Lors de tout type d’achat de propriété, il est très important d’acheter la propriété en dessous de sa « Valeur intrinsèque. »
Je tiens à souligner que l’achat en dessous de la Valeur intrinsèque d’une propriété est très différent de l’achat en dessous de la Valeur marchande d’une propriété.
Acheter en dessous de la valeur marchande
Acheter en dessous de la valeur marchande a un attrait énorme pour les propriétaires-occupants et les investisseurs, le sentiment d’avoir réussi à obtenir une « bonne affaire » perçue peut être très gratifiant.
Un coup d’actions instantané peut être très séduisant à court terme.
Mais si vous mesurez le succès global de votre achat par le montant de la remise que vous avez pu obtenir pour une certaine propriété, vous ne vous concentrez que sur une très petite partie de la vue d’ensemble.
Les « bonnes affaires » sont généralement achetées dans des endroits inférieurs où la demande est très faible ou l’offre est très élevée ou elles constituent une bonne affaire pour une autre raison.
C’est presque toujours dû à un manque de demande et dans l’ensemble, ces propriétés seront sous-performantes à plus long terme.
Achat en dessous de la valeur intrinsèque
Permettez-moi de vous présenter ce concept pour commencer.
C’est simplement une autre façon de dire acheter en dessous du coût de remplacement ou acheter la propriété pour moins que ce qu’il en coûterait de la remplacer neuve.
Si vous achetez une voiture neuve demain et que vous la sortez de la salle d’exposition, vous risquez de perdre environ 5% à 10% du prix d’achat instantanément.
C’est la même chose si vous achetez une propriété neuve ou hors plan.
Vous payez une prime composée des coûts des développeurs, des frais de publicité, des honoraires des agents, etc.
Vous leur donnez effectivement cela pour 5% à 10% plutôt que de l’utiliser potentiellement pour élargir votre propre portefeuille.
Comment acheter en dessous de la valeur intrinsèque
Une bonne règle empirique consiste à s’assurer que la partie la plus élevée du prix d’achat correspond à la valeur réelle du terrain par rapport à la valeur de la maison elle-même.
Cela devrait ressembler à ceci;
Pour un achat de 800 000 $, si la valeur du terrain valait 600 000 $, la valeur de la maison vaudrait effectivement 200 000 $.
Pour remplacer la propriété ou en construire de nouvelles, le nouveau coût pourrait potentiellement se situer entre 300 000 $ et 400 000 $, vous avez donc acheté en dessous du coût de remplacement.
Fait important, vous avez également une partie plus élevée de votre investissement – le terrain, qui s’apprécie, et la partie inférieure – la maison, qui se déprécie.
Si nous inversions la situation, 600 000 $ se déprécieraient, tandis que la valeur du terrain de 200 000 appreci s’apprécierait.
Plus la demande de terres est élevée, plus elle s’appréciera rapidement, ce qui explique pourquoi les banlieues à forte croissance du capital ont toujours une valeur foncière supérieure.
Étude de cas – Laquelle choisiriez-vous ?
Regardons deux propriétés au prix de 600 000 $, que nous tenions depuis une décennie.
Propriété A nous appellerons la propriété « d’aubaine » car nous sommes en mesure d’acheter à un rabais par rapport au prix d’achat de 560 000 $, même si l’évaluation est revenue à 600 000 $.
Ainsi, nous avons acheté en dessous de la valeur marchande et avons maintenant un bénéfice initial de 40 000 $, étant un emplacement moins demandé et une portion de terrain plus faible, la croissance moyenne annuelle du capital est d’environ 4% par an. 
Propriété B nous appellerons la propriété « à forte demande ».
Mais comme c’était dans un endroit très demandé, nous avons dû payer 620 000 $, avec une évaluation de 600 000 $ – nous avons payé trop cher en raison de la rareté et de la concurrence.
Mais la propriété B a été achetée en dessous de la valeur intrinsèque conformément aux recommandations ci-dessus.
Donc, ici, nous avons payé en trop de 20 000 $ pour sécuriser la propriété, mais étant un emplacement à forte demande et une valeur foncière intrinsèque plus élevée, la croissance du capital sera en moyenne de 7% par an.
Regardons comment cela se passera au cours des 10 prochaines années et après avoir inclus les 40 000 made faits pour acheter une bonne affaire au départ et avoir retiré 20 000 for pour avoir payé trop cher;
| Prix Pur | Croissance | Après 10 ans | Coût initial | Bénéfice | |
| Sous le Marché | 560,000 | 4% | $888,147 | 40,000 | 328,146.6 |
| Ci-dessous Intrinsèque | 620,000 | 7% | $1,180,291 | -20000 | 560,291.0 |
| $232,144 |
La propriété « inférieure au marché » d’une valeur de 600 000 comp composée de 4% par an vaudra 888 147 in dans 10 ans.
La propriété » inférieure à la valeur intrinsèque » également évaluée à 600 000 comp, composée à 7 % par an, vaudrait 1 180 291 in dans 10 ans.
Après ajustement des coûts initiaux, vous vous retrouvez avec une différence de 232 144 $ sur 10 ans.
Résumé
C’est pourquoi vous devriez toujours commencer votre parcours d’investissement en vous concentrant sur la fin du jeu et sur l’endroit où vous aimeriez être dans les dix ou deux prochaines années – minimum.
Tomber pour un coup de pouce initial à court terme peut s’avérer être une erreur à plus long terme.
Il convient également de souligner que l’achat d’une propriété inférieure à sa valeur intrinsèque et avec une valeur foncière plus élevée devrait être une priorité.
