när du gör någon typ av fastighetsköp är det mycket viktigt att köpa fastigheten under dess ”inneboende värde.”
jag vill betona, att köpa under en fastighets inneboende värde skiljer sig mycket från att köpa under marknadsvärdet på en fastighet.
köp under marknadsvärdet
köp under marknadsvärdet har massiv överklagande för ägare och investerare, känslan av prestation för att säkra ett uppfattat ”fynd” kan vara mycket givande.
en omedelbar träff av eget kapital kan vara mycket lockande ur ett kortsiktigt perspektiv.
men om du mäter den totala framgången för ditt köp med den rabatt du kunde uppnå för en viss fastighet, fokuserar du bara på en mycket liten del av den större bilden.
”fynd” köps vanligtvis på sämre platser där antingen efterfrågan är mycket låg eller utbudet är mycket högt eller de är ett fynd av någon annan anledning.
det beror nästan alltid på brist på efterfrågan och totalt sett kommer dessa egenskaper att underprestera på längre sikt.
köp under inneboende värde
Låt mig presentera detta koncept för dig att börja med.
det är helt enkelt ett annat sätt att säga köpa under ersättningskostnaden eller köpa fastigheten för mindre än vad det skulle kosta att ersätta den helt ny.
om du köper en helt ny bil imorgon och kör den ut ur showroom kan du förlora cirka 5%-10% av inköpspriset direkt.
det är samma sak om du köper en fastighet helt ny eller utanför planen.
du betalar en premie som består av utvecklarkostnader, annonseringskostnader och agentavgifter etc.
du ger det effektivt för 5% – 10% bort till dem snarare än att eventuellt använda den för att utöka din egen portfölj.
hur man köper under inneboende värde
en bra tumregel här är att se till att den högre delen av köpeskillingen är det faktiska markvärdet jämfört med värdet på själva huset.
det ska se ut så här;
för ett köp av $ 800,000, om markvärdet var värt $600,000, då värdet av huset skulle effektivt vara värt $200,000.
för att ersätta fastigheten eller bygga nya, kan den nya kostnaden potentiellt vara mellan $300,000 – $400,000, så du har köpt under ersättningskostnaden.
viktigt är att du också har en högre del av din investering – marken, uppskattar och den nedre delen – huset, deprecierande.
om vi vände om situationen skulle 600 000 dollar försämras, medan markvärdet på 200 000 dollar uppskattas.
ju högre efterfrågan på mark, desto snabbare kommer att uppskatta, vilket är anledningen till hög kapitaltillväxt förorter har alltid en premie markvärde.
fallstudie – vilken skulle du välja?
Låt oss titta på två fastigheter prissatta till $600,000, som vi höll i ett decennium.
Property A Vi kommer att kalla ”fynd” egendom som vi kan köpa med rabatt från inköpspriset på $560,000, även om värderingen kom tillbaka till $600,000.
så vi köpte under marknadsvärdet och har nu en initial vinst på $40,000, vilket är en lägre efterfrågan men och lägre markdel, den årliga genomsnittliga kapitaltillväxten är cirka 4% per år. 
Property B Vi kommer att kalla ”hög efterfrågan” egendom.
men eftersom det var i en hög efterfrågan plats, vi var tvungna att betala $620,000, med en värdering av $600,000 – vi överbetalda på grund av knapphet och konkurrens.
men egendom B köptes under inneboende värde enligt rekommendationerna ovan.
så här betalade vi för mycket med 20 000 dollar för att säkra fastigheten, men eftersom vi är en hög efterfrågan och ett högre inneboende markvärde kommer det att vara i genomsnitt 7% per år kapitaltillväxt.
Låt oss titta på hur det spelar ut under de kommande 10 åren och efter att vi har inkluderat $ 40,000 gjord för att köpa ett fynd initialt och ta ut $20,000 för att betala för mycket;
| Pur pris | tillväxt | efter 10 år | Initial kostnad | vinst | |
| under marknaden | 560,000 | 4% | $888,147 | 40,000 | 328,146.6 |
| nedan Intrinsic | 620,000 | 7% | $1,180,291 | -20000 | 560,291.0 |
| $232,144 |
fastigheten” under marknaden ” med ett värde av $600,000 compounding på 4% per år kommer att vara värt $888,147 i 10 år.
egenskapen ”under inneboende” värderas också till $600,000 compounding till 7% per år skulle vara värt $1,180,291 i 10 år.
efter justering för initiala kostnader, du är kvar med en skillnad på $232,144 över 10 år.
sammanfattning
det är därför du alltid bör börja din investeringsresa genom att fokusera på slutspelet och var du vill vara under det kommande decenniet eller två – minimum.
att falla för en initial ökning på kort sikt kan visa sig vara ett misstag på längre sikt.
det bör också framhäva att köpa en fastighet under dess inneboende värde och med ett högre markvärde bör vara en prioritet.
