Co to jest I etap oceny środowiskowej?
często pierwszym krokiem w procesie due diligence środowiska, fazy I Environmental site Assessment lub ESA, jest raport zakończony w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych. Celem ESA jest identyfikacja wszelkich potencjalnych lub istniejących zagrożeń związanych z warunkami środowiskowymi, takimi jak zanieczyszczenie gleby w wyniku uwalniania niebezpiecznych substancji lub produktów ropopochodnych. W przypadku wykrycia jakichkolwiek problemów, obciążenia środowiskowe niosą ze sobą potencjalnie wygórowaną cenę i często właściciel jest pociągnięty do odpowiedzialności tylko dlatego, że jest właścicielem nieruchomości.
co oznacza faza 1 ESA?
jedynym celem ESA fazy 1 jest określenie, czy istnieje obecność lub prawdopodobna obecność zanieczyszczenia, więc próbki fizyczne nie są zazwyczaj pobierane. Faza 1 pZE są wykonywane zgodnie z American Society for Testing and Materials (ASTM) E1527-13 i ogólnie obejmują następujące elementy:
- wizyta na miejscu w celu obserwacji bieżących i historycznych zastosowań nieruchomości
- przegląd rejestrów federalnych, stanowych, plemiennych i lokalnych, w tym, ale nie ograniczając się do podziemnych lub naziemnych zbiorników magazynowych i przechowywania lub usuwania substancji niebezpiecznych w pobliżu nieruchomości
- wywiady z osobami znającymi nieruchomość, w tym obecnymi i dawnymi właścicielami nieruchomości
- przegląd planowania stanowego i lokalnego ewidencja w celu weryfikacji wcześniejszego użytkowania gruntów i wydanych pozwoleń
- przeszukanie akt agencji publicznej w celu ewidencji skażenia wody i gleby zagadnienia
- studiowanie fotografii lotniczej okolic i map topograficznych USGS
czy prawo wymaga fazy i ESA?
chociaż nie jest to wymagane przez prawo, faza 1 ESA przed zakupem nieruchomości chroni Cię przed kompleksową Ustawą o ochronie środowiska, odszkodowaniach i odpowiedzialności (CERCLA). CERCLA może wymagać usunięcia substancji niebezpiecznych na koszt właściciela, nawet jeśli nie ponosi On odpowiedzialności za zanieczyszczenie. Większość, jeśli nie wszyscy, kredytodawców będzie również wymagać, aby faza i ESA została ukończona przez przedsiębiorstwo zajmujące się oceną środowiska w ramach fazy 1 przed udzieleniem finansowania.
ile kosztuje faza I?
koszty fazy 1 ESA mogą się znacznie różnić. Ważne jest, aby pamiętać, że prawidłowo przeprowadzona faza i ESA może być katalizatorem do uniknięcia tysięcy, a nawet setek tysięcy dolarów zobowiązań, ten standard dla kosztów raportu środowiskowego fazy 1. Zatrudnienie eksperta ds. środowiska w celu przeprowadzenia właściwej i dokładnej fazy i ESA jest kluczowe i zawsze jest warte kosztu oceny środowiskowej fazy 1.
jak długo trwa faza I?
faza i ESA może trwać od dwóch tygodni do jednego miesiąca, a czasami dłużej, w zależności od kilku czynników, takich jak złożoność badań i lokalizacja nieruchomości.
jak długo trwa faza I?
ASTM dyktuje, że faza i ESA jest ważna przez sześć miesięcy. Oceny ukończone w okresie od sześciu miesięcy do jednego roku wcześniej wymagają kompleksowej aktualizacji, a oceny przeprowadzone ponad rok temu nie są ważne.
due diligence środowiskowe
due diligence środowiskowe jest formalnym procesem, w którym ocenia się Nieruchomości komercyjne pod kątem ewentualnego ryzyka zanieczyszczenia środowiska. Ma na celu ochronę niewinnych właścicieli gruntów i potencjalnych nabywców przed potencjalnie niszczącymi zobowiązaniami środowiskowymi. Agencja Ochrony Środowiska (EPA) określa standardy przeprowadzania due diligence w zakresie ochrony środowiska.
