5 Sposobów, aby dostać się do UK Property Development po raz pierwszy

jesteś gotowy, aby dołączyć do 2,5 miliona inwestorów nieruchomości w Wielkiej Brytanii i zbudować swój własny udział w sektorze, który zapewnia niezawodne zyski od 20 lat.

atrakcyjność cegieł materialnych-i zaprawy jest oczywista dla początkujących programistów: popyt ze strony potencjalnych właścicieli domów i inwestorów nieruchomości nadal przewyższa podaż, a deweloperzy oferują dwie różne, ale przekonujące zachęty dla przedsiębiorców, którzy chcą się zanurzyć:

• aprecjacja kapitału: wartość posiadanych nieruchomości rośnie z czasem. W późniejszym czasie możesz sprzedać swoje nieruchomości indywidualnie lub jako cały portfel i osiągnąć znaczny zysk kapitałowy.
• generowanie dochodów: jeśli zdecydujesz się zatrzymać swoją nieruchomość i wynająć ją, zyskujesz stały dochód od najemców.

5 najbardziej popularnych strategii rozwoju nieruchomości dla naszych klientów to:

1. kupno nieruchomości mieszkalnej do remontu: na sprzedaż lub wynajem
2. kupno nieruchomości komercyjnej do zamiany na mieszkalną
3. budowa drugiego domu lub lokalu użytkowego na swojej nieruchomości
4. kupno działki pod budowę gruntu
5. kupno działki w celu uzyskania pozwolenia na budowę i sprzedaży innemu deweloperowi

1. Kupno lokalu mieszkalnego do remontu: na sprzedaż lub wynajem

niedoszli deweloperzy są nieodparcie przyciągani do zaniedbanych, przestarzałych domów i mieszkań, które wołają o szybką naprawę i kosmetyczną metamorfozę.

nieruchomość mieszkalna jest doskonałym punktem wyjścia dla początkujących deweloperów: czerpie z własnego doświadczenia w zakupie i remoncie domu, nie wymagając specjalistycznej wiedzy na temat rynku nieruchomości komercyjnych, magazynów, biur lub mieszkań studenckich.

• planuj marżę zysku: co najmniej 20% na fix-and flip.
• przygotuj się na odejście, jeśli marża zysku nie jest wystarczająco dobra.
• te same możliwości, które są dla was oczywiste, przypadną również do gustu mamie i tacie, którzy będą rywalizować o podwyżki cen.
• o zysku decyduje cena zakupu: możesz kontrolować, ile płacisz; rynek decyduje o cenie sprzedaży.

najlepsze porady dla początkujących programistów:

• każda nieruchomość ma „wartość pułapu”: najwyższą kwotę, za którą można sprzedać nieruchomość na otwartym rynku.
• nawet najbardziej wysokiej klasy okucia i wykończenia nie osiągną ceny powyżej sufitu.
• zamiast kupować przysłowiowy najgorszy-dom-w-najlepszej-ulicy, określ następną najlepszą ulicę, najbliższą okolicę.
• skorzystaj z porad agentów nieruchomości: otwarte przestrzenie mieszkalne mogą zwiększyć wartość niż przedłużenie.
• na samym początku jasno określ swój cel inwestycyjny: sprzedaż lub wynajem.

wynajęcie nieruchomości

jeśli planujesz zachować nieruchomość, chyba że wymaga ona poważnych remontów, prawdopodobnie będziesz szukał kredytu hipotecznego na zakup.

zakupiona powierzchnia i przewidywane dochody z najmu będą kształtować decyzje deweloperskie:

• liczba sypialni
• czy jest to nieruchomość, która spodoba się rodzinom / studentom / młodym profesjonalistom

pojedynczy wynajem

najpopularniejszym wyborem dla inwestorów po raz pierwszy: jedna umowa z jednym najemcą, parą lub grupą rodzinną.

• miesięczny dochód z wynajmu płaci za kupno kredytu hipotecznego i inne koszty zarządzania i utrzymania, z pewnym zyskiem na górze dla ciebie.
• jeden stosunek najemcy do zarządzania, niskie koszty zarządzania i duża szansa, że pozostaną na dłużej.
• ryzyko utraty okresów, gdy nieruchomość jest pusta i nie otrzymujesz dochodu – co może wymazać roczną rentowność.

Dom wielorodzinny (HMO)

wynajęcie poszczególnych pomieszczeń w domu, w którym pokój dzienny, łazienka i kuchnia są wspólne dla mieszkańców.

• indywidualne umowy najmu.
• możliwość znacznie większych miesięcznych zwrotów z wynajmu.
• ale z wyższymi kosztami zarządzania i utrzymania.
• duży HMO wynajęty pięciu lub więcej indywidualnych najemców oferuje jeszcze większą rentowność (z większą odpowiedzialnością za zarządzanie).
• z HMO lub dużym HMO, nawet jeśli dom nie jest w pełni zajęty, nadal otrzymujesz pewne dochody z wynajmu.
• ale zorganizowanie niezbędnych napraw i modernizacji może być bardziej skomplikowane.

Sprzedam wyremontowaną nieruchomość

długoterminowe kredyty hipoteczne nie są odpowiednie, jeśli zamierzasz sprzedać nieruchomość po jej wyremontowaniu. Opłaty za wcześniejszą spłatę (ERCs), jeśli wcześniej wyjdziesz z kredytu hipotecznego, może wymazać znaczną część Twojego zysku.

będziesz szukał krótkoterminowego finansowania w formie pożyczki pomostowej lub finansowania pomostowego, które można spłacić w dowolnym momencie-zaraz po zakończeniu prac.

finansowanie projektów remontowych mieszkaniowych

pomyślny rozwój wymaga skupienia się tak samo na pożyczkach, jak na pracach budowlanych.

w wielu przypadkach, banki high street nie zostaną utworzone do finansowania tego typu projektów: prawdopodobnie zostaniesz obciążony znacznie wyższymi stopami procentowymi i nie będą mogli być tak elastyczni w swoich kryteriach udzielania pożyczek, jak prywatni i specjalistyczni kredytodawcy.

doświadczony broker finansowy będzie w stanie znaleźć Ci odpowiednią pożyczkę dla tego, co robisz – patrząc na opcje dostępne na całym rynku, w tym z prywatnych banków niedostępnych dla podejść bezpośrednio od kredytobiorców.

kupno nieruchomości komercyjnej w celu przekształcenia w mieszkalną

Nieruchomość komercyjna to każdy rodzaj budynku, który jest używany lub był używany do celów biznesowych: wszystko, od pomieszczeń biurowych po fabryki.

konwersje Nieruchomości Komercyjnych na mieszkaniowe są popularne zarówno w administracji centralnej, jak i lokalnej, szczególnie gdy nieruchomość jest pusta przez jakiś czas: obecnie (w 2019 r.) są mniej narażone na przeszkody w pozwoleniu na budowę niż inne rodzaje konwersji.

tego rodzaju konwersje oferują deweloperom ekscytujące możliwości tworzenia znacznie większej liczby mieszkań ze względu na rozmiary budynków.

nieużywana fabryka kupiona za 1zł.25 mln może zostać zagospodarowanych na 10 mieszkań o wartości 300 000 funtów każdy.

większa liczba jednostek zapewnia również większe bezpieczeństwo kredytodawcom i możliwość wykorzystania bardziej przystępnych środków finansowych.

budowa drugiego domu lub lokalu użytkowego na twojej nieruchomości

jeśli masz dostępną powierzchnię, możesz zbudować dodatkową nieruchomość na własnej ziemi-inną rezydencję lub powierzchnię biurową lub handlową.

podział nie powinien znacząco obniżyć wartości istniejącego domu, jeśli masz większy niż przeciętny ogród (z reguły: około trzy razy większy od Twojego domu).

wielkie zalety tego typu rozwoju:

• możesz zaoszczędzić do £100,000 lub więcej na kosztach zakupu ziemi: pieniądze, które możesz wydać na rozwój.
• możesz uniknąć niektórych kosztów podłączenia usług do drugiej nieruchomości: firmy użyteczności publicznej nie będą musiały wykopywać dróg w celu uzyskania dostępu do rur wodociągowych i gazowych.

żywotność oczywiście zależy od uzyskania pozwolenia na budowę.

i skorzystaj z porady doświadczonego prawnika ds. nieruchomości na temat wszelkich istniejących umów w Twoim domu.

kupno ziemi pod budowę

to nagroda dla każdego dewelopera: pusta działka, która mogłaby zająć mały blok mieszkań lub kilka domów wykonawczych, z ekscytującym potencjałem zysku.

dla pierwszego dewelopera-i kredytodawcy rozważającego ich zastosowanie-jest to ambitny pierwszy projekt. Potencjalne zyski odzwierciedlają większe ryzyko dla obu stron.

zaznaczenie pól na kluczowych kryteriach zapewni, że twój projekt ruszy z ziemią, zamiast marnieć za gromadzeniem przez lata.

• Skórka w grze: nie wystarczy po prostu wskazać szansę i oczekiwać, że pożyczkodawca poniesie całe ryzyko – będą oczekiwać, że sam postawisz pieniądze.
• można pożyczyć 100% kosztów budowy, jeśli już posiadasz ziemię.
• kluczowym czynnikiem będzie wartość pożyczki do wartości (LTV) wymagana od przewidywanej wartości rozwoju brutto (GDV).
• większość kredytodawców rozważy maksymalnie 65% LTV dla pierwszego dewelopera-czasami więcej, jeśli Wszystko inne jest na Twoją korzyść.

działka z pozwoleniem na budowę czy bez?

• spekulacyjny zakup ziemi bez pozwolenia na budowę to spore ryzyko, bez względu na to, jak wiele badań wstępnych zrobiłeś z lokalnym urzędem planowania.
• bardzo niewielu kredytodawców będzie chciało dołączyć do Ciebie w okresie oczekiwania na wniosek o planowanie.
• grunty z już udzielonym pozwoleniem na budowę będą droższe, ale zazwyczaj będą warte premii cenowej za większą dostępność środków finansowych na rozwój.

po zakończeniu projektu i zatwierdzeniu planowania czas budowy będzie miał największy wpływ na koszty finansowania.

• jeśli masz niewielkie doświadczenie w zarządzaniu projektami budowlanymi lub nie masz żadnego doświadczenia, skontaktuj się z doświadczonym kierownikiem projektu w swoim zespole.
• praktyczna koordynacja wykonawców i harmonogramu budowy pokryje opłaty w zakresie oszczędności kosztów i zarządzania przekroczeniami budżetu.

są to złożone rozwiązania finansowe, a najlepszym sposobem na uzyskanie najbardziej odpowiedniego finansowania dla Twojego projektu jest zaangażowanie prywatnego specjalisty ds. finansów.

kupno ziemi w celu uzyskania pozwolenia na budowę i sprzedaż deweloperowi

jest to odważna strategia, która oferuje potencjalnie wysokie zyski przy znacznym ryzyku. Potencjalnie znaczące zyski kapitałowe są napędzane przez deweloperów nieustannie dążących do budowy swojego „banku gruntów” terenów z pozwoleniem na budowę, na których mogą budować w przyszłości.

na co uważać:

• możesz zapytać o potencjalną zgodę na planowanie przed zakupem ziemi, ale właściciel zostanie powiadomiony o Twoim zapytaniu.
• po nabyciu działki, proces uzyskania pozwolenia na budowę może trwać wiele miesięcy, a nawet lat – w tym czasie będziesz płacić za finansowanie zakupu (lub koszt alternatywny tego kapitału).
• gotowość władz lokalnych do udzielenia pozwolenia na budowę jest różna w całym kraju i ma duży wpływ na politykę lokalną, plany lokalne i regionalne oraz uzgodnione priorytety rozwoju.

sukces zależy od:

• wiedza lokalna: możliwość wykrycia potencjalnej okazji i przekonania właściciela ziemskiego do sprzedaży
• dogłębne zrozumienie procesu planowania
• umiejętność wytrzymania i odebrania (znacznego) potencjalnego zysku później, a nie wcześniej

Znajdź odpowiedniego partnera finansowego dla swojego przedsięwzięcia deweloperskiego

szybkość, koszt i elastyczność finansowania będą kluczowym czynnikiem sukcesu.

• koszt finansowania jest droższy dla początkujących programistów, odzwierciedlając zrozumiałą ostrożność kredytodawców, gdy nie masz ustalonej historii.
• celem tego pierwszego projektu jest utrzymanie kosztów pod kontrolą i osiągnięcie rozsądnego zysku, który zapewni Ci tańsze finansowanie na następnym rozwoju.
• dobry broker finansowy dopracuje Twoją aplikację i znajdzie najlepszą ofertę finansową dostępną dla Ciebie na rynku.

Clifton Private Finance ma szerokie doświadczenie w pozyskiwaniu i zabezpieczaniu finansowania dla niedoświadczonych programistów. Współpracujemy z wiodącymi bankami, prywatnymi kredytodawcami i specjalistycznymi instytucjami na rynku finansowym w Wielkiej Brytanii i będziemy w stanie zorganizować najbardziej przystępne i elastyczne finansowanie dla Twojego projektu. Zadzwoń do nas na bezpłatną pierwszą dyskusję o tym, czego potrzebujesz: