5 moduri de a intra în UK Property Development pentru prima dată

sunteți gata să vă alăturați celor 2,5 milioane de investitori imobiliari din Marea Britanie și să vă construiți propria cotă dintr-un sector care a oferit randamente fiabile în ultimii 20 de ani.

apelul cărămizilor tangibile – și mortarul este evident pentru dezvoltatorii pentru prima dată: cererea de la proprietarii de case și investitorii imobiliari continuă să depășească oferta, iar dezvoltarea proprietății oferă două stimulente distincte, dar convingătoare, antreprenorilor care doresc să facă pasul:

• aprecierea capitalului: valoarea deținerilor dvs. de proprietate crește în timp. La un moment ulterior, puteți vinde proprietățile dvs. individual sau ca un întreg portofoliu și puteți realiza un câștig substanțial de capital.
• generarea de venituri: Dacă decideți să vă păstrați proprietatea și să o închiriați, obțineți un venit constant de la chiriași.

cele mai populare 5 strategii de dezvoltare a proprietății pentru clienții noștri sunt:

1. cumpărarea de proprietăți rezidențiale pentru a renova: de vânzare sau închiriere
2. cumpărarea de proprietăți comerciale pentru a converti în rezidențiale
3. construirea unei a doua case sau spații comerciale pe proprietatea dvs.
4. cumpărarea de terenuri pentru a face o dezvoltare la sol
5. cumpărarea de terenuri pentru a obține permisiunea de

1. Cumpărarea de proprietăți rezidențiale pentru renovare: de vânzare sau închiriere

dezvoltatorii potențiali sunt atrași irezistibil de casele și apartamentele învechite, care strigă pentru o reparație rapidă și un machiaj cosmetic.

proprietatea rezidențială este un excelent punct de plecare pentru dezvoltatorii pentru prima dată: se bazează pe propria experiență de cumpărare și renovare a casei, fără a solicita cunoștințe de piață specializate în proprietăți comerciale, unități de depozitare, birouri sau cazare pentru studenți.

• planul de la o marjă de profit: cel puțin 20% pe un fix-și flip.
• fii pregătit să pleci dacă marja de profit nu este suficient de bună.
• aceleași oportunități care sunt evidente pentru tine va apela, de asemenea, la mama-și-tata doer-uppers care vor concura pentru a conduce la prețuri.
• profitul este decis chiar la început cu prețul dvs. de achiziție: puteți controla cât plătiți; piața decide prețul dvs. de vânzare.

sfaturi de Top pentru dezvoltatorii pentru prima dată:

• fiecare proprietate are o „valoare de plafon”: cea mai mare sumă pentru care proprietatea poate fi vândută pe piața deschisă.
• chiar și cele mai înalte accesorii și finisaje nu vor atinge un preț peste tavan.
• mai degrabă decât să cumpere proverbiala cel mai rău-casa-in-cel mai bun-strada, identifica următoarea cea mai bună stradă, următoarea sus-și-vin zona.
• luați sfaturi de la agenții imobiliari: spațiile de locuit în plan deschis pot adăuga mai multă valoare decât o extensie.
• fii clar cu privire la scopul investiției de la început: vânzarea sau închirierea.

închirierea proprietății

Dacă intenționați să păstrați proprietatea, cu excepția cazului în care are nevoie de renovări structurale majore, probabil că veți căuta o ipotecă buy-to-let pentru a finanța achiziția.

zona pe care ați cumpărat-o și venitul dvs. proiectat din chirii vă vor modela deciziile de dezvoltare:

• numere de dormitoare
• este aceasta o proprietate care va apela la familii / studenți / tineri profesioniști

single tenancy

cea mai populara alegere pentru investitori prima dată: un contract cu un singur chiriaș, un cuplu sau un grup familial.

• venitul lunar din chirii plătește pentru cumpărarea dvs. pentru a lăsa ipoteca și alte costuri de gestionare și întreținere, cu un profit în plus pentru dvs.
• o relație chiriaș pentru a gestiona, costuri reduse de gestionare și o bună șansă ei vor rămâne pe termen lung.
• risc de perioade nule când proprietatea este goală și nu primiți niciun venit-ceea ce vă poate șterge profitabilitatea anuală.

casa de ocupare multiplă (HMO)

închirierea camerelor individuale într-o casă în care camera de zi, baia și bucătăria sunt împărtășite de ocupanți.

• contracte individuale de închiriere.
• oportunitate pentru rentabilități lunare mult mai mari.
• dar cu costuri mai mari de gestionare și întreținere.
• un HMO mare Închiriat la cinci sau mai mulți chiriași individuali oferă o rentabilitate și mai mare (cu responsabilități de gestionare mai mari).
• cu un HMO sau HMO mare, chiar dacă casa nu este complet ocupată, continuați să primiți unele venituri din chirii.
• dar aranjarea reparațiilor necesare și modernizarea poate fi mai complicată.

vânzarea proprietății renovate

creditarea ipotecară pe termen lung nu este potrivită dacă intenționați să vindeți proprietatea după ce ați renovat-o. Taxele de rambursare anticipată (ERCs) dacă ieșiți ipoteca devreme ar putea șterge o mare parte din profit.

veți căuta finanțare pe termen scurt sub forma unui împrumut de legătură sau a unei finanțări de punte, care poate fi rambursată în orice moment-imediat ce lucrările dvs. sunt finalizate.

finanțarea pentru proiecte de renovare rezidențiale

dezvoltarea de succes implică fiind concentrat la fel de mult pe împrumut ca lucrările de construcție.

în multe cazuri, băncile stradale nu vor fi înființate pentru a finanța acest tip de proiect: este posibil să vi se perceapă rate ale dobânzii semnificativ mai mari și nu vor putea fi la fel de flexibili în criteriile lor de creditare ca și creditorii privați și specializați.

un broker financiar cu experiență va fi capabil să vă găsească dreptul de împrumut pentru ceea ce faci – uita la opțiunile disponibile chiar pe piață, inclusiv de la băncile private nu sunt disponibile pentru abordări direct de la debitori.

cumpararea de proprietate comercială pentru a converti la rezidential

proprietate comercială este orice fel de clădire care este utilizat, sau a fost folosit, în scopuri de afaceri: orice, de la spații de birouri la fabrici.

conversiile de proprietăți comerciale în uz rezidențial au fost populare atât în administrația centrală, cât și în cea locală, în special atunci când proprietatea a fost vacantă de ceva vreme: în prezent (în 2019) sunt mai puțin susceptibile să se confrunte cu obstacole în ceea ce privește permisiunea de planificare decât alte tipuri de conversie.

aceste tipuri de conversii oferă dezvoltatorilor oportunități interesante de a crea un număr mult mai mare de unități rezidențiale din cauza dimensiunilor clădirilor implicate.

o fabrică dezafectată a fost cumpărată pentru modelul 1.25M ar putea fi dezvoltate în 10 apartamente rezidențiale evaluate la 300.000 de euro fiecare.

numărul mai mare de unități oferă, de asemenea, o mai mare securitate pentru creditori și o oportunitate de a mobiliza finanțare mai accesibilă.

construirea unei a doua case sau spații comerciale pe proprietatea dvs.

dacă aveți spațiul disponibil, este posibil să puteți construi o proprietate suplimentară pe propriul teren – fie o altă reședință, fie un birou sau un spațiu comercial.

împărțirea nu ar trebui să reducă semnificativ valoarea casei dvs. existente dacă aveți o grădină mai mare decât media (de regulă: de aproximativ trei ori dimensiunea casei dvs.).

marile avantaje ale acestui tip de dezvoltare:

• puteți economisi până la 100.000 sau mai mult la costul achiziționării terenului: bani pe care îi puteți cheltui pentru dezvoltare.
• este posibil să puteți evita unele dintre costurile de conectare a serviciilor la a doua proprietate: companiile de utilități nu vor trebui să dezgroape drumuri pentru accesul la conductele de apă și gaz.

viabilitatea depinde în mod evident de asigurarea permisiunii de planificare.

și să ia sfaturi de la un avocat de proprietate cu experiență cu privire la orice legăminte existente pe casa ta.

cumpararea de teren pentru a face o dezvoltare sol-up

este ochii-on-the-premiul de fiecare dezvoltator: un teren vacant, care ar putea o ia un mic bloc de apartamente, sau un cuplu de case executive, cu potențial de profit interesant.

pentru un dezvoltator pentru prima dată-și creditorul având în vedere cererea lor – acesta este un prim proiect ambițios. Câștigurile potențiale reflectă riscul mai mare pentru ambele.

bifarea căsuțelor pe criterii cheie vă va asigura că proiectul dvs. va ieși la suprafață în loc să lenevească în spatele unei tezaurizări de ani de zile.

• pielea în joc: nu este suficient doar să fi identificat o oportunitate și să te aștepți ca un creditor să suporte toate riscurile – se vor aștepta să pui bani pe cont propriu.
• este posibil să împrumutați 100% din costurile de construcție dacă dețineți deja terenul.
• factorul cheie va fi împrumutul la valoare (LTV) necesar pentru valoarea brută de dezvoltare proiectată (GDV).
• majoritatea creditorilor vor lua în considerare un LTV maxim de 65% pentru un dezvoltator pentru prima dată-ocazional mai mult dacă orice altceva este în favoarea ta.

teren cu permisiunea de planificare sau fără?

• o achiziție speculativă de terenuri fără permisiunea de planificare este un risc considerabil, indiferent cât de mult pre-cercetare ați făcut cu autoritatea locală de planificare.
• foarte puțini creditori vor dori să vi se alăture în perioada de așteptare pentru o aplicație de planificare.
• terenurile cu permisiunea de planificare a conturului deja acordate vor fi mai scumpe, dar de obicei vor merita prima de preț pentru disponibilitatea mai mare a finanțării pentru dezvoltare.

după ce proiectele sunt complete și planificarea a fost aprobată, timpul de construcție va avea cel mai semnificativ impact asupra costului finanțelor dvs.

• dacă aveți puțină sau deloc experiență în managementul proiectelor de construcții, obțineți un manager de proiect cu experiență în echipa dvs.
• coordonarea practică a contractanților și programul de construcție vor plăti taxele pentru economiile de costuri și gestionarea depășirilor bugetare.

acestea sunt aranjamente financiare complexe și cea mai bună modalitate de a obține cea mai potrivită finanțare pentru proiectul dvs. este de a angaja un specialist în finanțe private.

cumpărarea de terenuri pentru a obține permisiunea de planificare și a vinde unui dezvoltator

aceasta este o strategie îndrăzneață care oferă randamente potențial ridicate pentru un risc considerabil. Câștigurile de capital potențial semnificative sunt determinate de dezvoltatorii care caută continuu să-și construiască „banca funciară” de site-uri cu permisiunea de planificare pe care o pot construi în viitor.

la ce să fii atent:

• puteți face întrebări despre consimțământul potențial de planificare înainte de a cumpăra terenuri, dar proprietarul va fi alertat cu privire la solicitarea dvs.
• odată ce ați achiziționat o parcelă de teren, procesul de obținere a permisiunii de planificare poate dura mai multe luni și chiar ani – timp în care veți plăti finanțarea achiziției dvs. (sau costul de oportunitate al acelui capital).
• disponibilitatea autorităților locale de a acorda permisiunea de planificare variază în funcție de țară și este puternic influențată de politica locală, planurile locale și regionale și prioritățile de dezvoltare convenite.

succesul depinde de:

• cunoștințe locale: fiind capabil să fața locului o oportunitate potențială și convinge un proprietar de teren pentru a vinde
• o înțelegere aprofundată a procesului de planificare
• o capacitate de a atârna pe și să ia dvs. (considerabil) profit potențial mai târziu, mai degrabă decât mai devreme

găsiți partenerul financiar potrivit pentru afacerea dvs. de dezvoltare a proprietății

viteza, costul și flexibilitatea finanțelor dvs. vor fi un factor cheie în succesul dvs.

• costul finanțării este mai scump pentru dezvoltatorii pentru prima dată, reflectând prudența inteligibilă a creditorilor atunci când nu aveți un istoric stabilit.
• scopul acestui prim proiect este de a menține costurile sub control și de a obține un profit rezonabil, care vă va cumpăra finanțare mai ieftină la următoarea dezvoltare.
• un broker de Finanțe bun va finețe cererea dumneavoastră și veți găsi cea mai bună afacere de finanțare disponibile pentru tine în piață.

Clifton Private Finance are o vastă experiență în aprovizionarea și asigurarea finanțării pentru dezvoltatorii neexperimentați. Lucrăm cu bănci de top, creditori privați și instituții specializate de pe piața financiară din Marea Britanie și vom putea aranja finanțarea cea mai accesibilă și mai flexibilă pentru proiectul dvs. Sunați – ne pentru o primă discuție fără costuri despre ceea ce aveți nevoie: