Planlægningstilladelse forklaret: hvordan og hvornår man skal ansøge

planlægningstilladelse er en stort set uundgåelig del af processen, når det kommer til at udvide dit hus, bygge et kontor i haven eller bygge et nyt hus/

du skal enten lave en planlægningsansøgning, eller hvis din ordning er til en udvidelse eller udhus i lille skala, kan du muligvis undgå at ansøge om tilladelse, hvis du bygger inden for specifikke grænser kaldet tilladt udvikling.

at forstå, hvordan planlægningssystemet fungerer, før du sender en ansøgning, hjælper dig med at navigere bedre i processen. Ud over ændringer, der skal holdes på toppen af, er der forskellige typer applikationer tilgængelige, som alle har forskellige advarsler, omkostninger og detaljer, der kræves, så det lønner sig at vide, hvilken applikation der bedst passer til dit projekt.

her er hvad du skal vide om planlægning af ansøgninger, før du sender en, hvordan du ansøger, og hvordan du bestemmer, om dit projekt har brug for planlægningstilladelse i første omgang.

Hvad er byggetilladelse?

byggetilladelse henviser til samtykke fra din lokale myndighed til en foreslået bygning, som er på plads for at afskrække upassende udviklinger. Det er normalt nødvendigt, når man bygger en ny bolig eller foretager omfattende ændringer i en eksisterende.

planlægningstilladelse er også ofte nøglen, der forvandler et stykke landbrugsjord til en levedygtig byggegrund.

beslutninger om, hvorvidt der skal gives byggetilladelse, træffes i overensstemmelse med den nationale vejledning (i form af den nationale Planlægningspolitiske ramme) og de lokale planlægningspolitikker, der er fastlagt af den lokale myndighed.

Hvad er de forskellige typer af byggetilladelse?

der er flere typer af byggetilladelse til rådighed, hver bedst egnet til bestemte projekter og bygger:

• fuld byggetilladelse giver samtykke til et projekt baseret på en detaljeret designet leveres. Imidlertid, dit projekt skal vises for at opfylde de planlægningsbetingelser, der er knyttet til tilladelsen, for at godkendelsen skal være gyldig. Disse skal udledes formelt ved brev fra den lokale myndighed for at påbegynde arbejdet.
• omrids planlægningstilladelse indeholder ikke nogen detaljer i designet, men tilbyder en ’tilladelse i princippet’. Skitse planlægningstilladelse giver dig ikke samtykke til at begynde arbejdet, det bruges oftere til at undersøge, om en bygning ville være levedygtig. En ansøgning om ‘reserverede forhold’ — som kan omfatte størrelsen på det foreslåede hus, udseende, position, landskabspleje og adgang-skal indsendes og godkendes, før arbejdet kan finde sted. Hvis dine detaljerede planer afviger væsentligt fra den oprindelige dispositionstilladelse, skal du sandsynligvis indsende for fuld planlægning.
• Householder byggetilladelse bruges til tilladelse til at ændre eller udvide et individuelt hus inden for ejendommens grænse.

hvor meget koster en ansøgning om byggetilladelse?

at lave en planlægningsapplikation er en risikabel forretning, og det er ikke billigt, og det bliver mere risikabelt, jo mindre du er parat til at bruge. Dette skyldes, at nøjagtige undersøgelsestegninger og korrekte tekniske oplysninger ikke kommer billige, men de er en forudsætning for både at få tilladelse og være i stand til at opbygge det, du får tilladelse til.

at skære hjørner kan spare dig for et par pund at få samtykke, men hvis det viser sig, er der fejl, der gør det ude af stand til at blive bygget eller udviklet, kan det være meget dyrere på længere sigt.

omkostningerne ved at indsende en planlægningsansøgning varierer over hele Storbritannien, men dette er de aktuelle gebyrer, der gælder:

• £462 for en fuld ansøgning om en ny enkelt bolig eller skitsere byggetilladelse pr 0.1 hektar i England
• liter 206 for en husholderansøgning i England
• liter 460 for en fuldstændig ansøgning om en ny enkeltbolig eller skitseplanlægningstilladelse pr. 0,1 hektar i Valland
• liter 230 for en husholderansøgning i Valland
• liter 401 for en fuldstændig ansøgning om en ny enkeltbolig eller skitseplanlægningstilladelse pr. 0,1 hektar i Skotland
• liter 202 til en husholder ansøgning i England

hvis du får byggetilladelse underlagt planlægningsbetingelser, vil der blive afholdt yderligere omkostninger ved godkendelse af detaljer og materialer til en pris af 116 kr.pr. ansøgning (selvom flere betingelser kan kombineres i en enkelt ansøgning).

siden April 2008 bruger alle lokale planlægningsafdelinger det samme ansøgningsskema, kendt som 1app, du kan finde den passende formular til dit område og afslutte ansøgningsprocessen online på Planlægningsportalen.

ud over gebyret for at betale for selve ansøgningen er der andre omkostninger at indregne. Det er svært at citere tal, men din gennemsnitlige specialistkonsulents rapport er normalt et par tusind pund, og planlægning af tegninger til et nyt hus er sandsynligvis ikke mindre end 3.000 kr.og kan strække sig til 10.000 kr. for et stort nyt hus.”

det er usandsynligt, at du vil lave en planlægningsansøgning om en enkelt bolig for mindre end 25.000 kr. En ansøgning om en beskeden indenlandsk udvidelse vil være meget mindre, omkring 2.000-3.000.

Hvor Længe Varer Byggetilladelsen?

byggetilladelse udløber efter en bestemt tidsperiode — normalt tre år fra den dato, hvor der gives fuldt samtykke, medmindre din tilladelse siger andet.

hvis dit planlægningssamtykke er ved at udløbe, er der flere muligheder åbne for dig. For det første kan du gøre det, der er kendt som en materiel start på projektet, da du kun behøver at starte projektet, ikke afslutte det inden for treårsperioden.

men hvis du har brug for mere tid til at planlægge effektivt, kan du ansøge igen for at sikre, at intet haster. Der er ikke længere mulighed for blot at forny byggetilladelse, så du bliver nødt til at indsende en genansøgning. Husk på, at du ikke er garanteret at få planlægning samtykke en anden gang, og du kan anvende mod en meget anderledes planlægning politik baggrund tre år ned linjen.

byggetilladelse til et projekt er knyttet til jorden, så en grund kan købes eller sælges uden byggetilladelse udløber. Planlægningstilladelse vil sandsynligvis øge værdien af jorden for en potentiel Udvikler.

med det i tankerne skal du undgå at købe et plot med planlægningstilladelse, der er ved at udløbe — samtykke udløber, før du har chancen for at komme i gang, og du kan betale over oddsene. Dette er især relevant for samtykker, der blev hårdt kæmpet, eller hvor planlægningspolitikken kan have ændret sig.

Hvordan ved jeg, om jeg har brug for byggetilladelse?

spørg dig selv ‘har jeg brug for byggetilladelse? Hvis dit projekt indebærer oprettelse af en ny bolig (enten en selvbygning eller opdeling af et eksisterende hjem), kræves der normalt byggetilladelse.

større udhuse eller bygning af en udvidelse eller bygninger/forbedringer i udpegede områder eller med fredede bygninger kræver sandsynligvis også byggetilladelse.

Hvad Kan Jeg Bygge Uden Byggetilladelse?

mindre tilføjelser og forbedringer kan normalt foretages under Tilladt udvikling, et underforstået samtykke til builds, der opfylder kravene. De bliver dog nødt til at falde inden for visse begrænsninger for at kvalificere sig. Tjek altid med din lokale myndighed, før du starter et projekt uden byggetilladelse, og søg et lovligt Udviklingscertifikat som bevis for, at udviklingen var lovlig på byggetidspunktet.

Hvornår skal jeg have byggetilladelse til en udvidelse?

årsager til, at en udvidelse muligvis ikke er mulig under Tilladt udvikling, inkluderer (men er ikke begrænset til):

• for fritliggende ejendomme kræver udvidelser med en etage over 4 meter fra bagsiden af dit hus byggetilladelse, mens dette er over 3 meter for rækkehuse og parcelhuse. Større udvidelse på 8 meter til parcelhuse og 6 meter til parcelhuse kan dog bygges efter forudgående godkendelse. Der gælder også forskellige regler for maisonetter og lejligheder i stueetagen.
• udvidelsen er over halvdelen af arealet af det oprindelige hus (som det stod fra 1948)
• de anvendte materialer er visuelt forskellige fra resten af huset.
• en to-etagers udvidelse er tættere end 7 meter til grænsen.
• forlængelsen er foran hovedstolen eller sidehøjden, der vender mod en motorvej
• den maksimale højde på din enkelt etagers udvidelse er mere end 4 meter eller er højere end den højeste del af taget.
• du ønsker at inkludere en balkon eller veranda i designet

hvor lang tid tager det at få byggetilladelse?

du skal finde ud af, om din ansøgning er godkendt efter otte uger — selvom mere komplekse ordninger kan tage længere tid.

et skilt er placeret uden for adressen vedrørende den foreslåede udvikling, og eventuelle naboer, der sandsynligvis vil blive berørt, skrives til og opfordres til at se planerne og kommentere. Dette kaldes den offentlige høringsproces, og det tager tre til otte uger. Myndigheden vil foretage lovpligtige konsultationer til den lokale Motorvejsafdeling, og om nødvendigt Miljøstyrelsen såvel som andre.

realistisk set, hvis du skal lave mere end en ansøgning (efter revisioner eller ændringer i designet), bør du overveje at afsætte 18 måneder til processen.

sikring af byggetilladelse betyder ikke nødvendigvis, at du kan begynde at arbejde med det samme. Sørg for at se på de planlægningsbetingelser, der er knyttet til samtykket — for eksempel skal du muligvis søge godkendelse til dine valgte beklædnings-eller tagmaterialer.

skal jeg bruge en konsulent til byggetilladelse?

mange mennesker vil udpege en planlægningskonsulent, før de endda køber et plot, for at finde ud af potentialet i en udvikling. Denne pre-ansøgning rådgivning kunne spare dig tusindvis af pounds på at købe et projekt, der viser sig ikke at være muligt.

Planlægningskonsulenter har fuldt kendskab til de stadigt skiftende planlægningspolitikker, som ethvert projekt vil blive underlagt. Så uanset om du udvider, renoverer eller bygger et nyt hjem, kan deres hjælp være uundværlig — især hvis dit projekt er i et udpeget område, der har begrænsninger som et bevaringsområde eller AONB.

Hvad skal du medtage i en ansøgning om byggetilladelse?

generelt skal din ansøgning indeholde:

• fem kopier af ansøgningsskemaer
• det underskrevne ejerskabscertifikat
• en placeringsplan, blokplan, forhøjelser af både de eksisterende og foreslåede steder, selvom du nedriver og genopbygger huset
• en design-og Adgangserklæring. Dette er normalt ikke nødvendigt for husholderapplikationer, men kan være nyttigt i nogle tilfælde. Dette forklarer begrundelsen bag design og placering af det nye hus, og det beskriver de politikker, der gælder, og hvordan det overholder dem.
• dræning oplysninger. I en by kan dette være meget enkelt, i et landdistrikt, med fravær af hovedafløb for eksempel, skal du muligvis demonstrere præcist og teknisk, hvordan du vil håndtere dårlig vanddræning på stedet.
• det korrekte gebyr

disse udsagn skal ledsage alle planlægningsapplikationer udover husholderbygningsarbejder i ubeskyttede områder og ændringer i brug. Udsagn bruges til at retfærdiggøre et forslags designkoncept og adgangen til det. Detaljeringsniveauet afhænger af projektets omfang og dets følsomhed.

de fleste myndigheder vil have vejledninger til rådighed for at hjælpe dig, men desværre, medmindre du sikrer, at du har medtaget en erklæring i din indsendelse, kan planlægningsmyndighederne nægte at registrere din planlægningsansøgning.

der er andre supplerende dokumenter, du muligvis skal levere. Disse omfatter:

• Træundersøgelse, der viser rodbeskyttelsesområde
• en økologisk undersøgelse, Hvis du nedriver eller renoverer en bygning, der huser flagermus, eller udvikler jord af økologisk værdi
• EF-Infrastrukturafgiftsformularer, hvis du bygger 100m2 eller mere

har jeg brug for specialundersøgelser for at ansøge om byggetilladelse?

nogle undersøgelser skal udføres, før du kan indsende en ansøgning.

for eksempel skal du muligvis fremlægge teknisk dokumentation for, at du kan tilfredsstille fejl og dræning af overfladevand, og dette kan være nødvendigt på stedet undersøgelser filtreringstest inden indsendelse af ansøgningen.

du skal tænke på, om træer eller beskyttede arter (såsom flagermus) påvirkes. Det kan være nødvendigt at ansætte specialkonsulenter til at håndtere disse problemer. Disse konsulentstyrede rapporter bør bestilles fra starten, så udformningen af huset eller udvidelsen tager højde for nogen af disse tekniske forhold.

men der er ingen mening i at instruere folk til at fremlægge en rapport til støtte for en ordning, hvis det virkelig er i strid med deres faglige rådgivning.

det burde måske være en selvfølge, men du skal have et fuldt fungerende sted med sikker adgang ind og ud af ejendommen med god synlighed splays (sightlines). Da synlighedssplays er forskellige forskellige steder, skal du tale med din arkitekt og måske en motorvejskonsulent.

hvilke Planlægningsapplikationstegninger skal jeg levere?

din lokale Planlægningsmyndighed accepterer muligvis ikke planlægningstegninger, medmindre de opfylder visse krav, herunder indeholder tilstrækkelige detaljer om forslaget og stedet, og er i en genkendelig metrisk skala.

du skal indsende følgende som en del af din planlægningsansøgning:

en placeringsplan

• skaleret ved en metric på 1: 1250 eller 1:2500, men også fortrinsvis til A4-størrelse
• viser alle bygninger og veje på jord, der støder op til stedet
• applikationssted og ethvert land, der kræves for adgang til bygningen, skal skitseres eller skygges i rødt
• ethvert andet land, der støder op til dig, er skitseret eller skyggefuldt i blåt

en site/blokplan

• et nærmere kig på stedet for udviklingen, i en skala fra 1:100, 1:200 eller 1:500
• Vis udviklingen med henvisning til stedgrænser og andre bygninger med målinger
• inkluder detaljer om bygninger, veje, gangstier, offentlige vejrettigheder og træer, medmindre de ikke påvirkes af udviklingen
• Inkluder hård overflademængde og type og behandlinger for grænsevægge eller hegn

begge disse typer planer kan oprettes og købes online. Planlægningsportalens anbefalede service kaldes Anmodningsplan, men det er også muligt at bruge Ordnance Survey mapping.

højder og grundplaner

hvis du arbejder med en arkitekt eller design-og byggefirma, skal de have erfaring med at fremstille disse tegninger; men hvis projektet er selvdesignet eller arbejder med en entreprenør, skal du muligvis engagere hjælp fra en ekstern kilde til at fremstille planerne

højder viser, hvordan hver side af bygningen vil se ud, hvilket angiver størrelsen og typen af vinduer og døre og de eksterne byggematerialer. Hvor planlægningsansøgningen er til en udvidelse, skal denne del fremhæves.

grundplanerne er et fugleperspektiv af ejendommen, der beskriver layout og dimensioner af det foreslåede projekt. Når du tilføjer en udvidelse, skal dette fremhæves, og du behøver kun at medtage den eksisterende bygningsgulvplan for det gulv, udvidelsen er tilsluttet (dvs. stueetagen til en enkelt etagers udvidelse).

hvilke faktorer påvirker tildeling af byggetilladelse?

at finde ud af, hvordan man får planlægningsgodkendelse, er ikke en eksakt videnskab. Kommunen vil basere sin beslutning på såkaldte ‘materielle overvejelser’, som kan omfatte (men er ikke begrænset til):

• udsigt/tab af privatlivets fred
• tab af lys eller overskygning
• parkering
• Motorvejssikkerhed
• trafik
• støj
• indvirkning på fredet bygning og fredet område
• Layout og bygningstæthed
• design, udseende og materialer
• regeringens politik
• handicappet adgang
• forslag i udviklingsplanen
• tidligere planlægningsbeslutninger
• naturbeskyttelse

skal jeg underrette mine naboer, når jeg laver en ansøgning om byggetilladelse?

der er ingen lovkrav for dig at lade dine naboer vide, når du laver en planlægning ansøgning. Naboer vil dog blive hørt og opfordret til at kommentere sammen med menighedsråd, men kun de indvendinger, der er baseret på materielle overvejelser, tages i betragtning.

hvis naboerne ikke gør indsigelse, og officererne anbefaler godkendelse, vil de normalt give byggetilladelse til en husholderapplikation ved hjælp af såkaldte delegerede beføjelser.

kan lide det eller ej, når du bygger ting, risikerer du at forstyrre folk. Det er måske ikke rationelt, men folk bliver meget følelsesladede over ændringer, som de frygter vil påvirke deres hjem, deres syn eller deres ejendoms værdi — eller endda bare den gade, de bor på.

med dette i tankerne kan du overveje det værd at konsultere dine naboer om planerne og fortælle dem med dine egne ord og i en venlig indstilling, hvad dine planer er for bygningen. Dette kan dæmpe eventuelle bekymringer, de har, når de derefter samarbejder med Rådet.

hvis der er indvendinger, eller ansøgningen indkaldes til et udvalg af en af kommunalbestyrelserne, træffes beslutningen med et flertal af det lokale Planlægningsudvalg. På planlægningsmødet får du eller din agent mulighed for at henvende dig til Planlægningsudvalget, men denne gang er begrænset til maksimalt tre minutter.

(mere: 14 hemmeligheder for at sikre Planlægningssucces)

ansigt til ansigt møder kan være nyttige til at sprænge begrundelsen for indvendinger. Anmodninger om ændringer bør baseres på planlægningspolitikker, og de bør være i overensstemmelse med andre nylige beslutninger på området.

kan jeg foretage ændringer i mit Design, når byggetilladelsen er på plads?

før der er truffet afgørelse om din planlægningsansøgning, kan du til enhver tid trække den tilbage — så hvis du tror, du vil få afslag, kan du til enhver tid trække den tilbage op til selve dagen og indsende den gratis igen.

når byggetilladelsen er godkendt, kan du foretage mindre ændringer ved at ansøge om en ikke-materiel ændring. Større ændringer kan dog indebære en yderligere ansøgning om fuld byggetilladelse, så diskuter først dine planer med din lokale planlægningsmyndighed.

hvor sandsynligt er det, at min Planlægningsansøgning vil blive godkendt?

ifølge Myjobcitat gives omkring 86% af ansøgningerne i England. Planlægningstilladelse nægtet? du kan enten ændre og indsende igen efter at have behandlet årsagerne til afslag, eller du kan appellere til planlægningsinspektoratet.

cirka 40% af ansøgninger om husholdere, der nægtes, gives senere ved appel.

Hvad sker der, hvis du bygger uden byggetilladelse?

selvom det ikke er ulovligt at udvikle jord uden byggetilladelse, er det ikke lovligt, og hvis du derfor ikke har fået samtykke til dit projekt, kan den lokale planlægningsmyndighed tage skridt til at få arbejdet ændret eller revet ned. I dette tilfælde kan du lave en retrospektiv planlægningsansøgning, og hvis dette nægtes, kan du appellere beslutningen. Hvis du taber, kan det vise sig meget dyrt.

ændring af en fredet bygning uden forudgående tilladelse er en strafbar handling, og i ekstreme tilfælde kan det føre til retsforfølgelse og ubegrænsede bøder — og endda fængsel. Så sørg for at ansøge om godkendelse først.

hvad er 4 årsreglen?

der er et juridisk smuthul: hvis der ikke træffes nogen håndhævelsesforanstaltninger inden for fire år efter afslutningen, bliver udviklingen immun mod håndhævelsesforanstaltninger (10 år for en ændring af brugen).

i dette tilfælde kan du ansøge om et bevis for lovlighed, hvis du kan bevise, at bygningen har været i samme brug i de sidste fire år. Udviklingen bliver så lovlig — men det er for stor en risiko at tage. Det er også værd at bemærke, at ændringer, der er bevidst skjult, ikke er berettigede til at få samtykke gennem tiden ‘fire års regel’.

kan jeg få byggetilladelse til et hjem på landet?

mange mener, at det er sværere at få byggetilladelse, hvis du bygger et hjem på landet. Men det er bestemt ikke ude af spørgsmålet, som vores guide til planlægningstilladelse på landet forklarer.

faktisk er det i henhold til afsnit 80 (tidligere både afsnit 79 og afsnit 55) i den nationale Planlægningspolitiske ramme endda muligt at bygge green belt-jord, hvis dit projekt kan påvises at være af særlig arkitektonisk fortjeneste og værdi.

(mere: 5 utrolige hjem, der slår hårde Landsplanlægningsregler)

kan du lave en ansøgning om byggetilladelse på Land eller et hjem, du ikke ejer?

du kan lave en planlægningsansøgning på ethvert stykke jord i landet — du behøver ikke at eje det.

du kan indsende et uendeligt antal planlægningsapplikationer på et hvilket som helst sted — og vælge, hvilken der skal bruges. Så længe det er aktuelt, behøver du ikke bruge den seneste