ryzyko I nagroda zakupu nieruchomości wykluczonych na „schodach Sądu”
Samuel L. Feldman
wrzesień 2012
zmiany w Nieruchomościach
Czy kiedykolwiek przejechałeś przez Sąd Okręgowy w pierwszy wtorek miesiąca i zauważyłeś wiele osób zbierających się na schodach? Dzień ten jest dniem wolnym od pracy w stanie Georgia. Stan Georgia pozwala na pozasądowe wykluczenie, co oznacza, że rzeczywista sprzedaż nieruchomości odbywa się w formie aukcji na schodach sądu hrabstwa w każdym hrabstwie w Gruzji w pierwszy wtorek miesiąca. Podczas zakupu nieruchomości na schodach sądu może być opłacalne i stanowi doskonałą okazję, aby uzyskać „dobrą ofertę”, istnieje wiele czynników do oceny przed skokiem w ślepo i bez odrabiania pracy domowej. Każdy potencjalny nabywca musi poświęcić trochę czasu, aby przeszukać dokumentację podatkową i dokumentację nieruchomości, zanim złoży ofertę na schodach sądu.
Istnieje mnóstwo kwestii do rozważenia przed zakupem nieruchomości na schodach sądu. Oto niektóre z zagrożeń do rozważenia:
sprzedaż jest „tak jak jest” za gotówkę: (certyfikowany czek) – oznacza to, że Twoje pieniądze są natychmiast zagrożone; możesz zostać przelicytowany; i, profesjonaliści mogą próbować licytować cenę, aby wykorzystać Cię jako amatora. Sprzedaż jest ostateczna na schodach sądu!
nie jest dozwolona formalna inspekcja: w najlepszym przypadku można uzyskać inspekcję „drive by”.
kredytobiorca może zniszczyć dom: stan domu jest zdecydowanie problemem. W niektórych przypadkach byli kredytobiorcy wyrywają urządzenia przed przejęciem. Włóczędzy mogli również usunąć miedziane rury i inne cenne przedmioty z domu.
Brak umowy: nie przysługuje Ci regres u sprzedawcy / pożyczkodawcy.
brak ustawowego prawa do wykupu: oznacza to, że sprzedaż jest ostateczna, a kredytobiorca (były właściciel) nie ma drugiej szansy na „odkupienie” lub odzyskanie nieruchomości.
to może wstrzymać każdą szybką odsprzedaż lub refinansowanie nieruchomości i zagrozić Twojemu tytułowi. Pozew o niedobór to sytuacja, w której pożyczkodawca złożył pozew przeciwko pierwotnemu pożyczkobiorcy w celu zebrania wszelkich pieniędzy, których nie otrzymał lub nie otrzyma z przejęcia nieruchomości. Jest to pozew otwarty i dlatego „zasłania” swój tytuł, Jeśli kupisz nieruchomość. Chmura musiałaby zostać usunięta, zanim będziesz mógł odsprzedać nieruchomość lub uzyskać na niej politykę tytułu. Podczas gdy Twoje pieniądze nie są bezpośrednio jako ryzyko, sprzedaż wykluczenia może potencjalnie zostać odwrócona przez nakaz sądowy i działanie potwierdzające z pewnością kosztowałoby kupującego w czasie wykluczenia i pieniądze.
Wyszukiwarka Tytułów: Musisz przeprowadzić to samodzielnie (za pomocą usługi adwokata tytułu, takiej jak usługa, którą może świadczyć nasza firma), aby uruchomić tytuł na nieruchomości przed licytacją na nieruchomości. Tytuł pokaże ci, jakie podatki, zastawy, obciążenia i inne przedmioty mogą mieć wpływ na nieruchomość. Na przykład, czy istnieje służebność lub bufor, który sprawia, że część nieruchomości nie nadaje się do rozbudowy lub nie nadaje się do użytku? Tytuł ujawni również, czy należne są podatki, czy istnieją osoby trzecie zastaw nabywców, a jeśli jakiekolwiek wyroki są w łańcuchu tytułu, które nie zostały wymazane przez wykluczenie. Koszty due diligence, wyszukiwania tytułów od niezależnych egzaminatorów tytułów i adwokatów mogą być drogie i będziesz musiał zapłacić za to z góry z kieszeni i nie otrzymasz za to zwrotu przy zakupie nieruchomości. Zazwyczaj ubezpieczenie tytułu nie jest oferowane przez biuro prokuratora wykluczenia.
brak okresu Due Diligence: ponownie oznacza to, że nie masz prawa do formalnej kontroli i nie masz prawa do badania nieruchomości przed przejęciem. Ponieważ zwykle nie będziesz mieć aktualnej ankiety dotyczącej nieruchomości, nie będziesz mógł sprawdzić nowej ankiety w stosunku do prawnego opisu nieruchomości, który otrzymasz na schodach. Dlatego nie będziesz wiedział, czy opis prawny, który otrzymujesz, jest tym, co faktycznie znajduje się na ziemi.
wymagania proceduralne spełnione? Pożyczkodawca musi przestrzegać odpowiednich procedur wykluczenia w odniesieniu do powiadomienia, przyspieszenia i reklamy. Dodatkowo, jeśli istnieje federalny zastaw podatkowy, Pełnomocnik pożyczkodawcy musi powiadomić urząd skarbowy, który następnie będzie miał 120-dniowe prawo do wykupu. Jeśli okaże się później, że istnieją jakiekolwiek nieprawidłowości proceduralne, może wystąpić roszczenie o zbywalność twojego tytułu i ewentualnie wykluczenie może zostać odwrócone i cofnięte. Co najmniej będziesz związany z nieruchomością przez jakiś czas bez możliwości rozporządzania nieruchomością.
wartość: musisz odrobić pracę domową i mieć pewność co do wartości nieruchomości. Jeśli Twoja ocena lub wycena jest błędna, a zamierzasz przerzucić lub wynająć nieruchomość, możesz łatwo stracić swoją inwestycję, zanim jeszcze ją kupisz.
lokalizacja: Zła lokalizacja nieruchomości może zrujnować twoją inwestycję. Na przykład, czy znajduje się w pobliżu linii kolejowej, toru lotu lub wysypiska śmieci, czy też w dzielnicy o wysokiej przestępczości, przeznaczonej na niepożądane szkoły lub w obszarze zanieczyszczonym środowiskiem? Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja jest nadal kluczowa nawet na schodach sądu.
silna konkurencja dla dobrych Nieruchomości: wiele „dobrych” nieruchomości wypada z listy wykluczenia przed wykluczeniem z powodu przywrócenia hipoteki, problemów z tytułem nieruchomości lub gdy kredytobiorca zgłasza upadłość.
kredyty interwencyjne, wierzytelności subrogacyjne: Możesz kupować nieruchomość z nieujawnioną interwencją lub wyższymi zastawami. Możesz również kupować nieruchomość zaangażowaną w proces sądowy i być, co najmniej, związany w sporach sądowych lub co najwyżej, stracić nieruchomość, którą właśnie kupiłeś.
krótko mówiąc, kupno nieruchomości na schodach sądu może być trudnym obszarem, dlatego ważne jest, abyś znał ryzyko związane z przygodą. Z szansą istnieje ryzyko. Jeśli jesteś zdeterminowany, aby kupić na schodach, jedną z dróg jest partnerstwo lub inwestowanie z kimś, kto już robi to jako biznes w pełnym wymiarze czasu i jest gotów podzielić się ryzykiem i nagrodą. Profesjonalni nabywcy wykluczenia znają swoje wartości i wiedzą, kiedy iść do przodu, a kiedy się wycofać. Zakup nieruchomości wykluczenia po wykluczeniu, gdy jest wymieniony do odsprzedaży jest realną opcją dla amatorów. Zachowujesz normalne prawa do umowy i należytej staranności, ale nadal możesz kupić okazyjną nieruchomość.
