RISK och belöning för att köpa avskärmade fastigheter på ”Courthouse Steps”
Samuel L. Feldman
september 2012
utvecklingen i fastigheter
har du någonsin drivs av ett län tingshus på den första tisdagen i månaden och märkte en massa människor samlas på trappan? Den dagen är avskärmningsdag i delstaten Georgia. Staten Georgia möjliggör icke-rättslig avskärmning vilket innebär att den faktiska försäljningen av fastigheten sker i form av en auktion på trappan till länet tingshuset i varje län i Georgien den första tisdagen i månaden. Medan köpa egendom på tingshuset steg kan vara lönsamt och ger en stor möjlighet att få en ”bra affär,” Det finns många överväganden att utvärdera innan hoppa i blint och utan att göra dina läxor. Varje potentiell köpare måste ta sig tid att söka i skatteposter och fastighetsregister innan de bjuder på tingshuset.
det finns en myriad av frågor att tänka på innan du köper egendom på tingshuset steg. Här är några av riskerna att överväga:
försäljning är ”som det är” för kontanter: (certifierad Check) – Det betyder att dina pengar är i fara omedelbart; du kan bli överbjuden; och proffs kan försöka bjuda upp priset för att dra nytta av att du är en amatör. Försäljningen är slutgiltig på tingshuset steg!
ingen formell inspektion tillåten: i bästa fall kan du få en ”drive by” – inspektion.
låntagaren kan förstöra huset: villkoret för huset är definitivt ett problem. I vissa fall, tidigare låntagare slita ut fixturer före avskärmning. Vagrants kan också ha tagit bort kopparrör och andra värdefulla föremål från huset.
inget kontrakt: du har ingen möjlighet med säljaren / långivaren.
ingen lagstadgad rätt till inlösen: detta innebär att försäljningen är slutgiltig och låntagaren (tidigare ägare) inte har en andra chans att ”lösa in” eller få fastigheten tillbaka.
brist suit: detta kan hålla upp någon snabb återförsäljning eller refinansiera fastigheten och äventyra din titel. En brist kostym är där en långivare har lämnat in en stämningsansökan mot den ursprungliga låntagaren att samla in några pengar det inte eller inte kommer att få från utestänga på fastigheten. Det är en öppen rättegång och därför ”moln” din titel om du köper fastigheten. Molnet måste tas bort innan du kan sälja fastigheten eller få en titelpolicy på den. Medan dina pengar inte är direkt som risk, kan en avskärmning försäljning eventuellt vändas genom domstolsbeslut och en bekräftelse åtgärd skulle säkert kosta en köpare på avskärmning tid och pengar.
Titelsökning: Du måste göra detta på egen hand (med hjälp av en titel advokat tjänst som tjänsten vårt företag kan erbjuda) för att köra titel på fastigheten innan du bjuder på fastigheten. Titel kommer att visa dig vilka skatter, panträtter, belastningar och andra objekt kan påverka fastigheten. Finns det till exempel en servitut eller buffert som gör en del av fastigheten outvecklad eller oanvändbar? Titel kommer också att avslöja om skatter är skyldiga, om det finns tredje part lien köpare, och om några domar är i kedjan av titeln som inte utplånades av avskärmning. Kostnaderna för due diligence, Titel sökningar från oberoende Titel examinatorer, och advokater kan vara dyrt och du skulle behöva betala för det på framsidan ur fickan och skulle inte ersättas för det när du köper fastigheten. Vanligtvis erbjuds inte titelförsäkring av den avskärmande advokatkontoret.
ingen Due Diligence Period: återigen betyder det att du inte har rätt till en formell inspektion och inte har rätt att få en undersökning av fastigheten gjort före avskärmning. Eftersom du normalt inte kommer att ha en aktuell undersökning av fastigheten kommer du inte att kunna kontrollera en ny undersökning mot den juridiska beskrivningen av fastigheten som du kommer att få på trappan. Därför vet du inte om den juridiska beskrivningen som du får är vad som faktiskt finns på marken.
procedurkrav uppfyllda? Långivaren måste ha följt korrekt avskärmning förfaranden för meddelande, acceleration och reklam. Dessutom, om det finns en Federal skatt Lien, måste långivarens advokat ge korrekt meddelande till IRS som då kommer att ha en 120-dagars rätt till inlösen. Om det senare upptäcks att det finns några procedurella oegentligheter, kan det finnas ett krav på marknadsförbarhet av din titel och eventuellt avskärmningen kan vändas och avvecklas. Som ett minimum kommer du att ha varit bunden med fastigheten under en tid utan möjlighet att avyttra din egendom.
värde: du måste göra dina läxor och vara säker på värdet på fastigheten. Om din bedömning eller värdering är fel, och du tänker vända eller hyra ut fastigheten, kan du lätt förlora din investering innan du ens köper den.
plats: En fastighets dåliga läge kan förstöra din investering. Till exempel är det nära en järnväg, flygväg eller soptipp; eller är det i ett grannskap med hög brottslighet, zonad för oönskade skolor eller i ett miljöförorenat område? Plats, plats, plats är fortfarande nyckeln även på tingshuset steg.
stark konkurrens om bra egenskaper: många” bra ” egenskaper faller av avskärmningslistan före avskärmning på grund av återinförande av inteckning, titelproblem på fastigheten eller där en låntagare ansöker om konkurs.
mellanliggande lån, subrogationskrav: Du kan köpa egendom med hemlig ingripande eller överlägsen panträtter. Du kan också köpa fastigheter som är inblandade i en rättegång och åtminstone vara bunden i tvister eller högst förlora den egendom du just köpt.
kort sagt, att köpa fastigheter på tingshuset kan vara ett knepigt område, så det är viktigt att du känner till riskerna som går in i äventyret. Med möjlighet finns risk. Om du är fast besluten att köpa på trappan är en aveny att samarbeta eller investera med någon som redan gör detta som en heltidsverksamhet och är villig att dela risken och belöningen. Professionella avskärmning köpare vet sina värderingar, och vet när man ska gå framåt och när man ska backa. Köpa avskärmning egendom efter avskärmning när det är noterat för återförsäljning är ett hållbart alternativ för amatörer. Du behåller normala avtalsrättigheter och due diligence men kan fortfarande köpa en fyndfastighet.
