hvordan lejer jeg mit hus? Alt hvad du behøver at vide

at være en udlejer har masser af potentielle faldgruber. Lær de faldgruber, du skal undgå, og trin, der er involveret i at leje dit hjem, der vil gøre dig mere succesrig.

vil du finde ud af, om dit hjem er et godt udlejningsudsigt? Tjek vores vurdering af udlejningsejendomme lommeregner.

ikke alle stræber efter at være udlejer, men lejlighedsvis finder nogen sig at blive en utilsigtet udlejer. De kan have et familiemedlem, der har brug for et sted at bo eller modtaget et arvet hus. De kan også nødt til at flytte, men ude af stand til at sælge deres nuværende hjem. Når disse situationer sker, tænker mange mennesker på, hvordan de kan leje deres hus ud. Vi leder dig gennem processen, trin for trin.

hvor meget kan jeg leje mit hus til?

du spørger sandsynligvis allerede “hvor meget leje kan jeg få til mit hjem?”Mængden af husleje du kan opkræve vil afhænge af antallet af soveværelser, tilstanden af dit hjem og nabolaget. Heldigvis er der mange værktøjer til rådighed til at bestemme, hvad husleje er for dit hjem og kvarter.

to populære hjemmesideværktøjer er f.eks. Hvert af disse værktøjer giver dig et kort over de omkringliggende lejeboliger i nærheden af dit hjem og omtrent hvad disse ejendomme lejer til. Jeg siger “ca.” fordi i modsætning til ejendomsadministratorer, disse hjemmesider virkelig kun ved, hvad en leje blev annonceret for. Lad mig forklare, du kan annoncere din ejendom på $2.000 om måneden med disse tjenester. Men hvad hvis du finder ud af, at du skulle leje dit hjem for $1.850 om måneden for at få en lejer? Disse tjenester ville ikke vide, at du reducerede din husleje.

en af de seje ting, jeg kan lide ved RentoMeter, er deres dashboard meter. Dette giver en flot grafisk visning af rækken af huslejer for lignende huse. Jeg kan se både de lave og høje værdier samt mellemklassen af husleje, som mit hus min leje for.

en anden metode til at bestemme, hvad dit hjem vil leje for, er Craigslist. Start med at vælge den by, hvor du vil annoncere, og vælg derefter “apts/housing” under boligafsnittet.

næste, se til venstre side af siden. Det er her, du kan begrænse resultaterne til huse versus lejligheder, antal soveværelser og mere. Igen, Craigslist ved ikke, hvilke ejendomme der faktisk lejer til, kun hvad folk reklamerer for. Det er ikke ualmindeligt at se det samme hus flere uger senere til en reduceret leje, fordi udlejeren ikke var i stand til at leje deres hus til den højere pris. Det hjælper også med at kigge efter ejendomme, der annonceres af ejendomsadministratorer. Disse virksomheder vil sandsynligvis have flere ejendomme i området og vil have en god ide om, hvilke ejendomme der kan lejes til. Vi vil se på property management company fordele og ulemper senere i denne artikel.

vil det generere nok lejeindtægter?

dette er et meget vigtigt spørgsmål, som enhver udlejer skal stille, især hvis du har et pant på ejendommen. Hver udlejningsejendom har både regelmæssige og uventede udgifter. Du har brug for flere penge til reparationer, når du lejer dit hjem, end hvis du boede i det. Som en bred tommelfingerregel forsøger mange investorer og udlejere ikke at lade deres udgifter overstige 60% af den månedlige lejeindtægt. Investorer henviser til dette beløb som deres månedlige nettoindkomst eller NOI.

månedlig leje – pant – forsikring – ejendomsskatter – ledig stilling – reparationer = Månedlig nettoindkomst

hvis den månedlige nettoindkomst er mindre end 60% af deres månedlige leje, betragter de ejendommen som en dårlig investeringsejendom.

lad os bruge et eksempel:

2.000 månedlig leje – 425 pant – 80 forsikring – 90 ejendomsskatter – 50 ledig reserve – 75 reparationer = 1380 Netto månedlig indkomst

i eksemplet a ovenfor er nettoindkomsten 69% af de månedlige huslejer, og derfor ville det være en leje, som en person havde råd til at beholde. Hvis huslejen var meget mindre eller nogen af deres udgifter højere, kan det være en pengegrop snarere end en investering. Dette er ikke den eneste formel en udlejer kan overveje at bruge, men det er simpelt nok, at det virker, hvis du overvejer at leje dit hjem ud.

Udlejerforsikring

du har sandsynligvis allerede husejerforsikring, men hvis du skal leje dit hjem ud for andet end et par dage, skal du have udlejerforsikring.

hvad er forskellen mellem udlejer og husejere forsikring du spørger? Hovedforskellen er, at udlejerforsikring beskytter dig mod ansvar, hvis din lejer bliver skadet på din ejendom. Lad os antage, at din lejer har en hund, der bider nogen, selvom de ikke skulle have en hund. Du vil gerne have udlejerforsikring for i det mindste at have en vis grad af beskyttelse mod en retssag. Dog kan forsikringsselskabet stadig benægte dit krav, hvis hunderacen blev udelukket på din forsikringspolice.

du vil også gerne sikre dig, at dine lejere har ordentlig lejers forsikring. Skulle din udlejningsejendom have et katastrofalt tab som en brand eller oversvømmelse, ville din udlejerforsikring ikke beskytte dine lejers ejendele. Kun lejerforsikring købt af dine lejere kan give dette.

kan jeg leje mit hus til uden agent?

alle kan leje deres hjem uden en agent eller en ejendomsadministrator. Imidlertid, deres er mange retfærdige boliglove, der skal følges. Du kan ikke diskriminere nogen baseret på race, velkendt status eller religiøs overbevisning. Velkendt status inkluderer, om dine lejere er gift eller har børn.

hvis du skal administrere din egen leje, er der flere klasser afholdt af lokale lejeboligforeninger, der kan hjælpe dig med at holde dig fortrolig med reglerne. Det er vigtigt at forbinde med en af disse grupper, da reglerne kan ændre sig hvert år, især i Californien, hvor lovene er meget Pro lejer.

Sådan vælger du et godt ejendomsadministrationsselskab

hvis du bor uden for byen eller ikke ønsker at håndtere lejerproblemer direkte, kan du ansætte en ejendomsadministrator. Hvis du bor uden for byen, kræver mange byer, herunder Sacramento, at du har en lokal person, der er ansvarlig for ledelsen. Ejendomsadministratorer udlejer din ejendom, tage sene aftenopkald til tilsluttede toiletter og svare på anmodninger om reparationer.

jeg foreslår, at du starter med at styre din ejendom selv. På denne måde kan du få en bedre forståelse af processen. Hvis du senere beslutter dig for at ansætte en ejendomsadministrator, har du en bedre ide om, hvad du vil have fra dem. Husk, at ejendomsadministratorer kun tjener penge, når de kan opkræve betaling for deres tjenester. Det betyder, at det ikke er i deres økonomiske interesse at holde dine lejere på lang sigt eller reducere serviceopkald.

relateret historie: Sådan ansætter du en ejendomsadministrator til din ud af statsejendom

Sådan får du din udlejer i problemer

synes denne overskrift malplaceret? Dette er faktisk en almindeligt søgt sætning på Google. Fortæller det dig noget? Der er masser af gode lejere, men alt det kræver er en dårlig lejer, før du beslutter dig for, at du ikke længere vil være udlejer. Ejendomsadministration er et af de mest sagsøgte erhverv, der findes. Du kan overveje at læse Yelp anmeldelser af enhver ejendomsadministrator, før du ansætter dem. Anmeldelserne vil for det meste være fra lejere, men du får en god fornemmelse for, hvordan de reagerer på vanskelige lejere.

har din by leje inspektioner?

mange byer kræver regelmæssige lejeinspektioner for at reducere boligskader. Sacramento og Rancho Cordova har begge udlejningsinspektionsafdelinger og kræver regelmæssige inspektioner. Hvis du bor i en af disse Byer, skal du registrere dit hjem med deres lejeinspektionsprogram og betale et årligt gebyr. Disse programmer er typisk en del af byens kodehåndhævelsesafdeling. De vil normalt kræve en inspektion hvert andet år af indersiden af hjemmet. Under inspektionen går byinspektøren gennem hjemmet med en tjekliste over genstande, der skal kontrolleres. Hvis du ikke allerede har gjort det, skal du sørge for at kontrollere disse almindelige overtrædelser af lejeboliger.

du bør altid deltage i inspektionerne med inspektøren. Hvis du har et ejendomsadministrationsselskab, skal du have administrationsselskabet til at deltage i inspektionen for dig. Ud over at se eventuelle problemer inspektøren påpeger, det giver dig mulighed for at se tilstanden inde i din udlejningsejendom. Hvis der opdages overtrædelser, har du normalt 30 dage til at rette dem. Nogle overtrædelser kræver en ny inspektion og et ekstra gebyr. I nogle sjældne tilfælde kan en inspektion finde farlige levevilkår, der kræver, at du sætter lejeren op på et hotel på din bekostning, mens du løser problemet.

sådan listes din leje på Craigslist

hvis du har besluttet at administrere din egen lejebolig, vil du sandsynligvis liste din leje på Craigslist. Hvis du ikke har en konto endnu, skal du starte med at vælge “Min konto” i øverste venstre hjørne af skærmen. Når du har oprettet din konto, kan du vælge “Opret udstationering”.

og derefter “boliger tilbydes”.

Afslut processen med at besvare de resterende meddelelser for at oprette din annonce. Sørg for at medtage antallet af soveværelser, månedlig leje, eventuelle sikkerhedsindskud og om kæledyr er tilladt. Vær opmærksom på, at du ikke må diskriminere potentielle lejere med servicedyr, selvom du har sagt “Ingen kæledyr”.

udførelse af lejerscreening og indledende leje

Lejekriterier

hvert hjem skal have et specifikt lejekriterium, inden ejendommen annonceres. Dine kriterier kan være, at en lejers månedlige bruttoindkomst skal være 2 1/2 gange den månedlige leje. Det kan også være Ingen kæledyr. Det er endnu bedre, hvis disse kriterier er nedskrevet dokumenteret. Du vil have dette besluttet, før du begynder at annoncere, så du kan være konsekvent. Hvis du ser ud som om du vender klienter væk, fordi dine kvalifikationer ændrer sig, kan du blive truet med en retssag for forskelsbehandling. Husk, at der er mange retssager indgivet mod udlejere for urimelig forskelsbehandling. Vær sikker, skriv dine kriterier ned, og hold dig til det.

ting at medtage i dine Lejekriterier

1. Minimum månedlig indkomst

hvis du ikke er sikker på, hvad du skal kræve for minimum månedlig indkomst, skal du se på de lokale Craigslist-annoncer. Du vil måske dine lejere til at gøre tre gange den månedlige husleje, men det kan ikke være typisk for nabolaget. Hvis du er krav er for høje, vil du have problemer med at leje dit hus ud. Hvis det er for lavt, kan du finde dig selv med sub par lejere.

2. Arbejdshistorie

hvor lang tid skal en potentiel lejer have arbejdet på deres seneste job? Er joboverførsler okay? Har de en historie med at flytte fra job til job? Du skal dokumentere, hvad der er og ikke er acceptabelt for dig.

3. Tillader du kæledyr?

Husk, at du ikke kan diskriminere servicedyr.

4. Hvad er den mindste krævede kredit score?

vil en kredit score på 650 være acceptabel, eller vil du kræve en kredit score på 720? Du bør være i stand til at besvare dette spørgsmål, når en potentiel lejere ringe til dig. Forvent ikke at kunne have samme kredit score krav til et c kvarter som du ville for et B+ kvarter. Ved du ikke, hvilken kredit score du vil bruge til et bestemt hus? Kig efter lokalt annoncerede huslejer og ringe til dem for at finde, hvad de kræver.

5. Lejehistorik

dette er altid det sværeste at evaluere. Det er svært at vide, om hvad din potentielle lejer har lagt på deres ansøgning er sandheden. En god måde at kontrollere er at sammenligne deres ansøgning med deres kreditrapport for at verificere adresser. Start med at ringe til andre udlejere end deres nuværende udlejer. Hvis de er et problem lejer, nuværende udlejere vil mere end sandsynligt give en glødende rapport, fordi de vil have deres lejer til at flytte. Spørg udlejere, hvor rettidigt de lavede husleje. Hvor mange gange betalte de for sent husleje? Har de nogensinde haft klager fra naboerne om lejerne? Dette er alle gode spørgsmål at stille.

6. Er konkurser okay?

dette er op til dig. I det mindste kan du sikre dig, at potentielle lejere ikke har nogen åben konkurs.

7 afsluttet leje ansøgning

dette synes indlysende, men mange leje ansøgere forlade oplysninger ud af deres ansøgning. Det kan være forsætligt, eller det kan være ved et uheld. Du kan altid følge op med ansøgere, der forlader elementer ud af deres ansøgning. Endnu bedre, hvis ansøgere personligt giver dig en ansøgning under dit åbne hus, skal du tage et øjeblik på at scanne den for manglende information. Hvis der mangler noget, skal du bede dem om at rette det eller lægge en note om, hvornår de vil give det til dig.

kan jeg have forskellige krav til forskellige egenskaber?

Ja. Dine lejekriterier behøver ikke at være de samme fra hus til hus. Hvis du har to forskellige lejeboliger med forskellige månedlige huslejer eller forskellige kvarterer, vil du måske have forskellige kriterier for hvert hus. Bare husk at være konsekvent for hver enkelt lejebolig.

visningstider

forsøg på at arrangere tider for lejere at se dit hjem kan gøre dig skør. Du får udsigter til at ringe til dig og spørge, om de kan se din leje med det samme. Du omarrangere din tidsplan, køre til ejendommen kun at have lejeren være en udeblivelse. For at undgå denne hovedpine skal du arrangere to eller tre åbent hus gange. Fortæl potentielle lejere, at dette vil være de eneste gange, dit hjem vil være tilgængeligt for at se.

jeg kan faktisk godt lide at inkludere visningstiderne i Vores Craigslist-annonce.

ansøgning og kontrakt/lejeaftale

du kan få lejeansøgning og lejeaftale online eller i de fleste kontorforretninger. Du kan også få disse gennem din lokale lejlighed forening. Lav flere kopier og efterlade flere ansøgninger på ejendommen for potentielle lejere. Hvis du lægger et Lejeskilt ud, skal du vedhæfte en flyerboks til dit skilt og lægge applikationerne i kassen. Tilskynd lejere, der ringer til dig fra din annonce, til at køre forbi ejendommen for at kontrollere, at de kan lide kvarteret.

det kan også være en god ide at placere dine kontaktoplysninger på indersiden af et frontvindue. Dette gør det sværere for potentielle svindlere at prøve at leje dit hus ud. Potentielle lejere vil i det mindste være i stand til at have en anelse om, hvem den rigtige udlejer er.

Pre-Screen før kreditcheck

en god ting du kan gøre for potentielle lejere er pre-screen dem, før du beder dem om at betale for en kreditcheck. Med pre-screening sørger du for, at de opfylder dine lejepolitiske krav. Opfylder de dine krav til indkomst, lejehistorik osv. Hvis en potentiel lejer ikke har afsluttet ansøgningen, ikke har tilstrækkelig indkomst eller lejehistorik, behøver du ikke dem til at bruge penge til en kreditcheck.

kreditcheck

du bør altid køre en kreditcheck på potentielle lejere. Trans Union ‘ s My Smart Move-tjeneste giver dig mulighed for at opsætte din lejeadresse og sende dine lejere direkte til deres hjemmeside for at udføre en kreditkontrol.

ved hjælp af tjenesten kan du sende en e-mail til potentielle lejere for at logge ind og indsende deres kreditoplysninger. Et godt træk ved dette er, at din lejer betaler Trans Union direkte snarere end dig. Dette frigør dig fra at skulle opkræve gebyrer.

du bør ikke forvente at tjene penge på ansøgningsgebyrer eller kreditchecks. De fleste stater begrænser det beløb, du kan opkræve for at behandle ansøgningen til et meget lille gebyr. Beløbet er så lille, at det virkelig ikke engang er besværet med at indsamle værd.

lejekontrakt

du vil aldrig lade en lejer flytte ind, uden at hver voksen beboer underskriver lejekontrakten først. Det skal angive eventuelle kriterier, der er specifikke for huset. Har du angivet “Ingen kæledyr”? Har du brug for en lastbil monteret rengøringsfirma rense tæpper på flytte ud? Disse skal alle indgå i din lejeaftale. Jeg vil anbefale imod at bruge en boilerplate lejeaftale fra det lokale kontor forsyning butik. Kontakt i stedet den lokale lejeboligforening for at få din kontrakt. Det er mere sandsynligt, at det er lovligt opdateret, beskytter dig bedre. Du kan forespørge National Apartment Association for at finde en lokal leje foreninger.

lejers Indflytningskontrolformular

når du er klar til at give nøglerne til din nye lejer, er det tid til at gå en tur igennem med din lejer. Når du går gennem hjemmet, skal du bemærke eventuelle eksisterende skader eller ødelagte genstande. Disse elementer skal skrives ned på et træk i inspektionsform. Du kan lave din egen formular eller bruge en sådan, der leveres af HUD. Når du og lejeren har accepteret ejendommens tilstand, skal du hver underskrive inspektionsformularen. Du skal bruge denne formular, når din lejer flytter ud for at identificere eventuelle nye skader, som lejeren kan være ansvarlig for.

sikkerhedsdepositum

forskellige stater har forskellige regler for, hvor meget du kan bede om som depositum. I Californien kan det maksimale depositum ikke være mere end to gange månedlig leje for ufærdige ejendomme. For møblerede ejendomme er maksimumet tre gange den månedlige leje. Sikkerhedsindskud skal indsamles via kassererens check, inden lejeren flytter ind.

det er vigtigt at huske, at depositum ikke er dine penge. Mange udlejere komme ind i alvorlige juridiske problemer, når deres lejere forlader og udlejer ikke har midler til at give tilbage lejere depositum. Vi snakker mere om dette senere.

Lejeafslutningsproces

hvordan man skriver en 30 dages varsel for at forlade brev

på et tidspunkt skal du bede en lejer om at flytte. Dette kan skyldes, at du vil sælge ejendommen, eller fordi du har en dårlig lejer. Hvis du har en rimelig lejer, er det meget billigere at sende dem en meddelelse om at forlade dem end at skulle udskyde dem. Afhængigt af hvor længe din lejer har lejet dit hjem, skal du enten give 30 eller 60 dages varsel.

California krav til meddelelse om at forlade

i Californien, hvis din lejer har besat ejendommen i et år eller derunder, så kan du give en 30 dages varsel. Hvis de har været din lejer i år og en dag, skal du give dem en 60 dages varsel. I Californien behøver du normalt ikke at give en grund til, hvorfor du beder dem om at forlade. Det er nok bedre, at du ikke giver en grund, hvis dine lejere er problematiske. Hvis dit hjem er i en by med lejekontrol, kan du have yderligere trin, du skal tage.

hvordan lejekontrol komplicerer din meddelelse om at forlade

nogle byer, som Berkley og San Francisco, har strenge regler for lejekontrol. En af de mere lusket regler for leje kontrol er, hvad fortalere kalder”just cause udsættelse”. Denne regel kræver, at udlejer giver en grund til, at de beder lejeren om at flytte. Den eneste tilladte grund er, at sælgeren flytter ind i huset. Ellers skal udlejer betale lejeren penge. Dette kan beløbe sig til flere tusinde dollars og er beregnet til at afskrække udlejere fra at sælge. Heldigvis har Sacramento ikke lejekontrol endnu, men der har været meget diskussion om lejekontrol i byen. Hvis din ejendom er i et lejekontrolområde, skal du tænke meget alvorligt, før du placerer din ejendom som leje.

opdatering: Sacramento har for nylig vedtaget lejekontrolforanstaltninger. Derudover ser hvert valg der ud til at være et initiativ til at ophæve eksisterende forbud mod lejekontrol.

Pre-Move out inspektion

jeg kan godt lide at planlægge to move out inspektioner. Vi planlægger en indflytningskontrol, så snart lejeren giver os besked om, at de flytter. Under denne inspektion identificerer vi genstande, som lejerne skal rette for at modtage deres fulde depositum tilbage. Lejere sætter pris på at kunne rette elementer på egen hånd, så de kan få alle deres depositum tilbage.

Normal slitage

det er vigtigt at bemærke, at du ikke kan opkræve lejere for normal slitage. Et tæppe har en levetid på fem år. Hvis du prøver at få din lejer til at betale for et nyt tæppe, der er 7 år gammel, du du ender i retten. Men hvis du lægger nyt tæppe i sidste år, og det er nu farvet og affald, er det et rimeligt fradrag.

tæpperensning

mange lejekontrakter angiver, hvordan Tæpperne skal rengøres, før de forlader. Vi vil gerne insistere på, at tæpper skal rengøres af et lastbilmonteret rengøringsfirma. Vi ønsker professionel rengøring af vores tæpper. Hvis du ikke angiver dette i din lejekontrakt, kan dine lejere selv rense det. Resultatet vil sandsynligvis være, at de lejer en utilstrækkelig enhed fra den lokale købmand og ender med permanent at sætte pletter i tæppet.

Final Move out Inspection

dette skal ske, når huset er tomt, og din lejer er flyttet ud. Du vil ikke have nogen skade skjult bag sofaer eller billeder. Du skal også medbringe det første træk i Inspektionsformular, som du og lejeren afsluttede, da de flyttede ind. Når du går rundt i huset, skal du skrive ned eventuelle nye skader, der ikke er normalt slid. Tag dig tid til at gøre din inspektion. Det er forbløffende, hvordan lejere kan skjule dårligt udførte reparationer eller problemer, som du ikke vil se, før de er flyttet væk. Hvis du går glip af noget, skal du sandsynligvis selv betale for korrektionerne, især hvis du bor i en pro-lejerstat. Endelig har din lejer underskrive det og bemærk noget, som de kan være uenige med.

forsigtig: du bør kun fratrække omkostningerne for skader for varer dokumenteret på din move out inspektion. Ellers kan din tidligere lejer søge retssag mod dig.

returnering af lejers depositum

i Californien har udlejer 21 dage til at returnere depositum. Manglende returnering af et depositum rettidigt kan straffes med en bøde på tre gange depositumets størrelse. Som tidligere nævnt er depositum lejerens penge og bør altid holdes adskilt fra andre midler. At sige,” Jeg brugte det “eller” jeg havde ikke pengene til at betale dem med det samme”, før en dommer sandsynligvis vil være meget dyr.

første og sidste eller simpelt depositum?

som en sikkerhedsforanstaltning, vi kan ikke lide at bede om første og sidste måneders husleje som et depositum. Når lejere tror, at de er sidste måneds husleje, er en del af depositumet, betaler de simpelthen ikke den sidste måneds husleje. Dette efterlader dig mangel på penge, hvis der er betydelig skade. Det opfordrer heller ikke lejere til at give dig besked om, at de bevæger sig. De synes simpelthen at forsvinde midt om natten.

Endelige tanker om udlejning af dit hjem

udlejning af et hjem kan være en værdifuld investering, men det er også tilbøjelig til hovedpine og faldgruber. Nøglen til succes er lejerscreening af god kvalitet og efter reglerne for fair housing. Det tager tid at gøre et godt stykke arbejde.

hvis du befinder dig i en pickle på grund af dårlige lejere, kodehåndhævelse rødt tag eller udsættelser, kan enhver fortjeneste hurtigt fordampe. Hvis du har en lejebolig med mere smerte end belønning, så ring til os. Vi er ikke advokater og giver ikke juridisk rådgivning. Vi kan dog tilbyde at købe din leje som den er, med lejere på plads.