RISIKO und BELOHNUNG für den Kauf abgeschotteter Immobilien auf den „Courthouse Steps“
Samuel L. Feldman
September 2012
Entwicklungen in Immobilien
Haben Sie schon einmal von einem County Courthouse am ersten Dienstag im Monat gefahren und bemerkte eine Menge Leute auf den Stufen versammeln? Dieser Tag ist Abschottung Tag im Bundesstaat Georgia. Der Bundesstaat Georgia ermöglicht eine außergerichtliche Zwangsvollstreckung, was bedeutet, dass der tatsächliche Verkauf der Immobilie in Form einer Auktion auf den Stufen des Bezirksgerichtsgebäudes in jedem Landkreis in Georgia am ersten Dienstag des Monats erfolgt. Während der Kauf von Immobilien auf den Stufen des Gerichtsgebäudes rentabel sein kann und eine großartige Gelegenheit bietet, ein „gutes Geschäft“ zu machen, gibt es viele Überlegungen zu bewerten, bevor Sie blind und ohne Hausaufgaben einspringen. Jeder potenzielle Käufer muss sich die Zeit nehmen, die Steuerunterlagen und Eigentumsunterlagen zu durchsuchen, bevor er auf die Gerichtsstufen bietet.
Es gibt eine Vielzahl von Fragen, die vor dem Kauf von Immobilien auf den Courthouse Steps zu berücksichtigen sind. Hier sind einige der zu berücksichtigenden Risiken:
Der Verkauf ist „WIE besehen“ gegen Bargeld: (Zertifizierter Scheck) – Dies bedeutet, dass Ihr Geld sofort gefährdet ist; Sie können überboten werden; und Profis können versuchen, den Preis zu erhöhen, um auszunutzen, dass Sie ein Amateur sind. DER VERKAUF IST auf den STUFEN des GERICHTSGEBÄUDES ENDGÜLTIG!
Keine formelle Inspektion erlaubt: Im besten Fall können Sie eine „Drive by“ -Inspektion erhalten.
Kreditnehmer kann Haus zerstören: Der Zustand des Hauses ist definitiv ein Problem. In einigen Fällen reißen ehemalige Kreditnehmer Armaturen vor der Zwangsvollstreckung aus. Vagabunden haben möglicherweise auch die Kupferrohre und andere wertvolle Gegenstände aus dem Haus entfernt.
Kein Vertrag: Sie haben keinen Rückgriff auf den Verkäufer / Kreditgeber.
Kein gesetzliches Rückzahlungsrecht: Dies bedeutet, dass der Verkauf ENDGÜLTIG ist und der Kreditnehmer (ehemaliger Eigentümer) keine zweite Chance hat, die Immobilie „einzulösen“ oder zurückzubekommen.
Mangelklage: Dies könnte einen schnellen Weiterverkauf oder eine Refinanzierung der Immobilie verzögern und Ihren Titel gefährden. Eine Mangelklage ist, wo ein Kreditgeber eine Klage gegen den ursprünglichen Kreditnehmer eingereicht hat, um alle Gelder zu sammeln, die er nicht oder nicht von der Zwangsvollstreckung auf dem Grundstück erhalten hat. Es ist eine offene Klage und daher „Wolken“ Ihren Titel, wenn Sie die Immobilie kaufen. Die Cloud müsste entfernt werden, bevor Sie die Immobilie weiterverkaufen oder eine Titelrichtlinie erhalten können. Während Ihr Geld nicht direkt als Risiko eingestuft wird, könnte ein Zwangsvollstreckungsverkauf möglicherweise durch Gerichtsbeschluss rückgängig gemacht werden, und eine Bestätigungsaktion würde einen Käufer bei der Zwangsvollstreckung sicherlich Zeit und Geld kosten.
Titelsuche: Sie müssen dies auf eigene Faust durchführen (mit einem Titel Anwalt Service wie der Service unserer Firma bieten kann), um Titel auf dem Grundstück vor Ihrem Bieten auf dem Grundstück laufen. Titel zeigt Ihnen, welche Steuern, Pfandrechte, Belastungen und andere Gegenstände die Immobilie beeinflussen können. Gibt es beispielsweise eine Erleichterung oder einen Puffer, der einen Teil der Immobilie unentwickelbar oder unbrauchbar macht? Titel wird auch zeigen, wenn Steuern geschuldet sind, wenn es Dritte Pfandrecht Käufer, und wenn irgendwelche Urteile sind in der Kette des Titels, die nicht durch Zwangsvollstreckung ausgelöscht wurden. Die Kosten für Due Diligence, Titelrecherchen von unabhängigen Titelprüfern und Anwälten können teuer sein, und Sie müssten dafür im Voraus aus Ihrer Tasche bezahlen und würden nicht erstattet, wenn Sie die Immobilie kaufen. In der Regel wird die Titelversicherung nicht von der Anwaltskanzlei der Zwangsvollstreckung angeboten.
Keine Due-Diligence-Frist: Auch dies bedeutet, dass Sie KEIN Recht auf eine formelle Inspektion haben und KEIN Recht haben, vor der Zwangsvollstreckung eine Vermessung der Immobilie durchführen zu lassen. Da Sie normalerweise keine aktuelle Vermessung der Immobilie haben, können Sie eine neue Vermessung nicht mit der rechtlichen Beschreibung der Immobilie vergleichen, die Sie auf den Stufen erhalten. Daher werden Sie nicht wissen, ob die rechtliche Beschreibung, die Sie erhalten, das ist, was tatsächlich vor Ort ist.
Verfahrensvoraussetzungen erfüllt? Der Kreditgeber muss die richtigen Abschottungsverfahren in Bezug auf Bekanntmachung, Beschleunigung und Werbung befolgt haben. Wenn es ein Bundessteuerpfandrecht gibt, muss der Anwalt des Kreditgebers den IRS ordnungsgemäß benachrichtigen, der dann ein 120-tägiges Rückzahlungsrecht hat. Wenn später festgestellt wird, dass Verfahrensunregelmäßigkeiten vorliegen, kann ein Anspruch auf Marktfähigkeit Ihres Titels bestehen, und möglicherweise kann die Zwangsvollstreckung rückgängig gemacht und abgewickelt werden. Zumindest sind Sie seit einiger Zeit mit der Immobilie verbunden, ohne über Ihre Immobilie verfügen zu können.
Wert: Sie müssen Ihre Hausaufgaben machen und sich des Wertes der Immobilie sicher sein. Wenn Ihre Einschätzung oder Bewertung falsch ist und Sie beabsichtigen, die Immobilie umzudrehen oder zu vermieten, können Sie Ihre Investition leicht verlieren, bevor Sie sie überhaupt kaufen.
Standort: Die schlechte Lage einer Immobilie kann Ihre Investition ruinieren. Zum Beispiel, ist es in der Nähe einer Eisenbahn, Flugweg oder Müllhalde; oder ist es in einer Nachbarschaft mit hoher Kriminalität, für unerwünschte Schulen in Zonen aufgeteilt, oder in einem umweltbelasteten Gebiet? Lage, Lage, Lage ist immer noch der Schlüssel, auch auf den Stufen des Gerichtsgebäudes.
Starker Wettbewerb um gute Immobilien: Viele „gute“ Immobilien fallen vor der Zwangsvollstreckung aufgrund der Wiedereinsetzung der Hypothek, Titelproblemen auf dem Grundstück oder wenn ein Kreditnehmer Konkurs anmeldet, von der Zwangsvollstreckungsliste.
Interventionsdarlehen, Forderungsübergang: Sie könnten Immobilien mit nicht genannten intervenierenden oder überlegenen Pfandrechten kaufen. Sie könnten auch Immobilien kaufen, die in einen Rechtsstreit verwickelt sind, und zumindest in Rechtsstreitigkeiten verwickelt sein oder maximal die gerade gekaufte Immobilie verlieren.
Kurz gesagt, der Kauf von Immobilien auf den Stufen des Gerichtsgebäudes kann ein kniffliger Bereich sein, daher ist es wichtig, dass Sie die Risiken kennen, die mit dem Abenteuer verbunden sind. Mit Gelegenheit gibt es Risiko. Wenn Sie entschlossen sind, auf den Stufen zu kaufen, besteht eine Möglichkeit darin, mit jemandem zusammenzuarbeiten oder zu investieren, der dies bereits als Vollzeitunternehmen tut und bereit ist, das Risiko und die Belohnung zu teilen. Professionelle Abschottungskäufer kennen ihre Werte und wissen, wann sie sich vorwärts bewegen und wann sie sich zurückziehen müssen. Der Kauf von Zwangsvollstreckungseigentum nach der Zwangsvollstreckung, wenn es zum Weiterverkauf angeboten wird, ist eine praktikable Option für Amateure. Sie behalten normale Vertragsrechte und Sorgfaltspflichten, können aber dennoch eine Schnäppchenimmobilie kaufen.
