dokonując dowolnego rodzaju zakupu nieruchomości, bardzo ważne jest, aby kupić nieruchomość poniżej jej „wartości wewnętrznej.”
chcę podkreślić, że kupno poniżej wartości wewnętrznej nieruchomości bardzo różni się od zakupu poniżej wartości rynkowej nieruchomości.
kupowanie poniżej wartości rynkowej
kupowanie poniżej wartości rynkowej przyciąga zarówno właścicieli, jak i inwestorów, poczucie osiągnięcia w zabezpieczeniu postrzeganej „umowy” może być bardzo satysfakcjonujące.
natychmiastowy hit akcji może być bardzo kuszący z perspektywy krótkoterminowej.
ale jeśli mierzysz ogólny sukces zakupu przez kwotę rabatu, który udało ci się osiągnąć za określoną nieruchomość, skupiasz się tylko na bardzo małym kawałku większego obrazu.
„okazje” są zazwyczaj kupowane w gorszych lokalizacjach, gdzie albo popyt jest bardzo niski, albo podaż jest bardzo wysoka, albo są okazją z innego powodu.
prawie zawsze jest to spowodowane brakiem popytu i ogólnie rzecz biorąc, właściwości te będą słabsze w dłuższej perspektywie.
kupowanie poniżej wartości wewnętrznej
pozwól, że przedstawię Ci tę koncepcję na początek.
jest to po prostu inny sposób na powiedzenie kupuj poniżej kosztów wymiany lub kupuj nieruchomość za mniej niż to, co kosztowałoby zastąpienie jej fabrycznie nową.
jeśli jutro kupisz nowy samochód i wyprowadzisz go z salonu, możesz natychmiast stracić około 5%-10% ceny zakupu.
to samo, jeśli kupujesz nieruchomość nową lub poza planem.
płacisz premię składającą się z kosztów deweloperów, kosztów reklamy, opłat agentów itp.
skutecznie oddajesz to za 5% – 10%, zamiast potencjalnie używać go do rozszerzenia własnego portfela.
jak kupić poniżej wartości wewnętrznej
dobrą zasadą jest tutaj zapewnienie, że wyższa część ceny zakupu jest rzeczywista wartość gruntu vs wartość rzeczywistego domu.
to powinno wyglądać mniej więcej tak;
w przypadku zakupu 800 000 dolarów, jeśli wartość ziemi była warta 600 000 dolarów, wartość domu byłaby faktycznie warta 200 000 dolarów.
aby wymienić nieruchomość lub zbudować nową, nowy koszt może potencjalnie wynosić od 300 000 do 400 000 usd, więc kupiłeś poniżej kosztów wymiany.
co ważne, masz też większą część swojej inwestycji-grunt, a dolną część-Dom, amortyzację.
gdybyśmy odwrócili sytuację, 600 000 dolarów byłoby deprecjonowanie, podczas gdy wartość gruntów $200 000 jest docenienie.
im większy popyt na grunty, tym szybciej się doceni, dlatego też wysoki przyrost kapitału zawsze ma wartość gruntu premium.
Case Study – jaki wybrać?
spójrzmy na dwie nieruchomości wycenione na 600 000 dolarów, które trzymaliśmy przez dekadę.
nieruchomość a nazywamy nieruchomością „okazyjną”, ponieważ jesteśmy w stanie kupić po obniżonej cenie zakupu w wysokości 560 000 USD, mimo że wycena wróciła do 600 000 USD.
więc kupiliśmy poniżej wartości rynkowej, a teraz mamy początkowy zysk w wysokości 40 000 USD, będąc jednak niższą lokalizacją popytu i niższą częścią ziemi, średni roczny wzrost kapitału wynosi około 4% rocznie. 
nieruchomość B
ale ponieważ był w miejscu o dużym popycie, musieliśmy zapłacić 620 000 USD, z wyceną 600 000 USD-przepłaciliśmy z powodu niedoboru i konkurencji.
ale nieruchomość B została zakupiona poniżej wartości wewnętrznej zgodnie z powyższymi zaleceniami.
więc tutaj przepłaciliśmy o $20,000, aby zabezpieczyć nieruchomość, ale będąc lokalizacją o wysokim popycie i wyższą wartością gruntu, będzie to średnio 7% wzrostu kapitału rocznie.
przyjrzyjmy się, jak to się rozegra w ciągu najbliższych 10 lat i po tym, jak uwzględniliśmy 40 000 USD za zakup okazji i wyjęcie 20 000 USD za zapłacenie za dużo;
| Cena Pur | wzrost | po 10 latach | koszt początkowy | zysk | |
| poniżej rynku | 560,000 | 4% | $888,147 | 40,000 | 328,146.6 |
| poniżej Intrinsic | 620,000 | 7% | $1,180,291 | -20000 | 560,291.0 |
| $232,144 |
nieruchomość” poniżej rynku ” o wartości 600 000 USD składająca się z 4% rocznie będzie warta 888 147 USD za 10 lat.
nieruchomość” below intrinsic ” również wyceniana na 600 000 USD, co stanowi 7% rocznie, będzie warta 1 180 291 USD w ciągu 10 lat.
po dostosowaniu do początkowych kosztów, pozostajesz z różnicą w wysokości $232,144 w ciągu 10 lat.
podsumowanie
dlatego zawsze powinieneś rozpocząć swoją podróż inwestycyjną, koncentrując się na grze końcowej i tym, gdzie chciałbyś być w następnej dekadzie lub dwóch – minimum.
Spadanie na początkowy boost w krótkim okresie może okazać się błędem w dłuższym okresie.
należy również podkreślić, że priorytetem powinno być kupno nieruchomości poniżej jej wartości wewnętrznej i o wyższej wartości gruntu.
