RIESGO y RECOMPENSA de comprar Propiedades Embargadas en «Courthouse Steps»
Samuel L. Feldman
Septiembre de 2012
Desarrollos en Bienes Raíces
¿Alguna vez ha pasado por un juzgado del condado el primer martes del mes y ha notado que muchas personas se congregan en los escalones? Ese día es el día de la ejecución hipotecaria en el Estado de Georgia. El Estado de Georgia permite la ejecución hipotecaria no judicial, lo que significa que la venta real de la propiedad se produce en forma de subasta en los escalones del palacio de justicia del condado en todos los condados de Georgia el primer martes del mes. Si bien comprar una propiedad en las escaleras del juzgado puede ser rentable y presenta una gran oportunidad para obtener un «buen trato», hay muchas consideraciones que evaluar antes de saltar a ciegas y sin hacer su tarea. Cualquier comprador potencial debe tomarse el tiempo para buscar en los registros de impuestos y registros de propiedad antes de pujar por los escalones del juzgado.
Hay una gran cantidad de problemas a considerar antes de comprar una propiedad en las escaleras del juzgado. Estos son algunos de los riesgos a tener en cuenta:
La venta es «TAL CUAL» en Efectivo: (Cheque certificado): Esto significa que su dinero está en riesgo de inmediato; es posible que se le supere la oferta; y, los profesionales pueden intentar subir el precio para aprovechar que es un aficionado. ¡LA VENTA ES FINAL en las ESCALERAS DEL JUZGADO!
No se permite una inspección formal: En el mejor de los casos, puede obtener una inspección «drive by».
El prestatario puede destruir la casa: El estado de la casa es definitivamente una preocupación. En algunos casos, los antiguos prestatarios arrancan los accesorios antes de la ejecución hipotecaria. Los vagabundos también pueden haber eliminado las tuberías de cobre y otros artículos valiosos de la casa.
Sin contrato: No tiene ningún recurso con el vendedor / prestamista.
Sin derecho legal de reembolso: Esto significa que la venta es DEFINITIVA y el prestatario (antiguo propietario) no tiene una segunda oportunidad de «canjear» o recuperar la propiedad.
Traje de deficiencia: Esto podría retrasar cualquier reventa rápida o refinanciación de la propiedad y poner en peligro su título. Una demanda por deficiencia es cuando un prestamista ha presentado una demanda contra el prestatario original para cobrar cualquier dinero que no recibió o no recibirá de la ejecución hipotecaria de la propiedad. Es una demanda abierta y, por lo tanto, «nubla» su título si compra la propiedad. La nube tendría que eliminarse antes de que pudiera revender la propiedad u obtener una política de título en ella. Si bien su dinero no es directamente un riesgo, una venta de ejecución hipotecaria podría revertirse por orden judicial y una acción de confirmación sin duda le costaría al comprador el tiempo y el dinero de la ejecución hipotecaria.
Búsqueda de títulos: Usted debe llevar a cabo esto por su cuenta (utilizando un servicio de abogado de título, como el servicio que nuestra firma puede proporcionar) para ejecutar el título de la propiedad antes de pujar por la propiedad. El título le mostrará qué impuestos, gravámenes, gravámenes y otros elementos pueden afectar la propiedad. Por ejemplo, ¿hay una servidumbre o un búfer que haga que parte de la propiedad sea inviable o inutilizable? El título también revelará si se deben impuestos, si hay compradores de gravámenes de terceros y si hay algún fallo en la cadena de título que no haya sido eliminado por la ejecución hipotecaria. Los costos de la diligencia debida, las búsquedas de títulos de examinadores de títulos independientes y los abogados pueden ser costosos y usted tendría que pagar por adelantado de su bolsillo y no se le reembolsaría al comprar la propiedad. Por lo general, el seguro de título no es ofrecido por la oficina del abogado que ejecuta la hipoteca.
Sin Período de Diligencia Debida: De nuevo, esto significa que usted NO TIENE derecho a una inspección formal y NO tiene derecho a que se realice una inspección de la propiedad antes de la ejecución hipotecaria. Dado que normalmente no tendrá una inspección actual de la propiedad, no podrá verificar una nueva inspección con la descripción legal de la propiedad que recibirá en los pasos. Por lo tanto, no sabrá si la descripción legal que está recibiendo es lo que realmente está en el suelo.
¿Se cumplen los requisitos de procedimiento? El prestamista debe haber seguido los procedimientos de ejecución hipotecaria adecuados con respecto a la notificación, la aceleración y la publicidad. Además, si hay un Gravamen por Impuestos Federales, el abogado del prestamista debe notificar adecuadamente al IRS, que tendrá un derecho de redención de 120 días. Si más tarde se descubre que hay irregularidades de procedimiento, podría haber un reclamo de comerciabilidad de su título y posiblemente la ejecución hipotecaria podría revertirse y anularse. Como mínimo, habrá estado atado a la propiedad durante algún tiempo sin la capacidad de disponer de su propiedad.
Valor: Tendrá que hacer su tarea y estar seguro del valor de la propiedad. Si su evaluación o valoración es incorrecta, y tiene la intención de voltear o alquilar la propiedad, puede perder fácilmente su inversión incluso antes de comprarla.
Ubicación: La mala ubicación de una propiedad puede arruinar su inversión. Por ejemplo, ¿está cerca de un ferrocarril, una ruta de vuelo o un vertedero de basura; o está en un vecindario con alta delincuencia, en zonas para escuelas indeseables, o en un área contaminada con el medio ambiente? Ubicación, ubicación, ubicación sigue siendo clave incluso en las escaleras del juzgado.
Fuerte competencia por buenas propiedades: Muchas propiedades «buenas» caen de la lista de ejecución hipotecaria antes de la ejecución hipotecaria debido al restablecimiento de la hipoteca, problemas de título en la propiedad o cuando un prestatario se declara en bancarrota.
Préstamos intervinientes, créditos de subrogación: Usted podría estar comprando una propiedad con embargos intervinientes o superiores no revelados. También podría estar comprando una propiedad involucrada en una demanda y estar, como mínimo, atado en un litigio, o como máximo, perder la propiedad que acaba de comprar.
En resumen, comprar una propiedad en las escaleras del palacio de justicia puede ser un área complicada, por lo que es importante que conozca los riesgos que conlleva la aventura. Con la oportunidad hay riesgo. Si está decidido a comprar en los escalones, una vía es asociarse o invertir con alguien que ya lo hace como un negocio de tiempo completo y está dispuesto a compartir el riesgo y la recompensa. Los compradores profesionales de ejecuciones hipotecarias conocen sus valores y saben cuándo avanzar y cuándo retroceder. Comprar una propiedad de ejecución hipotecaria después de la ejecución hipotecaria cuando está en la lista para la reventa es una opción viable para los aficionados. Usted conserva los derechos normales de contrato y diligencia debida, pero aún así puede comprar una propiedad de ganga.
