hur hyr jag mitt hus? Allt du behöver veta

att vara hyresvärd har många potentiella fallgropar. Lär dig fallgroparna att undvika och steg som är involverade i att hyra ut ditt hem som gör dig mer framgångsrik.

vill du ta reda på om ditt hem är en bra hyra utsikter? Kolla in vår kalkylator för utvärdering av hyresfastigheter.

inte alla strävar efter att vara hyresvärd, men ibland finner någon sig att bli en oavsiktlig hyresvärd. De kan ha en familjemedlem som behöver en plats att bo eller fått ett ärvt hus. De kan också behöva flytta men kan inte sälja sitt nuvarande hem. När dessa situationer inträffar tänker många på hur de kan hyra ut sitt hus. Vi går igenom processen, steg för steg.

hur mycket kan jag hyra mitt hus för?

du frågar förmodligen redan ” hur mycket hyra kan jag få för mitt hem?”Hyresbeloppet du kan debitera beror på antalet sovrum, villkoret för ditt hem och grannskapet. Lyckligtvis finns det många verktyg tillgängliga för att avgöra vilka hyror som är för ditt hem och grannskap.

två populära webbplatsverktyg är Zillow och RentoMeter. Var och en av dessa verktyg ger dig en karta över de omgivande hyresfastigheterna nära ditt hem och ungefär vad dessa fastigheter hyr för. Jag säger ”ungefär” eftersom till skillnad från fastighetsförvaltare vet dessa webbplatser egentligen bara vad en hyra annonserades för. Låt mig förklara, du kan annonsera din egendom på $2,000 en månad med dessa tjänster. Men vad händer om du upptäcker att du var tvungen att hyra ditt hem för $1,850 en månad för att få en hyresgäst? Dessa tjänster skulle inte veta att du minskade din hyra.

en av de coola sakerna jag gillar med RentoMeter är deras instrumentpanelmätare. Detta ger en fin grafisk bild av utbudet av hyror för liknande hus. Jag kan se både låga och höga värden samt mellanklass av hyror som mitt hus min hyra för.

en annan metod för att bestämma vad ditt hem kommer att hyra för är Craigslist. Börja med att välja den stad där du vill annonsera och välj sedan” apts/bostäder ” under avsnittet bostäder.

se sedan till vänster på sidan. Det är här du kan begränsa resultaten till hus kontra lägenheter, antal sovrum och mer. Återigen vet Craigslist inte vilka egenskaper som faktiskt hyr ut, bara vad folk annonserar. Det är inte ovanligt att se samma hus flera veckor senare till en reducerad hyra eftersom hyresvärden inte kunde hyra sitt hus till det högre priset. Det hjälper till att också leta efter fastigheter som annonseras av fastighetsförvaltare. Dessa företag kommer förmodligen att ha flera fastigheter i området och kommer att ha en god uppfattning om vilka fastigheter som kan hyra för. Vi kommer att titta på fastighetsförvaltningsföretagets fördelar och nackdelar senare i den här artikeln.

kommer det att generera tillräckligt med hyresintäkter?

Detta är en mycket viktig fråga varje hyresvärd måste ställa, särskilt om du har en inteckning på fastigheten. Varje hyresfastighet har både regelbundna och oväntade utgifter. Du behöver mer pengar för reparationer när du hyr ditt hem än om du bodde i det. Som en bred tumregel försöker många investerare och hyresvärdar att inte låta sina utgifter överstiga 60% av den månatliga hyresintäkten. Investerare hänvisar till detta belopp som deras månatliga nettoinkomst, eller NOI.

Månadshyra-inteckning-försäkring-fastighetsskatt-vakans-reparationer = netto månadsinkomst

om netto månadsinkomst är mindre än 60% av sin månadshyra, anser de fastigheten en dålig förvaltningsfastighet.

Låt oss använda ett exempel:

2,000 månadshyra – 425 inteckning – 80 försäkring – 90 fastighetsskatt – 50 vakansreserv – 75 reparationer = 1380 netto månadsinkomst

i exemplet ovan är nettoresultatet 69% av de månatliga hyrorna och därför skulle det vara en hyra som en person hade råd att behålla. Om hyrorna var mycket mindre eller någon av deras kostnader högre, kan det vara en pengar grop, snarare än en investering. Detta är inte den enda formeln en hyresvärd kan överväga att använda, men det är enkelt nog att det fungerar om du funderar på att hyra ut ditt hem.

Hyresvärdsförsäkring

du har förmodligen redan husägare försäkring, men om du ska hyra ut ditt hem för något annat än några dagar måste du ha hyresvärdsförsäkring.

vad är skillnaden mellan hyresvärd och husägare försäkring du frågar? Den viktigaste skillnaden är att hyresvärden försäkring skyddar dig från ansvar bör din hyresgäst bli skadad på din egendom. Låt oss anta att din hyresgäst har en hund som biter någon, även om de inte skulle ha en hund. Du skulle vilja ha hyresvärdsförsäkring för att åtminstone ha en viss grad av skydd mot en rättegång. Försäkringsbolaget kan dock fortfarande neka ditt krav om hundrasen uteslutits på din försäkring.

du vill också se till att dina hyresgäster har rätt hyresgästens försäkring. Om din hyresfastighet har en katastrofal förlust som brand eller översvämning, skulle din hyresvärdsförsäkring inte skydda dina hyresgästers tillhörigheter. Endast hyresgästförsäkring som köpts av dina hyresgäster kan tillhandahålla detta.

kan jag hyra mitt hus utan agent?

vem som helst kan hyra ut sitt hem utan en agent eller en fastighetsförvaltare. Men det finns många rättvisa bostadslagar som måste följas. Du kan inte diskriminera någon baserat på ras, bekant status eller religiös tro. Familiar status inkluderar huruvida dina hyresgäster är gifta eller har barn.

om du ska hantera din egen hyra finns det flera klasser som hålls av lokala hyreslägenhetsföreningar som kan hjälpa dig att hålla dig bekant med reglerna. Det är viktigt att ansluta till en av dessa grupper eftersom reglerna kan ändras varje år, särskilt i Kalifornien där lagarna är mycket pro hyresgäst.

hur man väljer ett bra fastighetsbolag

om du bor utanför staden eller inte vill hantera hyresgästproblem direkt kan du hyra en fastighetsförvaltare. Om du bor utanför staden, många städer, inklusive Sacramento, kräver att du har en lokal person som ansvarar för ledningen. Fastighetsförvaltare kommer att hyra ut din fastighet, ta sena samtal för anslutna toaletter och svara på förfrågningar om reparationer.

jag föreslår att du börjar med att hantera din fastighet själv. På så sätt kan du få en bättre förståelse för processen. Om du senare bestämmer dig för att anställa en fastighetsförvaltare får du en bättre uppfattning om vad du vill ha av dem. Tänk på att fastighetsförvaltare bara tjänar pengar när de kan ta betalt för sina tjänster. Det betyder att det inte är i deras ekonomiska bästa intresse att hålla dina hyresgäster långsiktiga eller minska servicesamtal.

relaterad historia: hur man hyr en fastighetschef för din out of state property

Hur får din hyresvärd i trubbel

verkar denna rubrik på sin plats? Detta är faktiskt en vanligt sökt fras på Google. Säger Detta dig något? Det finns gott om bra hyresgäster, men allt som krävs är en dålig hyresgäst innan du bestämmer dig för att du inte vill vara hyresvärd längre. Fastighetsförvaltning är ett av de mest stämda yrkena som finns. Du kanske vill överväga att läsa Yelp recensioner av någon fastighetsförvaltare innan du anställer dem. Recensionerna kommer mestadels att vara från hyresgäster, men du får en bra känsla för hur de svarar på svåra hyresgäster.

har din stad Hyreskontroller?

många städer kräver regelbundna hyreskontroller för att minska bostadsblight. Sacramento och Rancho Cordova har båda uthyrningsavdelningar och kräver regelbundna inspektioner. Om du bor i en av dessa städer måste du registrera ditt hem med deras hyresinspektionsprogram och betala en årlig avgift. Dessa program är vanligtvis en del av stadens code enforcement division. De kommer vanligtvis att kräva en inspektion vartannat år av insidan av hemmet. Under inspektionen kommer stadsinspektören att gå igenom hemmet med en checklista över objekt att kontrollera. Om du inte redan har gjort det, var noga med att kontrollera dessa vanliga överträdelser av hyresbostäder.

du bör alltid delta i inspektionerna med inspektören. Om du har ett fastighetsbolag, bör du ha förvaltningsbolaget delta i inspektionen för dig. Förutom att se några problem som inspektören påpekar, ger det dig möjlighet att se tillståndet i din hyresfastighet. Om överträdelser hittas har du vanligtvis 30 dagar att korrigera dem. Vissa överträdelser kräver en omprövning och en extra avgift. I vissa sällsynta fall kan en inspektion hitta farliga levnadsförhållanden som kräver att du sätter hyresgästen på ett hotell på din bekostnad, medan du löser problemet.

så här listar du din hyra på Craigslist

om du har bestämt dig för att hantera din egen hyresfastighet kommer du sannolikt att lista din hyra på Craigslist. Om du inte har ett konto ännu, börja med att välja ”Mitt Konto” i det övre vänstra hörnet på skärmen. När du har skapat ditt konto kan du välja ”Skapa inlägg”.

och sedan ”bostäder erbjuds”.

slutför processen att svara på de återstående anvisningarna för att skapa din annons. Var noga med att inkludera antalet sovrum, månadshyra, eventuella säkerhetsdepositioner och om husdjur är tillåtna. Var medveten om att du inte får diskriminera potentiella hyresgäster med servicedjur även om du har sagt ”Inga husdjur”.

utför hyresgäst Screening och Initial hyra upp

Hyreskriterier

varje hem bör ha en specifik hyreskriterier innan reklam fastigheten. Dina kriterier kan vara att en hyresgästs brutto månadsinkomst måste vara 2 1/2 gånger den månatliga hyran. Det kan också vara Inga husdjur. Det är ännu bättre om dessa kriterier skrivs ned dokumenterat. Du vill ha detta bestämt innan du börjar annonsera så att du kan vara konsekvent. Om du ser ut som om du vänder kunder bort eftersom dina kvalifikationer förändras, kan du hotas med en rättegång för diskriminering. Kom ihåg att det finns många stämningar mot hyresvärdar för orättvis diskriminering. Var säker, skriv ner dina kriterier och håll fast vid det.

saker att inkludera i dina Hyreskriterier

1. Minsta månadsinkomst

om du inte är säker på vad du behöver för minsta månadsinkomst, titta på de lokala Craigslist-annonserna. Du kanske vill att dina hyresgäster ska göra tre gånger den månatliga hyran, men det kanske inte är typiskt för grannskapet. Om du är kraven är för höga, du kommer att ha problem att hyra ut ditt hus. Om det är för lågt kan du hitta dig själv med sub par hyresgäster.

2. Arbetshistoria

hur länge behöver en potentiell hyresgäst ha arbetat på sitt senaste jobb? Är jobböverföringar okej? Har de en historia av att flytta från jobb till jobb? Du måste dokumentera vad som är och inte är acceptabelt för dig.

3. Tillåter du husdjur?

kom ihåg att du inte kan diskriminera tjänstedjur.

4. Vad är den minsta kreditpoäng som krävs?

kommer en kredit värdering av 650 vara acceptabelt eller kommer du att kräva en kredit värdering av 720? Du bör kunna svara på denna fråga när en blivande hyresgäster ringer dig. Förvänta dig inte att kunna ha samma kreditpoäng krav för ett C-grannskap som du skulle för ett B+ – grannskap. Vet du inte vilken kreditpoäng du vill använda för ett visst hus? Leta efter lokalt annonserade hyror och ring dem för att hitta vad de behöver.

5. Hyreshistorik

detta är alltid det svåraste att utvärdera. Det är svårt att veta om vad din blivande hyresgäst har lagt på sin ansökan är sanningen. Ett bra sätt att kontrollera är att jämföra deras ansökan mot deras kreditrapport för att verifiera adresser. Börja med att ringa andra hyresvärdar än deras nuvarande hyresvärd. Om de är ett problem hyresgäst, nuvarande hyresvärdar kommer mer än sannolikt att ge en glödande rapport eftersom de vill att deras hyresgäst att flytta. Fråga hyresvärdar hur snabbt de hyrde. Hur många gånger var de sena betala hyra? Har de någonsin haft klagomål från grannarna om hyresgästerna? Dessa är alla bra frågor att ställa.

6. Är konkurser okej?

det här är upp till dig. Åtminstone kanske du vill se till att potentiella hyresgäster inte har någon öppen konkurs.

7 slutförd hyresansökan

detta verkar uppenbart, men många hyressökande lämnar information från sin ansökan. Det kan vara avsiktligt, eller det kan vara av misstag. Du kan alltid följa upp med sökande som lämnar objekt utanför sin ansökan. Ännu bättre, om sökande personligen ger dig en ansökan under ditt öppna hus, ta en stund att skanna den för saknad information. Om något saknas, be dem att korrigera det eller anteckna när de kommer att ge dig det.

kan jag ha olika krav på olika egenskaper?

Ja. Dina hyreskriterier behöver inte vara desamma från hus till hus. Om du har två olika hyresfastigheter med olika månatliga hyror eller olika stadsdelar, kanske du vill ha olika kriterier för varje hus. Kom bara ihåg att vara konsekvent för varje enskild hyresfastighet.

visar tider

att försöka ordna tider för hyresgäster att se ditt hem kan göra dig galen. Du har framtidsutsikter ringa dig och fråga om de kan se din hyra direkt. Du ordna ditt schema, kör till fastigheten bara för att ha hyresgästen vara en no show. För att undvika denna huvudvärk, ordna två eller tre öppet hus gånger. Berätta potentiella hyresgäster att detta kommer att vara de enda gånger ditt hem kommer att vara tillgängliga för visning.

jag gillar faktiskt att inkludera visningstiderna i vår Craigslist-annons.

ansökan och kontrakt/hyresavtal

du kan få hyresansökan och hyresavtal online eller i de flesta kontorsbutiker. Du kan också få dessa genom din lokala lägenhetsförening. Gör flera kopior och lämna flera ansökningar på fastigheten för potentiella hyresgäster. Om du lägger ut ett Hyrskylt, fäst en flygbladlåda till ditt skylt och lägg applikationerna i lådan. Uppmuntra hyresgäster som ringer dig från din annons att köra av fastigheten för att verifiera att de gillar grannskapet.

det kan också vara bra att placera din kontaktinformation på insidan av ett framfönster. Detta gör det svårare för potentiella bedragare att försöka hyra ut ditt hus. Potentiella hyresgäster kommer åtminstone att kunna ha en aning om vem den verkliga hyresvärden är.

pre-Screen före kreditkontroll

en trevlig sak du kan göra för potentiella hyresgäster är pre-screen dem innan du ber dem att betala för en kreditkontroll. Med pre-screening ser du till att de uppfyller dina hyrespolicykrav. Uppfyller de dina krav på inkomst, hyreshistoria etc. Om en potentiell hyresgäst inte har slutfört ansökan, inte har tillräcklig inkomst eller hyreshistorik, behöver du inte dem att spendera pengar för en kreditkontroll.

kreditkontroll

du bör alltid köra en kreditkontroll på potentiella hyresgäster. Trans unionens My Smart Move-tjänst låter dig ställa in din hyresadress och skicka dina hyresgäster direkt till deras hemsida för att utföra en kreditkontroll.

med tjänsten kan du skicka ett mail till potentiella hyresgäster för att logga in och skicka in sina kreditinformation. En trevlig funktion av detta är att din hyresgäst betalar Trans Union direkt snarare än du. Detta frigör dig från att behöva samla avgifter.

du bör inte förvänta dig att tjäna pengar på ansökningsavgifter eller kreditkontroller. De flesta stater begränsar hur mycket pengar du kan ta ut för att behandla ansökan till en mycket liten avgift. Beloppet är så litet att det verkligen inte ens är värt besväret med att samla in.

Hyreskontrakt

du vill aldrig låta en hyresgäst flytta in utan att varje vuxen passagerare undertecknar hyresavtalet först. Det bör ange några kriterier som är specifika för huset. Angav du ”inga husdjur”? Behöver du en lastbil monterad städfirma rengöra mattor på Flytta ut? Dessa bör alla ingå i ditt hyresavtal. Jag skulle rekommendera att använda ett hyresavtal med standardplåt från den lokala kontorsleveransbutiken. Kontakta istället den lokala hyresbostadsföreningen för att få ditt kontrakt. Det är mer sannolikt att vara lagligt uppdaterad skydda dig bättre. Du kan fråga den nationella Lägenhetsföreningen för att hitta en lokal hyresförening.

hyresgästens Inflyttningsformulär

när du är redo att ge nycklarna till din nya hyresgäst är det dags att gå igenom med din hyresgäst. När du går genom hemmet, notera eventuella befintliga skador eller trasiga föremål. Dessa objekt ska skrivas ner på ett drag i inspektionsform. Du kan skapa din egen blankett eller använda en sådan som tillhandahålls av HUD. När du och hyresgästen har kommit överens om fastighetens skick måste du underteckna inspektionsformuläret. Du behöver detta formulär när din hyresgäst flyttar ut för att identifiera eventuella nya skador som hyresgästen kan vara ansvarig för.

deposition

olika stater har olika regler för hur mycket du kan begära som deposition. I Kalifornien kan den maximala depositionen inte vara mer än två gånger månadshyra för oavslutade fastigheter. För möblerade fastigheter är maximalt tre gånger den månatliga hyran. Säkerhetsdepositioner bör samlas in via cashier ’ s check innan hyresgästen flyttar in.

det är viktigt att komma ihåg att depositionen inte är dina pengar. Många hyresvärdar hamnar i allvarliga juridiska problem när deras hyresgäster lämnar och hyresvärden inte har medel för att ge tillbaka hyresgästerna deposition. Vi pratar mer om detta senare.

Rental uppsägning Process

hur man skriver en 30 dagars varsel att utrymma brev

vid någon tidpunkt, måste du be en hyresgäst att flytta. Det kan bero på att du vill sälja fastigheten eller för att du har en dålig hyresgäst. Om du har en rimlig hyresgäst, skicka dem ett meddelande att utrymma är mycket billigare än att behöva vräka dem. Beroende på hur länge din hyresgäst har hyrt ditt hem, måste du antingen ge 30 eller 60 dagars varsel.

Kaliforniens krav på uppsägning för att lämna

i Kalifornien, om din hyresgäst har ockuperat fastigheten i ett år eller mindre, kan du ge ett 30-dagars varsel. Om de har varit din hyresgäst för år och en dag, då du kommer att behöva ge dem en 60 dagars varsel. I Kalifornien behöver du vanligtvis inte ange en anledning till varför du ber dem att lämna. Det är nog bättre att du inte ger en anledning om dina hyresgäster är problematiska. Om ditt hem är i en stad med hyreskontroll kan du ha ytterligare steg du måste vidta.

hur hyreskontroll komplicerar ditt meddelande att lämna

vissa städer, som Berkley och San Francisco, har strikta hyreskontrollregler. En av de mer försåtliga reglerna för hyreskontroll är vad förespråkare kallar”just cause vräkning”. Denna regel kräver hyresvärden att ge en anledning till varför de ber hyresgästen att flytta. Den enda tillåtna anledningen är att säljaren flyttar in i huset. Annars måste hyresvärden betala hyresgästen pengar. Detta kan uppgå till flera tusen dollar och är tänkt att avskräcka hyresvärdar från att sälja. Lyckligtvis har Sacramento inte hyreskontroll ännu, men det har diskuterats mycket om hyreskontroll i staden. Om din fastighet ligger i ett hyreskontrollområde bör du tänka mycket på allvar innan du placerar din fastighet som en hyra.

Uppdatering: Sacramento har nyligen passerat hyreskontrollåtgärder. Dessutom verkar varje val vara ett initiativ för att upphäva befintliga hyreskontrollförbud.

Pre-flytta ut inspektion

jag gillar att schemalägga två flytta ut inspektioner. Vi planerar en flytt ut inspektion så snart hyresgästen ger oss meddelande om att de flyttar. Under denna inspektion identifierar vi objekt som hyresgästerna kommer att behöva korrigera för att få sin fulla deposition tillbaka. Hyresgäster uppskattar att kunna korrigera objekt på egen hand så att de kan få alla sina deposition tillbaka.

normalt slitage

det är viktigt att notera att du inte kan debitera hyresgäster för normalt slitage. En matta har en livslängd på fem år. Om du försöker få din hyresgäst att betala för en ny matta som är 7 år gammal kommer du att hamna i domstol. Men om du lägger ny matta i förra året och det är nu färgat och skrotat, är det ett rimligt avdrag.

mattrengöring

många hyreskontrakt anger hur mattorna måste rengöras innan de lämnas. Vi vill insistera på att mattor måste rengöras av ett lastbilsmonterat städföretag. Vi vill ha professionell rengöring av våra mattor. Om du inte anger detta i ditt hyreskontrakt kan dina hyresgäster rengöra det själva. Resultatet kommer sannolikt att vara att de hyr en otillräcklig enhet från den lokala livsmedelsbutiken och slutar permanent sätta några fläckar i mattan.

Final flytta ut inspektion

detta bör göras när huset är tomt och din hyresgäst har flyttat ut. Du vill inte ha någon skada gömd bakom soffor eller bilder. Du måste också ta med den första flytten i Inspektionsform som du och hyresgästen slutförde när de flyttade in. När du går runt i huset, skriv ner eventuella nya skador som inte är normalt slitage. Ta dig tid att göra din inspektion. Det är fantastiskt hur hyresgäster kan dölja dåligt gjort reparationer eller problem som du inte kommer att se förrän efter att de har flyttat bort. Om du saknar något kan du troligen behöva betala för korrigeringarna själv, särskilt om du bor i en pro hyresgäststat. Slutligen, låt din hyresgäst underteckna det och notera allt som de kanske inte håller med.

Varning: Du bör endast dra av kostnaden för skador för objekt dokumenterade på din flytta ut inspektion. Annars kan din tidigare hyresgäst söka rättsliga åtgärder mot dig.

retur av hyresgästens deposition

i Kalifornien har hyresvärden 21 dagar på sig att returnera depositionen. Underlåtenhet att returnera en deposition i tid är straffbart med en böter på tre gånger beloppet av depositionen. Som tidigare nämnts är depositionen hyresgästens pengar och bör alltid hållas åtskilda från andra fonder. Att säga ”Jag spenderade det” eller ”jag hade inte pengar att betala dem direkt” innan en domare sannolikt kommer att bli mycket dyr.

första och sista eller enkel deposition?

som en försiktighetsåtgärd vill vi inte be om första och sista månadens hyra som deposition. När hyresgäster tror att de är förra månadens hyra är en del av depositionen, betalar de helt enkelt inte den senaste månadens hyra. Detta lämnar dig ont om pengar bör det finnas betydande skador. Det uppmuntrar inte heller hyresgäster att meddela att de flyttar. De verkar helt enkelt försvinna mitt på natten.

slutliga tankar om att hyra ut ditt hem

att hyra ut ett hem kan vara en värdefull investering, men det är också benäget för huvudvärk och fallgropar. Nyckeln till framgång är god kvalitet hyresgäst screening och följa fair housing regler. Det tar tid att göra ett bra jobb.

om du befinner dig i en pickle på grund av dåliga hyresgäster, code enforcement red tag eller vräkningar, kan någon vinst snabbt avdunsta. Om du har en hyresfastighet med mer smärta än belöning, ring oss. Vi är inte advokater och ger inte juridisk rådgivning. Vi kan dock erbjuda att köpa din hyra i befintligt skick, med hyresgäster på plats.