5 Måter Å Komme INN I UK Property Development For Første Gang

Du er klar til å bli med de 2,5 millioner eiendomsinvestorene I STORBRITANNIA og bygge din egen andel av en sektor som har levert pålitelig avkastning de siste 20 årene.

appellen til håndgripelige murstein og mørtel er åpenbar for førstegangsutviklere: etterspørselen fra potensielle huseiere og eiendomsinvestorer fortsetter å overgå tilbudet, og eiendomsutvikling tilbyr to forskjellige, men overbevisende tilskyndelser til entreprenører som er villige til å ta sjansen:

• verdistigning: verdien av dine eiendomsbeholdninger stiger over tid. På et senere tidspunkt kan du selge eiendommene dine enkeltvis eller som en hel portefølje og realisere en betydelig kapitalgevinst.
• Inntektsgenerering: hvis du bestemmer deg for å holde fast på eiendommen din og leie den ut, får du en stabil inntekt fra leietakere.

de 5 mest populære eiendomsutviklingsstrategiene for våre kunder er:

1. Kjøpe bolig å renovere: for salg eller utleie
2. Kjøpe næringseiendom å konvertere til bolig
3. Bygge et andre hjem eller næringslokaler på eiendommen
4. Kjøpe land å gjøre en ground-up utvikling
5. Kjøpe land for å få byggetillatelse og selge videre til en annen utvikler

1. Kjøpe bolig å renovere: for salg eller utleie

Vil være utviklere er uimotståelig trukket til nedslitt, utdaterte hus og leiligheter som roper etter en rask fix-up og kosmetisk makeover.

Boligeiendom er et utmerket utgangspunkt for førstegangsutviklere: Det bygger på din egen boligkjøps-og renoveringserfaring uten å kreve spesialisert markedskunnskap innen næringseiendom, lagringsenheter, kontorer eller studentboliger.

• Planlegg til en fortjenestemargin: minst 20% på en fix-og flip.
• Vær forberedt på å gå bort hvis fortjenestemarginen ikke er god nok.
• de samme mulighetene som er åpenbare for deg, vil også appellere til mamma-og-pappa doer-overdel som vil konkurrere om å øke prisene.
• Fortjeneste avgjøres helt i begynnelsen med kjøpesummen: du kan kontrollere hvor mye du betaler; markedet bestemmer salgsprisen.

Topp råd for første gangs utviklere:

• hver eiendom har en «takverdi»: det høyeste beløpet som eiendommen kan selges for på det åpne markedet.
• Selv de mest avanserte beslag og utførelser vil ikke oppnå en pris over taket.
• i Stedet for å kjøpe den ordspråklige verste-house-in-best-gaten, identifiser den nest beste gaten, det neste up-and-coming området.
• Ta råd fra eiendomsmeglere: åpen planløsning kan legge til mer verdi enn en forlengelse.
• Vær klar over investeringsformålet ditt i begynnelsen: selge på eller leie ut.

Utleie av eiendommen

hvis du planlegger å beholde eiendommen, med mindre den trenger store strukturelle renoveringer, vil du sannsynligvis være på utkikk etter et kjøp-til-la-boliglån for å finansiere kjøpet.

området du har kjøpt inn og din forventede leieinntekter vil forme dine utviklingsbeslutninger:

• antall soverom
• er dette en eiendom som vil appellere til familier / studenter / unge fagfolk

enkelt leieforholdet

det mest populære valget for førstegangsinvestorer: en kontrakt med en enkelt leietaker, et par eller familiegruppe.

• Månedlig leieinntekt betaler for kjøpet ditt for å la boliglån og andre administrasjons-og vedlikeholdskostnader, med litt fortjeneste på toppen for deg.
• Ett leieforhold å administrere, lave administrasjonskostnader og en god sjanse for at de vil bli langsiktige.
• risiko for ugyldige perioder når eiendommen er tom og du mottar ingen inntekt – som kan tørke ut din årlige lønnsomhet.

House Of Multiple Occupancy (HMO)

Utleie av individuelle rom i et hus hvor stue, bad og kjøkken deles av beboerne.

• Individuelle leieavtaler.
• Mulighet for mye større månedlig leieavkastning.
• Men med høyere administrasjons-og vedlikeholdskostnader.
• En Stor HMO leid til fem eller flere individuelle leietakere gir enda større lønnsomhet(med større ledelsesansvar).
• Med EN HMO eller Stor HMO, selv om huset ikke er fullt opptatt, fortsetter du å motta noen leieinntekter.
• men å ordne nødvendige reparasjoner og oppgradering kan være mer komplisert.

Selge den renoverte eiendommen

Langsiktig boliglån er ikke egnet hvis du har tenkt å selge på eiendommen etter at du har pusset den opp. Tidlig tilbakebetaling kostnader (ERCs) hvis du avslutter boliglån tidlig kan tørke ut mye av fortjenesten.

du vil være på jakt etter kortsiktig finansiering i form av en bygge bro lån, eller bro finans, som kan tilbakebetales når som helst – så snart arbeidene er fullført.

Finansiering for boligrenoveringsprosjekter

Vellykket utvikling innebærer å være fokusert så mye på låneopptak som byggverk.

i mange tilfeller vil high street banker ikke bli satt opp for å finansiere denne typen prosjekt: du vil sannsynligvis bli belastet betydelig høyere rente, og de vil ikke kunne være like fleksible i utlånskriteriene som private og spesialiserte långivere.

en erfaren finansmegler vil kunne finne deg riktig lån for det du gjør – se på alternativene som er tilgjengelige rett over markedet, inkludert fra private banker som ikke er tilgjengelige for tilnærminger direkte fra låntakere.

Kjøpe næringseiendom å konvertere til bolig

Næringseiendom er noen form for bygning som blir brukt, eller har blitt brukt, til forretningsformål: alt fra kontorlokaler til fabrikker.

Konvertering av næringseiendom til boligbruk har vært populært hos både stat og kommune, spesielt når eiendommen har vært ledig en stund: de er for tiden (i 2019) mindre tilbøyelige til å møte hindringer for byggetillatelse enn andre typer konvertering.

slike konverteringer tilbyr utviklere spennende muligheter til å skape mye større antall boliger på grunn av størrelsen på bygningene som er involvert.

en nedlagt fabrikk kjøpt for £1.25M kan potensielt bli utviklet til 10 boligleiligheter verdsatt til £300,000 hver.

det større antall enheter gir også større sikkerhet for långivere, og en mulighet til å utnytte rimeligere økonomi.

Bygge et andre hjem eller næringslokaler på eiendommen

hvis du har ledig plass, kan du kanskje bygge en ekstra eiendom på ditt eget land – enten en annen bolig eller et kontor eller et kommersielt rom.

Inndeling bør ikke redusere verdien av ditt eksisterende hjem hvis du har en større enn gjennomsnittlig hage (som en tommelfingerregel: omtrent tre ganger størrelsen på ditt hjem).

de store fordelene med denne typen utvikling:

• du kan spare opptil £100.000 eller mer på bekostning av å kjøpe land: penger som du kan bruke på utvikling.
• du kan kanskje unngå noen av kostnadene ved å koble tjenester til den andre eiendommen: energiselskaper trenger ikke å grave opp veier for tilgang til vann-og gassrør.

Levedyktighet er åpenbart avhengig av å sikre planlegging tillatelse.

og ta råd fra en erfaren eiendom advokat om eventuelle eksisterende pakter på ditt hjem.

Kjøpe land for å gjøre en grunnutvikling

Det er øynene på hver utvikler: et ledig tomt som kan ta en liten blokk med leiligheter, eller et par ledende hjem, med spennende fortjenestepotensial.

for en førstegangsutvikler – og utlåner vurderer søknaden deres – er dette et ambisiøst første prosjekt. De potensielle gevinstene gjenspeiler større risiko for begge.

Tikker boksene på viktige kriterier vil sikre prosjektet blir av bakken i stedet for vansmekter bak en hamstring i år.

• Hud i spillet: Det er ikke nok bare å ha identifisert en mulighet og forventer at en utlåner skal bære all risiko-de vil forvente at du skal sette opp egne penger –
• det kan være mulig å låne 100% av byggekostnadene hvis du allerede eier landet.
• nøkkelfaktoren vil være lån til verdi (LTV) som kreves på den forventede brutto utviklingsverdien (GDV).
• de fleste långivere vil vurdere maksimalt 65% LTV for en førstegangsutvikler-noen ganger mer hvis alt annet er i din favør.

Land med planlegging tillatelse eller uten?

• en spekulativ kjøp av land uten byggetillatelse er en betydelig risiko, uansett hvor mye pre-forskning du har gjort med den lokale planmyndigheten.
• Svært få långivere vil ønske å bli med deg i ventetiden for en byggesøknad.
• Land med disposisjon planlegging tillatelse allerede gitt vil bli dyrere, men vil vanligvis være verdt prisen premie for større tilgjengelighet av utviklingsfinansiering.

etter at designene er ferdige og planleggingen er godkjent, vil byggetiden ha størst innvirkning på kostnadene for økonomien din.

• hvis du har liten eller ingen erfaring med byggeprosjektledelse, få en erfaren prosjektleder på teamet ditt.
• Praktisk koordinering av entreprenører og byggeplanen vil betale for gebyrene i kostnadsbesparelser og styring av budsjettoverskridelser.

dette er komplekse finansieringsordninger, og den beste måten å skaffe den mest hensiktsmessige finansieringen til prosjektet ditt er å engasjere en privat finansspesialist.

Kjøpe land for å få byggetillatelse og selge til en utvikler

Dette er en dristig strategi som gir potensielt høy avkastning for betydelig risiko. De potensielt betydelige kapitalgevinstene drives av utviklere som kontinuerlig søker å bygge opp sin» landbank » av nettsteder med planlegging tillatelse de kan bygge videre på i fremtiden.

Hva du skal se opp for:

• du kan gjøre henvendelser om potensielle planlegging samtykke før du kjøper land, men eieren vil bli varslet om din forespørsel.
• når du har kjøpt en pakke av land, kan prosessen med å skaffe byggetillatelse ta mange måneder – og til og med år-i løpet av hvilken tid du betaler for økonomien på kjøpet ditt (eller mulighetskostnaden for den kapitalen).
• lokale myndigheters vilje til å gi byggetillatelse varierer over hele landet og er sterkt påvirket av lokalpolitikk, lokale og regionale planer og avtalte utviklingsprioriteter.

Suksess avhenger av:

• lokal kunnskap: å kunne oppdage en potensiell mulighet og overtale en grunneier til å selge
• en grundig forståelse av planprosessen
• en evne til å henge på og ta ditt (betydelige) potensielle overskudd senere heller enn tidligere

Finn den rette finanspartneren for din eiendomsutviklingsvirksomhet

hastigheten, kostnaden og fleksibiliteten til økonomien din vil være en nøkkelfaktor for din suksess.

• kostnaden for finans er dyrere for førstegangsutviklere, noe som gjenspeiler långivernes forståelige forsiktighet når du ikke har en etablert track record.
• målet med dette første prosjektet er å holde kostnadene godt under kontroll og gjøre en rimelig fortjeneste som vil kjøpe deg billigere økonomi på din neste utvikling.
• en god finans megler vil finesse din søknad og finne deg den beste finans avtale tilgjengelig for deg i markedet.

Clifton Private Finance har bred erfaring med innkjøp og sikring av finansiering for uerfarne utviklere. Vi samarbeider med ledende banker, private långivere og spesialiserte institusjoner på tvers av finansmarkedet I STORBRITANNIA, og vil kunne ordne den rimeligste og mest fleksible finansieringen for prosjektet ditt. Ring oss for en gratis første diskusjon om hva du trenger: