5 sätt att komma in i UK Property Development för första gången

du är redo att gå med i 2,5 miljoner fastighetsinvesterare i Storbritannien och bygga din egen andel av en sektor som har levererat tillförlitlig avkastning under de senaste 20 åren.

överklagandet av konkreta tegelstenar och murbruk är uppenbart för första gången utvecklare: efterfrågan från blivande husägare och fastighetsinvesterare fortsätter att överträffa utbudet, och fastighetsutveckling erbjuder två distinkta men övertygande incitament till entreprenörer som är villiga att ta steget:

• kapital appreciering: värdet på dina fastighetsinnehav stiger över tiden. Vid ett senare tillfälle kan du sälja dina fastigheter individuellt eller som en hel portfölj och realisera en betydande realisationsvinst.
• inkomstgenerering: om du bestämmer dig för att hålla fast vid din fastighet och hyra ut den, får du en stadig inkomst från hyresgäster.

de 5 mest populära fastighetsutvecklingsstrategierna för våra kunder är:

1. att köpa bostadsfastigheter att renovera: till salu eller hyra
2. att köpa kommersiella fastigheter för att konvertera till bostäder
3. bygga ett andra hem eller kommersiella lokaler på din fastighet
4. att köpa mark för att göra en ground-up utveckling
5. att köpa mark för att få bygglov och sälja vidare till en annan utvecklare

1. Köpa bostadsfastigheter att renovera: till salu eller uthyrning

blivande utvecklare är oemotståndligt dras till nedgångna, föråldrade hus och lägenheter som ropar efter en snabb fix-up och kosmetisk makeover.

bostadsfastigheter är en utmärkt utgångspunkt för förstagångsutvecklare: det bygger på din egen bostadsköp och renoveringsupplevelse utan att kräva specialistkunskap på marknaden inom kommersiella fastigheter, lagringsenheter, kontor eller studentboende.

• Plan till en vinstmarginal: minst 20% på en fix-och flip.
• var beredd att gå bort om vinstmarginalen inte är tillräckligt bra.
• samma möjligheter som är uppenbara för dig kommer också att vädja till mamma-och-pappa doer-överdelar som kommer att tävla för att driva upp priserna.
• vinsten bestäms redan i början med ditt inköpspris: du kan styra hur mycket du betalar; Marknaden bestämmer ditt försäljningspris.

bästa råd för första gången utvecklare:

• varje fastighet har ett ”takvärde”: det högsta belopp som fastigheten kan säljas för på den öppna marknaden.
• även de mest avancerade beslag och ytbehandlingar kommer inte att uppnå ett pris över taket.
• hellre än att köpa den ökända värsta-house-in-best-street, identifiera den näst bästa gatan, nästa up-and-coming område.
• ta råd från fastighetsmäklare: öppna planlösningar kan ge mer värde än en förlängning.
• var tydlig med ditt investeringsändamål från början: sälja på eller hyra ut.

uthyrning av fastigheten

om du planerar att behålla fastigheten, om den inte behöver större strukturella renoveringar kommer du förmodligen att leta efter en buy-to-let inteckning för att finansiera köpet.

området du har köpt in och dina beräknade hyresintäkter kommer att forma dina utvecklingsbeslut:

• antal sovrum
• är detta en fastighet som kommer att tilltala familjer / studenter / unga yrkesverksamma

enda hyresrätt

det mest populära valet för första gången investerare: ett kontrakt med en enda hyresgäst, ett par eller familjegrupp.

• månatliga hyresintäkter betalar för ditt köp för att låta inteckning och andra förvaltnings-och underhållskostnader, med viss vinst på toppen för dig.
• en hyresgäst relation att hantera, låga förvaltningskostnader och en god chans att de kommer att stanna på lång sikt.
• risk för ogiltiga perioder när fastigheten är tom och du inte får någon inkomst – vilket kan utplåna din årliga lönsamhet.

Hus för flera personer (HMO)

uthyrning av enskilda rum i ett hus där vardagsrum, badrum och kök delas av de boende.

• individuella hyresavtal.
• möjlighet till mycket större månatliga hyresavkastning.
• men med högre förvaltnings-och underhållskostnader.
• en stor HMO som hyrs ut till fem eller fler enskilda hyresgäster ger ännu större lönsamhet (med större ledningsansvar).
• med en HMO eller stor HMO, även om huset inte är fullt upptaget fortsätter du att få några hyresintäkter.
• men att ordna nödvändiga reparationer och uppgradering kan vara mer komplicerat.

sälja den renoverade fastigheten

långfristig hypotekslån är inte lämplig om du tänker sälja på fastigheten efter att du har renoverat den. Tidig återbetalning avgifter (ERCs) om du avslutar inteckning tidigt kan utplåna mycket av din vinst.

du letar efter kortfristig finansiering i form av ett överbryggningslån eller brofinansiering, som kan återbetalas när som helst – så snart dina verk är färdiga.

finansiering för bostadsrenoveringsprojekt

framgångsrik utveckling innebär att du fokuserar lika mycket på din upplåning som dina byggnadsarbeten.

i många fall kommer high street banker inte att inrättas för att finansiera denna typ av projekt: du kommer sannolikt att debiteras betydligt högre räntor och de kommer inte att kunna vara lika flexibla i sina utlåningskriterier som privata och specialiserade långivare.

en erfaren finansmäklare kommer att kunna hitta rätt upplåning för vad du gör – titta på de tillgängliga alternativen över hela marknaden, inklusive från privata banker som inte är tillgängliga för tillvägagångssätt direkt från låntagare.

att köpa kommersiella fastigheter för att konvertera till bostäder

kommersiella fastigheter är någon form av byggnad som används, eller har använts, för affärsändamål: allt från Kontor till fabriker.

omvandlingar av kommersiell fastighet till bostadsbruk har varit populära hos både central och lokal regering, särskilt när fastigheten har varit ledig ett tag: de är för närvarande (2019) mindre benägna att möta bygglovshinder än andra typer av konvertering.

dessa typer av omvandlingar erbjuder utvecklare spännande möjligheter att skapa mycket större antal bostäder på grund av storleken på de berörda byggnaderna.

en nedlagd fabrik köpt för 1.25M kan potentiellt utvecklas till 10 bostadslägenheter värderade till 300,000 xnumx xnumx xnumx xnumx vardera.

det större antalet enheter erbjuder också större säkerhet för långivare och en möjlighet att utnyttja mer prisvärd finansiering.

bygga ett andra hem eller kommersiella lokaler på din fastighet

om du har ledigt utrymme kan du kanske bygga en extra fastighet på din egen mark – antingen en annan bostad eller ett kontor eller ett kommersiellt utrymme.

uppdelning bör inte avsevärt minska värdet på ditt befintliga hem om du har en större trädgård än genomsnittet (som tumregel: ungefär tre gånger storleken på ditt hem).

de stora fördelarna med denna typ av utveckling:

• du kan spara upp till 100 000 eller mer på kostnaden för att köpa mark: pengar som du kan spendera på utvecklingen.
• du kanske kan undvika några av kostnaderna för att ansluta tjänster till den andra egenskapen: verktygsföretag behöver inte gräva vägar för tillgång till vatten-och gasrör.

livskraft beror uppenbarligen på att säkra bygglov.

och ta råd från en erfaren fastighetsadvokat om eventuella befintliga förbund i ditt hem.

att köpa mark för att göra en grundutveckling

det är ögonen på varje utvecklare: en ledig tomt som kan ta ett litet block av lägenheter, eller ett par verkställande hem, med spännande vinstpotential.

för en förstagångsutvecklare-och långivaren överväger deras ansökan – är detta ett ambitiöst första projekt. De potentiella vinsterna återspeglar den större risken för båda.

om du markerar rutorna på viktiga kriterier kommer ditt projekt att komma från marken istället för att försvinna bakom en hamstring i flera år.

• hud i spelet: det räcker inte bara för att ha identifierat en möjlighet och förvänta sig att en långivare ska bära all risk – de förväntar sig att du lägger upp egna pengar.
• det kan vara möjligt att låna 100% av byggkostnaderna om du redan äger marken.
• nyckelfaktorn kommer att vara det lån till värde (LTV) som krävs för det beräknade bruttoutvecklingsvärdet (GDV).
• de flesta långivare kommer att överväga en maximal 65% LTV för en första gången utvecklare-ibland mer om allt annat är till din fördel.

mark med bygglov eller utan?

• ett spekulativt köp av mark utan bygglov är en stor risk, oavsett hur mycket förforskning du har gjort med den lokala planeringsmyndigheten.
• mycket få långivare kommer att vilja gå med dig i väntetiden för en planeringsansökan.
• mark med skiss bygglov redan beviljats kommer att bli dyrare, men kommer vanligtvis att vara värt priset premie för ökad tillgång till utvecklingsfinansiering.

när designerna är färdiga och planeringen har godkänts kommer byggtiden att ha störst inverkan på kostnaden för din ekonomi.

• om du har liten eller ingen erfarenhet av byggprojektledning, få en erfaren projektledare i ditt team.
• praktisk samordning av entreprenörer och byggplanen kommer att betala för avgifterna i kostnadsbesparingar och hantering av budgetöverskridanden.

dessa är komplexa finansieringsarrangemang och det bästa sättet att få den mest lämpliga finansieringen för ditt projekt är att engagera en privat finansspecialist.

köpa mark för att få bygglov och sälja till en utvecklare

Detta är en djärv strategi som erbjuder potentiellt hög avkastning för stor risk. De potentiellt betydande realisationsvinsterna drivs av utvecklare som ständigt försöker bygga upp sin ”Landbank” av webbplatser med bygglov som de kan bygga vidare på i framtiden.

vad du ska se upp för:

• du kan göra förfrågningar om potentiell planering samtycke innan du köper mark, men ägaren kommer att varnas för din förfrågan.
• när du har förvärvat ett skifte, processen för att få bygglov kan ta många månader, och även år – under vilken tid du kommer att betala för finansiering på ditt köp (eller alternativkostnaden för detta kapital).
• lokala myndigheters vilja att bevilja bygglov varierar över hela landet och påverkas starkt av lokalpolitik, lokala och regionala planer och överenskomna utvecklingsprioriteringar.

framgång beror på:

• lokal kunskap: att kunna upptäcka en potentiell möjlighet och övertyga en markägare att sälja
• en grundlig förståelse av planeringsprocessen
• en förmåga att hänga på och ta din (betydande) potentiella vinst senare snarare än tidigare

hitta rätt finanspartner för ditt fastighetsutvecklingsföretag

hastigheten, kostnaden och flexibiliteten i din ekonomi kommer att bli en nyckelfaktor för din framgång.

• kostnaden för finansiering är dyrare för förstagångsutvecklare, vilket återspeglar långivarnas förståeliga försiktighet när du inte har en etablerad rekord.
• syftet med detta första projekt är att hålla kostnaderna väl under kontroll och göra en rimlig vinst som kommer att köpa dig billigare finansiering på din nästa utveckling.
• en bra finansmäklare kommer att finessa din ansökan och hitta dig den bästa finanserbjudandet som finns på marknaden.

Clifton Private Finance har bred erfarenhet av sourcing och säkra finansiering för oerfarna utvecklare. Vi arbetar med ledande banker, privata långivare och specialiserade institutioner över finansmarknaden i Storbritannien, och kommer att kunna ordna den mest prisvärda och flexibla finansiering för ditt projekt. Ring oss för en kostnadsfri första diskussion om vad du behöver: