når du foretager nogen form for ejendomskøb, er det meget vigtigt at købe ejendommen under dens “indre værdi.”
jeg vil understrege, at køb under en ejendoms indre værdi er meget forskellig fra at købe under markedsværdien af en ejendom.
køb under markedsværdien
køb under markedsværdien har massiv appel til både ejere og investorer, følelsen af præstation i at sikre en opfattet “bargain” kan være meget givende.
et øjeblikkeligt hit af egenkapital kan være meget lokkende fra et kortsigtet perspektiv.
men hvis du måler den samlede succes med dit køb med det rabatbeløb, du var i stand til at opnå for en bestemt ejendom, fokuserer du kun på et meget lille stykke af det større billede.
“gode tilbud” købes generelt på ringere steder, hvor enten efterspørgslen er meget lav eller udbuddet er meget højt, eller de er en god handel af en anden grund.
det skyldes næsten altid manglende efterspørgsel, og generelt vil disse egenskaber underprestere på længere sigt.
køb under indre værdi
Lad mig introducere dette koncept til dig til at begynde med.
det er simpelthen en anden måde at sige købe under genanskaffelsesomkostninger eller købe ejendommen for mindre end hvad det ville koste at erstatte det helt nye.
hvis du køber en helt ny bil i morgen og kører den ud af udstillingslokalet, kan du miste omkring 5%-10% af købsprisen med det samme.
det er det samme, hvis du køber en ejendom helt ny eller fra planen.
du betaler en præmie, der består af udvikleres omkostninger, annonceringsomkostninger og agentgebyrer osv.
du giver det effektivt for 5% – 10% væk til dem i stedet for potentielt at bruge det til at udvide din egen portefølje.
Sådan køber under indre værdi
en god tommelfingerregel her er at sikre, at den højere del af købsprisen er den faktiske jord værdi vs værdien af selve huset selv.
det skal se sådan ud;
for et køb på $800.000, hvis jordværdien var værd $600.000, ville værdien af huset faktisk være værd $200.000.
for at erstatte ejendommen eller bygge ny, kan de nye omkostninger potentielt være mellem $300.000 – $400.000, så du har købt under genanskaffelsesomkostninger.
det er vigtigt, at du også har en højere del af din investering – jorden, værdsætter og den nederste del – huset, afskrives.
hvis vi vendte situationen, ville $600.000 afskrives, mens jordværdien på $200.000 værdsætter.
jo højere efterspørgsel efter jord, jo hurtigere vil det sætte pris på, hvorfor forstæder med høj kapitalvækst altid har en præmie jordværdi.
casestudie – hvilket ville du vælge?
lad os se på to ejendomme prissat til $600.000, som vi holdt i et årti.
ejendom a vi kalder “bargain” – ejendommen, da vi er i stand til at købe til en rabat fra købsprisen på $560.000, selvom værdiansættelsen kom tilbage til $600.000.
så vi købte under markedsværdien og har nu et indledende overskud på $40.000, idet det dog er en lavere efterspørgselsplacering og lavere jorddel, den årlige gennemsnitlige kapitalvækst er omkring 4% om året. 
ejendom B vi kalder ejendommen “høj efterspørgsel”.
men fordi det var et sted med stor efterspørgsel, måtte vi betale $620.000 med en værdiansættelse på $600.000-vi betalte for meget på grund af knaphed og konkurrence.
men ejendom B blev købt under egenværdi i henhold til ovenstående anbefalinger.
så her betalte vi for meget med $20.000 for at sikre ejendommen, men da det er et sted med høj efterspørgsel og en højere iboende jordværdi, vil det gennemsnitligt være 7% om året kapitalvækst.
lad os se på, hvordan det spiller ud i løbet af de næste 10 år, og efter at vi har inkluderet de $40.000, der er lavet til at købe en lejlighedskøb oprindeligt og tage $20.000 ud for at betale for meget;
| Pur pris | vækst | efter 10 år | startomkostning | fortjeneste | |
| under markedet | 560,000 | 4% | $888,147 | 40,000 | 328,146.6 |
| under iboende | 620,000 | 7% | $1,180,291 | -20000 | 560,291.0 |
| $232,144 |
ejendommen” under markedet ” med en værdi af $600.000 sammensætning til 4% om året vil være værd $888.147 om 10 år.
ejendommen “under iboende” værdiansættes også til $600.000 sammensætning til 7% om året ville være værd $1.180.291 på 10 år.
efter justering for startomkostninger står du tilbage med en forskel på $232,144 over 10 år.
Resume
derfor skal du altid starte din investeringsrejse med at fokusere på slutspillet, og hvor du gerne vil være i det næste årti eller to – minimum.
at falde for et indledende løft på kort sigt kan vise sig at være en fejl på længere sigt.
det skal også fremhæves, at køb af en ejendom under dens egenværdi og med en højere jordværdi bør være en prioritet.
