Beim Kauf einer Immobilie ist es sehr wichtig, die Immobilie unter ihrem „inneren Wert“ zu kaufen.“
Ich möchte betonen, dass der Kauf unter dem inneren Wert einer Immobilie sich sehr vom Kauf unter dem Marktwert einer Immobilie unterscheidet.
Kauf unter Marktwert
Kauf unter Marktwert hat massive Anziehungskraft für Eigennutzer und Investoren gleichermaßen, das Erfolgserlebnis bei der Sicherung eines wahrgenommenen „Schnäppchen“ kann sehr lohnend sein.
Ein sofortiger Aktienhit kann aus kurzfristiger Sicht sehr verlockend sein.
Wenn Sie jedoch den Gesamterfolg Ihres Kaufs an der Höhe des Rabatts messen, den Sie für eine bestimmte Immobilie erzielen konnten, konzentrieren Sie sich nur auf einen sehr kleinen Teil des Gesamtbildes.
„Schnäppchen“ werden im Allgemeinen an minderwertigen Orten gekauft, an denen entweder die Nachfrage sehr gering oder das Angebot sehr hoch ist oder sie aus einem anderen Grund ein Schnäppchen sind.
Es ist fast immer auf mangelnde Nachfrage zurückzuführen, und insgesamt werden sich diese Immobilien längerfristig schlechter entwickeln.
Kauf unter dem inneren Wert
Lassen Sie mich Ihnen dieses Konzept zunächst vorstellen.
Es ist einfach eine andere Art zu sagen, kaufen Sie unter den Wiederbeschaffungskosten oder kaufen Sie die Immobilie für weniger als das, was es kosten würde, sie brandneu zu ersetzen.
Wenn Sie morgen ein brandneues Auto kaufen und es aus dem Showroom fahren, können Sie sofort etwa 5% – 10% des Kaufpreises verlieren.
Es ist dasselbe, wenn Sie eine brandneue oder vom Plan abweichende Immobilie kaufen.
Sie zahlen eine Prämie, die sich aus Entwicklerkosten, Werbekosten und Agentengebühren usw. zusammensetzt.
Sie geben das effektiv für 5% – 10% an sie weiter, anstatt es möglicherweise zur Erweiterung Ihres eigenen Portfolios zu verwenden.
Wie man unter dem inneren Wert kauft
Eine gute Faustregel ist hier, sicherzustellen, dass der höhere Teil des Kaufpreises der tatsächliche Grundstückswert gegenüber dem Wert des tatsächlichen Hauses selbst ist.
Es sollte ungefähr so aussehen;
Für einen Kauf von $ 800.000, wenn der Grundstückswert $ 600.000 wert wäre, dann wäre der Wert des Hauses effektiv $ 200.000 wert.
Um die Immobilie zu ersetzen oder neu zu bauen, könnten die neuen Kosten möglicherweise zwischen 300.000 und 400.000 US–Dollar liegen, sodass Sie unter den Wiederbeschaffungskosten gekauft haben.
Wichtig ist, dass Sie auch einen höheren Teil Ihrer Investition haben – das Land, das Sie schätzen, und den unteren Teil – das Haus, das an Wert verliert.
Wenn wir die Situation umkehren würden, würden 600.000 US-Dollar an Wert verlieren, während der Grundstückswert von 200.000 US-Dollar an Wert gewinnt.
Je höher die Nachfrage nach Land, desto schneller wird es zu schätzen wissen, weshalb ein hohes Kapitalwachstum Vororte immer einen Premium-Landwert haben.
Fallstudie – Welche würden Sie wählen?
Schauen wir uns zwei Immobilien zu einem Preis von 600.000 US-Dollar an, die wir seit einem Jahrzehnt halten.
Eigenschaft A Wir werden die „Schnäppchen“ -Eigenschaft nennen, da wir in der Lage sind, mit einem Rabatt vom Kaufpreis von $ 560.000 zu kaufen, obwohl die Bewertung auf $ 600.000 zurückkam.
Wir haben also unter dem Marktwert gekauft und haben jetzt einen anfänglichen Gewinn von 40.000 US-Dollar, da wir einen Standort mit geringerer Nachfrage und einen geringeren Landanteil haben. Das jährliche durchschnittliche Kapitalwachstum liegt bei rund 4% pro Jahr. 
Immobilie B nennen wir die Immobilie „hohe Nachfrage“.
Aber da es sich um einen Standort mit hoher Nachfrage handelte, mussten wir 620.000 US–Dollar mit einer Bewertung von 600.000 US-Dollar zahlen – wir haben aufgrund von Knappheit und Wettbewerb zu viel bezahlt.
Immobilie B wurde jedoch gemäß den obigen Empfehlungen unter dem inneren Wert gekauft.
Hier haben wir also 20.000 US-Dollar überbezahlt, um die Immobilie zu sichern, aber da es sich um einen Standort mit hoher Nachfrage und einem höheren inneren Landwert handelt, wird das Kapitalwachstum durchschnittlich 7% pro Jahr betragen.
Schauen wir uns an, wie es sich in den nächsten 10 Jahren entwickelt und nachdem wir die $ 40,000 aufgenommen haben, die für den Kauf eines Schnäppchens gemacht wurden, und $ 20,000 für zu viel bezahlen;
| Pur-Preis | Wachstum | Nach 10 Jahren | Anschaffungskosten | Gewinn | |
| Unter Markt | 560,000 | 4% | $888,147 | 40,000 | 328,146.6 |
| Unten: | 620,000 | 7% | $1,180,291 | -20000 | 560,291.0 |
| $232,144 |
Die „Below Market“ -Immobilie mit einem Wert von 600.000 USD, der mit 4% pro Jahr verzinst wird, wird in 10 Jahren 888.147 USD wert sein.
Die Liegenschaft „below intrinsic“, die ebenfalls einen Wert von 600.000 US-Dollar mit einem Zinseszins von 7% pro Jahr hat, wäre in 10 Jahren 1.180.291 US-Dollar wert.
Nach Bereinigung der Anfangskosten bleibt Ihnen über 10 Jahre eine Differenz von 232.144 USD.
Zusammenfassung
Deshalb sollten Sie Ihre Investitionsreise immer damit beginnen, sich auf das Endspiel zu konzentrieren und sich darauf zu konzentrieren, wo Sie in den nächsten ein oder zwei Jahrzehnten sein möchten – Minimum.
Kurzfristig auf einen anfänglichen Schub zu fallen, kann sich längerfristig als Fehler herausstellen.
Es sollte auch hervorgehoben werden, dass der Kauf einer Immobilie unter ihrem inneren Wert und mit einem höheren Grundstückswert Priorität haben sollte.
