyecto necesita permiso de planificación en primer lugar.

¿Qué es el Permiso de planificación?

El permiso de planificación se refiere al consentimiento de su autoridad local para un edificio propuesto, que está en su lugar para disuadir desarrollos inapropiados. Por lo general, se requiere cuando se construye una vivienda nueva o se realizan cambios extensos en una ya existente.

El permiso de planificación también es a menudo la clave que convierte un pedazo de tierra agrícola en una parcela de construcción viable.

Las decisiones sobre la concesión de permisos de planificación se toman de acuerdo con las directrices nacionales (en forma de Marco de Política de Planificación Nacional) y las políticas de planificación local establecidas por la autoridad local.

¿Cuáles son los Diferentes Tipos de Permisos de Planificación?

Hay varios tipos de permisos de planificación disponibles, cada uno de los cuales se adapta mejor a ciertos proyectos y construcciones:

• El permiso de planificación completo ofrece el consentimiento para un proyecto basado en un diseño detallado que se proporciona. Sin embargo, se debe demostrar que su proyecto cumple con las condiciones de planificación adjuntas al permiso para que la aprobación sea válida. Estos deben ser dados de alta formalmente por carta de la autoridad local para comenzar a trabajar.
• El permiso de planificación de esquema no incluye detalles específicos en el diseño, pero ofrece un «permiso en principio». El permiso de planificación del esquema no le da el consentimiento para comenzar el trabajo, se usa más a menudo para explorar si una construcción sería viable. Deberá presentarse y aprobarse una solicitud para «asuntos reservados», que puede incluir el tamaño de la casa propuesta, la apariencia, la posición, el paisajismo y el acceso, antes de que se pueda realizar el trabajo. Si tus planes detallados se desvían significativamente del permiso de esquema original, es probable que tengas que enviarlos para una planificación completa.
• El permiso de planificación familiar se utiliza para obtener permiso para alterar o ampliar una casa individual dentro de los límites de la propiedad.

¿Cuánto Cuesta una Solicitud de Permiso de Planificación?

Hacer una aplicación de planificación es un negocio arriesgado y no es barato, y se vuelve más arriesgado cuanto menos esté preparado para gastar. Esto se debe a que los dibujos precisos de la encuesta y la información técnica correcta no son baratos, pero son un requisito previo para obtener permiso y poder construir para lo que obtiene permiso.

Cortar esquinas puede ahorrarle algunas libras para obtener el consentimiento, pero si resulta que hay errores que lo hacen incapaz de construirse o desarrollarse, esto podría ser mucho más costoso a largo plazo.

El costo de presentar una solicitud de planificación varía en todo el Reino Unido, pero estos son los cargos vigentes aplicables:

• £462 para una solicitud completa para una nueva vivienda individual o permiso de planificación general por 0.1 hectárea en Inglaterra
• £206 para una solicitud de vivienda en Inglaterra
• £460 para una solicitud completa de una nueva vivienda individual o permiso de planificación esquemática por 0,1 hectárea en Gales
• £230 para una solicitud de vivienda familiar en Gales
• £401 para una solicitud completa de una nueva vivienda individual o permiso de planificación esquemática por 0,1 hectárea en Escocia
• £202 para una solicitud de vivienda en Inglaterra

si se le concede un permiso de planificación sujeto a condiciones de planificación, se incurrirá en costos adicionales para aprobar detalles y materiales, a un costo de £116 por solicitud (aunque se pueden combinar varias condiciones en una sola solicitud).

Desde abril de 2008, todos los departamentos de planificación locales utilizan el mismo formulario de solicitud, conocido como 1APP, puede encontrar el formulario adecuado para su área y completar el proceso de solicitud en línea en el Portal de Planificación.

Además de la tarifa a pagar por la solicitud en sí, hay otros costos que tener en cuenta. Es difícil citar números, pero el informe promedio de un consultor especialista normalmente cuesta un par de miles de libras, y es poco probable que los dibujos de planificación para una casa nueva sean menos de £3,000 y pueden extenderse a £10,000+ para una casa nueva grande.»

Es poco probable que haga una solicitud de planificación para una vivienda individual por menos de £25,000. Una solicitud para una extensión doméstica modesta será mucho menos, alrededor de £2,000 – £3,000.

¿Cuánto Dura El Permiso De Planificación?

El permiso de planificación expirará después de un cierto período de tiempo, normalmente tres años a partir de la fecha en que se otorga el consentimiento completo, a menos que su permiso indique lo contrario.

Si su consentimiento de planificación está a punto de expirar, hay varias opciones disponibles para usted. En primer lugar, puede hacer lo que se conoce como un comienzo material para el proyecto, ya que solo necesita comenzar el proyecto, no terminarlo, dentro del período de tres años.

Sin embargo, si necesita más tiempo para planificar de manera efectiva, puede volver a aplicar para asegurarse de que no se apresure. Ya no existe la opción de simplemente renovar el permiso de planificación, por lo que tendrá que presentar una nueva solicitud. Tenga en cuenta que no se le garantiza que obtendrá el consentimiento de planificación por segunda vez, y es posible que lo solicite en un contexto de política de planificación muy diferente tres años después.

El permiso de planificación para un proyecto se adjunta al terreno, por lo que una parcela se puede comprar o vender sin que expire el permiso de planificación. El permiso de planificación probablemente aumentará el valor de la tierra para un desarrollador potencial.

Con eso en mente, evite comprar una parcela con permiso de planificación que esté a punto de expirar: el consentimiento expirará antes de que tenga la oportunidad de comenzar y puede pagar más de lo esperado. Esto es especialmente relevante en los consentimientos que fueron difíciles de combatir o en los que la política de planificación puede haber cambiado.

¿Cómo Sé si Necesito Permiso de Planificación?

Preguntándose «¿Necesito Permiso de Planificación?»Si su proyecto implica la creación de una nueva vivienda (ya sea una construcción propia o la subdivisión de una vivienda existente), normalmente se requiere un permiso de planificación.

También es probable que se requiera un permiso de planificación para las dependencias más grandes o para la construcción de una extensión, o para las construcciones/mejoras en áreas designadas o que involucren edificios catalogados.

¿Qué Puedo Construir Sin Permiso De Planificación?

Normalmente se pueden hacer adiciones y mejoras más pequeñas bajo Desarrollo permitido, un consentimiento implícito para compilaciones que cumplen con los requisitos. Sin embargo, tendrán que estar dentro de ciertas restricciones para calificar. Siempre consulte con su autoridad local antes de comenzar un proyecto sin permiso de planificación y busque un Certificado de Desarrollo Legal como prueba de que el desarrollo era legal en el momento de la construcción.

¿Cuándo Necesitaré un Permiso de Planificación para una Extensión?

Las razones por las que una extensión podría no ser posible bajo Desarrollo permitido incluyen (pero no se limitan a):

• Para las propiedades independientes, las extensiones de una sola planta a más de 4 metros de la parte trasera de su casa requerirán un permiso de planificación, mientras que esto es más de 3 metros para las casas adosadas y adosadas. Sin embargo, se puede construir una extensión mayor de 8 metros para casas unifamiliares y 6 metros para casas adosadas bajo aprobación previa. También se aplican reglas diferentes para dúplex y pisos de planta baja.
• La extensión es más de la mitad del área del terreno de la casa original (tal como estaba en 1948)
• Los materiales utilizados son visualmente diferentes del resto de la casa.
• Una extensión de dos pisos está más cerca de 7 metros del límite.
• La extensión se encuentra por delante de la elevación principal o lateral orientada a una carretera
• La altura máxima de su extensión de una sola planta es de más de 4 metros, o es más alta que la parte más alta del techo.
• Está buscando incluir un balcón o terraza en el diseño

¿Cuánto tiempo se tarda en obtener el Permiso de planificación?

Debe averiguar si su solicitud ha sido aprobada después de ocho semanas, aunque los esquemas más complejos pueden llevar más tiempo.

Se coloca un cartel fuera de la dirección en relación con el desarrollo propuesto y se escribe a los vecinos que puedan verse afectados y se les invita a ver los planes y a comentar. Esto se conoce como el proceso de consulta pública y lleva de tres a ocho semanas. La autoridad realizará consultas estatutarias al departamento de Carreteras local y, cuando sea necesario, a la Agencia de Medio Ambiente, así como a otros.

Siendo realistas, si tiene que hacer más de una solicitud (después de revisiones o cambios en el diseño), debe considerar reservar 18 meses para el proceso.

Obtener un permiso de planificación no significa necesariamente que pueda comenzar a trabajar de inmediato. Asegúrese de observar las condiciones de planificación adjuntas al consentimiento; por ejemplo, es posible que deba buscar la aprobación para el revestimiento o los materiales para techos que haya elegido.

¿Debo Usar un Consultor para obtener el Permiso de Planificación?

Muchas personas nombrarán a un consultor de planificación antes de comprar una parcela, para desarrollar el potencial de un desarrollo. Este consejo previo a la solicitud podría ahorrarle miles de libras en la compra de un proyecto que resulta no ser factible.

Los consultores de planificación tienen un conocimiento completo de las políticas de planificación en constante cambio a las que estará sujeto cualquier proyecto. Por lo tanto, ya sea que esté ampliando, renovando o construyendo un nuevo hogar, su ayuda podría ser indispensable, especialmente si su proyecto se encuentra en un área designada que conlleva restricciones, como un Área de Conservación o AONB.

¿Qué necesita incluir en una Solicitud de Permiso de Construcción?

En términos generales, su solicitud debe incluir:

• cinco copias de los formularios de solicitud
• el certificado de propiedad firmado
• un plano de ubicación, un plano de bloques, elevaciones de los sitios existentes y propuestos, incluso si está demoliendo y reconstruyendo la casa
• una Declaración de Diseño y acceso. Esto no suele ser necesario para aplicaciones de hogar, pero puede ser útil en algunos casos. Esto explica la lógica detrás del diseño y la ubicación de la nueva casa y describe las políticas que se aplican y cómo las cumple.
• información de drenaje. En una ciudad, esto puede ser muy simple, en una zona rural, con la ausencia de drenaje de red, por ejemplo, es posible que deba demostrar de manera precisa y técnica cómo se ocupará del drenaje de agua sucia en el sitio.
• la tarifa correcta

Estas declaraciones deben acompañar todas las aplicaciones de planificación, además de las obras de construcción de viviendas en áreas no protegidas y los cambios de uso. Las declaraciones se utilizan para justificar el concepto de diseño de una propuesta y el acceso a ella. El nivel de detalle depende de la escala del proyecto y de su sensibilidad.

La mayoría de las autoridades tendrán notas de orientación disponibles para ayudarlo, pero, desafortunadamente, a menos que se asegure de haber incluido una declaración en su presentación, las autoridades de planificación pueden negarse a registrar su solicitud de planificación.

Puede que tenga que suministrar otros documentos complementarios. Estos incluyen:

• Estudio de árboles que muestra la zona de protección de raíces
• Un estudio ecológico, si está demoliendo o renovando un edificio que alberga murciélagos, o desarrollando terrenos de valor ecológico
• Formularios de Gravámenes de Infraestructura comunitaria, si está construyendo 100 m2 o más

¿Necesito Estudios Especializados para Solicitar el Permiso de Planificación?

Algunas encuestas deben realizarse antes de que pueda enviar una solicitud.

Por ejemplo, es posible que deba proporcionar evidencia técnica de que puede satisfacer el drenaje de aguas sucias y superficiales, y esto puede necesitar pruebas de filtración de investigaciones en el sitio antes de presentar la solicitud.

Debe pensar si algún árbol o especie protegida (como los murciélagos) está afectado. Es posible que tenga que contratar a consultores especializados para tratar estos problemas. Estos informes dirigidos por consultores se deben encargar desde el principio, por lo que el diseño de la casa o extensión tiene en cuenta cualquiera de estas cuestiones técnicas.

Pero no tiene sentido dar instrucciones a las personas para que presenten un informe en apoyo de un plan si es realmente contrario a su asesoramiento profesional.

Quizás debería ser obvio, pero necesita tener un sitio completamente funcional con acceso seguro dentro y fuera de la propiedad con buena visibilidad (líneas de visión). Debido a que los espacios de visibilidad son diferentes en diferentes ubicaciones, debe hablar con su arquitecto y tal vez con un consultor de carreteras.

¿Qué Planos de Aplicación de Planificación necesito Suministrar?

Es posible que su Autoridad de Planificación Local no acepte planos de planificación a menos que cumplan con ciertos requisitos, como contener suficientes detalles de la propuesta y el sitio, y estar a una escala métrica reconocible.

Debe enviar lo siguiente como parte de su solicitud de planificación:

Un plan de ubicación

• Escalado a una métrica de 1: 1250 o 1:2500, pero también preferiblemente a tamaño A4
• Muestra todos los edificios y carreteras en terrenos contiguos al sitio
• Sitio de aplicación y cualquier terreno requerido para el acceso para la construcción debe estar delineado o sombreado en rojo
• Cualquier otro terreno adyacente que posea o controle delineado o sombreado en azul

Un plano de sitio/bloque

• Una mirada más cercana al sitio para el desarrollo, a una escala de 1:100, 1:200 o 1:500
• Mostrar el desarrollo con referencia a los límites del sitio y otros edificios, con mediciones
• Incluir detalles de edificios, carreteras, senderos, derechos de paso públicos y árboles, a menos que no se vean afectados por el desarrollo
• Incluir la cantidad y el tipo de superficie dura, y tratamientos para muros o vallas limítrofes

Ambos tipos de planes se pueden crear y comprar en línea. El servicio recomendado del Portal de Planificación se llama ReQuestaPlan, pero también es posible usar el mapeo de Inspección de Municiones.

Elevaciones y planos de planta

Si está trabajando con un arquitecto o una empresa de diseño y construcción, deben tener experiencia en la producción de estos dibujos; sin embargo, si el proyecto es diseñado por sí mismo o trabaja con un contratista, es posible que tenga que recurrir a la ayuda de una fuente externa para producir los planos

Las elevaciones muestran cómo se verá cada lado del edificio, indicando el tamaño y el tipo de ventanas y puertas y los materiales de construcción externos. Cuando la solicitud de planificación es para una extensión, esta parte debe resaltarse.

Los planos de planta son una vista panorámica de la propiedad, delineando el diseño y las dimensiones del proyecto propuesto. Al agregar una extensión, esto debe resaltarse, y solo necesita incluir el plano de planta del edificio existente del piso al que está conectada la extensión (es decir. planta baja para una extensión de una sola planta).

¿Qué Factores afectan la Concesión del Permiso de Planificación?

Averiguar cómo obtener la aprobación de la planificación no es una ciencia exacta. La autoridad local basará su decisión en lo que se conoce como «consideraciones materiales», que pueden incluir (pero no se limitan a):

• Vistas/pérdida de privacidad
• Pérdida de luz u sombra
• Estacionamiento
• Seguridad en la carretera
• Tráfico
• Ruido
• Impacto en edificios protegidos y Áreas de Conservación
• Diseño y densidad del edificio
• Diseño, apariencia y materiales
• Política gubernamental
• Acceso para discapacitados
• Propuestas en el plan de desarrollo
• Decisiones de planificación anteriores
• Conservación de la naturaleza

¿Necesito Notificar a mis Vecinos Al Hacer un Permiso de Planificación ¿Solicitud?

No hay ningún requisito legal para que usted informe a sus vecinos cuando está haciendo una solicitud de planificación. Sin embargo, se consultará a los vecinos y se les invitará a hacer comentarios, junto con los consejos parroquiales (en Inglaterra y Gales), pero solo se tendrán en cuenta las objeciones basadas en consideraciones materiales.

Si los vecinos no se oponen y los oficiales recomiendan la aprobación, generalmente otorgarán permiso de planificación para una solicitud de vivienda utilizando lo que se conoce como poderes delegados.

Te guste o no, cuando construyes cosas, corres el riesgo de molestar a la gente. Puede que no sea racional, pero las personas se emocionan mucho con los cambios que temen que afectarán su hogar, su vista o el valor de su propiedad, o incluso solo la calle en la que viven.

Con esto en mente, puede considerar que vale la pena consultar con sus vecinos sobre los planos, haciéndoles saber en sus propias palabras y en un entorno amigable cuáles son sus planes para la construcción. Esto puede disipar cualquier preocupación que tengan cuando se pongan en contacto con el consejo.

Si hay objeciones o la solicitud es convocada a un comité por uno de los concejales locales, la decisión se tomará por mayoría de votos del comité de planificación local. En la reunión de planificación, usted o su agente tendrán la oportunidad de dirigirse al comité de planificación, pero este tiempo está limitado a un máximo de tres minutos.

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Las reuniones cara a cara pueden ser útiles para discutir la justificación de las objeciones. Las solicitudes de cambios deben basarse en políticas de planificación y ser coherentes con otras decisiones recientes en la materia.

¿Puedo Hacer Cambios en mi Diseño Cuando el Permiso de Planificación está en Su Lugar?

Antes de que se haya emitido un juicio sobre su solicitud de planificación, puede retirarla en cualquier momento, por lo que si cree que va a recibir una denegación, puede retirarla en cualquier momento hasta el mismo día y volver a presentarla de forma gratuita.

Una vez aprobado el permiso de planificación, puede realizar modificaciones menores solicitando una modificación no material. Sin embargo, las alteraciones importantes podrían implicar una solicitud adicional de permiso de planificación completo, así que hable primero de sus planes con su autoridad de planificación local.

¿Qué probabilidad hay de que mi Solicitud de Planificación sea Aprobada?

Según MyJobQuote, en Inglaterra se concede alrededor del 86% de las solicitudes. ¿Denegado el permiso de construcción? puede modificar y volver a presentar una solicitud después de haber resuelto los motivos de la denegación, o puede presentar un recurso ante la inspección de planificación.

Aproximadamente el 40% de las solicitudes de hogares rechazadas se conceden posteriormente en apelación.

¿Qué sucede si Construye Sin Permiso de Planificación?

Si bien no es ilegal desarrollar terrenos sin permiso de planificación, no es legal y, en consecuencia, si no ha obtenido el consentimiento para su proyecto, la autoridad de planificación local puede tomar medidas para alterar o demoler la obra. En este caso, puede hacer una solicitud de planificación retrospectiva y, si se rechaza, puede apelar la decisión. Si pierdes, puede resultar muy costoso.

Alterar un edificio protegido sin permiso previo es un delito penal, y en casos extremos puede llevar a un enjuiciamiento y multas ilimitadas — e incluso a prisión. Por lo tanto, asegúrese de solicitar la aprobación primero.

¿Cuál es la Regla de los 4 años?

Existe una laguna jurídica: si no se adoptan medidas coercitivas en los cuatro años siguientes a su finalización, el desarrollo queda inmune a las medidas coercitivas (10 años para un cambio de uso).

En este caso, puede solicitar un Certificado de Legalidad si puede probar que el edificio ha estado en el mismo uso durante los últimos cuatro años. El desarrollo se vuelve legal, pero este es un riesgo demasiado grande para asumir. También vale la pena señalar que los cambios que se han ocultado deliberadamente no serán elegibles para obtener consentimiento a través del paso del tiempo «regla de cuatro años».

¿Puedo obtener un Permiso de Planificación para una Casa en el Campo?

Muchos creen que es más difícil obtener un permiso de planificación si está construyendo una casa en el campo. Sin embargo, ciertamente no está fuera de discusión, como explica nuestra guía de permisos de planificación en el campo.

De hecho, en virtud del párrafo 80 (anteriormente Párrafo 79 y Párrafo 55) del Marco de Política de Planificación Nacional, incluso es posible construir en un terreno del cinturón verde, si se puede demostrar que su proyecto tiene un mérito y un valor arquitectónicos particulares.

(MÁS: 5 Casas Increíbles que Superan las Duras Reglas de Planificación del Campo)

¿Puede Hacer una Solicitud de Permiso de Planificación en un Terreno o una Casa que no es de su Propiedad?

Puede hacer una solicitud de planificación en cualquier terreno del país — no tiene que ser el propietario.

Puede enviar un número infinito de aplicaciones de planificación en cualquier sitio y elegir cuál usar. Mientras esté actualizado, no tiene que usar las noticias recientes