Grazie per aver visitato il sito Web dello schema di riparazione della proprietà.

Come possono gli agenti di locazione attrarre nuovi proprietari e mantenere i proprietari esistenti?

Tempi turbolenti per gli agenti di locazione

Questi sono tempi turbolenti per gli agenti di locazione; gli operatori tradizionali devono affrontare molteplici sfide associate a un mercato immobiliare caotico, all’aumento della legislazione e alla crescente concorrenza online. In aggiunta a ciò, i piani per vietare le tasse di locazione addebitate agli inquilini in 2019 rischiano di restringere ancora di più i margini di profitto di alcuni agenti di locazione. E ora una nuova ricerca mette in evidenza ciò che molti già previsto – un aumento dei proprietari che vendono fino.

Proprietari in uscita dal mercato

Diversi studi recenti hanno prodotto la prova che il numero di buy-to-let proprietari esistenti nel settore è in aumento. Secondo un rapporto congiunto di Reapit e Dataloft, una consulenza di intelligence del mercato immobiliare residenziale, il mercato delle locazioni sta assistendo a un’attività sostanziale e a un aumento della domanda degli inquilini, ma l’offerta è diminuita del 6.9 per cento.

A seguito dell’applicazione del prelievo più elevato sull’imposta di bollo per le seconde case nel 2016, il problema dell’offerta è stato aggravato dal ritiro dello sgravio fiscale sui mutui dei proprietari, che è stato gradualmente introdotto da aprile 2017. Questo, molti sostengono, insieme a una serie di cambiamenti fiscali e normativi, sta incoraggiando i proprietari a vendere quando i loro profitti iniziano a diminuire o aumentano gli affitti.

Nonostante i tempi turbolenti, ci sono potenziali opportunità per gli agenti di locazione?

A fronte di margini più stretti per i proprietari che scelgono di rimanere nel settore del noleggio privato (PRS), optare per l’autogestione potrebbe sembrare una soluzione attraente ed economica per contrastare la diminuzione dei profitti.

Tuttavia, con una serie di modifiche normative da tenere traccia, i proprietari saranno sempre più tenuti ad adottare un approccio più professionale per affittare una proprietà. Dovranno assicurarsi di avere una buona comprensione di come la legislazione può influenzare la loro attività e l’impatto sia su di loro che sui loro inquilini. Per i buoni agenti di locazione, questa situazione presenta un’opportunità.

La maggior parte dei proprietari possiede solo una o due proprietà e molti di loro sono “proprietari accidentali” con lavori a tempo pieno e poco tempo da dedicare alla gestione della loro proprietà in affitto. Aggiungete a ciò il fatto che gli inquilini rimangono più a lungo in proprietà completamente gestite da un agente di locazione, riducendo al minimo i periodi di vuoto, e che gli inquilini spesso preferiscono trattare con agenti di locazione, piuttosto che proprietari, e non è difficile vedere il valore che un buon agente di locazione può aggiungere all’esperienza buy to let.

Ma in un PRS caratterizzato da una diminuzione dell’offerta di proprietari, come possono gli agenti di locazione attrarre nuovi proprietari e mantenere i proprietari esistenti?

Paul Shamplina, direttore di Hamilton Fraser e fondatore di Landlord Action, ha oltre 25 anni di esperienza nella recitazione per proprietari e agenti di locazione. Nel suo recente webinar per Right Move, Paul ha fornito alcuni suggerimenti per consentire agli agenti di avere successo nel clima difficile di oggi e ha esplorato come possono attrarre nuovi proprietari e mantenere i proprietari esistenti.

I migliori consigli per aiutare gli agenti di locazione attirare nuovi proprietari e mantenere proprietari esistenti:

1. Comprendere le motivazioni e le paure dei proprietari

È vitale per gli agenti entrare sotto la pelle dei proprietari, sia esistenti che potenziali clienti. Perché vogliono essere un padrone di casa? Essi possono ad esempio essere un padrone di casa accidentale con solo un tiepido desiderio di essere un padrone di casa, o un padrone di casa pensione cercando di utilizzare il loro acquisto per lasciare come un investimento a lungo termine. Cosa li tiene svegli di notte? Le probabilità sono che sono più preoccupati per questioni come ritardo / mancato pagamento dell’affitto, finanziamento manutenzione e riparazioni di proprietà, periodi di vuoto, modifiche fiscali e conformità con la legislazione. Prendetevi il tempo per parlare con i proprietari, porre loro domande, ascoltare ed entrare in empatia con le loro circostanze specifiche. C’è stato un sacco di nuova legislazione di recente, ma molti proprietari non riescono ancora a proteggere il deposito del loro inquilino (che è diventato obbligatorio più di dieci anni fa). Identificare le motivazioni e le paure di un padrone di casa ti aiuterà a adattare la tua messaggistica in modo più efficace alle loro esigenze, il che a sua volta dovrebbe aumentare sia la fidelizzazione dei clienti che il reclutamento.

2. Essere un esperto

Se si sta mantenendo i clienti esistenti o attrarre nuovi proprietari di contattare la vostra azienda, è fondamentale che siete al passo con ciò che sta accadendo nel PRS. Iscriviti a siti web come rightmove e landlordzone per assicurarti di capire cosa sta succedendo nel mercato. È inoltre necessario avere a portata di mano le informazioni per i potenziali clienti su quanto velocemente si sono affittare proprietà e che cosa possono fare per aumentare il potenziale rendimento e di mercato per la loro proprietà in affitto specifico. Coltivare un rapporto con il vostro giornale locale in modo che tu sei il ‘go-to’ lasciando agente quando si tratta di una vista di esperti sul mercato degli affitti locali. Rete a eventi di settore. Scrivi blog per il tuo sito web e social media. Partecipa alle riunioni dei proprietari e ai forum del consiglio locale. Indagare le imprese affiliate con cui è possibile collaborare con reciproco vantaggio per entrambe le parti. Offrire seminari gratuiti per i proprietari di partecipare al fine di educarli. Soprattutto, ricorda che i proprietari consigliano altri proprietari; il passaparola è probabilmente lo strumento più potente di tutti.

3. Turn let only instructions in full management

È un fatto accettato che reclutare nuovi clienti è molto più costoso e richiede molto tempo rispetto al mantenimento di clienti esistenti. Trasformare le istruzioni let only in una gestione completa dovrebbe quindi essere una strategia prioritaria per consentire agli agenti di massimizzare il loro reddito in tempi turbolenti e mantenere i proprietari esistenti.

Se hai investito tempo per capire la logica del tuo cliente per essere un proprietario, avere un chiaro senso delle loro preoccupazioni specifiche e una solida comprensione del PRS, sarai ben posizionato per sfruttare al meglio qualsiasi opportunità di upsell. Ad esempio, un padrone di casa accidentale che ha ereditato una proprietà, che ha un lavoro a tempo pieno e una giovane famiglia, può pensare di poter cavarsela con un accordo let only, pagando così una tassa più bassa, ma potrebbe non aver pensato alla realtà di come gestire il mancato pagamento dell’affitto e i periodi di vuoto, figuriamoci come rispettare una legislazione Per questo tipo di cliente, che è povero di tempo, l’agente di locazione dovrebbe concentrarsi sul tempo e potenzialmente denaro che potrebbe essere salvato con un servizio di gestione completa. Questo cliente desidera ricevere chiamate alle 4 del mattino dal proprio inquilino che ha perso le chiavi?

Chiaramente, una gestione efficace del “passaggio” dalla locazione a un servizio completamente gestito è cruciale per il suo successo. È essenziale un’attenta considerazione degli incentivi per il personale e dei tempi delle commissioni, per garantire che siano allineati agli obiettivi generali dell’agenzia.

4. Assicurati che il tuo servizio di gestione si distingua

In un clima sempre più competitivo, se vuoi attirare nuovi proprietari e mantenere proprietari esistenti, è essenziale garantire che il tuo servizio di gestione si distingua. Cosa puoi offrire che i tuoi concorrenti non lo fanno? Alcune aree da considerare sono:

Quale accesso online fornisci ai proprietari per aiutarli a tenersi aggiornati con la gestione della loro proprietà?

– Offri ispezioni regolari con rapporti dettagliati tra cui foto e prove video delle condizioni dell’immobile (la segnalazione è molto importante per i proprietari che optano per il servizio completamente gestito)

– Fornisci un account manager dedicato?

– Offrite un’assicurazione di noleggio nel caso in cui l’inquilino non sia in regola con l’affitto?

– Quanto velocemente il padrone di casa riceverà l’affitto-il tuo sistema di account è all’altezza?

– Quanto è dettagliato il tuo riferimento – ti tieni aggiornato con le circostanze potenzialmente mutevoli dell’inquilino?

– Quale servizio di check out offri-quando l’inquilino lascia, ti occupi dell’inventario e della gestione di eventuali controversie sui depositi?

– Offrite almeno due testimonianze di altri proprietari che sono soddisfatti del vostro servizio che i potenziali proprietari possono contattare?

5. Preparati per le prime cinque domande che un padrone di casa chiederà

Per rispondere a queste domande dovrai pensare a ciò che è realistico per la tua zona – non serve vincere un’istruzione ma non essere in grado di affittare la proprietà. Prendere in considerazione altri stock nella zona che si sono in competizione con quando citando probabile noleggio rendimenti / il tempo che ci vorrà per trovare un buon inquilino. Assicurati di avere risposte rassicuranti e realistiche pronte e in attesa delle seguenti domande:

1. Quanto affitto posso ottenere per la mia proprietà?

2. Quanto velocemente si può affittare?

3. Avete inquilini in attesa di muoversi in fretta?

4. Quanto si fa pagare?

5. Cosa è specificamente incluso nel tuo servizio completamente gestito vs let only?

6. Conosci i tuoi punti vendita unici (USPs)

Quando si tratta di mantenere i proprietari esistenti e attrarre nuovi proprietari, è importante avere un “elevator pitch” nella manica; alcuni USPS utili che puoi trasmettere rapidamente quando il tempo è breve e la posta in gioco è alta. Ecco alcuni esempi che puoi adattare alla tua attività:

1. Abbiamo conoscenza della zona e possiamo ottenere il miglior affitto possibile con inquilini di buona qualità (includere alcuni aneddoti sulla zona, su misura per il proprietario in questione, ad esempio scuole locali, collegamenti di trasporto ecc.)

2. Comprendiamo che i periodi di vuoto influenzano il flusso di cassa dei proprietari, il nostro periodo di vuoto medio è solo xxx (spetta a te assicurarti che questo sia basso e quindi un USP)

3. Siamo membri di uno schema di ricorso come il PRS (questo significa che abbiamo un servizio di reclami intensificati)

4. Abbiamo un’assicurazione di protezione del denaro del cliente come la protezione del denaro del cliente, il che significa che, se dovesse accadere qualcosa a noi, otterrete i vostri soldi indietro

5. Le nostre tasse per let sono solo xxx, questo includerà xxx, ma solo per un extra xxx % o xxx importo al mese, ci prenderemo cura della proprietà sulla gestione completa. Dovrai ricercare il tuo mercato locale, impostare i prezzi in modo competitivo e spiegare cosa include. Ricorda che è deducibile dalle tasse. Se il vostro padrone di casa lavora a tempo pieno questo ha senso commerciale totale, ma spetta a voi per mostrare loro come.

6. Assicurati che il tuo padrone di casa sia consapevole che ora ci sono oltre 150 regole e regolamenti coinvolti nell’affittare la tua proprietà. Spetta a te capire il tuo padrone di casa e spiegare perché, per loro, l’autogestione sarebbe difficile e che rischiano, ad esempio una multa di £3000 per il mancato rispetto della sola legislazione sul diritto di affitto

7. Spiegare esattamente ciò che l’elenco completo dei servizi comporta-per esempio inquilino di riferimento, corrispondenza inquilino, la conformità con le regole del governo e la regolamentazione …

8. Hai fatto acquisti misteriosi? Prenditi il tempo per ricercare i tuoi concorrenti in modo da poter identificare il tuo USP distinto

9. Spiega che effettui ispezioni regolari per assicurarti che la proprietà sia in buone condizioni e che ti occuperai di eventuali riparazioni e controversie per conto del proprietario

7. Essere un buon comunicatore

La barra è stata sollevata per tutte le parti interessate nel PRS. I proprietari e gli agenti di locazione devono garantire che si comportino in modo sempre più professionale in linea con le aspettative e gli obblighi legali che ora si applicano a loro. Una buona comunicazione è l’elemento più importante del rapporto proprietario / inquilino / agente. Il Property Redress Scheme, un’organizzazione approvata dal governo che si occupa di denunce intensificate fatte contro gli agenti immobiliari, classifica una mancanza di comunicazione tra le ragioni di una denuncia. Molti proprietari si lamentano che gli agenti di locazione sono molto attenti quando concordano il let iniziale, ma meno quando ci sono problemi più in basso la linea. Se ci sono problemi, comunicali presto al tuo padrone di casa e, se hanno l’assicurazione del padrone di casa, aiutali a fare un reclamo se necessario.