Tack för att du besöker webbplatsen för fastighetsrätt.

Hur kan uthyrningsagenter attrahera nya hyresvärdar och behålla befintliga hyresvärdar?

turbulenta tider för uthyrare

dessa är turbulenta tider för uthyrare; traditionella operatörer står inför flera utmaningar i samband med en kaotisk bostadsmarknad, ökad lagstiftning och växande onlinekonkurrens. Till detta kommer planer på att förbjuda uthyrningsavgifter som debiteras hyresgäster i 2019 sannolikt att begränsa vinstmarginalerna för vissa uthyrningsagenter ännu mer. Och nu belyser ny forskning vad många redan förutspådde-en ökning av hyresvärdar som säljer upp.

hyresvärdar som lämnar marknaden

flera nya studier har visat att antalet buy-to-let hyresvärdar som finns i sektorn ökar. Enligt en gemensam rapport från Reapit och Dataloft, ett konsultföretag för bostadsfastigheter, ser hyresmarknaden betydande aktivitet och en ökning av hyresgästens efterfrågan, men utbudet har minskat med 6.9 procent.

efter genomförandet av den högre avgiften på stämpelskatt för Fritidshus i 2016 har leveransproblemet förvärrats av återkallandet av hyresvärdens hypotekslån, som har fasats in sedan April 2017. Detta, många hävdar, tillsammans med en rad skatte-och regleringsändringar, uppmuntrar hyresvärdar att antingen sälja upp när deras vinster börjar minska eller höja hyrorna.

trots turbulenta tider, finns det potentiella möjligheter för uthyrare?

inför strängare marginaler för hyresvärdar som väljer att stanna kvar i den privata hyressektorn (PRS) kan valet av självhantering verka som en attraktiv och kostnadseffektiv lösning för att motverka minskande vinster.

men med en mängd regleringsändringar för att hålla reda på kommer hyresvärdar i allt högre grad att behöva ta ett mer professionellt sätt att hyra en fastighet. De måste se till att de har en god förståelse för hur lagstiftningen kan påverka deras verksamhet och påverka både dem och deras hyresgäster. För bra uthyrningsagenter ger denna situation en möjlighet.

majoriteten av hyresvärdarna äger bara en eller två fastigheter och många av dem är ’oavsiktliga hyresvärdar’ med heltidsjobb och lite tid att spendera på att hantera sina hyresfastigheter. Lägg till det faktum att hyresgäster stannar längre i fastigheter som förvaltas fullt ut av en uthyrningsagent, minimerar eventuella ogiltiga perioder, och att hyresgäster ofta föredrar att hantera uthyrningsagenter snarare än hyresvärdar, och det är inte svårt att se det värde som en bra uthyrningsagent kan lägga till buy to let-upplevelsen.

men i en PRS som kännetecknas av ett minskande utbud av hyresvärdar, hur kan uthyrningsagenter locka nya hyresvärdar och behålla befintliga hyresvärdar?

Paul Shamplina, direktör på Hamilton Fraser och grundare av hyresvärd Action, har över 25 års erfarenhet av att agera för hyresvärdar och uthyrningsagenter. I sitt senaste webinar för Right Move gav Paul några tips för att låta agenter som vill lyckas i dagens utmanande klimat och utforskade hur de kan locka nya hyresvärdar och behålla befintliga hyresvärdar.

bästa tips för att hjälpa uthyrningsagenter att locka nya hyresvärdar och behålla befintliga hyresvärdar:

1. Förstå hyresvärdens motivationer och rädslor

det är viktigt för agenter att komma under hyresvärdens hud, både befintliga och potentiella kunder. Varför vill de vara hyresvärd? De kan till exempel vara en oavsiktlig hyresvärd med bara en ljummet önskan att vara hyresvärd, eller en pension hyresvärd som vill använda sitt köp för att låta som en långsiktig investering. Vad håller dem vakna på natten? Chansen är att de är mest bekymrade över frågor som sen / utebliven betalning av hyra, finansiering av fastighetsunderhåll och reparationer, ogiltiga perioder, skatteändringar och efterlevnad av lagstiftning. Ta dig tid att prata med hyresvärdar, ställa frågor till dem, lyssna och empati med deras specifika omständigheter. Det har varit mycket ny lagstiftning nyligen, men många hyresvärdar misslyckas fortfarande med att skydda sin hyresgästs insättning (som blev obligatorisk för över tio år sedan). Att identifiera en hyresvärds motivationer och rädsla hjälper dig att skräddarsy dina meddelanden mer effektivt efter deras behov, vilket i sin tur bör öka både kundretention och rekrytering.

2. Var en expert

oavsett om du behåller befintliga kunder eller lockar nya hyresvärdar att kontakta ditt företag är det viktigt att du är uppdaterad med vad som händer i PRS. Prenumerera på webbplatser som rightmove och landlordzone för att se till att du förstår vad som händer på marknaden. Du måste också ha till hands information för potentiella kunder om hur snabbt du hyr ut fastigheter och vad de kan göra för att öka den potentiella avkastningen och marknaden för deras specifika hyresfastigheter. Vårda en relation med din lokala tidningen så att du är ’go-to’ låta agent när det gäller en expert syn på den lokala hyresmarknaden. Nätverk vid branschevenemang. Skriv bloggar för din webbplats och sociala medier. Delta hyresvärden möten och kommunfullmäktige forum. Undersök affiliate företag som du kan samarbeta med ömsesidig nytta för båda parter. Erbjud gratis seminarier för hyresvärdar att delta för att utbilda dem. Framför allt, kom ihåg att hyresvärdar rekommenderar andra hyresvärdar; word of mouth är förmodligen det mest kraftfulla verktyget av alla.

3. Turn let only instructions into full management

det är ett accepterat faktum att rekrytera nya kunder är mycket dyrare och tidskrävande än att behålla befintliga kunder. Att låta bara instruktioner till full förvaltning bör därför vara en prioriterad strategi för att låta agenter som vill maximera sina inkomster i turbulenta tider och behålla befintliga hyresvärdar.

om du har investerat tid för att förstå din kunds motivering för att vara hyresvärd, har en tydlig känsla av deras specifika problem och en solid förståelse för PRS, kommer du att vara välplacerad för att få ut det mesta av alla möjligheter att sälja mer. Till exempel, en oavsiktlig hyresvärd som har ärvt en fastighet, som har ett heltidsjobb och en ung familj, kanske tror att de kan klara sig med en låt endast arrangemang, därmed betala en lägre avgift, men kanske inte har tänkt på verkligheten i hur man hanterar utebliven betalning av hyror och ogiltiga perioder, än mindre hur man följa allt strängare lagstiftning. För denna typ av klient, som är tidsfattig, bör uthyrningsagenten fokusera på den tid och potentiellt pengar som kan sparas med en fullständig hanteringstjänst. Skulle den här kunden vilja ta emot samtal klockan 4 från sin hyresgäst som har tappat sina nycklar?

det är uppenbart att effektiv hantering av ’övergången’ från uthyrning endast till en helt hanterad tjänst är avgörande för dess framgång. Det är mycket viktigt att man noggrant överväger personalincitamenten och kommissionens tidsramar för att se till att de överensstämmer med byråns övergripande mål.

4. Se till att din förvaltningstjänst sticker ut

i ett alltmer konkurrenskraftigt klimat, om du vill locka nya hyresvärdar och behålla befintliga hyresvärdar, är det viktigt att se till att din förvaltningstjänst sticker ut. Vad kan du erbjuda som dina konkurrenter inte gör? Några områden att tänka på är:

vilken online-åtkomst ger du till hyresvärdar för att hjälpa dem att hålla sig uppdaterade med förvaltningen av deras egendom?

– erbjuder ni regelbundna inspektioner med detaljerade rapporter inklusive bilder och video bevis på tillståndet i fastigheten (rapportering är mycket viktigt att hyresvärdar som väljer den fullt hanterade tjänsten)

– ger du en dedikerad account manager?

– erbjuder du hyresförsäkring om hyresgästen standard med hyran?

– hur snabbt kommer hyresvärden att få sin hyra – är ditt kontosystem upp till grunden?

– hur Detaljerad är din referens-håller du dig uppdaterad om hyresgästens potentiellt förändrade omständigheter?

– vilken utcheckningstjänst erbjuder du – när hyresgästen lämnar, hanterar du lager och hanterar eventuella insättningstvister?

– erbjuder du minst två vittnesmål från andra hyresvärdar som är nöjda med din tjänst som potentiella hyresvärdar kan kontakta?

5. Var beredd på de fem bästa frågorna en hyresvärd kommer att fråga

för att svara på dessa frågor måste du tänka själv om vad som är realistiskt för ditt område – det är ingen nytta att vinna en instruktion men inte kunna hyra fastigheten. Ta hänsyn till andra lager i det område som du konkurrerar med när du citerar sannolika hyresavkastningar / den tid det tar att hitta en bra hyresgäst. Se till att du har lugnande, realistiska svar redo och väntar på följande frågor:

1. Hur mycket hyra kan jag få för min fastighet?

2. Hur snabbt kan du hyra det?

3. Har du hyresgäster som väntar på att flytta in snabbt?

4. Hur mycket debiterar du?

5. Vad ingår specifikt i din fullt hanterade vs let only-tjänst?

6. Know your Unique Selling Points (USPs)

när det gäller att behålla befintliga hyresvärdar och attrahera nya hyresvärdar är det viktigt att ha en hisshöjd upp i ärmen; några användbara USP: er som du kan förmedla snabbt när tiden är kort och insatserna är höga. Här är några exempel som du kan skräddarsy till ditt företag:

1. Vi har kunskap om området och kan uppnå bästa möjliga hyra med god kvalitet hyresgäster (inkluderar några anekdoter om området, anpassade till hyresvärden i fråga, till exempel lokala skolor, kommunikationer etc)

2. Vi förstår att ogiltiga perioder påverkar hyresvärdens kassaflöde, vår genomsnittliga ogiltiga period är bara xxx (det är upp till dig att se till att detta är lågt och därför en USP)

3. Vi är medlemmar i ett system för prövning som PRS (det betyder att vi har en eskalerad klagomålstjänst)

4. Vi har Client Money Protection försäkring som Client Money Protect, vilket innebär att om något skulle hända oss får du pengarna tillbaka

5. Våra avgifter för låt endast är xxx, detta kommer att omfatta xxx, men för endast en extra xxx % eller xxx belopp per månad, vi kommer att ta hand om fastigheten på full förvaltning. Du måste undersöka din lokala marknad, ställa in din prissättning konkurrenskraftigt och förklara vad detta inkluderar. Kom ihåg att det är avdragsgillt. Om din hyresvärd arbetar heltid gör detta total kommersiell mening men det är upp till dig att visa dem hur.

6. Se till att din hyresvärd är medveten om att det nu finns över 150 regler och föreskrifter som är inblandade i att hyra ut din fastighet. Det är upp till dig att förstå din hyresvärd och förklara varför, för dem, självhantering skulle vara svårt och att de riskerar, till exempel en bötesbelopp på 3000 för underlåtenhet att följa rätten att hyra lagstiftning ensam

7. Förklara exakt vad din fullständiga lista över tjänster innebär-till exempel hyresgästreferenser, hyresgästkorrespondens, efterlevnad av statliga regler och föreskrifter …

8. Har du mystery shoppat? Ta dig tid att undersöka dina konkurrenter så att du kan identifiera din egen distinkta USP

9. Förklara att du utför regelbundna inspektioner för att se till att fastigheten är i gott skick och att du kommer att hantera eventuella reparationer och tvister på hyresvärdens vägnar

7. Var en bra kommunikatör

baren har höjts för alla intressenter i PRS. Hyresvärdar och uthyrningsagenter måste se till att de uppför sig på ett alltmer professionellt sätt i linje med de förväntningar och rättsliga skyldigheter som nu gäller för dem. God kommunikation är det viktigaste inslaget i hyresvärden / hyresgästen / agentförhållandet. Property Redress Scheme, en statligt godkänd organisation som hanterar eskalerade klagomål mot fastighetsagenter, rankar brist på kommunikation högt bland orsakerna till ett klagomål. Många hyresvärdar klagar på att uthyrningsagenter är mycket uppmärksamma när de godkänner den ursprungliga hyran, men mindre när det finns problem längre ner på linjen. Om det finns problem, kommunicera dem tidigt till din hyresvärd och, om de har hyresvärdsförsäkring, hjälpa dem att göra anspråk om det behövs.