5 Ways To Get Into UK Property Development For the First Time

olet valmis liittymään 2,5 miljoonan kiinteistösijoittajan joukkoon Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja rakentamaan oman osuutesi alasta, joka on tuottanut luotettavaa tuottoa viimeiset 20 vuotta.

konkreettisten tiilien ja laastien vetovoima on ilmeinen ensikertalaisille rakennuttajille: kysyntä mahdollisilta asunnonomistajilta ja kiinteistösijoittajilta ylittää edelleen tarjonnan, ja kiinteistökehitys tarjoaa kaksi erillistä mutta pakottavaa houkutusta yrittäjille, jotka ovat valmiita ottamaan syöstä:

• pääoman arvostus: kiinteistön omistusten arvo nousee ajan myötä. Myöhemmin voit myydä kiinteistösi yksittäin tai kokonaisena portfoliona ja realisoida merkittävän myyntivoiton.
• tulonmuodostus: jos päätät pitää kiinni omaisuudestasi ja vuokrata sen, saat vuokralaisilta tasaiset tulot.

5 suosituinta kiinteistökehitysstrategiaa asiakkaillemme ovat:

1. asuinkiinteistön ostaminen peruskorjausta varten: myytäväksi tai vuokrattavaksi
2. liikekiinteistön ostaminen asuinkäyttöön
3. toisen kodin tai liiketilan rakentaminen omalle tontille
4. maan ostaminen maanrakennusta varten
5. maan ostaminen kaavoitusluvan saamiseksi ja myyminen toiselle rakennuttajalle

1. Asuinkiinteistön ostaminen remontoitavaksi: myytävänä tai vuokrattavana

rakennuttajaehdokkaat vetävät vastustamattomasti puoleensa ränsistyneitä, vanhentuneita taloja ja asuntoja, jotka huutavat pikaista remonttia ja kosmeettista muodonmuutosta.

asuinkiinteistö on erinomainen lähtökohta ensikertalaisille rakennuttajille: se pohjautuu omaan asunnon osto-ja remonttikokemukseen tarvitsematta erityistä markkinatuntemusta liikekiinteistöihin, varastoihin, toimistoihin tai opiskelija-asuntoihin.

• Plan to a profit Marginal: at least 20% on a fix-and flip.
• ole valmis lähtemään, jos voittomarginaali ei kelpaa.
• samat ilmiselvät mahdollisuudet vetoavat myös äiti-ja isätekijöihin, jotka kilpailevat hintojen nostamisesta.
• voitto ratkaistaan heti alussa ostohinnalla: voit itse päättää, kuinka paljon maksat, markkinat päättävät myyntihintasi.

Top neuvoja ensikertalaisille kehittäjille:

• jokaisella kiinteistöllä on” katto-arvo”: korkein summa, jolla kiinteistö voidaan myydä avoimilla markkinoilla.
• korkeimmillakaan varusteilla ja viimeistelyillä ei saavuteta kattoa korkeampaa hintaa.
• sen sijaan, että ostettaisiin sananlaskun huonoin talo-in-best-Streetillä, nimetään seuraavaksi paras katu, seuraava nousujohteinen alue.
• ota neuvoksi Kiinteistönvälittäjät: avoasunto voi tuoda lisäarvoa.
• tee heti selväksi sijoitustarkoituksesi: myy tai vuokraa.

tontin vuokraaminen

jos aiot säilyttää tontin, ellei se tarvitse suuria rakenneremontteja, joudut todennäköisesti etsimään buy-to-let-asuntolainaa oston rahoittamiseksi.

ostamasi alue ja arvioidut vuokratulot muokkaavat kehittämispäätöksiäsi:

• Makuuhuoneiden määrä
• onko tämä perheille / opiskelijoille / nuorille ammattilaisille houkutteleva kiinteistö

yhden asunnon vuokra

ensikertalaisten suosituin valinta: yksi sopimus yhden vuokralaisen, pariskunnan tai perheryhmän kanssa.

• Kuukausivuokratuotolla saa ostoksestaan asuntolainaa ja muita hoito-ja ylläpitokuluja, joiden päälle tulee jonkin verran voittoa.
• yksi vuokrasuhde hoidettavaksi, alhaiset hoitokustannukset ja hyvät mahdollisuudet ne pysyvät pitkäaikaisina.
• riski tyhjiin ajanjaksoihin, kun kiinteistö on tyhjä ja et saa tuloja – mikä voi tuhota vuotuisen kannattavuutesi.

Moniasuttava talo (HMO)

yksittäisten huoneiden vuokraaminen talossa, jossa asujat jakavat olohuoneen, kylpyhuoneen ja keittiön.

• yksittäiset vuokrasopimukset.
• Mahdollisuus paljon suurempaan kuukausittaiseen vuokratuottoon.
• , mutta suuremmat hoito-ja ylläpitokustannukset.
• suuri asuntoyhtiö, joka on vuokrattu viidelle tai useammalle yksittäiselle vuokralaiselle, tarjoaa vielä paremman kannattavuuden (johtamisvastuu on suurempi).
• HMO: lla tai suurella HMO: lla, vaikka talo ei olisi täysin asuttu, saat edelleen jonkin verran vuokratuloja.
• mutta tarvittavien korjausten ja parannusten järjestäminen voi olla monimutkaisempaa.

remontoidun kiinteistön myyminen

Pitkäaikainen kiinnitysluotto ei sovi, jos aikoo myydä kiinteistön kunnostuksen jälkeen. Ennenaikainen takaisinmaksu maksut (ERCs) jos poistut asuntolaina aikaisin voi pyyhkiä pois paljon voittoa.

haet lyhytaikaista rahoitusta tilapäislainana eli siltarahoituksena, joka voidaan maksaa takaisin milloin tahansa – heti kun työsi on valmis.

asuinrakennusten kunnostushankkeiden Rahoitus

onnistunut kehittäminen edellyttää, että keskittyy yhtä paljon lainaamiseen kuin rakennustöihin.

monissa tapauksissa high Streetin pankkeja ei perusteta rahoittamaan tämäntyyppisiä hankkeita.: sinulta veloitetaan todennäköisesti huomattavasti korkeampia korkoja, eivätkä he voi olla yhtä joustavia luotonantokriteereissään kuin yksityiset ja erikoistuneet lainanantajat.

kokenut rahoituksen välittäjä voi löytää sinulle oikean lainanoton siihen, mitä olet tekemässä – tarkastelemalla vaihtoehtoja, jotka ovat saatavilla kaikkialla markkinoilla, mukaan lukien yksityisiltä pankeilta, joita ei ole saatavilla, ja lähestymistapoja suoraan lainanottajilta.

liikekiinteistön ostaminen asuinkäyttöön

liikekiinteistö on mikä tahansa rakennus, jota käytetään tai on käytetty liiketoimintaan: mitä tahansa toimistotiloista tehtaisiin.

liikekiinteistön muuttaminen asuinkäyttöön on ollut suosittua sekä valtion että paikallishallinnon keskuudessa, erityisesti silloin, kun kiinteistö on ollut tyhjillään jonkin aikaa: tällä hetkellä (vuonna 2019) rakennuslupaesteet ovat epätodennäköisempiä kuin muunlaiset muutostyöt.

tämänkaltaiset muunnokset tarjoavat rakennuttajille jännittäviä mahdollisuuksia luoda paljon suurempia asuntoja rakennuskokojen vuoksi.

käytöstä poistettu tehdas ostettiin 1 punnalla.25M voitaisiin mahdollisesti kehittää 10 asuinhuoneistoja arvoltaan £300,000 kukin.

suurempi yksikkömäärä tarjoaa myös paremman turvan lainanantajille ja mahdollisuuden saada edullisempaa rahoitusta.

toisen kodin tai liiketilan rakentaminen tontillesi

jos tilaa on tarjolla, voit ehkä rakentaa lisäkiinteistön omalle tontillesi – joko toisen asunnon tai toimisto-tai liiketilan.

alihankkijan ei pitäisi merkittävästi alentaa nykyisen kodin arvoa, jos sinulla on keskimääräistä suurempi puutarha (nyrkkisääntönä noin kolme kertaa kodin koko).

tällaisen kehityksen suuret edut:

• voit säästää jopa £100,000 tai enemmän maan ostokustannuksista: rahaa, jota voit käyttää kehittämiseen.
• voit ehkä välttää osan liittymäpalvelujen kustannuksista toiseen kiinteistöön: sähköyhtiöiden ei tarvitse kaivaa teitä vesi-ja kaasuputkia varten.

elinkelpoisuus riippuu luonnollisesti suunnitteluluvan saamisesta.

ja ota neuvoja kokeneelta kiinteistöasiamieheltä mahdollisista kodissasi tehdyistä sopimuksista.

ostaminen maa tehdä ground-up kehittäminen

se silmät-on-palkinto jokaisen rakennuttajan: tyhjä tontti, joka voisi ottaa pienen korttelin asuntoja, tai pari executive homes, jännittävä voitto potentiaalia.

ensikertalaiselle rakennuttajalle – ja niiden hakemista harkitsevalle lainanantajalle-tämä on kunnianhimoinen ensimmäinen projekti. Mahdolliset hyödyt kertovat molempien suuremmasta riskistä.

rastittamalla ruutuja keskeisillä kriteereillä varmistetaan, että projekti pääsee vauhtiin sen sijaan, että se viruisi vuosikausia hamstrauksen takana.

• Skin in the game: ei riitä, että on tunnistanut mahdollisuuden ja odottaa lainanantajan kantavan kaikki riskit – he odottavat sinun laittavan omaa rahaa.
• voi olla mahdollista lainata 100% rakennuskustannuksista, jos omistaa jo tontin.
• keskeinen tekijä on ennakoituun bruttokehitysarvoon (GDV) tarvittava laina-arvo (LTV).
• useimmat lainanantajat harkitsevat enintään 65 prosentin LTV: tä ensikertalaiselle-joskus enemmänkin, jos kaikki muu on eduksesi.

maata kaavoitusluvalla vai ilman?

• spekulatiivinen maanhankinta ilman kaavoituslupaa on huomattava riski, vaikka olisi tehnyt kuinka paljon esiselvitystä kunnan kaavoitusviranomaisen kanssa.
• hyvin harva lainanantaja haluaa mukaan suunnitteluhakemuksen odotusaikaan.
• maa, jolla on jo myönnetty kaavoituslupa, tulee kalliimmaksi, mutta on yleensä hintapreemion arvoinen kehitysrahoituksen paremman saatavuuden vuoksi.

kun suunnitelmat ovat valmiit ja suunnittelu on hyväksytty, rakennusaika vaikuttaa eniten rahoituksesi kustannuksiin.

• jos sinulla on vain vähän tai ei lainkaan kokemusta rakennusprojektin johtamisesta, Hanki tiimiisi kokenut projektipäällikkö.
• urakoitsijoiden käytännön koordinoinnilla ja rakentamisaikataululla kustannussäästöt ja budjettiylitysten hallinta maksetaan.

nämä ovat monimutkaisia rahoitusjärjestelyjä, ja paras tapa saada hankkeelle sopivin rahoitus on palkata yksityinen rahoitusasiantuntija.

maan ostaminen suunnitteluluvan saamiseksi ja myyminen rakennuttajalle

tämä on rohkea strategia, joka tarjoaa potentiaalisesti korkean tuoton huomattavalle riskille. Potentiaalisesti merkittäviä myyntivoittoja ajavat rakennuttajat, jotka pyrkivät jatkuvasti rakentamaan ”maapankkiaan” kohteista suunnitteluluvalla, jonka varaan he voivat tulevaisuudessa rakentaa.

mitä varoa:

• voit tehdä tiedusteluja mahdollisesta kaavoitusluvasta ennen kuin ostat maata, mutta omistaja saa tiedon tiedustelustasi.
• kun olet hankkinut maapalstan, suunnitteluluvan saaminen voi kestää useita kuukausia ja jopa vuosia – sinä aikana maksat hankintaan liittyvän rahoituksen (tai pääoman vaihtoehtokustannukset).
• kuntien Halukkuus myöntää kaavoituslupia vaihtelee eri puolilla maata, ja siihen vaikuttavat vahvasti paikallispolitiikka, paikallis-ja aluesuunnitelmat sekä sovitut kehittämistavoitteet.

onnistuminen riippuu:

• paikallistuntemus: mahdollisuus havaita mahdollinen mahdollisuus ja saada maanomistaja myymään
• perusteellinen käsitys suunnitteluprosessista
• kyky pitää kiinni ja ottaa (huomattava) mahdollinen voitto myöhemmin eikä aikaisemmin

Etsi oikea rahoituskumppani kiinteistökehityshankkeellesi

rahoituksen nopeus, kustannukset ja joustavuus ovat avainasemassa menestyksessäsi.

• rahoituksen hinta on ensikertalaisille kalliimpi, mikä heijastaa lainanantajien ymmärrettävää varovaisuutta, kun ei ole vakiintunutta kokemusta.
• tämän ensimmäisen projektin tavoitteena on pitää kustannukset hyvin kurissa ja saada kohtuullinen voitto, jolla voit ostaa halvemman rahoituksen seuraavalle kehittämiselle.
• hyvä finanssimeklari viimeistelee hakemuksesi ja löytää sinulle markkinoiden parhaan saatavilla olevan rahoitussopimuksen.

Clifton Private Financella on laaja kokemus rahoituksen hankinnasta ja turvaamisesta kokemattomille rakennuttajille. Työskentelemme johtavien pankkien, yksityisten lainanantajien ja asiantuntijalaitosten kanssa eri puolilla Yhdistyneen kuningaskunnan rahoitusmarkkinoita, ja pystymme järjestämään edullisimman ja joustavimman rahoituksen projektillesi. Soita meille, niin saat ensin maksutta keskustelun siitä, mitä tarvitset: