5 Maneiras Para entrar Em PORTUGAL o Desenvolvimento da Propriedade Para O Primeiro Tempo

Você está pronto para juntar-se a 2,5 milhões de investidores em propriedades no reino UNIDO, e construir a sua própria quota de um sector que tem sido a entrega confiável retorna para os últimos 20 anos.

o apelo de tijolos tangíveis – e argamassa é óbvio para desenvolvedores pela primeira vez: a demanda de futuros proprietários e investidores imobiliários continua a superar a oferta, e o desenvolvimento imobiliário oferece dois incentivos distintos, mas convincentes, aos empreendedores dispostos a mergulhar:

• valorização do Capital: o valor de suas propriedades aumenta com o tempo. Em um ponto posterior, você pode vender suas propriedades individualmente ou como um portfólio inteiro e obter um ganho de capital substancial.
• geração de renda: Se você decidir manter sua propriedade e alugá-la, obterá uma renda estável dos inquilinos.

O 5 mais popular propriedade estratégias de desenvolvimento para os nossos clientes:

1. a Compra de imóveis residenciais para a renovação: para venda ou aluguer
2. Compra de imóveis comerciais para converter para residencial
3. a Construção de uma segunda casa ou instalações comerciais sobre a sua propriedade
4. Compra de terras para fazer um solo de desenvolvimento
5. Compra de terras para obter a permissão de planeamento e vender para outro desenvolvedor

1. Compra de imóveis residenciais para renovar: para venda ou aluguel

Os futuros desenvolvedores são irresistivelmente atraídos pelas casas e apartamentos degradados e desatualizados que estão clamando por uma reforma rápida e cosmética.

a propriedade residencial é um excelente ponto de partida para desenvolvedores iniciantes: baseia-se na sua própria experiência de compra e renovação de casas sem exigir conhecimento especializado do mercado em Propriedades Comerciais, unidades de armazenamento, escritórios ou acomodações para estudantes.

• planeje uma margem de lucro: pelo menos 20% em uma correção-e flip.
• esteja preparado para se afastar se a margem de lucro não for boa o suficiente.
• as mesmas oportunidades que são óbvias para você também atrairão os executores de mamãe e papai que competirão para aumentar os preços.
• o lucro é decidido logo no início com seu preço de compra: você pode controlar quanto paga; o mercado decide seu preço de venda.

conselho Superior para os desenvolvedores:

• Cada propriedade tem um “teto” do valor: o valor mais alto que a propriedade pode ser vendida no mercado aberto.
• mesmo os acessórios e acabamentos mais sofisticados não atingirão um preço acima do teto.
• em vez de comprar o proverbial pior-house-in-best-street, identificar a próxima melhor rua, a próxima up-and-coming área.
• receba conselhos de agentes imobiliários: espaços de plano aberto podem agregar mais valor do que uma extensão.
• seja claro sobre o seu propósito de investimento no início: vender ou alugar.

deixar a propriedade

se você planeja manter a propriedade, a menos que precise de grandes reformas estruturais, provavelmente estará procurando uma hipoteca de compra para financiar a compra.

A área que você já comprou e a sua expectativa de renda será que moldam o desenvolvimento de decisões:

• número de quartos
• esta é uma propriedade que vai apelar para as famílias / estudantes / jovens profissionais

Único de arrendamento

A escolha mais popular para os investidores: um contrato com um único inquilino, um casal ou grupo familiar.

• renda mensal paga para a sua compra para deixar hipoteca e outros custos de gestão e manutenção, com algum lucro no topo para você.
• uma relação de inquilino para gerenciar, baixos custos de gestão e uma boa chance de que eles vão ficar a longo prazo.
• risco de períodos nulos quando a propriedade está vazia e você não está recebendo renda – o que pode acabar com sua lucratividade anual.

Casa de Ocupação Múltipla (HMO)

Deixar individuais quartos em uma casa onde a sala de estar, casa de banho, e cozinha compartilhada pelos ocupantes.

• acordos individuais de Locação.
• oportunidade para retornos mensais de aluguel muito maiores.
• mas com maiores custos de gestão e manutenção.
• um grande HMO alugado para cinco ou mais inquilinos individuais oferece uma rentabilidade ainda maior (com maiores responsabilidades de gestão).
• com um HMO ou HMO grande, mesmo que a casa não esteja totalmente ocupada, você continua a receber alguma renda de aluguel.
• mas organizar os reparos e a atualização necessários pode ser mais complicado.

vender a propriedade renovada

os empréstimos hipotecários de longo prazo não são adequados se você pretende vender na propriedade depois de reformá-la. Encargos de reembolso antecipado (ERCs) se você sair da hipoteca cedo pode acabar com grande parte do seu lucro.

você estará procurando financiamento de curto prazo na forma de um empréstimo de ponte, ou financiamento de ponte, que pode ser reembolsado a qualquer momento – assim que seus trabalhos forem concluídos.

financiamento para projetos de renovação residencial

o desenvolvimento bem-sucedido envolve o foco tanto no seu empréstimo quanto nas obras de construção.

em muitos casos, os bancos de rua não serão configurados para financiar esse tipo de projeto: é provável que você seja cobrado taxas de juros significativamente mais altas e elas não poderão ser tão flexíveis em seus critérios de empréstimo quanto os credores privados e especializados.

um corretor de finanças experiente será capaz de encontrar o empréstimo certo para o que você está fazendo – olhando para as opções disponíveis em todo o mercado, incluindo de bancos privados não disponíveis para abordagens diretas de mutuários.

comprar propriedade comercial para converter em residencial

propriedade comercial é qualquer tipo de edifício que está sendo usado, ou tem sido usado, para fins comerciais: qualquer coisa, desde escritórios até fábricas.As conversões de propriedade comercial para uso residencial têm sido populares entre o governo central e local, particularmente quando a propriedade está vaga há algum tempo: eles estão atualmente (em 2019) menos propensos a enfrentar obstáculos de permissão de planejamento do que outros tipos de conversão.

Esses tipos de conversões oferecem aos desenvolvedores oportunidades interessantes para criar número muito maior de unidades residenciais por causa dos tamanhos dos edifícios envolvidos.

uma fábrica desativada comprada por £1.25 milhões poderiam potencialmente ser desenvolvidos em 10 apartamentos residenciais avaliados em £300.000 cada.

o maior número de unidades também oferece maior segurança para os credores e uma oportunidade de alavancar finanças mais acessíveis.

construindo uma segunda casa ou instalações comerciais em sua propriedade

se você tiver o espaço disponível, poderá construir uma propriedade adicional em seu próprio terreno – seja outra residência ou um escritório ou espaço comercial.

a subdivisão não deve reduzir significativamente o valor da sua casa existente se você tiver um jardim maior que a média (como regra geral: cerca de três vezes o tamanho da sua casa).

as grandes vantagens deste tipo de desenvolvimento:

• você pode economizar até £100.000 ou mais no custo de compra de terras: dinheiro que você pode gastar no desenvolvimento.
• você pode evitar alguns dos custos de conexão de serviços à segunda propriedade: as empresas de serviços públicos não precisarão desenterrar estradas para acesso a canos de água e gás.

a viabilidade obviamente depende da garantia da permissão de planejamento.

e siga o conselho de um advogado de propriedade experiente sobre quaisquer convênios existentes em sua casa.

comprar terreno para fazer um desenvolvimento inicial

é o olho-no-prêmio de cada desenvolvedor: um terreno baldio que poderia um tomar um pequeno bloco de apartamentos, ou um par de casas executivas, com potencial de lucro emocionante.

para um desenvolvedor pela primeira vez-e o credor considerando sua aplicação-este é um primeiro projeto ambicioso. Os ganhos potenciais refletem o maior risco para ambos.

marcar as caixas em critérios-chave garantirá que seu projeto saia do chão em vez de definhar por trás de um açambarcamento por anos.

• Skin no jogo: não basta apenas ter identificado uma oportunidade e esperar que um credor assuma todo o risco – eles esperam que você coloque seu próprio dinheiro.
• pode ser possível emprestar 100% dos custos de construção se você já possui o terreno.
• o fator-chave será o empréstimo ao valor (LTV) exigido no valor de desenvolvimento bruto projetado (GDV).
• a maioria dos credores considerará um LTV máximo de 65% para um desenvolvedor pela primeira vez – ocasionalmente mais se tudo estiver a seu favor.

Terra com permissão de planejamento ou sem?

• uma compra especulativa de terras sem permissão de planejamento é um risco considerável, não importa quanto pré-pesquisa você tenha feito com a Autoridade de planejamento local.
• muito poucos credores vão querer acompanhá-lo no período de espera para um aplicativo de planejamento.
• terrenos com permissão de planejamento de esboço já concedidos serão mais caros, mas geralmente valerão o prêmio de preço pela maior disponibilidade de financiamento ao desenvolvimento.

após a conclusão dos projetos e a aprovação do planejamento, o tempo de construção terá o impacto mais significativo no custo de suas finanças.

• se você tem pouca ou nenhuma experiência de gerenciamento de projetos de construção, obtenha um gerente de projetos experiente em sua equipe.
• a coordenação prática dos empreiteiros e o cronograma de construção pagarão as taxas de economia de custos e gerenciamento de excedentes orçamentários.

estes são arranjos financeiros complexos e a melhor maneira de obter o financiamento mais adequado para o seu projeto é contratar um especialista em finanças privadas.

comprar terreno para obter permissão de planejamento e vender para um desenvolvedor

esta é uma estratégia ousada que oferece retornos potencialmente altos para riscos consideráveis. Os ganhos de capital potencialmente significativos são impulsionados por desenvolvedores que buscam continuamente construir seu “banco de terras” de sites com permissão de planejamento em que possam construir no futuro.

o que observar:

• você pode fazer perguntas sobre o potencial consentimento de planejamento antes de comprar terras, mas o proprietário será alertado para sua consulta.
• depois de adquirir uma parcela de terra, o processo de obtenção de permissão de planejamento pode levar muitos meses e até anos – durante os quais você pagará pelo financiamento de sua compra (ou o custo de oportunidade desse capital).A disposição das autoridades locais para conceder permissão de planejamento varia em todo o país e é fortemente influenciada pela política local, planos locais e regionais e prioridades de desenvolvimento acordadas.

o sucesso depende de:

• conhecimento Local: ser capaz de detectar uma oportunidade potencial e convencer um proprietário de terras para vender
• Uma compreensão completa do processo de planejamento
• Uma capacidade de não reagir e tomar o seu (considerável) de lucro em potencial, mais tarde, em vez de mais cedo

Encontrar o direito de finanças de parceiros para o desenvolvimento de propriedades de risco

A velocidade, o custo e a flexibilidade de seu financiamento vai ser um fator-chave para o seu sucesso.

• o custo das finanças é mais caro para desenvolvedores iniciantes, refletindo a cautela compreensível dos credores quando você não tem um histórico estabelecido.
• o objetivo deste primeiro projeto é manter os custos bem sob controle e obter um lucro razoável que lhe dará financiamento mais barato em seu próximo desenvolvimento.
• um bom corretor de Finanças vai finesse sua aplicação e encontrar-lhe o melhor negócio de finanças disponíveis para você no mercado.

a Clifton Private Finance tem ampla experiência em sourcing e garantia de financiamento para desenvolvedores inexperientes. Trabalhamos com os principais bancos, credores privados e instituições especializadas em todo o mercado financeiro no Reino Unido e poderemos organizar o financiamento mais acessível e flexível para o seu projeto. Ligue-nos para uma primeira discussão sem custo sobre o que você precisa: