Was ist eine Phase I Umweltverträglichkeitsprüfung?
Oft ist der erste Schritt im Umwelt-Due-Diligence-Prozess, eine Phase I Environmental Site Assessment oder ESA, ein Bericht, der bei gewerblichen Immobilientransaktionen abgeschlossen wird. Zweck einer ESA ist es, potenzielle oder bestehende Bedrohungen der Umweltbedingungen zu ermitteln, z. B. Bodenkontamination durch Freisetzung gefährlicher Stoffe oder Erdölprodukte. Wenn irgendwelche Probleme entdeckt werden, tragen die Umweltbelastungen ein potenziell exorbitantes Preisschild und oft wird der Eigentümer haftbar gemacht, nur weil er oder sie die Immobilie besitzt.
Was beinhaltet eine Phase-1-ESA?
Der einzige Zweck einer Phase-1-ESA besteht darin, festzustellen, ob eine Kontamination vorliegt oder wahrscheinlich ist, sodass in der Regel keine physischen Proben entnommen werden. Phase 1 ESAs werden gemäß der American Society for Testing and Materials (ASTM) E1527-13 durchgeführt und umfassen im Allgemeinen Folgendes:
- Ein Besuch vor Ort, um die aktuelle und historische Nutzung der Immobilie zu beobachten
- Eine Überprüfung der Bundes-, Landes-, Stammes- und lokalen Aufzeichnungen, einschließlich, aber nicht beschränkt auf, unter- oder oberirdische Lagertanks und Lagerung oder Entsorgung gefährlicher Stoffe in der Nähe der Immobilie
- Interviews mit Personen, die sich mit der Immobilie auskennen, einschließlich aktueller und früherer Eigentümer
- Eine Überprüfung der staatlichen und lokalen überprüfen Sie die vorherige Landnutzung und die erteilten Genehmigungen
- Eine Suche in Behördendateien nach Aufzeichnungen über Wasser- und Bodenkontaminationen ausgaben
- Studieren von Luftaufnahmen der Umgebung und USGS-Topografiekarten
Erfordert das Gesetz eine Phase-I-ESA?
Obwohl gesetzlich nicht vorgeschrieben, schützt Sie eine Phase-1-ESA vor dem Kauf einer Immobilie vor dem Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act (CERCLA). CERCLA kann die Entfernung gefährlicher Stoffe auf Kosten des Eigentümers verlangen, auch wenn er die Kontamination nicht zu vertreten hat. Die meisten, wenn nicht alle, Kreditgeber werden auch verlangen, dass eine Phase-I-ESA von einem Phase-1-Umweltprüfungsunternehmen abgeschlossen wird, bevor eine Finanzierung bereitgestellt wird.
Wie viel kostet eine Phase I ESA?
Phase-1-ESA-Kosten können erheblich variieren. Es ist wichtig zu bedenken, dass eine ordnungsgemäß durchgeführte Phase-I-ESA der Katalysator sein kann, um Tausende oder sogar Hunderttausende von Dollar an Verbindlichkeiten zu vermeiden, die dieser Standard für Phase-1-Umweltberichtskosten verursacht. Die Einstellung eines erfahrenen Umweltberaters zur Durchführung einer ordnungsgemäßen und gründlichen Phase-I-ESA ist von entscheidender Bedeutung und lohnt sich immer für die Phase-1-Umweltverträglichkeitsprüfung.
Wie lange dauert eine Phase I ESA?
Eine Phase-I-ESA kann von zwei Wochen bis zu einem Monat und manchmal länger dauern, abhängig von mehreren Faktoren wie der Komplexität der Forschung und dem Standort der Immobilie.
Wie lange ist eine Phase-I-ESA gut?
Die ASTM schreibt vor, dass eine Phase-I-ESA sechs Monate gültig ist. Bewertungen, die zwischen sechs Monaten und einem Jahr zuvor abgeschlossen wurden, müssen umfassend aktualisiert werden, und diejenigen, die vor mehr als einem Jahr durchgeführt wurden, sind nicht gültig.
Environmental Due Diligence
Environmental Due Diligence ist der formale Prozess, bei dem Gewerbeimmobilien auf ein mögliches Risiko einer Umweltverschmutzung untersucht werden. Es soll unschuldige Grundbesitzer und potenzielle Käufer vor potenziell verheerenden Umweltverbindlichkeiten schützen. Die Environmental Protection Agency (EPA) schreibt die Standards für die Durchführung von Umwelt-Due-Diligence vor.
