¿Qué es una Evaluación Ambiental de Sitio de Fase I?
A menudo, el primer paso en el proceso de diligencia debida ambiental, una Evaluación Ambiental de Sitio de Fase I, o ESA, es un informe completado en transacciones de bienes raíces comerciales. El propósito de un SEE es identificar cualquier amenaza potencial o existente de condiciones ambientales, como la contaminación del suelo por una liberación de sustancias peligrosas o productos derivados del petróleo. Si se descubre algún problema, las cargas ambientales conllevan una etiqueta de precios potencialmente exorbitante y, a menudo, el propietario es responsable simplemente porque es propietario de la propiedad.
¿Qué implica un SEC de Fase 1?
El único propósito de un SEE de fase 1 es determinar si existe o es probable la presencia de contaminación, de modo que no se suelen recoger muestras físicas. Los AEES de fase 1 se realizan de acuerdo con la American Society for Testing and Materials (ASTM) E1527-13 y generalmente incluyen lo siguiente:
- Una visita al sitio para observar los usos actuales e históricos de la propiedad
- Una revisión de los registros federales, estatales, tribales y locales, incluidos, entre otros, tanques de almacenamiento bajo o por encima del suelo y almacenamiento o eliminación de sustancias peligrosas cerca de la propiedad
- Entrevistas con personas conocedoras de la propiedad, incluidos los propietarios actuales y anteriores
- Una revisión de los registros de planificación estatales y verificar el uso previo de la tierra y los permisos otorgados
- Una búsqueda de archivos de agencias públicas para registros de contaminación de agua y suelo problemas
- Estudiar fotografía aérea de los alrededores y mapas topográficos del USGS
¿La ley requiere una ESA de Fase I?
Aunque no es requerido por la ley, una ESA de Fase 1 antes de comprar una propiedad lo protege contra la Ley de Respuesta Ambiental Integral, Compensación y Responsabilidad (CERCLA). La CERCLA puede exigir la eliminación de sustancias peligrosas a expensas del propietario, incluso si él o ella no es responsable de la contaminación. La mayoría de los prestamistas, si no todos, exigirán también que una empresa de evaluación ambiental de emplazamientos de la fase I complete una ESA de la fase 1 antes de proporcionar financiación.
¿Cuánto cuesta una ESA de fase I?
Los costes de la fase 1 de la ESA pueden variar considerablemente. Es importante tener en cuenta que una ESA de fase I correctamente conducida puede ser el catalizador para evitar miles o incluso cientos de miles de dólares en pasivos, esta norma para los costos del informe ambiental de fase 1. Contratar a un consultor ambiental experto para llevar a cabo una ESA de Fase I adecuada y exhaustiva es fundamental y siempre vale la pena el costo de la evaluación ambiental del sitio de la fase 1.
¿Cuánto tiempo dura un SEE de Fase I?
Una ESA de fase I puede tardar entre dos semanas y un mes, y a veces más, dependiendo de varios factores, como la complejidad de la investigación y la ubicación de la propiedad.
¿Por cuánto tiempo es válido un AEE de Fase I?
La norma ASTM establece que un SEE de fase I tiene una validez de seis meses. Las evaluaciones realizadas entre seis meses y un año antes necesitan una actualización completa y las realizadas hace más de un año no son válidas.
Diligencia debida ambiental
La diligencia debida ambiental es el proceso formal en el que se evalúan los bienes raíces comerciales para detectar posibles riesgos de contaminación ambiental. Está diseñado para proteger a propietarios inocentes y posibles compradores de responsabilidades ambientales potencialmente devastadoras. La Agencia de Protección Ambiental (EPA, por sus siglas en inglés) establece las normas para llevar a cabo la debida diligencia ambiental.
