da lokale myndigheder er mere fleksible med planlægning og ‘udfyldningssteder’, der almindeligvis er godkendt, kontaktes vi regelmæssigt af klienter, der spørger, hvad værdien af jord i deres have potentielt kan være.
typisk har havejord en ægteskabsværdi; hvis jorden ikke har adgang, vil den have et meget begrænset antal potentielle købere, da det er afhængigt af en nærliggende ejendomsejer, der ønsker at købe den. Havejord er rent subjektivt uden hård og hurtig regel; det er simpelthen ned til hvor ivrig køber eller sælger er, trods alt, hvem ville ellers ønsker en have, der er potentielt landlocked med ingen måde at komme til det? Men hvis din have kunne give adgang til en ny bolig bygget i haven af en nærliggende ejendom, så værdien er langt større.
hvis din jord har et middel til adgang og bygningspotentiale, er der et par muligheder tilgængelige:
1) Få selv byggetilladelse til at udvikle din jord
fordelen ved denne mulighed er, at du kan opnå den maksimale værdi for din grund. Imidlertid, der er mange bøjler at springe igennem og eksponering for udgifter såsom ansøgningsgebyrer, arkitekttegninger, planlægningskonsulenter, landmålere og træ, økologi, arkæologi, miljø, dræning og motorveje specialister også. Du står over for risikoen for ikke at få byggetilladelse eller under udvikling af din hjemmeside, hvilket betyder at du kunne sælge det med planlægningsgodkendelse for en bolig, kun for senere at finde ud af, at bygherren har ændret planerne efter færdiggørelsen og nu har godkendelse til to!
2) et joint venture med en ejendomsudvikler
et joint venture eller en “JV” som kendt i branchen er, hvor de tilknyttede omkostninger til planlægningsanvendelse og opførelse af den nye ejendom deles mellem grundejeren og bygherren, overskuddet opdeles derefter, når den nye udvikling er solgt og afsluttet. Fordelen ved joint venture er, at du kan drage fordel af udviklerens erfaring og kontakter for at maksimere jordværdien. Der aftales en aftale i begyndelsen, hvor bygherren betaler grundejeren en løft for hver enhed, de kan opnå planlægning for, og prisen på jorden trækkes fra den samlede salgspris for udviklingen og gives til grundejeren, overskuddet efter bygningsomkostninger fra bygherren fordeles mellem de to parter.
3) en optionsaftale om køb af jorden
en optionsaftale er en aftale indgået af en grundejer og en bygherre, hvor parterne er enige om en indledende betaling fra bygherren til gengæld for en bindende første mulighed for at købe jorden, når planlægningstilladelse opnås. Købet skal ske inden for en periode aftalt i begyndelsen, som kan vare flere år afhængigt af udviklingens størrelse. Aftalen forhindrer grundejeren i at sælge ejendommen, mens bygherren beskæftiger sig med planlægningsapplikationerne. Jorden købes ikke, før den udøves af køberen, som normalt udløses, når der er givet byggetilladelse.
4) Hope value – når udviklere køber jord uden byggetilladelse
Hope value er noget værd at overveje med jord uden byggetilladelse, når der er en sandsynlig mulighed for at opnå det, uden at sælgeren overhovedet udsættes for omkostninger.
vi har et eksempel, hvor en bygherre købte en garage i havearealer til 35.000 kr.uden byggetilladelse. Udvikleren betalte væsentligt over markedsprisen for garagen på det grundlag, at han troede, at han kunne få byggetilladelse til et fritliggende hus, hvilket han gjorde. Da sælgeren ønskede et hurtigt salg, passede dette arrangement ham, og bygherren tog risikoen for betydeligt at betale for en garage i håb om, at han kunne opnå planlægning og udvekslede kontrakter om 28 dage,
5) betinget udveksling af kontrakter (i tilfælde af at byggetilladelse til jord nægtes)
for nylig blev vi enige om et salg den 1.5 hektar havejord, der ikke havde nogen byggetilladelse, men baseret på naboejendomme, der skabte præcedens, mente, at samtykke var sandsynligt. Vi fandt en køber, der tilbød 600.000 kr.med en betinget kontraktudveksling, hvor de kunne trække sig tilbage efter en kontraktudveksling, hvis byggetilladelse blev nægtet. Et tilbud på 300.000 kr. blev også modtaget fra en køber for et ikke-betinget salg, hvilket betyder, at de ville afslutte salget uden planlægningstilladelse og potentielt ende med en dyr smule havejord, hvis planlægningen blev afvist.
hvis du overvejer at sælge jord, så kontakt venligst for at se, om nogen af disse muligheder kan fungere for dig.
Tag et kig på vores jord til salg.
