existuje řada důvodů, proč by vlastník firmy mohl být motivován k předčasnému ukončení komerčního pronájmu. Nejčastějším důvodem je, že podnik nedělá dost dobře, aby držel krok s leasingovými splátkami. Mezi další důvody patří změny na místním trhu, potřeba většího nebo menšího prostoru nebo jednoduchá touha přejít k jiným snahám. Bez ohledu na okolnosti, nájemce, který si přeje předčasně ukončit svůj komerční pronájem, čelí těžké bitvě. Komerční pronajímatelé počítají s tím, že si nájemníci zachovají své nájemní závazky. Uzavírají dlouhodobé pronájmy, aby se vyhnuli nákladům spojeným s neustálým hledáním nových kvalifikovaných nájemců a co je důležitější, aby se zabránilo ztrátě příjmů spojených s prázdným prostorem. Z tohoto důvodu, pronajímatelé obvykle požadují silný jazyk pronájmu odrazující nájemce od předčasného ukončení. Viz „ustanovení o postoupení a související podmínky v komerčním leasingu“.
jakmile se nájemce z jakéhokoli důvodu rozhodne, že chce nájem předčasně ukončit, měl by postupovat opatrně. Nejlepším přístupem je samozřejmě požádat o pomoc zkušeného právníka komerčního pronájmu v San Diegu. Bez ohledu na to, zda konzultujete s právníkem, je důležité pečlivě zkontrolovat podmínky pronájmu, abyste měli jasnou představu o možnostech, které máte k dispozici, a/nebo důsledcích předčasného ukončení. Jaké jsou nezbytné kroky pro postoupení nájemní smlouvy novému nájemci? Poskytuje nájem pronajímateli neomezenou volnost při rozhodování, zda přijmout Nabyvatele (nového nájemce)? Jak nájem definuje náhradu škody za předčasné ukončení? Existuje doložka o zpětném zachycení (klauzule, která umožňuje pronajímateli ukončit nájem pouze proto, že nájemce požádá pronajímatele o schválení přiřazení). Samozřejmě, nájemci mohou také hledat jiné způsoby, jak se vyhnout předčasnému ukončení, jako je navrhování flexibilních platebních možností, jak dohnat nájemné, navrhuje dočasné snížené nájemné, žádá o přesun do menšího prostoru na stejné nemovitosti nebo o schválení přiřazení. Je samozřejmě nejlepší, pokud se můžete úspěšně vyhnout předčasnému ukončení prostřednictvím jednoho z těchto návrhů. O nich se však snáze mluví než o nich.
ve většině případů je nájemce, který předčasně ukončí nájem, odpovědný za jakékoli nezaplacené nájemné a nezaplacené nájemné splatné za zůstatek doby pronájmu snížené o zmírnění. Zmírnění je částka, kterou může nájemce prokázat, že by se mohl rozumně vyhnout, kdyby se pronajímatel pokusil prostor znovu pronajmout. Z praktického hlediska nájemníci bez prostředků potřebných k najmout právníka a spor případ nejčastěji ocitnou čelí výchozí rozsudky v plné výši škody požadované bez zmírnění. To je důvod, proč ignorování problému není možnost. Současně jsou soudní spory extrémně drahé. Nicméně, pronajímatelé jsou někdy ochotni neformálně diskutovat o podmínkách předčasného ukončení, které ovlivňují zmírnění, pokud nájemci sdělují záměr najít spravedlivé řešení. Spravedlivé řešení bohužel neznamená, že se nájemci bude líbit výsledek. Objektivně by spravedlnost vyžadovala, aby nájemce byl zodpovědný za skutečné náklady spojené s hledáním nového nájemce (dlužné nájemné po splatnosti včetně nákladů na údržbu společné plochy („vačky“), veškeré nájemné a vačky k datu konečné dohody, všechny náklady spojené s hledáním nového nájemce, náklady na nájemné a vačky, zatímco prostor je prázdný, a pokud nový nájemce platí nižší nájemné, rozdíl, který by pronajímatel získal, kdyby obdržel vyšší nájemné. Tyto náklady mohou být značné. Pronajímatelé navíc ne vždy vědí, jak dlouho to bude trvat, a při vyjednávání podmínek předčasného ukončení se mýlí na straně výhod.
jakmile má nájemce jasnou představu o svých možnostech v rámci pronájmu, může zvážit, zda je možné požádat o souhlas pronajímatele s přidělením. Prodej podniku nebo nalezení náhradního nájemce vyžaduje souhlas pronajímatele, takže jazyk přiřazení v pronájmu je kritický. Pokud je po pečlivém vyhodnocení zadání proveditelné a nájemce našel vhodného náhradního nájemce, měl by připravit podrobný návrh v souladu s doložkou o postoupení leasingu. Jak bylo uvedeno výše, je důležité, aby nájemce věděl, zda se jedná o doložku o zpětném zachycení. Úkoly jsou zvláště důležité pro nájemníky s životaschopnými podniky, o kterých se domnívají, že mohou být prodány za hodnotu.
pokud prodej vašeho podnikání není možnost a jednoduše potřebujete zastavit krvácení, následují některé pokyny k oslovení pronajímatele o předčasném ukončení pronájmu:
- zatímco nad rámec tohoto článku je prvním krokem v jakékoli analýze zvážení možnosti bankrotu. Ve většině případů nájemníci osobně ručí za pronájem. Bankrot může být nejlepší volbou pro insolventní nájemce. Obraťte se na právníka a zjistěte, zda je to pro vás možnost.
- zvažte, zda podnik může zůstat nad vodou po jakoukoli dobu a nadále plnit své nájemní závazky. Nabízí pronajímateli možnost pokračovat v nájmu při hledání nového nájemce výrazně snižuje škody. V takových případech mohou pronajímatelé souhlasit s podmínkami předčasného ukončení, které vyžadují, aby nájemce zaplatil pouze skutečné náklady na pořízení nového nájemce (obvykle to zahrnuje náklady na reklamu, poplatky za makléře, poplatky za právní zastoupení, mezery v nájemném během přechodu a jakékoli další náklady spojené s přivedením nového nájemce, včetně jakýchkoli podnětů nezbytných k nalákání nového nájemce). I když jsou tyto položky obchodovatelné, pronajímatelé jsou obvykle odhodláni být celí. Ve zkratce, nechtějí utrpět žádné ztráty v důsledku nechat vás z pronájmu brzy.
- pokud jste stále aktuální ve svém nájemném, kontaktujte svého pronajímatele a upřímně diskutujte o své situaci. Informujte pronajímatele, že podnikání jednoduše nemůže přežít déle na současném trhu a že pokračování v pronájmu vás nevyhnutelně přivede do bankrotu, což není dobré pro obě strany. Ve vzácných případech mohou být někteří pronajímatelé dokonce ochotni dočasně snížit nájemné, aby pomohli dlouhodobému nájemci překonat hrb. Většinou, nicméně, pronajímatelé budou usilovat o tvrdé podmínky předčasného ukončení, aby nadměrně kompenzovali případné očekávané ztráty. Diskutujte o možných možnostech, včetně dočasného pokračování pronájmu, jak je uvedeno výše. Ať už je dosaženo dohody, nájemci by měli být připraveni zaplatit určitou prémii za předčasné ukončení. Pokud je poptávka pronajímatelů příliš vysoká na to, aby zaplatila najednou, zjistěte, zda pronajímatel zváží možnosti platby. Čím kratší je lhůta pro splacení, tím je pravděpodobnější, že pronajímatel bude souhlasit.
- nájemníci za nájemným mají menší vyjednávací sílu. Většina pronajímatelů rychle postupuje vpřed s procesem vystěhování (protiprávní zadržení). Nicméně otevřená komunikační linka je nejlepší způsob, jak se vyhnout vystěhování. Zjistěte, zda existuje nějaký způsob, jak můžete dohnat nájemné s dohodnutým platebním plánem a / nebo vypracovat dohodu o předčasném ukončení, se kterou může pronajímatel žít.
ve svých jednáních nezapomeňte, že pronajímatelé se zabývají správným obchodním rozhodnutím, a přestože mohou mít nějaké sympatie k dlouhodobým spolehlivým nájemcům, nakonec se většina nezajímá o to, jak jste se dostali tam, kde jste. Nemyslí na spravedlnost. Chtějí být celé. Zaměření na praktická řešení, která budou pro pronajímatele fungovat prostřednictvím jasných a stručných návrhů, poskytuje nájemcům nejlepší naději na vypracování rozumného řešení.
v advokátní kanceláři Donalda R.Odera vám za jednorázový paušální poplatek sjednáme předčasné ukončení komerčního pronájmu. Pokud si chcete naplánovat bezplatnou konzultaci, kontaktujte zkušeného právníka San Diego commercial lease Donalda R. odera na adrese (888) 900-9002.
