Blog

het winnen van een civiele rechtszaak is spannend. Een rechterlijke uitspraak geeft u het recht om geld of goederen te innen bij de wederpartij. Maar dit is vaak het begin van een andere strijd te verzamelen over het oordeel.

in Minnesota wordt een civielrechtelijke uitspraak die wordt gedegradeerd een retentierecht op “niet-vrijgestelde” onroerende goederen die eigendom zijn van de debiteur in die provincie. Het in beslag nemen van een vonnis kan een uitstekende manier zijn om een groot vonnis te innen. Echter, vonnis pandrechten niet van toepassing zijn op alle onroerend goed en kan lastig te executeren.

in dit artikel wordt ingegaan op de belangrijkste kwesties met betrekking tot burgerlijke gerechtelijke pandrechten in Minnesota. Als je ze begrijpt, heb je een veel betere kans op het verzamelen op een oordeel (of het beschermen van uw land).

Wat is een retentierecht?

een “pandrecht” is een zekerheidsrecht of recht dat een schuldeiser heeft in het vermogen van een andere persoon. Een “vonnis Retention” is gewoon een door de rechter gecreëerd belang in de grond of persoonlijke goederen van een vonnis schuldenaar.

een retentierecht vloeit gewoonlijk voort uit een civiele procedure, maar kan ook voortvloeien uit een echtscheiding, alimentatie of belastingzaken. Terwijl sommige pandrechten worden beschouwd als consensueel (dat wil zeggen, eigenaar stemt ermee in om een hypotheek op het land te zetten), vonnis pandrechten worden beschouwd als niet-consensueel. Dat wil zeggen dat de schuldenaar het pandrecht op zijn of haar grond niet wil.Hoewel een retentierecht in theorie eenvoudig is, roept het in de praktijk uitdagende vragen op.

heeft een retentierecht invloed op het eigendomsrecht?

Ja, net als een pandrecht of een pandrecht van een monteur, is een pandrecht een tekortkoming in de eigendom van grond dat in het algemeen moet worden opgelost voordat een verkoop of herfinanciering plaatsvindt. Indien niet is ingegaan, kan het belang van de nieuwe koper of kredietgever worden beïnvloed door het vonnis retentierecht.

omdat het eigendomsrecht gebreken zijn, moet u uw huiswerk doen voordat u grond koopt. Voordat een onroerend goed te sluiten, de titel bedrijf of advocaat moet controleren op oordelen tegen de verkoper. Hoewel het zoeken naar een oordeel routine is, dient het een belangrijk doel. Indien de onderzoeker een vonnis inzake het pand vaststelt, wordt de pandhouder in het algemeen afbetaald door middel van sluitingsopbrengsten.

de Minnesota Title Standards (de” Bijbel ” voor onroerend goed titel issues in Minnesota) vereisen rechterlijke zoekopdrachten bij het onderzoeken van de titel voor een onroerend goed. Bijvoorbeeld, een van de normen staat in relevante deel:

standaard nr. 82

VEREIST ZOEKOPDRACHTEN

De volgende zoekopdrachten verplicht in het onderzoek van de titel, en zal ook gemaakt worden voor dezelfde periode als die van elke persoon, onderneming of bedrijf, van wie een overdracht moet worden gevraagd om duidelijke titel:

82.1 Oordeel Zoekopdrachten

82.1.1 Staat het Hof in zijn Arresten

Behalve als geregistreerde land, er zal worden arrest zoekopdrachten in het kantoor van de griffier van de provincie waarin de grond is gelegen. De bevraging heeft betrekking op de periode die aanvangt tien jaar vóór het onderzoek en zich uitstrekt tot de datum waarop een partij een belang van registratie had.

de afhaalmaaltijd is dat een retentierecht een probleem kan vormen als u grond in Minnesota koopt of verkoopt. Een zorgvuldige zoektocht zal bepalen of een vonnis pandrecht moet worden opgelost voorafgaand aan de sluiting.

welke wetten zijn van toepassing in Minnesota?

potentieel zijn er veel wetten die van invloed zijn op het creëren, innen en voldoen aan burgerrechtelijke pandrechten. Deze zijn in aanvulling op andere wetten voor andere soorten van vonnis pandrechten (alimentatie voor kinderen, echtelijke ondersteuning, medische hulp, en fiscale pandrechten).

Minn. Stat. § 548.09 is een vertrekpunt voor het begrijpen van het ontstaan van burgerlijke aansprakelijkheden. Zij vermeldt in relevante deel:

retentierecht.

deelsector 1.Entry en docketing; overleven van het oordeel.

behalve zoals bepaald in sectie 548.091, elke beslissing waarbij de betaling van geld wordt geëist, wordt ingeschreven door de beheerder van de rechtbank wanneer deze daartoe opdracht heeft gegeven en zal door de beheerder van de rechtbank worden neergelegd bij de indiening van een beëdigde verklaring zoals bepaald in deelsector 2. Na een transcriptie van de docket wordt gedeponeerd bij de rechter administrator in een andere provincie, de rechter administrator zal ook docket het. Vanaf het moment van docketing is het vonnis een retentierecht, in het onbetaalde bedrag, op alle onroerende goederen in de provincie die toen Of daarna eigendom waren van de schuldenaar, maar het is geen retentierecht op geregistreerde grond, tenzij het ook wordt geregistreerd overeenkomstig de artikelen 508.63 en 508A.63. Het vonnis overleeft, en het pandrecht blijft, tien jaar na zijn toetreding. Beslissingen inzake alimentatie kunnen worden verlengd overeenkomstig artikel 548.091.

Subd. 2.Verklaring van de schuldeiser.

geen enkele beslissing, met uitzondering van belastingen, mag worden gedegradeerd totdat de schuldeiser, of diens vertegenwoordiger of advocaat, bij de curator een beëdigde verklaring heeft ingediend met vermelding van de volledige naam, het beroep, de woonplaats en het postadres van de schuldenaar, naar beste weten en overtuiging van de aangever. Indien de woonplaats zich bevindt in een gemeente met meer dan 5000 inwoners, moet het straatnummer van zowel de woonplaats van de schuldenaar als de bedrijfszetel, indien de schuldenaar er een heeft, worden vermeld.

zoals in het statuut staat, wordt het arrest een retentierecht zodra het is neergelegd en is het tien jaar geldig.

merk op dat hoewel het vonnis retentierecht automatisch van toepassing is op “abstracte” eigenschap, een vonnis retentierecht niet automatisch gekoppeld is aan “Torrens” eigenschap (u moet een extra deponeren onder Minn. Stat. § 508.63 en Minn. Stat. § 508A. 63). Het verschil tussen” abstract “en” Torrens ” eigendom is hoe de onroerend goed documenten worden geregistreerd en georganiseerd. Torrens eigenschap is een iets meer formele opnamemethode. Zie Ch. 508 en 508A voor geregistreerde (“Torrens”) grond. De meeste grond in Minnesota is abstract eigendom, maar er is een trend in de richting van het registreren van land als Torrens eigendom (vooral in de Twin Cities). Het punt is dat de houder van de beslissing de status van de grond van de schuldenaar moet controleren en, als het eigendom van Torrens is, de beslissing moet registreren bij de County Registrar of Titles.

Hoe ontstaat een retentierecht?

Terwijl Minn. Stat. § 548.09 is de algemene regel voor het creëren van een vonnis retentierecht, het is nuttig om de context waarin het zich voordoet te begrijpen. Hier zijn een aantal fundamentele stappen in het proces:

• krijg het oordeel: Meestal betekent dit het winnen van de civiele procedure en het krijgen van een gerechtelijk bevel waarin staat dat de tegenpartij u geld of eigendom verschuldigd is. In andere situaties kan dit het gevolg zijn van onbetaalde alimentatie voor kinderen, alimentatie voor echtgenoten, onroerendgoedbelasting of andere onbetaalde belastingen.

• een bevel van een rechter kan zeggen dat je recht hebt op $20.000. Maar je kunt niet proberen om dat geld te verzamelen, tenzij je” docket ” het oordeel onder Minn. Stat. § 548.09. Dat betekent het betalen van de rechter administrator een docketing vergoeding (ongeveer $40) en het indienen van een vonnis schuldeiser ‘ s beëdigde. De rechter zal dan uw oordeel op de “vonnis rollen”, wat betekent dat de uitspraak verschijnt op zoekopdrachten door schuldeisers. De curator stuurt u ook een document ter bevestiging van het vonnis en het totale verschuldigde bedrag. Dit is ook de manier om een federale uitspraak voor te leggen. Zie Minn. Stat. § 548.11.

• Transcribe de beslissing (soms): in sommige situaties, moet u “transcribe” de beslissing in een provincie waar de schuldenaar heeft niet-vrijgesteld land. Bijvoorbeeld, stel dat je een oordeel krijgt in Scott County, Minnesota. Maar de schuldenaar heeft land in Meeker County. Je moet het vonnis overdragen, of “transcriberen”, naar Meeker County. Dit kost vaak ~ $ 40. In principe moet het gerecht waar het vonnis is verkregen (Scott County) de informatie over het vonnis toezenden aan het gerecht waar de schuldeiser ook wil dat het wordt gedegradeerd (Meeker County). De Meeker County court zal dan de uitspraak op zijn uitspraak rollen. Als een schuldeiser dit correct doet, moet de schuldeiser een retentierecht hebben op alle niet-vrijgestelde gronden van de schuldenaar in zowel Scott County als Meeker County. Als de schuldeiser een pandrecht op grond in andere graafschappen wil leggen, moet de schuldeiser het vonnis in die andere graafschappen uitschrijven.

dit zijn de basisstappen voor een definitieve rechterlijke beslissing om een retentierecht te worden. Echter, zoals besproken in andere delen hieronder, kunnen er lastige vragen zijn over de vraag of een vonnis retentierecht “hecht” aan een stuk land. De schuldenaar moet land bezitten in dat Graafschap voor een vonnis retentierecht te bevestigen. “hier is er geen eigendom of nalatenschap, er is niets waaraan het retentierecht van het vonnis kan hechten—geen tastbaar onderwerp voor de actie van het retentierecht.”Lowe v. Reierson, 201 Minn. 280, 283, 276 N. W. 224, 225 (1937) (citaat weggelaten). Bovendien wordt in het vonnis geen beslag gelegd op” vrijgestelde “grond, zoals de ” hoeve van een schuldenaar”.”Geschillen over deze kwestie is niet ongewoon.

hoewel deze stappen nodig zijn om uw beslissing de kans te geven een pandrecht te “hechten”, zijn er nog andere stappen die een schuldeiser moet ondernemen om betaald te worden.

Hoe lang duurt een vonnis?

wanneer een arrest is neergelegd, duurt een retentierecht in Minnesota over het algemeen tien jaar. Kortom, het pandrecht is goed voor de duur van de uitspraak. Zie Minn. Stat. § 541.01 (“geen enkele vordering kan worden gehandhaafd op een vonnis of een besluit van een rechtbank van de Verenigde Staten, of van een staat of gebied daarvan, tenzij deze is begonnen binnen tien jaar na de inwerkingtreding van een dergelijk vonnis.”).

schuldeisers proberen in het algemeen zo snel mogelijk te innen. Echter, als ze ontdekken dat de schuldenaar is “oordeel bewijs” (wat betekent dat er geen niet-vrijgestelde activa te gaan na), dan wachten ze af totdat ze activa kunnen vinden. Om deze reden zijn er duizenden hangende vonnissen slapend op de rechterrollen in Minnesota.

soms ligt daar een arrest voor vele jaren. De schuldeiser kan actie ondernemen om hem actief te houden. Een vonnis kan met nog eens tien jaar worden verlengd door binnen een periode van tien jaar een nieuwe vordering in te stellen. Amica Mut. Ins. Gezamenlijk. v. Wartman, 841 N. W. 2d 637, 640-41 (Minn. Ct. Applicatie. 2014), beoordeling geweigerd (Minn. Mar. 18, 2014). “Indien binnen deze termijn van tien jaar geen vordering tot vernieuwing wordt ingesteld, vervalt het oorspronkelijke arrest en wordt het niet-afdwingbaar.” ID. bij 641 (citaat weggelaten). Indien binnen de termijn van tien jaar een beroep tot verlenging wordt ingesteld, blijft het vonnis nog tien jaar geldig. ID. Het vonnis zal volgen met het vonnis.

het punt is dat een arrest meer dan 10 tot 20 jaar geldig kan zijn. Voor een zorgvuldige schuldeiser betekent dit dat er in de toekomst kansen kunnen zijn om het vonnis te innen als de financiële staat van de schuldenaar verbetert (d.w.z. de schuldenaar verzamelt niet-vrijgestelde goederen of activa). Het is ook een reden voor een schuldeiser om zijn kansen op inning te evalueren alvorens een rechtszaak te beginnen. Voor een uitspraak schuldenaar, dit betekent dat hij of zij kan hebben om de kwestie te confronteren op een bepaald punt en dit kan de strategie van de persoon in het geschil riskeren.

het is nuttig eraan te herinneren dat op het arrest rente wordt geheven. Terwijl de rente soms verandert, is de algemene regel dat de rente stijgt op 4% voor arresten van minder dan $50.000 en 10% voor arresten van meer dan $50.000. Zie Minn. Stat. § 549.09.

Hoe kan ik aan een retentierecht voldoen?

een retentierecht vloeit voort uit een beslissing en aan een beslissing wordt voldaan wanneer de schuldeiser wordt betaald. De schuldenaar kan aan de beslissing voldoen door een vrijwillige betaling aan de schuldeiser te verrichten. Ook kan de schuldeiser aan de beslissing voldoen door op de grond uitvoering te geven (zie hierna) of geld terug te vorderen via een andere incassomethode.

vrijwillige betaling

indien de schuldenaar een vrijwillige betaling aan de schuldeiser verricht, kan de betaling het beste schriftelijk worden vastgelegd. De debiteur kan een door de crediteur ondertekende vrijgave van vorderingen wensen. Vaak is de schuldeiser bereid om een korting te nemen om het probleem op te lossen. Als dat zo is, is het belangrijk dat de schuldenaar een schriftelijke vrijgave krijgt voor het gehele vonnis en de vordering (evenals een voldoening).

vaststelling van genoegdoening

indien de schuldenaar een vrijwillige betaling verricht, moet de schuldeiser het gerecht genoegdoening verschaffen. De schuldeiser moet dit in het algemeen doen binnen 10 dagen na de voldoening, of binnen 30 dagen als de schuldenaar betaalde door middel van cheque of niet-gecertificeerde fondsen.

Onder Minn. Stat. § 548.15, een uitspraak is voldaan wanneer een van de volgende zaken wordt ingediend bij de curator:

(1) een executie voldaan, voor zover vermeld in de sheriff ‘ s return op het;

(2) een door de schuldeiser ondertekende en erkende verklaring van voldoening;

(3) een soortgelijk certificaat ondertekend en erkend door de advocaat van de schuldeiser, tenzij de bevoegdheid van die advocaat als advocaat eerder is ingetrokken en een inschrijving van de herroeping in het register; de bevoegdheid van een advocaat om een beslissing na te komen eindigt aan het einde van zes jaar na de inschrijving ervan;(4) een beschikking van het Hof, op verzoek gegeven, waarbij de uitvoering van een bewijs van voldoening wordt gelast, dan wel opdracht wordt gegeven voldoening zonder deze te plaatsen;

(5) wanneer een beslissing schriftelijk is neergelegd, een kopie van een van de voorgaande documenten, gewaarmerkt door de curator waarin de beslissing oorspronkelijk is ingeschreven en waarin de originelen zijn neergelegd.

effect van voldoening

een ingebrekestelling waarbij een vonnis wordt ingetrokken, heeft belangrijke gevolgen voor de schuldenaar. Een vonnis pandrecht kan invloed hebben op de vastgoedtransactie van een debiteur, of het vonnis kan blijven verschijnen op het kredietrapport van de debiteur. Ook kan het van invloed zijn op het vermogen van een debiteur om huisvesting te huren. Indien de schuldeiser weigert een voldoening te verlenen nadat deze volledig is betaald, zal de schuldenaar worden geschaad. Indien dit het geval is, kan de schuldenaar bij de rechter een verzoek indienen om een rechter te verzoeken het vonnis te doen ingewilligd worden. Mogelijk kan de debiteur vragen om een aantal advocaatkosten of sancties als de weigering van de crediteur was te kwader trouw of frivool.

het punt is dat de schuldeiser en de schuldenaar de voldoening formeel moeten documenteren om toekomstige problemen te voorkomen.

Hoe kan ik een retentierecht innen in Minnesota?

in het algemeen moet een schuldeiser (a/k/a, de houder van de beslissing of pandhouder) een pandrecht innen door middel van “executie”. Dit kan een betrokken proces, en de rechter houder kan een advocaat nodig hebben om goed uit te voeren op het land.

informatie verkrijgen

indien de schuldeiser het onderzoek al heeft verricht en de goederen van de schuldenaar heeft gevonden, kan de schuldeiser overgaan tot executie. Meestal heeft een rechter echter informatie nodig over het vermogen en de grond van de schuldenaar. De crediteur kan vragen om formele ontdekking onder Minn. R. Civ. P. 69, of de schuldeiser kan een verzoek om een “beslissing debiteur openbaarmaking” onder Minn. Stat. § 550.011 (30 dagen na het arrest). De schuldeiser moet dan in staat zijn om grond te vinden waarop hij kan uitvoeren om betaald te worden.

executie

“executie” is een algemene term in Minnesota voor inbeslagneming en inzameling van activa. Executie wordt gebruikt voor het verzamelen van vonnis pandrechten op grond, onder andere activa. Minn. Stat. § 550.02 geeft een algemene beschrijving:

beslissingen; wijze van tenuitvoerlegging

wanneer een beslissing de betaling van geld of de levering van onroerende of persoonlijke goederen vereist, kan zij in dat opzicht door tenuitvoerlegging ten uitvoer worden gelegd. Wanneer het verrichten van enige andere handeling vereist is, kan een voor eensluidend gewaarmerkt afschrift van de beslissing worden betekend aan de partij tegen wie zij is gericht, dan wel aan de persoon of de ambtenaar die krachtens deze of de wet gehouden is daaraan gehoor te geven. Een persoon die zo gediend die weigert kan worden gestraft door de rechtbank als voor minachting, en de individuele gehoorzaamheid daartoe afgedwongen.

in het algemeen moet de houder van het vonnis een “executiebevel” van de rechtbank krijgen en deze vervolgens naar de County Sheriff brengen voor executie. Zie Minn. Stat. § 550.04. De Sheriff moet meestal op zoek naar persoonlijke bezittingen om het oordeel te bevredigen. Als de Sheriff geen persoonlijke eigendommen vindt om in beslag te nemen (wat vaak het geval is), kan de Sheriff Dan land aanvallen om aan het executiebevel te voldoen.

verkoop

zodra de Sheriff niet-vrijgestelde goederen lokaliseert (de schuldeiser geeft de Sheriff informatie over de grond), kan die grond vervolgens worden verkocht. De Sheriff moet op de hoogte zijn van de verkoop zoals vereist door Minn. Stat. § 550.18 en er moet service zijn aan de schuldenaar (die het recht zou hebben om te bieden bij de verkoop). De verkoop is in wezen een veiling (net als een executoriale verkoop) waarbij de uitspraak lienholder een “kredietbod” doet van het door de debiteur verschuldigde bedrag. Andere personen, met inbegrip van de schuldenaar, kunnen dan bieden op de grond als ze contant geld of gecertificeerde fondsen.

de winnende bieder krijgt een certificaat van verkoop onder Minn. Stat. § 550.22. Als het “kredietbod” van de rechterhouder het enige bod was, dan zal hij op dat moment geen geld krijgen (tenzij hij het certificaat van de Sheriff aan iemand verkoopt). Als een andere bieder een hoger bod deed bij de verkoop, dan zal de rechter worden betaald uit de opbrengst van de Sheriff. Die koper bij de verkoop zal ontvangen, “‘ na afloop van de tijd voor de aflossing,. . . Alle rechten, eigendom en rente’ van het onroerend goed van de schuldenaar ‘ op de datum van het pandrecht waarop het werd verkocht.'”

hoewel er meer details en problemen zijn met de uitvoering, zijn dit de basisprincipes. De rechter krijgt soms via de verkoop betaald. Andere keren zal hij of zij moeten wachten tot de aflossingsperiode afloopt om betaald te krijgen.

aflossing

net als bij een hypotheekafname heeft de debiteur in een executieactie het recht om het onroerend goed te “aflossen” (de crediteur af te betalen om te voorkomen dat de grond verloren gaat). Over het algemeen heeft de debiteur een jaar om in te lossen onder Minn. Stat. § 550.24 (tenzij de schuldenaar het onroerend goed “opgeeft”, in welk geval de aflossingsperiode kan worden verkort tot 5 weken).

indien de debiteur aflost, wordt de crediteur betaald en wordt het retentierecht voldaan. De schuldenaar behoudt het vermogen.

als de schuldenaar het onroerend goed niet aflost, kunnen andere pandhouders van het onroerend goed proberen het onroerend goed te aflossen. In principe betalen ze senior lienholders die zijn ingewisseld (zie de volgende paragraaf over prioriteiten voor meer informatie). De rechter zal betaald worden. In deze situatie verliest de schuldenaar het onroerend goed, maar moet hij zijn of haar eigen vermogen in het onroerend goed krijgen (nadat de beslissing en de uitvoeringskosten zijn betaald).

indien er geen aflossing door de debiteur of andere pandhouders plaatsvindt, is de crediteur in wezen de titelhouder van het onroerend goed aan het einde van de aflossingsperiode. Net als bij hypotheekafschermingen verkoopt de schuldeiser over het algemeen het onroerend goed om betaald te worden.

Wat is de “prioriteit” van een uitspraak retentierecht?

de prioriteit van het pandrecht van een persoon wordt belangrijk wanneer er meerdere pandrechten, hypotheken of andere “lasten” op de grond zijn. Als uw oordeel pandrecht voorrang heeft op andere pandrecht, heb je een betere kans om betaald te krijgen. Als uw oordeel pandrecht is achter andere pandrecht in prioriteit, heb je een kleinere kans op het krijgen van betaald.

een pandrecht met een hogere prioriteit wordt een “senior” pandrecht genoemd, terwijl een met een lagere prioriteit een “junior” pandrecht wordt genoemd.

Hoe wordt prioriteit vastgesteld?

in het algemeen hangt de Voorrang van het pandrecht op grond af van het tijdstip waarop het pandrecht werd “geperfectioneerd”. Voor het oordeel liens, ze zijn over het algemeen geperfectioneerd wanneer ze “hechten” aan het land. Een schuldeiser met een vonnis retentierecht dat het eerst op tijd hecht, heeft voorrang op een vonnis retentierecht dat het later hecht.

in de meeste gevallen wordt het retentierecht aan de deelstaat “verbonden” wanneer de schuldeiser het vonnis in die deelstaat opeist. In sommige gevallen kan het echter niet” hechten ” totdat de schuldenaar een belang in grond verwerft (of de schuldenaar afstand doet van homestead eigendom). In die gevallen zal het retentierecht worden gehecht wanneer de schuldenaar een belang in de grond verwerft.

zodra het vonnis beslag legt op de grond van de schuldenaar, heeft het in het algemeen een hogere prioriteit dan later opgenomen pandrechten of hypotheken. Er zijn echter enkele beperkte situaties waarin een later opgenomen retentierecht in termen van prioriteit zou kunnen” vooruit ” springen op een vonnis retentierecht. Bijvoorbeeld, een federale fiscale pandrecht kan soms prioriteit aan de datum van de IRS-beoordeling (Zelfs indien opgenomen op een later tijdstip). Een ander voorbeeld is het pandrecht van een monteur, dat over het algemeen betrekking heeft op het “werkelijke en zichtbare begin van de verbetering op de grond” onder Minn. Stat. § 514.05 (niet de registratiedatum). Dit kan verrassend zijn, omdat uw pandrecht voorrang kan verliezen aan een ander pandrecht dat nog niet is geregistreerd.

de les is om je huiswerk te doen om erachter te komen waar je pandrecht in de prioriteitsketen past.

Waarom is prioriteit belangrijk?

wanneer onroerend goed wordt verkocht, krijgen de senior pandhouders vaak het eerst betaald. Als er niet genoeg eigen vermogen in de grond is om achtergestelde pandhouders af te betalen, zullen die pandhouders niet betaald worden.

bijvoorbeeld, bij een hypotheekafname wanneer een senior pandhouder beslag legt op het onroerend goed, hebben de junior pandhouders het recht om het onroerend goed te “aflossen” (anders vervalt hun pandrecht). Dit betekent in het algemeen dat de junior lienholders melding maken van hun voornemen om in te lossen en vervolgens in te lossen door het afbetalen van senior lienholders. Als er nog meer junior pandhouders achter zitten, kunnen die andere pandhouders ook inwisselen. En als zij het aflossen, dan worden de pandhouders die voor hen liggen betaald. Over het algemeen, voor inwisselingsdoeleinden, zijn er 7-daagse vensters voor elke opeenvolgende junior lienholder te verlossen.

bovendien wordt het belang van prioriteit aangetoond wanneer een senior pandhouder zijn of haar belang op het onroerend goed afschermt. Als junior pandhouders niet aflossen, wordt hun pandrecht gedoofd. Een senior lienholder wordt daarentegen over het algemeen niet gedoofd wanneer een junior lienholder beslag legt op het onroerend goed. Daarom is het belangrijk om een hogere prioriteit retentierecht te hebben. In het geval van een vonnis retentierecht betekent dit docketing en/of transcriptie van het vonnis zo snel als je kunt.

merk op dat deze prioriteitssituaties ingewikkeld zijn, dus het kan belangrijk zijn om titelwerk op het terrein te krijgen en met een advocaat te praten. Een kleine fout, zoals het niet opnemen van een intentie tot aflossing, kan de schuldeiser een invorderbaar pandrecht kosten.

zijn er rechten verbonden aan Homesteads in Minnesota?

Nee, arrest pandrechten zijn alleen verbonden aan” niet-vrijgestelde ” grond, dus uw Hoeve mag niet worden beïnvloed. Echter, onder sommige omstandigheden (d.w.z., land overschrijdt de” homestead ” limiet of anderszins niet voldoet aan de definitie), kan een vonnis pandrecht van invloed zijn op uw land of de opbrengst van een verkoop ervan.

belang

of een schuldeiser een pandrecht op grond kan leggen, is een belangrijke kwestie. Voor een schuldeiser kan dit het verschil betekenen tussen een succesvolle incasso of buitengesloten worden. Als het land is homestead, de schuldeiser kan het niet aanraken. Als het land is niet homestead, de schuldeiser kan richten op het om betaald te krijgen.Minnesota, en vele andere staten, de homestead vrijstelling weerspiegelt een morele waarde. De homestead vrijstelling contrasteert het recht van een schuldeiser om te worden betaald met de bescherming van de schuldenaar van zijn of haar huis. Het “beleid om de schuldenaar `vrijplaats’ te geven van rechtvaardige aanspraken in zijn `Hoeve’ heeft echter met aanzienlijke uniformiteit de overhand gehad.”Denzer V. Prendergast, 267 Minn. 212, 216, 126 N. W. 2D 440, 443 (1964). Daarom moet de homestead vrijstelling liberaal worden uitgelegd door Minnesota rechtbanken. Torgelson tegen Real Prop. Bekend als 17138 880th Ave. Renville Cty., 749 N. W. 2D 24, 26 (Minn. 2008). Dat betekent dat nauwe zaken worden opgelost ten gunste van de eigenaar van de boerderij, niet de schuldeiser.

statuten

“woonplaatsen” zijn gedefinieerd in Minn. Stat. § 510.01:

HOMESTEAD GEDEFINIEERD; VRIJGESTELD; Uitzondering

het huis dat eigendom is van en bewoond wordt door een schuldenaar als woonplaats van de schuldenaar, samen met de grond waarop het gelegen is tot het bedrag van de oppervlakte en waarde, hierna beperkt en gedefinieerd, vormt de woonplaats van deze schuldenaar en de familie van de schuldenaar, en is vrijgesteld van inbeslagneming of verkoop onder gerechtelijke procedure op grond van een schuld die niet rechtmatig schriftelijk in rekening is gebracht, behalve voor werkzaamheden of materialen die zijn geleverd bij de bouw, reparatie of verbetering van deze woningen, of voor diensten verricht door arbeiders of bedienden en zoals in sectie 550.175.

het bedrag van de vrijstelling van homestead wordt bij wet vastgesteld. Als het land deze grenzen overschrijdt, dan kan de rechter houder proberen uit te voeren op de “overmaat” (het onbeschermde deel). De houder van het vonnis zou een gerechtelijk bevel moeten krijgen en voldoen aan de procedures in Minn. Stat. § 550.175 (“uitvoering op onroerend goed dat Homestead omvat”) om het “eigen risico”te innen.

hier zijn de Minnesota homestead grenzen van Minn. Stat. § 510.02:

OPPERVLAKTE EN WAARDE; HOE BEPERKT.

deelsector 1.Vrijstelling. De Hoeve mag elke hoeveelheid grond van niet meer dan 160 acres omvatten. De vrijstelling per Hoeve, ongeacht of de vrijstelling wordt aangevraagd door een of meer debiteuren, mag niet meer bedragen dan $420.000 of, indien de hoeve voornamelijk wordt gebruikt voor agrarische doeleinden, $1.050.000, exclusief de beperkingen uiteengezet in paragraaf 510.05.

Subd. 2.Aanpassing van de dollarbedragen. De dollarbedragen in deelsector 1 moeten periodiek worden gewijzigd op de wijze als bepaald in deelsector 550.37, deelsector 4a. De commissioner of commerce neemt de wijzigingen in de dollarbedragen op in het kader van de bekendmaking en bekendmaking op grond van die bepalingen.

beschermt de vrijstelling u nog steeds als u de boerderij verkoopt? Ja, het moet u over het algemeen beschermen voor een jaar na een verkoop. Het is belangrijk voor de persoon om daar te blijven wonen en het te claimen als homestead. Minn. Stat. § 510.07 bespreekt deze kwesties als volgt:

verkoop of verwijdering toegestaan; verzekeringsopbrengsten; kennisgeving.

de eigenaar mag de woning verkopen en overdragen zonder deze, of de opbrengst van een dergelijke verkoop gedurende een jaar na de verkoop, te onderwerpen aan een beslissing of schuld waarvan hij in de handen van de eigenaar was vrijgesteld, met dien verstande dat de opbrengst van de verkoop niet is vrijgesteld van een beslissing of schuld voor een door de rechter gelaste alimentatie-of onderhoudsverplichting. De opbrengst van een verzekeringsclaim voor een vrijgestelde woning is vrijgesteld voor een jaar. De eigenaar kan deze ontheffen zonder afbreuk te doen aan deze vrijstelling, indien hij daardoor niet afstand doet van zijn verblijfplaats. Indien de eigenaar gedurende meer dan zes opeenvolgende maanden ophoudt een dergelijke woning te bewonen, wordt de eigenaar geacht deze te hebben verlaten, tenzij, binnen een dergelijke termijn, de eigenaar bij de county recorder van de county waar het zich bevindt een kennisgeving indient, uitgevoerd, getuige is van en erkend wordt als in het geval van een akte, waarin de gebouwen worden beschreven en dezelfde claim wordt gedaan als de homestead van de eigenaar. De vrijstelling blijft in geen geval langer dan vijf jaar na de indiening van de aanvraag van toepassing, tenzij gedurende een bepaald gedeelte van de termijn de gebouwen als werkelijke verblijfplaats van de schuldenaar of zijn familie zijn gebruikt.

vrijstelling na overlijden

soms zijn er geschillen tussen een schuldeiser en de erfgenamen van de overledene over de vraag of het goed beschermd is als “Hoeve” na het overlijden van de eigenaar. Als het land op het moment van overlijden eigendom was van” homestead”, moeten de erfgenamen van de persoon ook het voordeel van de vrijstelling krijgen. Als zodanig kan de houder van een vonnis pandrecht waarschijnlijk niet achter het onroerend goed.De wet van Minnesota beperkt na de dood claims tegen de overledene ‘ s homestead tot state hospital care and medical assistance claims. Arrestantenrechten zijn niet vermeld onder Minn. Stat. § 524.2-402 (c), waarin:

(c) Indien de hofstede gaat door afkomst of zal de echtgenoot of decedent nakomelingen, of aan een trustee van een trust waarvan de echtgenoot of de decedent ‘ s nakomelingen zijn de enige huidige begunstigden, is vrijgesteld van alle schulden die werden niet geldig kosten op het in de tijd van decedent dood, behalve dat de homestead is voorwerp uitmaken van een aanvraag ingediend overeenkomstig sectie 246.53 voor staat ziekenhuiszorg of 256B.15 voor medische bijstand. Als de homestead overgaat naar een andere persoon dan de afstammelingen van een echtgenoot of overledene of naar een trustee waarvan de echtgenoot of de afstammelingen van de overledene de enige huidige begunstigden zijn, is het onderworpen aan de betaling van administratiekosten, begrafeniskosten, kosten van laatste ziekte, belastingen en schulden. De eiser kan een retentierecht of een andere tenlastelegging tegen een op deze wijze vrijgestelde homestead afdwingen door een passende maatregel in de districtsrechtbank.

Welke Andere Situaties Zijn Van Invloed Op Het Vonnis?

er zijn vele andere omstandigheden die van invloed kunnen zijn op een retentierecht. Onroerend goed wetten kunnen complex en lastig zijn.

hier is een lijst van andere zaken die van invloed kunnen zijn op een retentierecht:

• Registered Of Torrens Property: wees ervan bewust dat er extra vereisten kunnen worden toegevoegd voor het bevestigen van het vonnis pand aan geregistreerde (A/k/A, “Torrens) property en potentiële problemen bij het verzamelen ervan.

• agrarisch onroerend goed: als de debiteur eigenaar is van boerderij eigendom, zult u waarschijnlijk moeten gaan door middel van Boer-geldschieter bemiddeling voordat u probeert te verzamelen op het land. Zie Ch. 583 van Minnesota statuten. Er is een brede categorie van goederen, dus de schuldeiser moet de aard ervan te begrijpen voordat een rechtsvordering of incassoactie.

• faillissement: wanneer de schuldenaar faillissement aanvraagt, is er een” automatische schorsing ” die over het algemeen voorkomt dat schuldeisers een incassoactie ondernemen op het vermogen van de schuldenaar. Ook een voltooid faillissement over het algemeen “ontlast” de schulden van de persoon, zodat schuldeisers een deel of geen van de schuld kunnen ontvangen. Het vonnis moet ook worden weggevaagd (in het algemeen, na een proper motion met de State district court). Als zodanig zal het vonnis worden vernietigd.

• cessies: de schuldeiser geeft soms zijn rechten in het vonnis of pandrecht aan een andere schuldeiser. Indien dit het geval is, heeft de” cessionaris ” van het vonnis het recht om te incasseren, maar moet hij in het algemeen een aanvraag indienen bij de Arrondissementsrechtbank. Hoewel de schuldenaar zijn of haar schulden aan een andere persoon kan overdragen (zoals wanneer een bedrijf activa en schulden aan een andere onderneming verkoopt), heeft dit vaak weinig invloed op het vermogen van de schuldeiser om de beslissing te incasseren.

• fouten: De schuldeiser moet voorkomen dat hij fouten maakt bij het leggen van de beslissing of het uitvoeren op het land. Indien dit het geval is, kan de debiteur de rechter verzoeken een executieverkoop te annuleren. Er kan ook een probleem zijn met de naam van de debiteur. Als u dezelfde naam als iemand met een oordeel, kunt u worden verward voor die persoon (dat wil zeggen, de schuldeiser zou kunnen richten op uw vermogen voor inning). De schuldeiser moet voorzichtig zijn om te innen tegen de juiste persoon. Als u op onroerend goed en iemand met uw naam heeft een oordeel, de sluiting bedrijf kan u een verklaring van Non-identiteit of vergelijkbaar document op te nemen. De onroerend goed records zal dan laten zien dat u niet de schuldenaar van het vonnis en geen vonnis pandrecht kan hechten aan uw land.

• mede-eigendom van Grond: Dit kan een lastige kwestie zijn. Wees ervan bewust dat wanneer u mede-eigenaar van land met andere mensen, hun schuldeisers kunnen vonnis pandrechten hechten aan het land. Dit kan invloed hebben op uw eigendomsbelangen in het land. Voordat u land als mede-eigenaren te verwerven, moet u beoordelen of een van de mede-eigenaren hebben een oordeel of schuldeisers die het land in gevaar zou kunnen brengen.

• Fiscale Vraagstukken: Fiscale pandrechten, beslag, en verbeurdverklaringen kunnen zeer verschillende regels hebben en kunnen invloed hebben op andere vonnis pandrechten. Voor een goede samenvatting van Minnesota fiscale vonnissen, zie “de Delinquent Tax and Tax verbeurdverklaring Manual.”Voor begeleiding op IRS pandrechten en verbeurdverklaringen, zie de” juridische referentie Gids Voor inkomsten ambtenaren.”

conclusie

het winnen van een civiele rechtszaak kan het begin zijn van een grotere strijd in het verzamelen van het vonnis. Een pandrecht kan een uitstekende optie zijn voor een schuldeiser om een groot vonnis te innen. Aan de andere kant is dit een risico voor een schuldenaar die niet-vrijgestelde grond bezit. Indien de schuldenaar die grond verkoopt, zal er waarschijnlijk een eigendomsgebrek zijn dat zij vóór de sluiting moeten oplossen.

de bottom line: hoe beter u begrijpt wat de rechten van een vonnis inhouden, hoe groter de kans dat u uw belangen in het vonnis of uw land beschermt.

als u juridisch advies of een advocaat nodig hebt om u te vertegenwoordigen voor een uitspraak retentierecht, neem dan contact met ons op voor een gratis consult. Met kantoren in Shakopee (Scott County) en Litchfield (Meeker County), bedienen wij klanten in de Twin Cities en Greater Minnesota.