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Gagner un procès civil est passionnant. Un jugement de justice vous donne le droit de collecter de l’argent ou des biens auprès de la partie adverse. Mais c’est souvent le début d’une autre bataille à recueillir sur le jugement.

Dans le Minnesota, un jugement civil accolé devient un privilège contre un bien immobilier « non exonéré » appartenant au débiteur dans ce comté. La saisie d’un privilège de jugement peut être un excellent moyen de recueillir un jugement important. Cependant, les privilèges de jugement ne s’appliquent pas à tous les biens immobiliers et peuvent être difficiles à saisir.

Cet article examine les questions clés concernant les privilèges de jugement civil dans le Minnesota. Si vous les comprenez, vous avez de bien meilleures chances de recueillir sur un jugement (ou de protéger votre terre).

Qu’est-ce qu’un privilège de jugement?

Un  » privilège  » est une sûreté ou un droit qu’un créancier détient sur les biens d’une autre personne. Un  » privilège de jugement » est simplement un intérêt créé par le tribunal sur les terres ou les biens personnels d’un débiteur de jugement.

Un privilège de jugement découle généralement d’un litige civil, mais il peut également découler d’un divorce, d’une pension alimentaire pour enfants ou d’une question fiscale. Bien que certains privilèges soient considérés comme consensuels (c.-à-d. que le propriétaire accepte de mettre une hypothèque sur le terrain), les privilèges de jugement sont considérés comme non consensuels. Autrement dit, le débiteur ne veut pas du privilège sur son bien-fonds.

Bien qu’un privilège de jugement soit simple en théorie, il soulève des questions difficiles dans la pratique.

Un Privilège de jugement Affecte-t-il le titre foncier?

Oui, à l’instar d’une hypothèque ou d’un privilège de mécanicien, un privilège de jugement est un vice sur le titre de propriété d’un bien-fonds qui doit généralement être résolu avant une vente ou un refinancement. S’il n’est pas traité, l’intérêt du nouvel acheteur ou du nouveau prêteur peut être affecté par le privilège du jugement.

Parce que les privilèges de jugement sont des défauts de titre, vous devez faire vos devoirs avant d’acheter un terrain. Avant une clôture immobilière, la société de propriété ou l’avocat doit vérifier les jugements contre le vendeur. Bien que la recherche de jugement soit routinière, elle sert un objectif important. Si l’examinateur conclut à un privilège de jugement contre le bien, le titulaire du privilège est généralement remboursé par le produit de la clôture.

Les Normes de titre du Minnesota (la « Bible » pour les questions de titre immobilier au Minnesota) exigent des recherches de jugement lors de l’examen du titre d’une propriété. Par exemple, l’une des normes stipule dans la partie pertinente:

Norme Non. 82

RECHERCHES REQUISES

Les recherches suivantes sont requises lors de l’examen du titre et doivent également être effectuées pour la même période que pour chaque personne, entreprise ou société à qui une cession devrait être demandée pour dédouaner le titre:

82.1 Recherches sur les jugements

82.1.1 Jugements de la Cour d’État

Sauf en ce qui concerne les terres enregistrées, il y aura des recherches de jugement dans le bureau de l’administrateur judiciaire du comté dans lequel le terrain est situé. Les recherches portent sur la période commençant 10 ans avant l’examen et se prolongeant jusqu’à la date à laquelle toute partie détenait un intérêt au dossier.

Le point à retenir est qu’un privilège de jugement peut poser un problème si vous achetez ou vendez un terrain dans le Minnesota. Une recherche diligente déterminera si des privilèges de jugement doivent être résolus avant la clôture.

Quelles lois régissent les Privilèges de jugement civil au Minnesota?

Il existe potentiellement de nombreuses lois qui ont une incidence sur la création, la collecte et la satisfaction des privilèges de jugement civil. Ceux-ci s’ajoutent à d’autres lois pour d’autres types de privilèges de jugement (pension alimentaire pour enfants, pension alimentaire pour époux, aide médicale et privilèges fiscaux).

Minn. Stats. § 548.09 est un point de départ pour comprendre comment naissent les privilèges du jugement civil. Il indique dans la partie pertinente:

PRIVILÈGE DU JUGEMENT.

Subdivision 1.Entrée et amarrage; survie du jugement.

Sauf dans les cas prévus à l’article 548.091, tout jugement exigeant le paiement d’une somme d’argent doit être inscrit par l’administrateur judiciaire sur ordonnance du tribunal et sera inscrit par l’administrateur judiciaire sur dépôt d’un affidavit tel que prévu à la sous-section 2. Sur une transcription du dossier déposée auprès de l’administrateur judiciaire de tout autre comté, l’administrateur judiciaire le consignera également. À compter de la date d’arrimage, le jugement est un privilège, du montant impayé, sur tous les biens immobiliers du comté appartenant alors ou par la suite au débiteur du jugement, mais il n’est pas un privilège sur un bien-fonds enregistré à moins qu’il ne soit également enregistré conformément aux articles 508.63 et 508A.63. Le jugement survit, et le privilège continue, pendant dix ans après son entrée. Les jugements de pension alimentaire pour enfants peuvent être renouvelés conformément à l’article 548.091.

Subd. 2.Affidavit du créancier du jugement.

Aucun jugement, à l’exception des impôts, ne doit être inscrit avant que le créancier du jugement, ou son mandataire ou avocat, n’ait déposé auprès de l’administrateur judiciaire un affidavit indiquant le nom complet, la profession, le lieu de résidence et l’adresse du bureau de poste du débiteur du jugement, au mieux des informations et des convictions de l’affidant. Si la résidence se trouve dans un lieu constitué en société de plus de 5 000 habitants, le numéro de rue du lieu de résidence et du lieu d’affaires du débiteur judiciaire, si le débiteur en a un, doit être indiqué.

Comme le dit la loi, le jugement devient un privilège une fois qu’il est ancré et qu’il est valable 10 ans.

Notez que bien que le privilège du jugement s’applique automatiquement à la propriété « abstraite », un privilège du jugement ne s’attache pas automatiquement à la propriété « Torrens » (vous devez effectuer un dépôt supplémentaire sous Minn. Stats. § 508.63 et MN. Stats. § 508A.63). La différence entre la propriété « abstraite » et la propriété « Torrens » réside dans la manière dont les documents immobiliers sont enregistrés et organisés. La propriété Torrens est une méthode d’enregistrement légèrement plus formelle. Voir Ch. 508 et 508A pour les terrains enregistrés (« Torrens »). La plupart des terres du Minnesota sont des propriétés abstraites, mais il existe une tendance à enregistrer les terres en tant que propriété de Torrens (en particulier dans les villes jumelles). Le fait est que le titulaire du jugement doit vérifier l’état des terres du débiteur et, s’il s’agit d’une propriété de Torrens, enregistrer le jugement auprès du registraire des titres du comté.

Comment un Privilège de jugement est-il créé ?

Pendant le Minn. Stats. § 548.09 est la règle générale sur la création d’un privilège de jugement, il est utile de comprendre le contexte dans lequel il se pose. Voici quelques étapes de base du processus:

• Obtenez le Jugement: Habituellement, cela signifie gagner le litige civil et obtenir une ordonnance du tribunal indiquant que la partie adverse vous doit de l’argent ou des biens. Dans d’autres situations, il peut s’agir d’une pension alimentaire pour enfants, d’une pension alimentaire pour époux, d’impôts fonciers ou d’autres impôts impayés.

• Inscrire le jugement : Une ordonnance d’un juge peut dire que vous avez droit à 20 000 $. Mais vous ne pouvez pas essayer de collecter cet argent à moins de « consigner » le jugement sous Minn. Stats. § 548.09. Cela signifie payer à l’administrateur du tribunal des frais d’enregistrement (environ 40 $) et déposer un Affidavit du créancier du jugement. L’administrateur judiciaire apposera ensuite votre jugement sur les « rouleaux de jugement », ce qui signifie que le jugement apparaît lors des perquisitions effectuées par les créanciers. L’administrateur judiciaire vous enverra également un document confirmant le jugement et le montant total dû. C’est aussi la façon d’inscrire un jugement fédéral. Voir Minn. Stats. § 548.11.

• Transcrire le jugement (parfois): Dans certaines situations, vous devez « transcrire » le jugement dans un comté où le débiteur a des terres non exemptées. Par exemple, disons que vous obtenez un jugement dans le comté de Scott, au Minnesota. Mais le débiteur judiciaire a des terres dans le comté de Meeker. Vous devez transférer ou  » transcrire » le jugement dans le comté de Meeker. Cela coûte souvent ~ 40 $. Fondamentalement, le tribunal où le jugement a été obtenu (comté de Scott) doit envoyer les informations sur le jugement au tribunal où le créancier souhaite également qu’il soit ancré (comté de Meeker). Le tribunal du comté de Meeker reflétera ensuite le jugement sur ses rôles de jugement. Si un créancier le fait correctement, le créancier devrait avoir un privilège de jugement sur tout terrain non exonéré du débiteur dans les comtés de Scott et de Meeker. Si le créancier souhaite mettre un privilège sur des terres situées dans d’autres comtés, il doit transcrire le jugement dans ces autres comtés.

Ce sont les étapes de base pour qu’une ordonnance judiciaire définitive devienne un privilège de jugement. Cependant, comme nous le verrons dans d’autres sections ci-dessous, il peut y avoir des questions délicates quant à savoir si un privilège de jugement « s’attache » à un terrain. Le débiteur doit posséder des terres dans ce comté pour qu’un privilège de jugement soit attaché. « ici, il n’y a pas de titre ou de succession, il n’y a rien auquel le privilège du jugement peut s’attacher — aucun sujet tangible pour l’action du privilège. » Lowe c. Reierson, 201 Minn. 280, 283, 276 N.W. 224, 225 (1937) (citation omise). De plus, le privilège du jugement ne s’applique pas aux terres « exemptées », comme la « propriété d’un débiteur ». »Les litiges sur cette question ne sont pas rares.

Bien que ces étapes soient nécessaires pour donner à votre jugement une chance de « joindre » un privilège, il existe d’autres mesures qu’un créancier doit prendre pour être payé.

Combien De Temps Dure un Privilège De Jugement ?

Une fois qu’un jugement est ancré, un privilège de jugement au Minnesota dure généralement 10 ans. Fondamentalement, le privilège est bon pour la durée du jugement. Voir Minn. Stats. § 541.01 (« Aucune action ne sera maintenue sur un jugement ou un décret d’un tribunal des États-Unis, ou de tout État ou territoire de celui-ci, à moins d’avoir commencé dans les dix ans suivant l’entrée en vigueur de ce jugement. »).

Les créanciers essaient généralement de recouvrer le plus rapidement possible. Cependant, s’ils découvrent que le débiteur est une « preuve de jugement » (ce qui signifie qu’il n’y a pas d’actifs non exonérés à rechercher), ils se retirent jusqu’à ce qu’ils puissent trouver des actifs. Pour cette raison, des milliers de jugements en attente sont en sommeil sur les listes de jugement au Minnesota.

Parfois, un jugement y siège pendant de nombreuses années. Le créancier peut prendre des mesures pour le maintenir actif. Un jugement peut être renouvelé pour 10 ans supplémentaires en entamant une nouvelle action dans un délai de dix ans. Amica Mut. Ins. Co. v. Wartman, 841 N.O. 2d 637, 640-41 (MN. Tomodensitométrie. App. 2014), examen refusé (Minn. Mar. 18, 2014).  » Si aucune action de renouvellement n’est intentée dans ce délai de dix ans, le jugement initial devient caduc et devient inapplicable. » ID. à 641 (citation omise). Si une action en renouvellement est introduite dans le délai de dix ans, le jugement reste valable dix ans supplémentaires. ID. Le privilège du jugement suivra le jugement.

Le fait est qu’un jugement peut être actif pendant plus de 10 à 20 ans. Pour un créancier diligent, cela signifie qu’il pourrait y avoir des chances futures de recouvrer le jugement si la situation financière du débiteur s’améliore (c’est-à-dire que le débiteur accumule des biens ou des actifs non exonérés). C’est également une raison pour un créancier d’évaluer ses chances de recouvrement avant d’entamer un litige. Pour un débiteur judiciaire, cela signifie qu’il ou elle peut devoir faire face à la question à un moment donné, ce qui peut mettre en péril la stratégie de la personne dans le litige.

Il est utile de se rappeler que les intérêts s’accumulent sur le jugement. Bien que les taux d’intérêt changent parfois, la règle générale est que les intérêts s’élèvent à 4% pour les jugements de moins de 50 000 $ et à 10% pour les jugements de plus de 50 000 $. Voir Minn. Stats. § 549.09.

Comment puis-je Satisfaire à un Privilège de Jugement?

Un privilège de jugement découle d’un jugement, et un jugement est satisfait lorsque le créancier est remboursé. Le débiteur peut satisfaire au jugement en effectuant un paiement volontaire au créancier. En outre, le créancier peut satisfaire le jugement en exécutant sur le terrain (voir la section suivante) ou en récupérant de l’argent par une autre méthode de recouvrement.

Paiement volontaire

Si le débiteur judiciaire effectue un paiement volontaire au créancier, il est préférable de faire un enregistrement écrit du paiement. Le débiteur peut vouloir obtenir une libération des créances signée par le créancier. Souvent, le créancier est prêt à prendre une réduction pour résoudre le problème. Si c’est le cas, il est important que le débiteur obtienne une libération écrite pour l’ensemble du jugement et de la réclamation (ainsi qu’une satisfaction).

Dépôt de satisfaction

En cas de paiement volontaire par le débiteur, le créancier doit fournir au tribunal une satisfaction de jugement. Le créancier doit généralement le faire dans les 10 jours suivant la satisfaction, ou dans les 30 jours si le débiteur a payé par chèque ou fonds non certifiés.

Sous Minn. Stats. § 548.15, un jugement est satisfait lorsque l’une des choses suivantes est déposée auprès de l’administrateur judiciaire:

(1) une exécution satisfaite, dans la mesure indiquée dans le rapport du shérif;

(2) un certificat de satisfaction signé et reconnu par le créancier judiciaire;

(3) un certificat similaire signé et reconnu par le mandataire du créancier, à moins que l’autorité de ce mandataire en tant que mandataire n’ait été précédemment révoquée et qu’une inscription de la révocation ait été faite au registre; le pouvoir d’un mandataire d’exécuter un jugement cesse au bout de six ans à compter de son inscription;

(4) une ordonnance du tribunal, rendue sur requête, exigeant l’exécution d’un certificat de satisfaction ou ordonnant que la satisfaction soit consignée sans celle-ci;

(5) lorsqu’un jugement est inscrit à la transcription, une copie de l’un ou l’autre des documents susmentionnés, certifiée par l’administrateur judiciaire dans lequel le jugement a été initialement inscrit et dans lequel les originaux ont été déposés.

Effet de satisfaction

Une satisfaction déposée qui supprime un privilège de jugement a un impact important sur le débiteur. Un privilège de jugement pourrait avoir une incidence sur la transaction immobilière d’un débiteur, ou le jugement pourrait continuer à apparaître sur le rapport de crédit du débiteur. De même, cela pourrait avoir un impact sur la capacité d’un débiteur à louer un logement. Si le créancier refuse de fournir une Satisfaction une fois remboursée intégralement, le débiteur sera lésé. Dans l’affirmative, le débiteur peut présenter une requête au tribunal pour qu’un juge ordonne que le jugement soit satisfait. Potentiellement, le débiteur pourrait demander des frais d’avocat ou des pénalités si le refus du créancier était de mauvaise foi ou frivole.

Le fait est que le créancier et le débiteur doivent documenter formellement la satisfaction pour éviter tout problème futur.

Comment puis-je percevoir un Privilège de jugement au Minnesota?

Généralement, un créancier (a/k/a, le détenteur du jugement ou le détenteur du privilège) doit percevoir un privilège de jugement par « exécution ». Cela peut être un processus impliqué, et le titulaire du jugement peut avoir besoin d’un avocat pour exécuter correctement le terrain.

Obtention d’informations

Si le créancier a déjà effectué les recherches et localisé les biens du débiteur, le créancier peut procéder à l’exécution. La plupart du temps, cependant, un titulaire de jugement aura besoin d’informations sur les actifs et les terres du débiteur. Le créancier peut demander une découverte formelle sous Minn. R. Civ. P. 69, ou le créancier pourrait demander une « Divulgation du débiteur judiciaire » en vertu du Minn. Stats. § 550.011 (une fois que 30 jours se sont écoulés depuis que le jugement a été ancré). Le créancier devrait alors être en mesure de trouver un terrain sur lequel exécuter pour être payé.

Exécution

« Exécution » est un terme général au Minnesota pour la saisie et la collecte d’actifs. L’exécution est utilisée pour percevoir des privilèges de jugement sur des terres, entre autres actifs. Minn. Stats. § 550.02 fournit une description générale:

JUGEMENTS; MODALITÉS D’EXÉCUTION

Lorsqu’un jugement exige le paiement d’une somme d’argent ou la remise de biens immobiliers ou personnels, il peut être exécuté à ces égards par exécution. Lorsqu’il exige l’exécution d’un autre acte, une copie certifiée conforme du jugement peut être signifiée à la partie contre laquelle il est rendu, ou à la personne ou à l’officier qui est tenu par ce biais ou par la loi de s’y conformer. Une personne ainsi servie qui refuse peut être punie par le tribunal comme pour outrage, et l’obéissance de l’individu à cet égard est exécutée.

En règle générale, le titulaire du jugement doit obtenir un « bref d’exécution » du tribunal, puis le présenter au shérif du comté pour exécution. Voir Minn. Stats. § 550.04. Le shérif doit généralement rechercher des biens personnels pour satisfaire au jugement. Si le shérif ne trouve aucun bien personnel à saisir (ce qui est souvent le cas), le shérif peut alors cibler des terres pour satisfaire au Bref d’exécution.

Vente

Une fois que le shérif a localisé un bien non exonéré (le créancier donne au shérif des informations sur le terrain), ce terrain peut ensuite être vendu. Le shérif doit donner un avis approprié de la vente tel que requis par Minn. Stats. § 550.18 et il doit y avoir signification au débiteur (qui aurait le droit d’enchérir lors de la vente). La vente est essentiellement une vente aux enchères (tout comme une vente par forclusion) où le détenteur du privilège de jugement fait une « offre de crédit » du montant dû par le débiteur. D’autres personnes, y compris le débiteur, peuvent alors soumissionner sur le terrain si elles disposent d’espèces ou de fonds certifiés.

L’enchérisseur gagnant recevra un certificat de vente sous Minn. Stats. § 550.22. Si « l’offre de crédit » du détenteur du jugement était la seule offre, il ne recevra pas d’argent à ce moment-là (à moins qu’il ne vende le certificat du shérif à quelqu’un). Si un autre soumissionnaire a fait une offre en espèces plus élevée lors de la vente, le détenteur du jugement sera payé sur le produit du shérif. Cet acheteur lors de la vente recevra, « ‘ à l’expiration du délai de rachat,. . . tous les droits, titres et intérêts  » des biens immobiliers du débiteur  » à la date du privilège sur lequel ils ont été vendus.' »

Bien qu’il y ait plus de détails et de problèmes d’exécution, ce sont les bases. Le détenteur du jugement est parfois payé via la vente. D’autres fois, il devra attendre l’expiration de la période de rachat pour être payé.

Rachat

Tout comme une forclusion hypothécaire, le débiteur dans une action d’exécution a le droit de « racheter » le bien (rembourser le créancier pour éviter de perdre le terrain). En règle générale, le débiteur dispose d’un an pour racheter en vertu de Minn. Stats. § 550.24 (sauf si le débiteur « abandonne » le bien, auquel cas le délai de rachat peut être réduit à 5 semaines).

Si le débiteur rachète, le créancier est remboursé et le privilège du jugement est satisfait. Le débiteur conserve les biens.

Si le débiteur ne rachète pas le bien, d’autres détenteurs de privilèges du bien peuvent essayer de racheter le bien. Fondamentalement, ils remboursent les détenteurs de privilèges seniors qui ont été rachetés (voir la section suivante sur les priorités pour plus de détails). Le détenteur du jugement sera payé. Dans cette situation, le débiteur perd le bien mais doit obtenir ses capitaux propres sur le bien (après paiement des frais de jugement et d’exécution).

S’il n’y a pas de rachat par le débiteur ou tout autre titulaire de privilège, le créancier est essentiellement le titulaire du bien à la fin de la période de rachat. Comme dans les saisies hypothécaires, le créancier vend généralement la propriété afin d’être payé.

Quelle est la « Priorité  » d’un Privilège de jugement?

La priorité du privilège d’une personne devient importante lorsqu’il y a plusieurs privilèges, hypothèques ou autres « charges » sur le terrain. Si votre privilège de jugement a priorité sur les autres privilèges, vous avez de meilleures chances d’être payé. Si votre privilège de jugement est derrière d’autres privilèges en priorité, vous avez moins de chances d’être payé.

Un privilège de priorité supérieure est appelé un privilège « senior », tandis qu’un privilège de priorité inférieure est appelé un privilège « junior « .

Comment la priorité est-elle déterminée ?

En règle générale, la priorité du privilège sur les terres dépend du moment où le privilège a été  » perfectionné « . Pour les privilèges de jugement, ils sont généralement perfectionnés lorsqu’ils « s’attachent » à la terre. Un créancier ayant un privilège de jugement qui s’attache le premier dans le temps aura priorité sur un privilège de jugement qui s’attache plus tard.

Dans la plupart des situations, le privilège du jugement « s’attache » au terrain lorsque le créancier inscrit le jugement dans ce comté. Cependant, dans certains cas, il peut ne pas « attacher » jusqu’à ce que le débiteur acquière un intérêt foncier (ou que le débiteur abandonne la propriété familiale). Dans ces cas, le privilège de jugement s’attachera lorsque le débiteur acquiert un intérêt dans le bien-fonds.

Une fois que le privilège de jugement est attaché au bien-fonds du débiteur, il a généralement une priorité plus élevée que les privilèges ou les hypothèques enregistrés ultérieurement. Cependant, il existe des situations limitées où un privilège enregistré ultérieurement pourrait  » devancer  » un privilège de jugement en termes de priorité. Par exemple, un privilège fiscal fédéral peut parfois avoir priorité sur la date de l’évaluation de l’IRS (même s’il est enregistré ultérieurement). Un autre exemple est le privilège d’un mécanicien, qui se rapporte généralement au « début réel et visible de l’amélioration sur le terrain » sous Minn. Stats. § 514.05 (pas la date d’enregistrement). Cela peut être surprenant, car votre privilège peut perdre la priorité au profit d’un autre privilège qui n’a pas encore été enregistré.

La leçon consiste à faire vos devoirs pour savoir où votre privilège s’inscrit dans la chaîne des priorités.

Pourquoi la priorité est-elle importante ?

Lors de la vente d’un bien, les détenteurs de privilèges supérieurs sont souvent payés en premier. S’il n’y a pas assez d’équité dans le terrain pour rembourser les détenteurs de privilèges juniors, ces détenteurs de privilèges ne seront pas payés.

Par exemple, dans le cas d’une saisie hypothécaire lorsqu’un titulaire de privilège principal saisit la propriété, les titulaires de privilège juniors ont le droit de « racheter » la propriété (sinon leur privilège s’éteindra). Cela signifie généralement que les détenteurs de privilèges juniors enregistrent un avis de leur intention de racheter, puis le rachètent en remboursant les détenteurs de privilèges seniors. S’il y a encore plus de détenteurs de privilèges juniors derrière, ces autres détenteurs de privilèges peuvent également racheter. S’ils rachètent, les détenteurs de privilèges devant eux seront remboursés. En règle générale, à des fins de rachat, il existe des fenêtres de 7 jours pour chaque détenteur de privilège junior successif à échanger.

De plus, l’importance de la priorité est démontrée lorsqu’un titulaire de privilège principal saisit son intérêt sur la propriété. Si les détenteurs de privilège juniors ne rachètent pas, leur privilège s’éteint. En revanche, un titulaire de privilège senior n’est généralement pas éteint lorsqu’un titulaire de privilège junior saisit le bien. Par conséquent, il est important d’avoir un privilège de priorité plus élevée. Dans le cas d’un privilège de jugement, cela signifie enregistrer et / ou transcrire le jugement dès que vous le pouvez.

Notez que ces situations prioritaires sont compliquées, il peut donc être important d’obtenir un travail de titre sur la propriété et de parler à un avocat. Une petite erreur, comme le fait de ne pas enregistrer une intention de rachat, peut coûter au créancier un privilège à percevoir.

Les privilèges de jugement s’attachent-ils aux fermes du Minnesota?

Non, les privilèges de jugement ne s’appliquent qu’aux terres « non exemptées », de sorte que votre propriété ne devrait pas être touchée. Cependant, dans certaines circonstances (p. ex., la terre dépasse la limite de « propriété familiale » ou ne répond pas autrement à la définition), un privilège de jugement pourrait avoir une incidence sur votre terre ou le produit d’une vente de celle-ci.

Importance

La question de savoir si un créancier peut attacher un privilège à une terre est une question importante. Pour un créancier, cela peut faire la différence entre une collecte réussie ou une exclusion. Si le terrain est une propriété familiale, le créancier ne peut pas le toucher. Si le terrain n’est pas une propriété familiale, le créancier peut le cibler pour être payé.

Minnesota, et de nombreux autres États, l’exemption de propriété familiale reflète une valeur morale. L’exemption relative à la propriété familiale oppose le droit d’un créancier d’être payé à la protection de son domicile par le débiteur. Cependant, la « politique consistant à donner au débiteur un « sanctuaire » contre des créances justes dans sa « propriété » a prévalu avec une uniformité significative. » Denzer c. Prendergast, 267 Minn. 212, 216, 126 N.O.2d 440, 443 (1964). Par conséquent, l’exemption de propriété familiale doit être interprétée de manière libérale par les tribunaux du Minnesota. Torgelson c. Prop réel. Connu sous le nom de 17138 880th Ave., Renville Cty., 749 N.O.2d 24, 26 (MN. 2008). Cela signifie que les affaires closes sont résolues en faveur du propriétaire de la propriété, pas du créancier.

Statuts

Les « Homesteads » sont définis dans Minn. Stats. § 510.01:

PROPRIÉTÉ FAMILIALE DÉFINIE; EXEMPTÉE; EXCEPTION

La maison détenue et occupée par un débiteur en tant que lieu d’habitation du débiteur, ainsi que le terrain sur lequel elle est située à la superficie et à la valeur ci-après limitées et définies, constituent la propriété du débiteur et de la famille du débiteur, et sont exemptés de saisie ou de vente en vertu d’une procédure judiciaire en raison de toute dette qui n’y est pas légalement imputée par écrit, sauf celles qui sont encourues pour des travaux ou des matériaux fournis dans la construction, la réparation ou l’amélioration de cette propriété, ou pour des services rendus par des ouvriers ou des domestiques et qui sont fournis dans chapitre 550.175.

Le montant de l’exemption de propriété familiale est fixé par la loi. Si le terrain dépasse ces limites, alors le détenteur du jugement pourrait essayer d’exécuter sur le « surplus » (la partie non protégée). Le titulaire du jugement devrait obtenir une ordonnance du tribunal et se conformer aux procédures en Minn. Stats. § 550.175 (« Exécution Sur Un Bien Immobilier Comprenant une Propriété Familiale ») à percevoir sur l' »excédent ».

Voici les limites de la ferme du Minnesota de Minn. Stats. § 510.02:

SUPERFICIE ET VALEUR; À QUEL POINT.

Subdivision 1.Exemption. La propriété peut comprendre toute quantité de terrain n’excédant pas 160 acres. L’exonération par propriété, que l’exonération soit demandée par un ou plusieurs débiteurs, ne peut excéder 420 000 $ ou, si la propriété est utilisée principalement à des fins agricoles, 1 050 000 $, à l’exclusion des restrictions énoncées à l’article 510.05.

Subd. 2.Ajustement des montants en dollars. Les montants en dollars de la sous-section 1 doivent changer périodiquement de la manière prévue à l’article 550.37, sous-section 4a. Le commissaire au commerce inclut les modifications des montants en dollars dans l’annonce et la publication faites en vertu de ces dispositions.

L’exemption vous protège-t-elle encore si vous vendez la propriété? Oui, il devrait généralement vous protéger pendant un an après une vente. Il est important pour la personne de continuer à résider là-bas et de la réclamer comme propriété familiale. Minn. Stats. § 510.07 traite de ces questions comme suit:

VENTE OU ENLÈVEMENT PERMIS; PRODUIT DE L’ASSURANCE; AVIS.

Le propriétaire peut vendre et céder la propriété sans la soumettre, ou le produit de cette vente pour la période d’un an après la vente, à un jugement ou à une dette dont il était exonéré entre les mains du propriétaire, sauf que le produit de la vente n’est pas exempté d’un jugement ou d’une dette pour une pension alimentaire pour enfants ou une obligation alimentaire en souffrance. Le produit d’une réclamation d’assurance pour une propriété exonérée est exonéré pendant un an. Le propriétaire peut en retirer sans affecter cette exemption, si le propriétaire n’abandonne pas ainsi le même que le lieu de résidence. Si le propriétaire cesse d’occuper cette propriété pendant plus de six mois consécutifs, le propriétaire est réputé l’avoir abandonnée à moins que, dans ce délai, le propriétaire dépose auprès du registraire du comté du comté dans lequel elle est située un avis, signé, témoin et reconnu comme dans le cas d’un acte, décrivant les lieux et revendiquant la même chose que la propriété du propriétaire. En aucun cas, l’exonération ne peut perdurer plus de cinq ans après ce dépôt, à moins que, pendant une partie de la durée, les locaux aient été occupés comme logement effectif du débiteur ou de sa famille.

Exemption Après le décès

Il existe parfois des différends entre un créancier et les héritiers du défunt quant à savoir si le bien est protégé en tant que « propriété familiale » après le décès du propriétaire. Si le terrain était une propriété  » familiale  » au moment du décès de la personne, les héritiers de la personne devraient également bénéficier de l’exemption. En tant que tel, le titulaire d’un privilège de jugement ne peut probablement pas s’en prendre au bien.

La loi du Minnesota limite les réclamations post-décès contre la ferme du défunt aux réclamations de soins hospitaliers et d’assistance médicale d’État. Les privilèges de jugement ne sont pas énumérés sous Minn. Stats. § 524.2-402(c), qui stipule:

( c) Si la propriété familiale passe par filiation ou par testament au conjoint ou aux descendants du défunt ou à un fiduciaire d’une fiducie dont le conjoint ou les descendants du défunt sont les seuls bénéficiaires actuels, elle est exonérée de toutes les dettes qui n’étaient pas des charges valables au moment du décès du défunt, sauf que la propriété familiale fait l’objet d’une réclamation déposée conformément à l’article 246.53 pour les soins hospitaliers d’État ou à l’article 256B.15 pour les prestations d’assistance médicale. Si la propriété passe à une personne autre qu’un conjoint ou les descendants du défunt ou à un fiduciaire d’une fiducie dont le conjoint ou les descendants du défunt sont les seuls bénéficiaires actuels, elle est assujettie au paiement des frais d’administration, des frais funéraires, des frais de dernière maladie, des impôts et des dettes. Le demandeur peut chercher à faire valoir un privilège ou une autre accusation contre une propriété familiale ainsi exemptée par une action appropriée devant le tribunal de district.

Quelles Autres Situations Ont Une Incidence Sur Les Privilèges Du Jugement?

De nombreuses autres circonstances peuvent affecter un privilège de jugement. Les lois immobilières peuvent être complexes et délicates.

Voici une liste d’autres questions qui pourraient avoir une incidence sur un privilège de jugement:

• Propriété enregistrée ou Torrens: Sachez qu’il peut y avoir des exigences supplémentaires pour attacher le privilège de jugement à la propriété enregistrée (a / k / a, « Torrens) et les problèmes potentiels lors de la collecte sur celle-ci.

• Propriété agricole: Si le débiteur est propriétaire de biens agricoles, vous devrez probablement passer par la médiation agriculteur-prêteur avant d’essayer de percevoir sur la terre. Voir Ch. 583 des statuts du Minnesota. Il existe une vaste catégorie de biens, de sorte que le créancier doit en comprendre la nature avant d’entamer un litige ou une action en recouvrement.

• Faillite: Lorsque le débiteur fait faillite, il y a un « sursis automatique » qui empêche généralement les créanciers de prendre toute mesure de recouvrement sur les actifs du débiteur. De plus, une faillite terminée « décharge » généralement les dettes de la personne, de sorte que les créanciers peuvent recevoir une partie ou aucune de la dette. Le jugement devrait également être annulé (généralement, sur requête en bonne et due forme auprès du tribunal de district de l’État). En tant que tel, le privilège du jugement sera éteint.

• Cessions: Le créancier cède parfois ses droits dans le jugement ou le privilège à un autre créancier. Si c’est le cas, le « cessionnaire » du jugement a le droit de percevoir, mais doit généralement déposer auprès du tribunal de district. Bien que le débiteur puisse céder ses dettes à une autre personne (par exemple lorsqu’une société vend des actifs et des dettes à une autre société), cela a souvent peu d’impact sur la capacité du créancier à recouvrer le jugement.

• Erreurs: Le créancier doit éviter de commettre des erreurs lors de l’arrimage du jugement ou de l’exécution sur un terrain. Dans l’affirmative, le débiteur peut demander au tribunal d’annuler une vente d’exécution. Il peut également y avoir un problème avec le nom du débiteur. Si vous avez le même nom que quelqu’un avec un jugement, vous pourriez être confondu avec cette personne (c’est-à-dire que le créancier pourrait cibler vos actifs pour la collecte). Le créancier doit veiller à recueillir contre la bonne personne. Si vous fermez un bien immobilier et que quelqu’un avec votre nom a un jugement, la société de clôture peut vous faire enregistrer un Affidavit de non-identité ou un document similaire. Les registres immobiliers montreront alors que vous n’êtes pas le débiteur du jugement et qu’aucun privilège de jugement ne peut s’attacher à votre terrain.

• Copropriété foncière: Cela peut être une question délicate. Sachez que lorsque vous êtes copropriétaire d’une terre avec d’autres personnes, leurs créanciers pourraient attacher des privilèges de jugement à la terre. Cela pourrait avoir une incidence sur vos intérêts de propriété dans le terrain. Avant d’acquérir un terrain en tant que copropriétaires, vous devez déterminer si l’un des copropriétaires a des jugements ou des créanciers qui pourraient compromettre le terrain.

• Questions Fiscales: Les privilèges fiscaux, les saisies et les confiscations peuvent avoir des règles très différentes et peuvent avoir une incidence sur d’autres privilèges de jugement. Pour un bon résumé des jugements fiscaux du Minnesota, voir « The Delinquent Tax and Tax Confiscation Manual. »Pour des conseils sur les privilèges et confiscations de l’IRS, voir le « Guide de référence juridique pour les agents du revenu. »

Conclusion

Gagner un procès civil peut être le début d’une plus grande bataille dans la collecte du jugement. Les privilèges de jugement peuvent être une excellente option pour un créancier de percevoir un jugement important. D’un autre côté, il s’agit d’un risque pour un débiteur qui possède des terres non exemptées. Si le débiteur vend ce terrain, il y aura probablement un vice de propriété qu’il devra résoudre avant de fermer.

L’essentiel: mieux vous comprenez les privilèges du jugement, plus vous avez de chances de protéger vos intérêts dans le jugement ou votre terre.

Si vous avez besoin de conseils juridiques ou d’un avocat pour vous représenter pour une question de privilège de jugement, Contactez-nous pour une consultation gratuite. Avec des bureaux à Shakopee (comté de Scott) et Litchfield (comté de Meeker), nous servons des clients dans les villes jumelles et le Grand Minnesota.