atunci când faceți orice tip de achiziție de proprietăți, este foarte important să cumpărați proprietatea sub „valoarea intrinsecă”.”
vreau să subliniez, cumpărarea sub valoarea intrinsecă a unei proprietăți este foarte diferită de cumpărarea sub valoarea de piață a unei proprietăți.
cumpărarea sub valoarea de piață
cumpărarea sub valoarea de piață are un apel masiv atât pentru proprietarii-ocupanți, cât și pentru investitori, sentimentul de realizare în asigurarea unei „chilipiruri” percepute poate fi foarte satisfăcător.
o lovitură instantanee a echității poate fi foarte ispititoare dintr-o perspectivă pe termen scurt.
dar dacă măsurați succesul general al achiziției dvs. prin cantitatea de reducere pe care ați reușit să o obțineți pentru o anumită proprietate, vă concentrați doar pe o bucată foarte mică din imaginea de ansamblu.
„chilipiruri” sunt, în general, achiziționate în locații inferioare în cazul în care fie cererea este foarte scăzută sau oferta este foarte mare sau sunt o afacere pentru un alt motiv.
este aproape întotdeauna din cauza lipsei cererii și, în general, aceste proprietăți vor avea performanțe slabe pe termen lung.
cumpărarea sub valoarea intrinsecă
permiteți-mi să vă prezint acest concept pentru a începe.
este pur și simplu un alt mod de a spune cumpăra sub costul de înlocuire sau să cumpere proprietatea pentru mai puțin decât ceea ce ar costa să-l înlocuiască de brand nou.
dacă cumpărați mâine o mașină nouă și o scoateți din showroom, puteți pierde instantaneu aproximativ 5%-10% din prețul de achiziție.
este același lucru dacă cumpărați o proprietate nouă sau în afara planului.
plătiți o primă formată din costurile dezvoltatorilor, costurile de publicitate și Comisioanele agenților etc.
vă dau în mod eficient că pentru 5% – 10% Departe de a le, mai degrabă decât potențial folosind-o pentru a extinde propriul portofoliu.
cum să cumpărați sub valoarea intrinsecă
o regulă bună aici este să vă asigurați că partea mai mare a prețului de achiziție este valoarea reală a terenului vs valoarea casei reale în sine.
ar trebui să arate cam așa;
pentru o achiziție de 800.000 de dolari, dacă valoarea terenului ar valora 600.000 de dolari, atunci valoarea casei ar valora efectiv 200.000 de dolari.
pentru a înlocui proprietatea sau pentru a construi noi, noul cost ar putea fi între $300,000 – $400,000, Deci ați achiziționat sub costul de înlocuire.
important, aveți, de asemenea, o parte mai mare a investiției – terenul, apreciind, și porțiunea inferioară – casa, deprecierea.
dacă am inversa situația, 600.000 de dolari s-ar deprecia, în timp ce valoarea terenului de 200.000 de dolari se apreciază.
cea mai mare cererea de terenuri, cu atât mai repede se va aprecia, motiv pentru care suburbiile de creștere de capital de mare au întotdeauna o valoare de teren premium.
studiu de caz-ce ai alege?
să ne uităm la două proprietăți la prețul de 600.000 de dolari, pe care le dețineam timp de un deceniu.
proprietatea A vom numi proprietatea „chilipir”, deoarece putem cumpăra cu o reducere din prețul de achiziție de 560.000 USD, chiar dacă evaluarea a revenit la 600.000 USD.
deci, am achiziționat sub valoarea de piață și acum avem un profit inițial de 40.000 USD, fiind o locație a cererii mai mică și o porțiune de teren mai mică, creșterea medie anuală a capitalului este de aproximativ 4% pe an. 
proprietate B vom numi „cerere mare” de proprietate.
dar pentru că se afla într-o locație cu cerere mare, a trebuit să plătim 620.000 USD, cu o evaluare de 600.000 USD – am plătit în plus din cauza deficitului și a concurenței.
dar proprietatea B a fost achiziționată sub valoarea intrinsecă conform recomandărilor de mai sus.
Deci, aici am plătit în plus cu 20.000 de dolari pentru a asigura proprietatea, dar fiind o locație cu cerere mare și o valoare intrinsecă mai mare a terenului, aceasta va avea în medie o creștere de capital de 7% pe an.
să ne uităm la modul în care se joacă în următorii 10 ani și după ce am inclus cei 40.000 de dolari făcuți pentru cumpărarea unei chilipiruri inițial și scoaterea a 20.000 de dolari pentru plata prea mult;
| preț Pur | creștere | după 10 ani | cost inițial | Profit | |
| sub piață | 560,000 | 4% | $888,147 | 40,000 | 328,146.6 |
| mai jos intrinsec | 620,000 | 7% | $1,180,291 | -20000 | 560,291.0 |
| $232,144 |
proprietatea „sub piață” cu o valoare de 600.000 USD, compusă la 4% pe an, va valora 888.147 USD în 10 ani.
proprietatea „mai jos intrinsecă”, de asemenea, evaluată la 600.000 USD, compusă la 7% pe an, ar valora 1.180.291 USD în 10 ani.
după ajustarea costurilor inițiale, rămâneți cu o diferență de 232.144 USD pe parcursul a 10 ani.
rezumat
de aceea ar trebui să începeți întotdeauna călătoria dvs. de investiții concentrându – vă pe jocul final și unde doriți să fiți în următorul deceniu sau două-minim.
scăderea unui impuls inițial pe termen scurt se poate dovedi a fi o greșeală pe termen lung.
ar trebui să sublinieze, de asemenea, că achiziționarea unei proprietăți sub valoarea sa intrinsecă și cu o valoare mai mare a terenului ar trebui să fie o prioritate.
