der er en række grunde til, at en virksomhedsejer kan være motiveret til at afslutte en kommerciel lejekontrakt tidligt. Den mest almindelige årsag er, at en virksomhed ikke klarer sig godt nok til at holde trit med lejebetalingerne. Andre årsager inkluderer ændringer i det lokale marked, behovet for større eller mindre plads eller det enkle ønske om at gå videre til andre bestræbelser. Uanset omstændighederne, en lejer, der ønsker at opsige sin kommercielle lejekontrakt, står tidligt over for en opadgående kamp. Kommercielle udlejere regner med lejere for at opretholde deres lejeforpligtelser. De indgår langsigtede lejemål for at undgå de omkostninger, der er forbundet med konstant at lede efter nye kvalificerede lejere og endnu vigtigere for at undgå tab af indtægter forbundet med tom plads. Af denne grund kræver udlejere typisk stærkt lejesprog, der afskrækker lejere fra tidlig opsigelse. Se “Tildelingsklausuler og relaterede vilkår i kommerciel Leasing”.
når en lejer af en eller anden grund beslutter, at den ønsker at opsige en lejekontrakt tidligt, skal den gå forsigtigt. Den bedste tilgang er naturligvis at søge bistand fra en erfaren San Diego kommerciel leasing advokat. Uanset om du konsulterer en advokat eller ej, er det vigtigt at gennemgå dine lejebetingelser omhyggeligt, så du har en klar forståelse af de muligheder, der er tilgængelige for dig og/eller konsekvenserne af tidlig opsigelse. Hvad er de nødvendige skridt til tildeling af lejekontrakten til en ny lejer? Giver lejekontrakten udlejeren Uhindret skøn ved at beslutte, om han skal acceptere en erhverver (en ny lejer)? Hvordan definerer lejekontrakten erstatning for tidlig opsigelse? Er der en recapture-klausul (en klausul, der tillader udlejer at opsige lejekontrakten, blot fordi lejeren beder udlejer om at godkende en opgave). Selvfølgelig kan lejere også søge andre måder at undgå tidlig opsigelse på, såsom at foreslå fleksible betalingsmuligheder for at indhente husleje, foreslå midlertidig reduceret husleje, bede om at blive flyttet til et mindre rum på den samme ejendom eller søge godkendelse af opgaven. Det er selvfølgelig bedst, hvis du med succes kan undgå tidlig opsigelse via et af disse forslag. Imidlertid, de er lettere talt om end opnået.
i de fleste tilfælde er en lejer, der opsiger en lejekontrakt tidligt, ansvarlig for enhver ubetalt leje og den ubetalte leje, der skal betales for resten af lejeperioden minus afbødning. Afbødning er det beløb, en lejer kan bevise kunne have været rimeligt undgået havde udlejer gjort en indsats for at re-lease plads. Fra et praktisk synspunkt, lejere uden de ressourcer, der er nødvendige for at ansætte en advokat og føre sagen, befinder sig ofte over for standardafgørelser for det fulde beløb af de anmodede skader uden nogen formildelse. Derfor er det ikke en mulighed at ignorere problemet. Samtidig er retssager ekstremt dyre. Imidlertid, udlejere er undertiden villige til uformelt at diskutere tidlige opsigelsesbetingelser, der bidrager til afbødning, så længe lejere kommunikerer en hensigt om at finde en retfærdig løsning. En retfærdig beslutning betyder desværre ikke, at lejeren vil kunne lide resultatet. Objektivt vil retfærdighed kræve, at en lejer er ansvarlig for de faktiske omkostninger forbundet med udlejerens søgen efter en ny lejer (forfaldne huslejer inklusive fælles arealvedligeholdelsesudgifter (“CAMS”), alle huslejer og CAMS til datoen for en endelig aftale, alle omkostninger forbundet med at finde en ny lejer, omkostningerne ved leje og CAMS, mens pladsen er tom, og hvis den nye lejer betaler mindre husleje, den forskel, som udlejer ville have tjent, hvis den havde modtaget den højere husleje. Disse omkostninger kan være betydelige. Desuden ved udlejere ikke altid, hvor lang tid det vil tage, og de fejler på siden af at drage fordel af sig selv, når de forhandler tidlige opsigelsesbetingelser.
når en lejer har en klar forståelse af sine muligheder under lejemålet, kan den overveje, om det er muligt at søge udlejer godkendelse af en opgave. At sælge virksomheden eller finde en erstatningslejer kræver udlejer godkendelse, så opgavesproget i lejekontrakten er kritisk. Hvis en opgave efter omhyggelig evaluering er mulig, og lejeren har fundet en passende erstatningslejer, skal den udarbejde et detaljeret forslag i overensstemmelse med lejekontraktens tildelingsklausul. Som nævnt ovenfor er det vigtigt, at lejeren ved, om der er tale om en recapture-klausul. Opgaver er især vigtige for lejere med levedygtige virksomheder, som de mener kan sælges for værdi.
hvis det ikke er en mulighed at sælge din virksomhed, og du simpelthen skal stoppe blødningen, er følgende nogle retningslinjer for at henvende dig til din udlejer om tidlig lejekontrakt:
- mens det ikke er omfattet af denne artikel, er det første skridt i enhver analyse at overveje konkursmuligheden. I de fleste tilfælde garanterer lejere personligt lejekontrakten. Konkurs kan være den bedste mulighed for insolvente lejere. Kontakt en advokat for at afgøre, om dette er en mulighed for dig.
- overvej, om virksomheden kan holde sig flydende i længere tid og fortsætte med at opfylde sine lejeforpligtelser. Tilbyder udlejer mulighed for at fortsætte lejemålet samtidig søger en ny lejer betydeligt sænker skaderne. I sådanne tilfælde kan udlejere acceptere tidlige opsigelsesbetingelser, der kræver, at en lejer kun betaler de faktiske omkostninger ved at skaffe en ny lejer (normalt inkluderer dette annonceringsomkostninger, mæglergebyrer, advokatgebyrer, huller i husleje under overgangen og andre omkostninger forbundet med at få en ny lejer inklusive eventuelle tilskyndelser, der er nødvendige for at lokke en ny lejer). Mens disse elementer er omsætningspapirer, udlejere er normalt fast besluttet på at blive gjort hele. Kort sagt, de ønsker ikke at lide tab som følge af at lade dig ud af lejekontrakten tidligt.
- hvis du stadig er aktuel på din husleje, skal du kontakte din udlejer og have en ærlig diskussion om din situation. Informer udlejeren om, at virksomheden simpelthen ikke kan overleve længere under det nuværende marked, og at det at fortsætte med lejekontrakten uundgåeligt vil føre dig til konkurs, hvilket ikke er godt for begge sider. I sjældne tilfælde kan nogle udlejere endda være villige til at sænke lejen midlertidigt for at hjælpe en lang tid lejer komme over pukkel. I de fleste tilfælde, imidlertid, udlejere vil søge hårde vilkår for tidlig opsigelse for at overkompensere for forventede tab. Diskuter potentielle muligheder, herunder at fortsætte lejekontrakten midlertidigt som beskrevet ovenfor. Uanset hvilken aftale der er nået, skal lejere være parat til at betale en vis præmie for tidlig opsigelse. Hvis udlejerens efterspørgsel er for høj til at betale med det samme, skal du se, om udlejer overvejer betalingsmuligheder. Jo kortere tilbagebetalingsperioden er, desto mere sandsynligt er udlejeren enig.
- lejere bag i husleje har mindre forhandlingsstyrke. De fleste udlejere er hurtige til at komme videre med udsættelsesprocessen (ulovlige tilbageholdelseshandlinger). Ikke desto mindre er en åben kommunikationslinje den bedste måde at undgå udsættelse på. Se om der er nogen måde, du kan indhente lejen med en aftalt betalingsplan og/eller udarbejde en tidlig opsigelsesaftale, som udlejer kan leve med.
husk i dine forhandlinger, at udlejere er bekymrede for at træffe den rigtige forretningsbeslutning, og selvom de måske har en vis sympati i lang tid pålidelige lejere, er de fleste i sidste ende ikke interesserede i, hvordan du kom til, hvor du er. De tænker ikke på retfærdighed. De ønsker at blive hel. Fokus på praktiske løsninger, der fungerer for udlejer, der tilbydes via klare og koncise forslag, giver lejere det bedste håb om at udarbejde en rimelig beslutning.
på advokatkontoret for Donald R. Oder forhandler vi din tidlige lejekontrakt af din kommercielle lejekontrakt mod et engangs fast gebyr. Hvis du gerne vil planlægge en gratis konsultation , kontakt erfarne San Diego kommerciel leasing advokat Donald R. Oder på (888) 900-9002.
