Jord Trusts: Et Vigtigt Instrument For Den Succesrige Ejendomsinvestor/Udvikler
Af: Harry Frieland, ESF.
en Land Trust er en enkel, nem og billig enhed til erhvervelse og bevarelse af ejendom til fast ejendom, hvilket resulterer i evnen til at give en kilde til yderligere aktivbeskyttelse og privatliv.
Trusts er ikke nye på ejendomsscenen og har været på plads i mange århundreder. De er blevet brugt som en metode til at beskytte ejendomsretten til fast ejendom og give investoren og hans/hendes aktiver et ekstra lag af sikkerhed og anonymitet mod retssager, ulykkelige lejere, fraskilte ægtefæller, utilfredse tidligere ansatte og statslige agenturer.
før du kan forstå og fuldt ud forstå de fordele og nuancer, der er forbundet med en Jordtillid, er det vigtigt, at du gør dig opmærksom på selve instrumentets generelle operationelle struktur. En Jordtillid etablerer en form for ejendomsret ved hjælp af en privat aftale. I henhold til denne ordning accepterer en administrator at tage ejendomsret til Ejendom til fordel for en tredjepart(e) kaldet “modtageren”. Normalt oprettes tilliden af den nuværende ejendomsejer eller en part, der ønsker at købe ejendommen (“investor”). Investoren bliver derefter modtageren af tilliden. Modtageren styrer og kontrollerer trustees handlinger og modtager fordele og indtægter fra trustaktivet.
administratorens og modtagerens rettigheder og forpligtelser er beskrevet detaljeret i en tillidsaftale. Aftalen skaber et forhold, hvor forvalteren kun har de beføjelser, som modtageren giver ham, og hans eneste funktion er at handle som anvist af modtageren. Tilliden kan tilbagekaldes af den investor, der etablerede den, og kan ændres, ændres eller opsiges efter investorens skøn. I henhold til lovgivningen i de fleste stater, og hvis instrumentet er struktureret korrekt, kurator pådrager sig intet personligt ansvar i sin tillidskapacitet, og enhver kreditor af en kurator har ingen kapacitet til at pantsætte eller på anden måde påvirke tillidsejendommen.
oprettelse af en Jordtillid indebærer oprettelse af to (2) juridiske dokumenter:
- en gerning fra investor eller nuværende ejendomsejer til trustee som fiduciary for trust.
- en tillidsaftale mellem forvalteren og investoren eller ejendomsejeren, der angiver beføjelser, forpligtelser og rettigheder for administratoren, modtageren og den part, der danner tilliden.
efter at tillidsaftalen er formelt underskrevet af alle parter, og Skødet til ejendommen er registreret korrekt, får ejendommen titlen under tillidens navn og ikke under investorens eller ejendomsejerens navn. Tillidsaftalen i sig selv registreres ikke offentligt, og tilliden er ikke forpligtet til at få et identifikationsnummer fra nogen føderal eller statslig skattemyndighed. Alle skatter betales af modtageren, der modtager overskuddet fra trust-aktivet. For maksimal beskyttelse skal hver ejendom oprettes i en separat og særskilt tillid.
Jordtillidsarrangementet giver investoren et stærkt juridisk instrument til at tage ejendomsret til Ejendom og bør bruges, hvis en investor eller ejendomsejer Søger en eller alle følgende fordele:
- eventuelle krav eller panterettigheder mod trust ejendom vil ikke påvirke modtageren personligt eller andre aktiver i modtageren. Eventuelle domme, tvangsauktioner eller andre håndhævelsesaktiviteter kan kun opfyldes ud af det specifikke tillidsaktiv.
- fordi titlen er registreret i tillidens navn, offentliggøres den sande ejer af ejendommen, modtageren, ikke. Derfor vil det være vanskeligt for den gennemsnitlige person at fastslå, hvem der virkelig ejer og kontrollerer ejendommen.
det skal bemærkes, at hvis nogen ønsker at tage sig tid til at foretage en fuld titelsøgning, kan modtagerens navn blive opdaget, hvis der er et registreret dokument, der indeholder personlige oplysninger om modtageren. I de fleste tilfælde søger folk kun posterne om, hvem der ejer ejendommen, og denne begrænsede undersøgelse vil sjældent, hvis nogensinde, give identiteten af den sande ejer. Det anbefales stærkt, at en investor opretter et selskab eller aktieselskab for at være den navngivne tillidsmodtager for yderligere at sikre, at der er et ekstra lag af privatliv og potentiel isolering fra ansvar.
- i de fleste stater kan der ikke offentliggøres nogen modtagers interesse uden en kendelse fra en domstol, der har passende jurisdiktion.
- eventuelle domme mod en modtager påvirker ikke ejendomsretten til trust-ejendommen og forhindrer ikke, at trust-ejendommen sælges.
- Probate kan undgås med hensyn til trust-ejendommen ved at have en række ejerskab, der specifikt er angivet i Trust-aftalen.
- den gavnlige interesse i en Jordtillid anses for at være personlig ejendom, der gør det muligt at ændre modtageren/ejeren af tilliden uden at registrere en ændring af titel i de offentlige registre. Dette er yderst nyttigt, hvor en salgskontrakt ikke kan tildeles, eller hvor der er en klausul om forfald på salg i ethvert pant.
ved at indgå kontrakt eller tage titel i en trusts navn frigør det modtageren til at tildele sin interesse til en tredjepart uden at udløse nogen standardbestemmelse i en salgskontrakt eller pant. I det væsentlige kan et ikke-overdrageligt pant antages, fordi tildelingen af en gavnlig interesse ikke vil blive opmærksom på en långiver på grund af det faktum, at det er en opgave af personlighed og ikke skal registreres hos noget offentligt optagekontor.
- en Jordtillid er et fremragende middel til strukturering af klar og kortfattet retning for ejendomsforetagender, der involverer flere ejere, og kan bruges til at lette let overførsel af gavnlige interesser.
- normalt vil en overførsel af titel til en Jordtillid resultere i en ikke-skattepligtig begivenhed, da IRS har en tendens til at behandle ejendommen som ejet af modtageren til skatteformål, og de fleste stater vurderer ikke overførselsgebyrer, når en ejendomsejer overfører sin interesse til en tilbagekaldelig tillid.
som det tidligere er angivet, har forvalteren under en Jordtillidsarrangement ejendomsretten, men beføjelsen til at lede og styre ejendommen hviler i modtageren.
en Jordtillid bør ikke betragtes som et instrument, der giver absolut aktivbeskyttelse, og det garanterer ikke altid fuldstændig privatliv med hensyn til ejendomsret.
imidlertid har brugen af en Jordtillid den virkning at afskrække potentielle retssager, der vil støde på vanskeligheder og omkostninger ved at forsøge at fjerne de lag af privatliv, der er skabt af tilliden, og dette privatliv kan forbedres ved at få en enhed til at fungere som modtager (LLC eller selskab). Støttemodtagerens aktiver i henhold til en korrekt udarbejdet tillidsaftale bør være sikre fra enhver kreditors eller panterettighedshavers rækkevidde.
et flertal af staterne har ingen vedtægter for Jordtruster og har tendens til at stole på eksisterende retspraksis, der involverer truster generelt, når de står over for juridiske spørgsmål, der involverer Jordtruster. Staterne Florida, Illinois, Indiana, North Dakota og Virginia, imidlertid, har specifikke vedtægter eller retspraksis vedrørende dannelse og efterfølgende brug af jord Trusts i ejendomshandler.
du bør overveje at bruge denne fantastiske enhed, når du investerer i enhver form for fast ejendom. Med en jord tillid i din kontrol, vil ingen være i stand til nemt at opdage, hvad fast ejendom du ejer, og ved din død, kan du undgå skifteretten og omfattende forsinkelser i fordelingen af din ejendom til dine arvinger.
ved at ansætte en Jordtillid kan du oprette en mekanisme, der vil være et effektivt skjold for dine aktiver, der er uden for trust-ejendommen og giver mulighed for at overføre interesser i fast ejendom med minimal kompleksitet.
hvis du er en fast ejendom investor eller udvikler og ønsker at lære mere om jord Trusts og hvordan de kan bruges til din fordel, kontakt Harry Frieland. ved (973) 538-4700 ekst. 3394 eller e-mail til [email protected].
HARRY FRIELAND er rådgiver for advokatfirmaet Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. og koncentrerer sin praksis inden for erhvervs -, virksomheds-og ejendomslovgivning og eventuelle transaktionsforhold på disse områder. Hr. Frieland har været en hyppig foredragsholder og paneldeltager før offentlige og private grupper inden for forretning og fast ejendom, herunder oprettelse af forretnings-og investeringsstrukturer, hvordan man investerer i erhvervsejendomme og boliger, investeringer i skattesalg og tvangsauktioner, og måder at beskytte ejendomsaktiver på.
Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. er et advokatfirma med mere end 50+ advokater, der betjener klienter i Danmark. I næsten 30 år har firmaet tilbudt innovative løsninger til virksomheder og enkeltpersoner inden for aktivbeskyttelse forretningsplanlægning, civile retssager, kreditorrepræsentation inden for afskærmning, konkurs og samlinger, ældre lov, familieret, personskade, skat, og trusts og godser. For mere information, gå til www.fskslaw.com.
denne artikel udgør ikke juridisk rådgivning eller opretter et advokat-klientforhold.
