készen áll arra, hogy csatlakozzon az Egyesült Királyság 2,5 millió ingatlanbefektetőjéhez, és saját részesedést építsen egy olyan szektorban, amely az elmúlt 20 évben megbízható hozamot nyújtott.
a kézzelfogható téglák és habarcsok vonzereje nyilvánvaló az első fejlesztők számára: a leendő lakástulajdonosok és az ingatlanbefektetők iránti kereslet továbbra is meghaladja a kínálatot, az ingatlanfejlesztés pedig két különálló, de kényszerítő ösztönzést kínál a vállalkozóknak, akik hajlandóak merülni:
- tőke felértékelődése: az ingatlanállomány értéke az idő múlásával növekszik. Egy későbbi időpontban eladhatja ingatlanjait egyenként vagy teljes portfólió formájában, és jelentős tőkenyereséget realizálhat.
- jövedelemtermelés: ha úgy dönt, hogy megtartja ingatlanát és bérbe adja, akkor állandó jövedelmet szerez a bérlőktől.
ügyfeleink számára az 5 legnépszerűbb Ingatlanfejlesztési stratégia a következő:
- lakóingatlan vásárlása felújításra: eladó vagy bérelhető
- kereskedelmi ingatlan vásárlása lakóingatlanná alakításhoz
- második otthon vagy kereskedelmi helyiség építése az ingatlanon
- földvásárlás földfelszíni fejlesztéshez
- földvásárlás építési engedély megszerzéséhez és egy másik fejlesztőnek történő értékesítéshez
- 1. Lakóingatlan vásárlása felújításra: eladó vagy bérelhető
- legjobb tanács az első fejlesztőknek:
- az ingatlan bérbeadása
- egyszeri bérleti díj
- House of Multiple Occupancy (HMO)
- a felújított ingatlan eladása
- lakossági felújítási projektek finanszírozása
- kereskedelmi ingatlan vásárlása lakóingatlanná alakításhoz
- második otthon vagy kereskedelmi helyiség építése az ingatlanán
- vásárlás földet csinálni egy ground-up fejlesztés
- építési engedéllyel vagy anélkül?
- földvásárlás a tervezési engedély megszerzéséhez és a fejlesztőnek történő eladáshoz
- találja meg a megfelelő pénzügyi partnert az ingatlanfejlesztési vállalkozásához
1. Lakóingatlan vásárlása felújításra: eladó vagy bérelhető
a leendő Fejlesztők ellenállhatatlanul vonzódnak a lerobbant, elavult házakhoz és lakásokhoz, amelyek gyors javításra és kozmetikai átalakításra vágynak.
a lakóingatlan kiváló kiindulópont az első fejlesztők számára: saját lakásvásárlási és felújítási tapasztalataira támaszkodik anélkül, hogy speciális piaci ismeretekre lenne szükség a kereskedelmi ingatlanok, raktárak, irodák vagy diákszállások területén.
- terv a haszonkulcs: legalább 20% egy fix-és flip.
- Légy kész arra, hogy elmenjen, ha a haszonkulcs nem elég jó.
- ugyanazok a lehetőségek, amelyek nyilvánvalóak az Ön számára, vonzóak lesznek az anya-apa cselekvők számára is, akik versenyeznek az árak emeléséért.
- a profitot a vételár elején határozzák meg: szabályozhatja, hogy mennyit fizet; a piac dönt az eladási árról.
legjobb tanács az első fejlesztőknek:
- minden ingatlannak van egy “felső határa”: a legmagasabb összeg, amelyért az ingatlan eladható a nyílt piacon.
- még a csúcskategóriás szerelvények és befejezések sem érik el a mennyezet feletti árat.
- ahelyett, hogy megvásárolja a közmondásos legrosszabb házat a legjobb utcában, azonosítsa a következő legjobb utcát, a következő feltörekvő területet.
- vegye figyelembe az ingatlanügynökök tanácsát: a nyitott terű lakóterek több értéket adhatnak hozzá, mint egy kiterjesztés.
- már az elején tisztázza befektetési célját: eladás vagy bérbeadás.
az ingatlan bérbeadása
ha azt tervezi, hogy megtartja az ingatlant, kivéve, ha jelentős szerkezeti felújításra van szüksége, akkor valószínűleg buy-to-let jelzálogot keres a vásárlás finanszírozására.
a megvásárolt terület és a tervezett bérleti jövedelem alakítja a fejlesztési döntéseket:
- Hálószobák száma
- ez egy olyan ingatlan, amely vonzó lesz a családok / diákok / fiatal szakemberek számára
egyszeri bérleti díj
a legnépszerűbb választás az első befektetők számára: egy szerződés egyetlen bérlővel, párral vagy családi csoporttal.
- a havi bérleti jövedelem fizeti a vásárlást, hogy a jelzálog-és egyéb kezelési és karbantartási költségeket hagyja, némi nyereséggel az Ön számára.
- egy bérlői kapcsolat kezelése, alacsony menedzsment költségek és jó esély arra, hogy hosszú távon megmaradnak.
- void időszakok kockázata, amikor az ingatlan üres, és nem kap jövedelmet – ami eltörölheti az éves nyereségességét.
House of Multiple Occupancy (HMO)
bérbeadása egyes szobák egy házban, ahol a nappali, fürdőszoba, konyha közös a lakók.
- egyedi bérleti szerződések.
- lehetőség sokkal nagyobb havi bérleti díj megtérülésére.
- de magasabb kezelési és karbantartási költségekkel.
- egy öt vagy több egyéni bérlőnek bérelt nagy HMO még nagyobb jövedelmezőséget kínál (nagyobb irányítási felelősséggel).
- HMO-val vagy nagy HMO-val, még akkor is, ha a ház nincs teljesen elfoglalva, továbbra is kap némi bérleti jövedelmet.
- de a szükséges javítások és korszerűsítések megszervezése bonyolultabb lehet.
a felújított ingatlan eladása
a hosszú lejáratú jelzáloghitelezés nem megfelelő, ha az ingatlant felújítása után kívánja eladni. A korai visszafizetési díjak (ERCs), ha korán kilép a jelzálogból, a nyereség nagy részét eltörölheti.
rövid távú finanszírozást keres áthidaló kölcsön vagy áthidaló finanszírozás formájában, amelyet bármikor vissza lehet fizetni – amint a munkái befejeződnek.
lakossági felújítási projektek finanszírozása
a sikeres fejlesztés magában foglalja a hitelfelvételre való összpontosítást, mint az építési munkákat.
sok esetben a főutcai bankokat nem hozzák létre az ilyen típusú projektek finanszírozására: valószínűleg jelentősen magasabb kamatlábak kerülnek felszámításra, és nem lesznek olyan rugalmasak a hitelezési kritériumokban, mint a magán-és a speciális hitelezők.
egy tapasztalt pénzügyi bróker lesz képes megtalálni a megfelelő hitelfelvétel, amit csinálsz-nézi a rendelkezésre álló lehetőségek jobb az egész piacon, beleértve a magánbankok nem elérhető megközelítések közvetlenül a hitelfelvevők.
kereskedelmi ingatlan vásárlása lakóingatlanná alakításhoz
kereskedelmi ingatlan bármilyen épület, amelyet üzleti célokra használnak vagy használtak: bármit az irodáktól a gyárakig.
a kereskedelmi ingatlanok lakossági használatra történő átalakítása mind a központi, mind a helyi önkormányzatok körében népszerű volt, különösen akkor, ha az ingatlan egy ideje üres volt: jelenleg (2019-ben) kevésbé valószínű, hogy tervezési engedélyezési akadályokkal szembesülnek, mint más típusú átalakítások.
az ilyen típusú átalakítások izgalmas lehetőségeket kínálnak a fejlesztőknek, hogy sokkal nagyobb számú lakóegységet hozzanak létre az érintett épületek mérete miatt.
használaton kívüli gyár, amelyet 6. szám alatt vásároltak.Az 25M potenciálisan 10 lakóingatlanokká fejleszthető, egyenként 300,000 XNUMX XNUMX értékben.
a nagyobb számú egység nagyobb biztonságot nyújt a hitelezők számára, és lehetőséget kínál a megfizethetőbb finanszírozás kihasználására.
második otthon vagy kereskedelmi helyiség építése az ingatlanán
ha van szabad hely, akkor további ingatlant építhet a saját földjén – akár egy másik lakóhelyet, akár irodát vagy kereskedelmi helyet.
a felosztás nem csökkentheti jelentősen a meglévő otthonának értékét, ha az átlagosnál nagyobb kertje van (ökölszabály: nagyjából háromszor akkora, mint az otthona).
az ilyen típusú fejlesztés nagy előnyei:
- akár 100 000 vagy annál is többet takaríthat meg a földvásárlás költségein: pénzt, amelyet a fejlesztésre költhet.
- lehet, hogy elkerülheti a szolgáltatások második ingatlanhoz való csatlakoztatásának költségeit: a közüzemi társaságoknak nem kell utakat ásniuk a víz-és gázvezetékekhez való hozzáféréshez.
az életképesség nyilvánvalóan a tervezési engedély biztosításától függ.
és kérjen tanácsot egy tapasztalt ingatlanügyvédtől az otthonában meglévő szövetségekről.
vásárlás földet csinálni egy ground-up fejlesztés
ez a szemét-on-the-díjat minden fejlesztő: egy üres telek, amely egy, hogy egy kis blokk lakások, vagy egy pár végrehajtó otthonok, izgalmas profit potenciális.
az első fejlesztő-és a hitelező figyelembe véve a kérelmet – ez egy ambiciózus első projekt. A potenciális nyereség tükrözi a nagyobb kockázatot mindkettőre.
a kulcsfontosságú kritériumok négyzetének bejelölése biztosítja, hogy a projekt elinduljon, ahelyett, hogy évekig felhalmozódna.
- bőr a játékban: nem elég csak azonosítani a lehetőséget, és elvárják, hogy a hitelező viselje az összes kockázatot – elvárják, hogy saját pénzt tegyen fel.
- lehetséges, hogy az építési költségek 100% – át kölcsönözheti, ha már rendelkezik a földdel.
- a kulcsfontosságú tényező a tervezett bruttó fejlesztési értékhez (GDV) szükséges hitel-érték (LTV) lesz.
- a legtöbb hitelező az első fejlesztő számára legfeljebb 65% LTV-t fog figyelembe venni – esetenként többet, ha minden más az Ön javára szolgál.
építési engedéllyel vagy anélkül?
- a spekulatív földvásárlás tervezési engedély nélkül jelentős kockázatot jelent, függetlenül attól, hogy mennyi előzetes kutatást végzett a helyi tervezési hatósággal.
- nagyon kevés hitelező szeretne csatlakozni a tervezési alkalmazás várakozási időszakához.
- a már megadott tervezési engedéllyel rendelkező földterület drágább lesz, de általában megéri az árprémiumot a fejlesztési finanszírozás nagyobb rendelkezésre állása érdekében.
miután a tervek elkészültek és a tervezés jóváhagyásra került, az építési idő lesz a legjelentősebb hatással a finanszírozás költségeire.
- ha kevés vagy nincs tapasztalata az építési projektmenedzsmentben, szerezzen tapasztalt projektmenedzsert a csapatába.
- a vállalkozók és az építési ütemterv gyakorlati koordinációja fizeti a költségeket a költségmegtakarítás és a költségvetési túllépések kezelése során.
ezek összetett pénzügyi megállapodások, és a projekt legmegfelelőbb finanszírozásának megszerzésének legjobb módja egy magánfinanszírozási szakember bevonása.
földvásárlás a tervezési engedély megszerzéséhez és a fejlesztőnek történő eladáshoz
ez egy merész stratégia, amely potenciálisan magas hozamot kínál jelentős kockázat mellett. A potenciálisan jelentős tőkenyereség hajtja a fejlesztők folyamatosan törekszik, hogy létrejöjjön a “föld bank” telek tervezési engedéllyel tudnak építeni a jövőben.
mire kell figyelni:
- a földvásárlás előtt érdeklődhet a lehetséges tervezési hozzájárulásról, de a tulajdonos értesítést kap a kérdéséről.
- miután megszerzett egy parcellát, a tervezési engedély megszerzésének folyamata sok hónapot, sőt éveket is igénybe vehet – ez idő alatt fizetni fog a vásárlás finanszírozásáért (vagy a tőke alternatív költségéért).
- a helyi hatóságok hajlandósága a tervezési engedély megadására országonként eltérő, és erősen befolyásolja a helyi politika, a helyi és regionális tervek és az elfogadott fejlesztési prioritások.
a siker függ:
- helyi ismeretek: képes észrevenni egy potenciális lehetőséget, és meggyőzni a földtulajdonost, hogy eladja
- a tervezési folyamat alapos ismerete
- képesség arra, hogy a (jelentős) potenciális nyereségét később, mint hamarabb tegye meg
találja meg a megfelelő pénzügyi partnert az ingatlanfejlesztési vállalkozásához
a finanszírozás gyorsasága, költsége és rugalmassága kulcsfontosságú tényező lesz a sikerben.
- a finanszírozás költsége drágább az első fejlesztők számára, ami tükrözi a hitelezők érthető óvatosságát, ha nincs megalapozott eredménye.
- ennek az első projektnek az a célja, hogy a költségeket jól ellenőrzés alatt tartsa, és ésszerű nyereséget érjen el, amely olcsóbb finanszírozást biztosít a következő fejlesztéshez.
- egy jó pénzügyi bróker finomítja az alkalmazást, és megtalálja a piacon elérhető legjobb pénzügyi ajánlatot.
a Clifton Private Finance nagy tapasztalattal rendelkezik a tapasztalatlan Fejlesztők finanszírozásának beszerzésében és biztosításában. Az Egyesült Királyság pénzügyi piacán vezető bankokkal, magánhitelezőkkel és speciális intézményekkel dolgozunk, és képesek lesznek a leginkább megfizethető és rugalmas finanszírozást biztosítani a projekt számára. Hívjon minket egy költségmentes első megbeszéléshez arról, hogy mire van szüksége:
