Blog

câștigarea unui proces civil este interesantă. O hotărâre judecătorească vă oferă dreptul de a colecta bani sau bunuri de la partea adversă. Dar acesta este adesea începutul unei alte bătălii pentru a colecta judecata.

în Minnesota, o hotărâre civilă care este andocată devine un gaj împotriva bunurilor imobiliare „neexecutate” deținute de debitor în acel județ. Excluderea unui gaj de judecată poate fi o modalitate excelentă de a colecta o hotărâre mare. Cu toate acestea, hotărârea drept de retenție nu se aplică la toate Imobiliare și poate fi dificil de a exclude.

acest articol se uită la problemele cheie care implică judecata civilă drept de retenție în Minnesota. Dacă le înțelegeți, aveți șanse mult mai mari de a colecta o judecată (sau de a vă proteja Pământul).

ce este un gaj de judecată?

un „gaj” este o garanție sau un drept pe care un creditor îl are asupra proprietății altei persoane. Un „gaj de judecată” este pur și simplu un interes creat de instanță pentru terenul sau proprietatea personală a debitorului unei hotărâri.

un gaj de judecată apare în mod obișnuit din litigii civile, dar poate apărea și dintr-un divorț, un sprijin pentru copii sau o problemă fiscală. În timp ce unele garanții sunt considerate consensuale (adică proprietarul este de acord să pună o ipotecă pe teren), garanțiile de judecată sunt considerate non-consensuale. Adică, debitorul nu dorește gaj pe terenul său.

în timp ce un gaj de judecată este simplu în teorie, ridică probleme provocatoare în practică.

are o hotărâre gaj afecta titlu de teren?

da, ca o ipotecă sau un gaj mecanic, un gaj de judecată este un defect de titlu asupra terenului care, în general, trebuie rezolvat înainte de vânzare sau refinanțare. În cazul în care nu sunt abordate, interesul noului cumpărător sau creditor poate fi afectat de hotărârea gaj.

deoarece drepturile de retenție sunt defecte de titlu, trebuie să vă faceți temele înainte de a cumpăra terenuri. Înainte de închiderea unui imobil, compania de titlu sau avocatul trebuie să verifice hotărârile împotriva vânzătorului. În timp ce căutarea judecății este de rutină, ea servește unui scop important. În cazul în care examinatorul constată o hotărâre gaj împotriva proprietății, titularul de drept este, în general, plătit prin încasări de închidere.

standardele de titlu din Minnesota („Biblia” pentru problemele legate de titlul imobiliar din Minnesota) necesită căutări de judecată atunci când examinează titlul unei proprietăți. De exemplu, unul dintre standarde afirmă în partea relevantă:

standardul nr. 82

căutări necesare

următoarele căutări vor fi necesare în examinarea titlului și vor fi, de asemenea, efectuate pentru aceeași perioadă ca și pentru fiecare persoană, firmă sau corporație de la care ar trebui solicitată o transmitere pentru a șterge titlul:

82.1 căutări de hotărâre

82.1.1 hotărârile instanței de Stat

cu excepția terenurilor înregistrate, se efectuează percheziții judiciare în biroul administratorului judiciar al județului în care se află terenul. Perchezițiile acoperă perioada care începe cu 10 ani înainte de examinare și se extinde până la data la care orice parte a deținut un interes de înregistrare.

takeaway este că o hotărâre gaj poate prezenta o problemă dacă sunteți de cumpărare sau de vânzare teren în Minnesota. O căutare diligentă va determina dacă orice drept de retenție trebuie soluționat înainte de închidere.

ce legi guvernează judecata civilă drept de retenție în Minnesota?

potențial, există multe legi care au impact asupra creării, colectării și satisfacerii hotărârilor civile. Acestea sunt în plus față de alte legi pentru alte tipuri de drept de retenție judecată (sprijin pentru copii, sprijin conjugal, asistență medicală și drept de retenție fiscală).

Minn. Stat. 548.09 este un punct de plecare pentru înțelegerea modului în care apar garanțiile de judecată civilă. Acesta precizează în partea relevantă:

gaj de judecată.

subdiviziunea 1.Intrare și docketing; supraviețuirea judecății.

cu excepția celor prevăzute la secțiunea 548.091, fiecare hotărâre care impune plata banilor va fi introdusă de administratorul judiciar atunci când este dispusă de instanță și va fi andocată de administratorul judiciar la depunerea unei declarații pe propria răspundere, astfel cum se prevede în subdiviziunea 2. La depunerea unei transcrieri a dosarului la administratorul judiciar din orice alt județ, administratorul judiciar îl va depune și el. Din momentul andocării, hotărârea este un drept de gaj, în suma neplătită, asupra tuturor bunurilor imobile din județ deținute atunci sau ulterior de debitorul hotărârii, dar nu este un drept de gaj asupra terenurilor înregistrate, cu excepția cazului în care este înregistrată și în conformitate cu secțiunile 508.63 și 508a.63. Judecata supraviețuiește, iar gajul continuă, timp de zece ani de la intrarea sa. Hotărârile privind sprijinul pentru copii pot fi reînnoite în conformitate cu secțiunea 548.091.

Subd. 2.Hotărârea creditorului declarație pe propria răspundere.

nicio hotărâre, cu excepția impozitelor, nu va fi andocată până când creditorul hotărârii, sau agentul sau avocatul creditorului, nu a depus la administratorul instanței o declarație pe propria răspundere, în care să se precizeze numele complet, ocupația, locul de reședință și adresa oficiului poștal al debitorului hotărârii, în conformitate cu informațiile și convingerile affiant. În cazul în care reședința se află într-un loc înregistrat cu mai mult de 5.000 de locuitori, se indică numărul străzii atât a locului de reședință al debitorului, cât și a locului de desfășurare a activității, în cazul în care debitorul are unul.

după cum spune statutul, hotărârea devine gaj odată ce este andocată și este valabilă timp de 10 ani.

rețineți că, în timp ce hotărârea lien se aplică automat proprietății „abstracte”, o hotărâre lien nu se atașează automat proprietății „Torrens” (trebuie să faceți o depunere suplimentară sub Minn. Stat. 508.63 și Minn. Stat. 508a.63). Diferența dintre proprietatea” abstractă” și „Torrens” este modul în care sunt înregistrate și organizate documentele Imobiliare. Torrens proprietate este o metodă de înregistrare ceva mai formală. Vezi Ch. 508 și 508A pentru înregistrat („Torrens”) teren. Majoritatea terenurilor din Minnesota sunt proprietăți abstracte, dar există o tendință de înregistrare a terenurilor ca proprietate Torrens (în special în orașele gemene). Ideea este că titularul hotărârii ar trebui să verifice starea terenului debitorului și, dacă este proprietatea Torrens, să înregistreze Hotărârea la registratorul Județean al titlurilor.

cum se creează un drept de judecată?

În Timp Ce Minn. Stat. 548.09 este regula generală privind crearea unui gaj hotărâre, este util să se înțeleagă contextul în care apare. Iată câțiva pași de bază în acest proces:

• ia hotărârea: De obicei, aceasta înseamnă câștigarea litigiului civil și obținerea unui ordin judecătoresc care să ateste că partea adversă vă datorează bani sau proprietăți. În alte situații, ar putea apărea din pensia alimentară neplătită, sprijinul conjugal, impozitele pe proprietate sau alte impozite neplătite.

• Docket Hotărârea: un ordin de la un judecător poate spune că aveți dreptul la $20,000. Dar nu poți încerca să colectezi acei bani decât dacă „verifici” hotărârea sub Minn. Stat. § 548.09. Asta înseamnă plata administratorului instanței o taxă de andocare (aproximativ 40 USD) și depunerea unei declarații pe propria răspundere a creditorului. Administratorul judiciar va pune apoi hotărârea dvs. pe „listele de judecată”, ceea ce înseamnă că hotărârea apare la perchezițiile efectuate de creditori. Administratorul judiciar vă va trimite, de asemenea, un document care confirmă hotărârea și suma totală datorată. Acesta este, de asemenea, modul de a docket o hotărâre federală. Vezi Minn. Stat. § 548.11.

• transcrieți Hotărârea (uneori): în unele situații, trebuie să „transcrieți” hotărârea într-un județ în care debitorul are terenuri neexecutate. De exemplu, să presupunem că veți obține o hotărâre în Scott County, Minnesota. Dar debitorul judecata are teren în Meeker County. Trebuie să transferați sau să „transcrieți” hotărârea în județul Meeker. Acest lucru costă adesea ~ 40 USD. Practic, instanța în care a fost obținută hotărârea (Județul Scott) trebuie să trimită informații despre hotărâre instanței în care creditorul dorește, de asemenea, să fie andocat (Județul Meeker). Tribunalul Județean Meeker va reflecta apoi hotărârea pe listele sale de judecată. În cazul în care un creditor face acest lucru în mod corect, creditorul ar trebui să aibă o hotărâre gaj pe orice teren neexecutat al debitorului atât în județul Scott, cât și în județul Meeker. În cazul în care creditorul dorește să pună un gaj pe teren în alte județe, creditorul trebuie să transcrie hotărârea în acele alte județe.

acestea sunt pașii de bază pentru ca o hotărâre judecătorească definitivă să devină o hotărâre judecătorească. Cu toate acestea, așa cum s-a discutat în alte secțiuni de mai jos, pot exista întrebări dificile cu privire la faptul dacă un gaj de judecată „se atașează” de o bucată de pământ. Debitorul trebuie să dețină terenuri în județul respectiv pentru ca hotărârea să fie sechestrată. „aici nu există niciun titlu sau moștenire, nu există nimic la care să se poată atașa gajul hotărârii—niciun subiect tangibil pentru acțiunea gaj.”Lowe v. Reierson, 201 Minn. 280, 283, 276 N. W. 224, 225 (1937) (citat omis). În plus, hotărârea gaj nu se aplică terenurilor „scutite”, cum ar fi „gospodăria” debitorului.”Litigiile asupra acestei probleme nu sunt neobișnuite.

în timp ce acești pași sunt necesare pentru a da judecata Ta o șansă de a „atașa” ca un gaj, există alte acțiuni un creditor trebuie să ia pentru a fi plătit.

cât durează un gaj de judecată?

odată ce o hotărâre este andocată, o hotărâre judecătorească în Minnesota durează în general 10 ani. Practic, gajul este bun pe durata judecății. Vezi Minn. Stat. 541.01 („nicio acțiune nu va fi menținută la o hotărâre sau decret al unei instanțe a Statelor Unite sau a oricărui stat sau teritoriu al acestuia, cu excepția cazului în care a început în termen de zece ani de la intrarea unei astfel de hotărâri.”).

creditorii încearcă, în general, să colecteze cât mai curând posibil. Cu toate acestea, dacă descoperă că debitorul este „dovada judecății” (ceea ce înseamnă că nu există active care nu sunt scutite de a merge după), atunci ei se opresc până când pot găsi active. Din acest motiv, există mii de hotărâri în așteptare care stau latente pe listele de judecată din Minnesota.

uneori, o judecată stă acolo mulți ani. Creditorul poate lua măsuri pentru a-l menține activ. O hotărâre poate fi reînnoită pentru încă 10 ani prin inițierea unei noi acțiuni într-o perioadă de zece ani. Amica Mut. Ins. Co. v. Wartman, 841 N. W. 2d 637, 640-41 (min. Ct. Aplicație. 2014), recenzie respinsă (Minn. Mar. 18, 2014). „Dacă nu este introdusă nicio acțiune de reînnoire în termenul de zece ani, hotărârea inițială expiră și devine inaplicabilă.”Id. la 641 (citat omis). În cazul în care se introduce o acțiune de reînnoire în termenul de zece ani, hotărârea rămâne valabilă încă zece ani. Buletin. Hotărârea gaj va urmări cu judecata.

ideea este că o judecată poate fi activă timp de 10-20+ ani. Pentru un creditor diligent, acest lucru înseamnă că ar putea exista șanse viitoare de colectare a hotărârii în cazul în care starea financiară a debitorului se îmbunătățește (adică debitorul acumulează bunuri sau active care nu sunt scutite). Este, de asemenea, un motiv pentru un creditor pentru a evalua șansele sale de colectare înainte de a începe litigii. Pentru un debitor hotărâre, acest lucru înseamnă că el sau ea poate avea să se confrunte cu problema la un moment dat și acest lucru poate șansă strategia persoanei în litigiu.

este util să ne amintim că dobânda se acumulează pe hotărârea. În timp ce ratele dobânzilor se schimbă uneori, regula generală este că dobânda se acumulează la 4% pentru hotărârile sub 50.000 USD și 10% pentru hotărârile peste 50.000 USD. Vezi Minn. Stat. § 549.09.

Cum pot satisface un gaj de judecată?

o hotărâre judecătorească rezultă dintr-o hotărâre, iar o hotărâre este îndeplinită atunci când creditorul este plătit. Debitorul ar putea satisface hotărârea prin efectuarea unei plăți voluntare către creditor. De asemenea, creditorul poate satisface hotărârea prin executarea pe teren (a se vedea secțiunea următoare) sau recuperarea banilor printr-o altă metodă de colectare.

plata voluntară

în cazul în care debitorul hotărârii face o plată voluntară către creditor, cel mai bine este să se facă o înregistrare scrisă a plății. Debitorul poate dori să obțină o eliberare a creanțelor semnate de creditor. De multe ori, creditorul este dispus să ia o reducere pentru a rezolva problema. Dacă da, este important ca debitorul să obțină o eliberare scrisă pentru întreaga hotărâre și creanță (precum și o satisfacție).

depunerea satisfacției

dacă există o plată voluntară de către debitor, creditorul trebuie să furnizeze instanței o satisfacție a hotărârii. În general, creditorul trebuie să facă acest lucru în termen de 10 zile de la satisfacție sau în termen de 30 de zile dacă debitorul a plătit prin cec sau fonduri necertificate.

Sub Minn. Stat. 548.15, o hotărâre este îndeplinită atunci când unul dintre următoarele lucruri este depus la administratorul judiciar:

(1) o execuție îndeplinită, în măsura în care se menționează în întoarcerea șerifului pe ea;

(2) un certificat de satisfacție semnat și recunoscut de creditorul hotărârii judecătorești;

(3) un certificat similar semnat și recunoscut de avocatul creditorului, cu excepția cazului în care autoritatea avocatului respectiv în calitate de avocat a fost revocată anterior și o înregistrare a revocării făcută în registru; autoritatea unui avocat de a satisface o hotărâre încetează la sfârșitul a șase ani de la intrarea sa;

(4) un ordin al instanței, a făcut la cerere, care necesită executarea unui certificat de satisfacție, sau direcționarea satisfacție să fie introduse fără ea;

(5) în cazul în care o hotărâre este andocată în transcriere, o copie a oricăruia dintre documentele anterioare, certificată de administratorul judiciar în care hotărârea a fost înscrisă inițial și în care au fost depuse originalele.

efectul satisfacției

o satisfacție depusă care înlătură o hotărâre are un impact important asupra debitorului. Un gaj de hotărâre ar putea avea un impact asupra tranzacției imobiliare a debitorului sau hotărârea ar putea continua să apară în raportul de credit al debitorului. De asemenea, ar putea afecta capacitatea debitorului de a închiria locuințe. În cazul în care creditorul refuză să ofere o satisfacție odată achitată integral, debitorul va fi prejudiciat. În caz afirmativ, debitorul poate înainta instanței cererea unui judecător de a dispune îndeplinirea hotărârii. Potențial, debitorul ar putea solicita unele onorarii sau penalități ale avocatului dacă refuzul creditorului a fost cu rea-credință sau frivol.

ideea este că creditorul și debitorul trebuie să documenteze în mod oficial satisfacția pentru a evita orice probleme viitoare.

Cum pot colecta pe un gaj hotărâre în Minnesota?

în general, un creditor (a/k/a, titularul hotărârii sau Deținătorul de drept de retenție) trebuie să colecteze pe un gaj hotărâre prin „executare”. Acesta poate fi un proces implicat, iar titularul hotărârii poate avea nevoie de un avocat pentru a executa corect terenul.

obținerea informațiilor

dacă creditorul a efectuat deja cercetarea și a localizat proprietatea debitorului, atunci creditorul poate proceda la executare. Cu toate acestea, de cele mai multe ori, un deținător al hotărârii va avea nevoie de informații despre activele și terenurile debitorului. Creditorul poate cere descoperirea formală sub Minn. R. Civ. P. 69, sau creditorul ar putea solicita o „hotărâre debitor divulgarea” în conformitate cu Minn. Stat. 550.011 (o dată au trecut 30 de zile de la andocarea hotărârii). Creditorul ar trebui apoi să poată găsi terenuri pe care să execute pentru a fi plătit.

executare

„executare” este un termen general în Minnesota pentru confiscarea și colectarea activelor. Executarea este utilizată pentru colectarea garanțiilor de judecată pe terenuri, printre alte active. Minn. Stat. 550.02 oferă o descriere generală:

hotărârile judecătorești; metode de executare

în cazul în care o hotărâre necesită plata de bani sau livrarea de bunuri reale sau personale, aceasta poate fi executată în aceste privințe prin executare. În cazul în care este necesară executarea oricărui alt act, o copie certificată a hotărârii poate fi notificată părții împotriva căreia a fost dată sau persoanei sau funcționarului căruia i se cere prin aceasta sau prin lege să se supună acesteia. O persoană astfel servită, care refuză, poate fi pedepsită de instanță ca pentru dispreț, iar ascultarea individului față de aceasta este executată.

în general, titularul hotărârii trebuie să obțină un „titlu executoriu” de la instanță și apoi să îl aducă șerifului Județean pentru executare. Vezi Minn. Stat. § 550.04. În general, șeriful trebuie să caute bunuri personale pentru a satisface hotărârea. Dacă șeriful nu găsește nicio proprietate personală de confiscat (ceea ce se întâmplă adesea), șeriful poate viza apoi terenuri pentru a satisface actul de executare.

Vânzare

odată ce șeriful localizează proprietatea neexecutată (creditorul oferă șerifului informații despre Teren), acel teren poate fi apoi vândut. Șeriful trebuie să notifice vânzarea conform cerințelor lui Minn. Stat. 550.18 și trebuie să existe o notificare către debitor (care ar avea dreptul de a licita la vânzare). Vânzarea este, în esență, o licitație (la fel ca o vânzare de blocare a pieței) în care titularul hotărârii face o „ofertă de credit” din suma datorată de debitor. Alte persoane, inclusiv debitorul, pot licita apoi pe teren dacă au numerar sau fonduri certificate.

ofertantul câștigător va primi un certificat de vânzare sub Minn. Stat. § 550.22. Dacă „oferta de credit” a titularului judecății a fost singura ofertă, atunci nu va primi niciun ban în acel moment (cu excepția cazului în care vinde certificatul șerifului cuiva). Dacă un alt ofertant a făcut o ofertă mai mare în numerar la vânzare, atunci titularul judecății va fi plătit din încasările de la șerif. Acel cumpărător la vânzare va primi, „” la expirarea timpului de răscumpărare,. . . Toate drepturile, titlurile și dobânzile bunurilor imobile ale debitorului la data garanției la care a fost vândută.'”

deși există mai multe detalii și probleme cu execuția, acestea sunt elementele de bază. Titularul hotărârii este uneori plătit prin vânzare. Alteori, el sau ea va trebui să aștepte până la expirarea perioadei de răscumpărare pentru a fi plătit.

răscumpărare

la fel ca o blocare a pieței ipotecare, debitorul într-o acțiune de executare are dreptul de a „răscumpăra” proprietatea (achita creditorul pentru a evita pierderea terenului). În general, debitorul are un an pentru a răscumpăra sub Minn. Stat. 550.24 (cu excepția cazului în care debitorul „abandonează” proprietatea, caz în care perioada de răscumpărare poate fi redusă la 5 săptămâni).

în cazul în care debitorul răscumpără, creditorul este plătit și hotărârea este îndeplinită. Debitorul păstrează proprietatea.

dacă debitorul nu răscumpără proprietatea, atunci alți deținători de drepturi de proprietate pot încerca să răscumpere proprietatea. Practic, aceștia plătesc deținătorii de drepturi de retenție care au răscumpărat (consultați următoarea secțiune privind prioritățile pentru mai multe detalii). Titularul hotărârii va fi plătit. În această situație, debitorul pierde proprietatea, dar ar trebui să-și obțină capitalul propriu în proprietate (după plata cheltuielilor de judecată și de executare).

dacă nu există nicio răscumpărare de către debitor sau de către alți deținători de drept de retenție, atunci creditorul este, în esență, titularul bunului la sfârșitul perioadei de răscumpărare. Ca și în foreclosures ipotecare, creditorul vinde, în general, proprietatea pentru a fi plătit.

care este „prioritatea” unui gaj de judecată?

prioritatea dreptului de gaj al unei persoane devine importantă atunci când există mai multe drepturi de gaj, ipoteci sau alte „sarcini” pe teren. Dacă judecata ta gaj are prioritate față de alte gaj, aveți o șansă mai bună de a fi plătit. În cazul în care judecata gaj este în spatele altor drept de retenție în prioritate, aveți o șansă mai mică de a fi plătit.

un gaj cu prioritate mai mare se numește gaj „senior”, în timp ce unul cu prioritate mai mică se numește gaj „junior”.

cum se determină prioritatea?

în general, prioritatea gaj pe teren depinde de momentul în care gaj a fost „perfecționat”. Pentru drepturile de judecată, ele sunt în general perfecționate atunci când se „atașează” de pământ. Un creditor cu o hotărâre gaj care se atașează mai întâi în timp va avea prioritate față de o hotărâre gaj care se atașează mai târziu.

în majoritatea situațiilor, hotărârea gaj „se atașează” terenului atunci când creditorul anulează hotărârea în acel județ. Cu toate acestea, în unele cazuri, este posibil să nu se „atașeze” până când debitorul nu dobândește un interes în teren (sau debitorul abandonează proprietatea gospodăriei). În aceste cazuri, hotărârea va fi sechestrată atunci când debitorul dobândește o participație la teren.

odată ce hotărârea de gaj se atașează terenului debitorului, aceasta are, în general, o prioritate mai mare decât garanțiile sau ipotecile înregistrate ulterior. Cu toate acestea, există unele situații limitate în care un gaj înregistrat ulterior ar putea „sări înainte” de un gaj de judecată în ceea ce privește prioritatea. De exemplu, un gaj fiscal federal poate avea uneori prioritate la data evaluării IRS (chiar dacă este înregistrat ulterior). Un alt exemplu este gaj mecanic, care, în general, se referă înapoi la „începutul real și vizibil al îmbunătățirii pe teren” sub Minn. Stat. 514.05 (nu Data înregistrării). Acest lucru poate fi surprinzător, deoarece garanția dvs. poate pierde prioritatea față de o altă garanție care nu a fost încă înregistrată.

lecția este să vă faceți temele pentru a afla unde se încadrează garanția dvs. în lanțul prioritar.

de ce contează prioritatea?

când proprietatea este vândută, deținătorii de drepturi de proprietate sunt adesea plătiți mai întâi. Dacă nu există suficient capital în teren pentru a achita deținătorii de drept de retenție junior, acei deținători de drept de retenție nu vor fi plătiți.

de exemplu, într-o blocare a pieței ipotecare atunci când un lienholder senior forecloses pe proprietate, lienholders junior au dreptul de a „răscumpăra” proprietatea (sau altfel lien lor va fi stins). Acest lucru înseamnă, în general, că deținătorii de drepturi de retenție juniori înregistrează o notificare a intenției lor de a răscumpăra și apoi răscumpăra plătind deținătorii de drepturi de retenție seniori. Dacă există și mai mulți deținători de drept de retenție junior în spate, acei alți deținători de drept de retenție pot, de asemenea, să răscumpere. Dacă vor răscumpăra, deținătorii de drept de retenție din fața lor vor fi plătiți. În general, în scopuri de răscumpărare, există ferestre de 7 zile pentru fiecare deținător Junior succesiv de valorificat.

în plus, importanța priorității este prezentată atunci când un deținător de drept de retenție Senior își exclude interesul asupra proprietății. În cazul în care deținătorii de drept de retenție junior nu răscumpără, lien lor se stinge. În schimb, un lienholder senior nu este, în general, stins atunci când un lienholder junior forecloses asupra proprietății. Prin urmare, este important să aveți o prioritate mai mare. În cazul unui gaj de judecată, înseamnă docketing și / sau transcrierea hotărârii cât mai curând posibil.

rețineți că aceste situații prioritare sunt complicate, deci poate fi important să obțineți titlul de proprietate și să discutați cu un avocat. O mică greșeală, cum ar fi eșecul de a înregistra o intenție de a răscumpăra, poate costa creditorului un gaj de colectie.

se acordă drepturi de judecată gospodăriilor din Minnesota?

nu, judecata drept de retenție atașați numai la „non-scutite” teren, astfel încât gospodărie nu ar trebui să fie afectate. Cu toate acestea, în anumite circumstanțe (adică., terenul depășește limita „gospodăriei” sau altfel nu îndeplinește definiția), un gaj de judecată ar putea avea impact asupra terenului dvs. sau asupra încasărilor din vânzarea acestuia.

importanță

dacă un creditor poate acorda un drept de gaj terenului este o problemă importantă. Pentru un creditor, aceasta poate însemna diferența dintre o colecție de succes sau de a fi închis. Dacă terenul este gospodărie, creditorul nu îl poate atinge. Dacă terenul nu este gospodărie, creditorul îl poate viza pentru a fi plătit.

Minnesota, și multe alte state, scutirea gospodărie reflectă o valoare morală. Scutirea de gospodărie contrastează dreptul unui creditor de a fi plătit cu protecția debitorului asupra locuinței sale. Cu toate acestea, „politica de a oferi debitorului „sanctuar” din creanțele juste din „gospodăria” sa a prevalat cu o uniformitate semnificativă.”Denzer v. Prendergast, 267 Minn. 212, 216, 126 NW 2D 440, 443 (1964). Prin urmare, scutirea de gospodărie trebuie interpretată în mod liber de instanțele din Minnesota. Torgelson vs. Real Prop. Cunoscut sub numele de 17138 880th Ave., Sediul Din Renville., 749 N. W. 2d 24, 26 (min. 2008). Asta înseamnă că cazurile apropiate sunt soluționate în favoarea proprietarului gospodăriei, nu a creditorului.

statutele

„gospodăriile” sunt definite în Min. Stat. § 510.01:

GOSPODĂRIE DEFINITĂ; SCUTIT; Excepție

casa deținută și ocupată de un debitor ca locuință a debitorului, împreună cu terenul pe care este situată la valoarea suprafeței și a valorii în continuare limitată și definită, constituie gospodăria debitorului și a familiei debitorului și sunt scutite de sechestru sau vânzare în cadrul unui proces legal din cauza oricărei datorii care nu este percepută în mod legal în scris, cu excepția celor care sunt suportate pentru muncă sau materiale furnizate în construcția, repararea sau îmbunătățirea unei astfel de gospodării sau pentru servicii prestate de muncitori sau agenți și așa cum este prevăzut în prezentul document secțiunea 550.175.

valoarea scutirii de gospodărie este stabilită prin statut. Dacă terenul depășește aceste limite, atunci titularul judecății ar putea încerca să execute „excesul” (partea neprotejată). Titularul hotărârii ar trebui să obțină o hotărâre judecătorească și să respecte procedurile din Minn. Stat. 550.175 („executarea pe bunuri imobiliare, care include gospodărie”) pentru a colecta pe „exces”.

aici sunt limitele Minnesota homestead de la Minn. Stat. § 510.02:

SUPRAFAȚĂ ȘI VALOARE; CÂT DE LIMITAT.

subdiviziunea 1.Scutire. Gospodăria poate include orice cantitate de teren care nu depășește 160 de acri. Scutirea pe gospodărie, indiferent dacă scutirea este solicitată de unul sau mai mulți debitori, nu poate depăși 420.000 USD sau, dacă gospodăria este utilizată în principal în scopuri agricole, 1.050.000 USD, cu excepția limitărilor stabilite în secțiunea 510.05.

Subd. 2.Ajustarea sumelor în dolari. Sumele în dolari din subdiviziunea 1 trebuie să se schimbe periodic în modul prevăzut la secțiunea 550.37, subdiviziunea 4a. Comisarul pentru comerț include modificările sumelor în dolari ca parte a anunțului și publicării făcute în conformitate cu dispozițiile respective.

scutirea încă vă protejează dacă vindeți gospodăria? Da, în general, ar trebui să vă protejeze timp de un an după vânzare. Este important ca persoana să continue să locuiască acolo și să o revendice ca gospodărie. Minn. Stat. 510.07 discută aceste probleme după cum urmează:

vânzarea sau îndepărtarea permisă; încasări de asigurare; notificare.

proprietarul poate vinde și transmite gospodăria fără a o supune, sau veniturile unei astfel de vânzări pentru perioada de un an după vânzare, oricărei hotărâri sau datorii de la care a fost scutită în mâinile proprietarului, cu excepția faptului că veniturile din vânzare nu sunt scutite de o hotărâre sau de o datorie pentru o instanță a dispus pensia alimentară sau obligația de întreținere în întârziere. Încasările unei cereri de asigurare pentru o gospodărie scutită sunt scutite timp de un an. Proprietarul poate elimina din aceasta fără a afecta o astfel de scutire, în cazul în care proprietarul nu abandonează, prin urmare, la fel ca locul de reședință. În cazul în care proprietarul încetează să mai ocupe o astfel de gospodărie pentru mai mult de șase luni consecutive, proprietarul se consideră că a abandonat-o, cu excepția cazului în care, în această perioadă, proprietarul va depune la înregistratorul Județean al județului în care se află o notificare, executată, asistată și recunoscută ca în cazul unei fapte, descriind sediul și susținând același lucru ca și gospodăria proprietarului. În nici un caz scutirea nu va continua mai mult de cinci ani de la această depunere, cu excepția cazului în care, pe parcursul unei părți a termenului, spațiile vor fi fost ocupate ca locuință reală a debitorului sau a familiei debitorului.

scutire după deces

uneori există dispute între un creditor și moștenitorii decedatului cu privire la faptul dacă proprietatea este protejată ca „gospodărie” după moartea proprietarului. Dacă terenul era proprietatea „gospodăriei” în momentul decesului persoanei, moștenitorii persoanei ar trebui să beneficieze și de scutire. Ca atare, titularul unei hotărâri gaj probabil nu poate merge după proprietate.

Legea din Minnesota limitează cererile post-moarte împotriva gospodăriei decedatului la cererile de asistență medicală și asistență medicală de stat. Hotărârea drept de retenție nu sunt enumerate în Minn. Stat. 524.2-402 (C), care prevede:

(c) în cazul în care gospodăria trece prin descendență sau voință soțului sau descendenților decedatului sau unui administrator al unui trust al cărui soț sau descendenții decedatului sunt singurii beneficiari actuali, acesta este scutit de toate datoriile care nu erau Taxe valabile asupra acestuia la momentul decesului decedatului, cu excepția faptului că gospodăria este supusă unei cereri depuse în conformitate cu secțiunea 246.53 pentru îngrijirea spitalicească de stat sau 256B.15 pentru prestații de asistență medicală. Dacă gospodăria trece la o altă persoană decât soțul sau descendenții decedatului sau la un administrator al unui trust al cărui soț sau descendenții decedatului sunt singurii beneficiari actuali, acesta este supus plății cheltuielilor de administrare, cheltuielilor de înmormântare, cheltuielilor ultimei boli, impozitelor și datoriilor. Reclamantul poate încerca să pună în aplicare un drept de retenție sau o altă acuzație împotriva unei gospodării astfel scutite printr-o acțiune adecvată în instanța districtuală.

Ce Alte Situații Au Impact Asupra Hotărârilor Judecătorești?

există multe alte circumstanțe care pot afecta un gaj de judecată. Legile imobiliare pot fi complexe și dificile.

aici este o listă de alte probleme care ar putea afecta o hotărâre gaj:

• înregistrat sau Torrens proprietate: să fie conștienți de faptul că pot fi adăugate cerințe pentru atașarea gaj hotărârea înregistrată (a/k/a, „Torrens) probleme de proprietate și potențiale atunci când colectarea pe ea.

• proprietatea Agricolă: dacă debitorul deține proprietatea fermei, va trebui probabil să treceți prin medierea fermierului-creditor înainte de a încerca să colectați pe teren. Vezi Ch. 583 din Statutul Minnesota. Există o categorie largă de proprietate, astfel încât creditorul trebuie să înțeleagă natura acesteia înainte de a începe orice litigiu sau acțiune de colectare.

• faliment: atunci când debitorul depune falimentul, există o „ședere automată” care, în general, împiedică creditorii să întreprindă orice acțiune de colectare a activelor debitorului. De asemenea, un faliment finalizat în general „descarcă” datoriile persoanei, astfel încât creditorii pot primi o parte sau niciuna din datorii. Hotărârea ar trebui, de asemenea, să fie ștearsă (în general, la o moțiune adecvată la instanța districtuală de stat). Ca atare, hotărârea va fi stinsă.

• cesiuni: creditorul atribuie uneori drepturile sale în hotărâre sau gaj unui alt creditor. Dacă da,” cesionarul ” hotărârii are dreptul de a colecta, dar, în general, trebuie să facă o depunere la instanța districtuală. În timp ce debitorul își poate cesiona datoriile către o altă persoană (cum ar fi atunci când o companie vinde active și datorii către o altă companie), acesta are adesea un impact redus asupra capacității creditorului de a colecta hotărârea.

• Greșeli: Creditorul trebuie să evite orice greșeli atunci când andocare hotărârea sau executarea pe teren. În acest caz, debitorul poate solicita instanței să anuleze o vânzare cu executare. De asemenea, poate exista o problemă cu numele debitorului. Dacă aveți același nume ca cineva cu o hotărâre, s-ar putea să fiți confuz pentru acea persoană (adică creditorul ar putea viza activele dvs. pentru colectare). Creditorul trebuie să fie atent să colecteze împotriva persoanei potrivite. Dacă închideți Imobiliare și cineva cu numele dvs. are o hotărâre, compania de închidere poate avea să înregistrați o declarație pe propria răspundere de non-identitate sau un document similar. Înregistrările imobiliare vor arăta apoi că nu sunteți debitorul hotărârii și că niciun gaj de judecată nu se poate atașa terenului dvs.

• coproprietatea terenului: aceasta poate fi o problemă dificilă. Fiți conștienți de faptul că, atunci când co-proprii teren cu alte persoane, creditorii lor ar putea atașa judecata drept de retenție a terenului. Acest lucru ar putea avea un impact asupra intereselor dvs. de proprietate asupra terenului. Înainte de a achiziționa terenuri în calitate de Coproprietari, ar trebui să evaluați dacă vreunul dintre coproprietari are hotărâri sau creditori care ar putea pune în pericol terenul.

• Probleme Fiscale: Drept de retenție fiscale, foreclosures și confiscări pot avea reguli foarte diferite și poate avea un impact alte drept de retenție hotărâre. Pentru un rezumat bun al hotărârilor fiscale din Minnesota, consultați ” Manualul privind impozitul delincvent și confiscarea impozitelor.”Pentru îndrumări privind drepturile de retenție și confiscările IRS, consultați” Ghidul de referință Legal pentru ofițerii de venituri.”

concluzie

câștigarea unui proces civil poate fi începutul unei bătălii mai mari în colectarea hotărârii. Hotărârea drept de retenție poate fi o opțiune excelentă pentru un creditor pentru a colecta pe o hotărâre mare. Pe de altă parte, acesta este un risc pentru un debitor care deține terenuri care nu sunt scutite. Dacă debitorul vinde acel teren, va exista probabil un defect de titlu pe care ar trebui să îl rezolve înainte de închidere.

linia de jos: cu cât înțelegeți mai bine drepturile de judecată, cu atât aveți mai multe șanse de a vă proteja interesele în judecată sau în țara voastră.

dacă aveți nevoie de consiliere juridică sau de un avocat care să vă reprezinte pentru o problemă de gaj, contactați-ne pentru o consultare gratuită. Cu birouri în Shakopee (Scott County) și Litchfield (Meeker County), vom servi clienții în întreaga Twin Cities și Greater Minnesota.