Neulich hatte ich einen Anruf von einem potenziellen Kunden, der mir von einer alten Kreditkartenschuld erzählte, die ihn davon abhielt, seine Hypothek zu refinanzieren. „Ich hatte eine Kreditkartenschuld, von der ich glaube, dass sie im Wesentlichen 5.000 bis 10.000 US–Dollar betrug, die nach einem Zahlungsausfall gegen mich vor Gericht ging“, sagte er. „Das Urteil wurde abstrahiert und liegt jetzt bei oder um $ 30,000. Ein Pfandrecht wurde auf mein Haus gelegt, das Homestead ist – Ist das legal in Texas? Ich versuche, diese Schulden zu verhandeln, und sie fordern weiterhin mehr als 20.000 Dollar.“
Lassen Sie mich zuerst ein Missverständnis klären. Unfreiwillige Pfandrechte, wie Urteile, werden nicht gegen bestimmte Eigenschaften gestellt. Stattdessen wird eine „Zusammenfassung des Urteils“ in den County Records eingereicht und dann als Pfandrecht an nicht befreite Vermögenswerte des Schuldners in der Grafschaft angehängt.
Aber Kreditkarten-Pfandrechte können und dürfen nicht an Gehöfte gebunden werden. Also, während dieses Urteil in der Grafschaft eingereicht wird, ist es nicht wirklich an das Gehöft gebunden.
Das heißt, wenn Sie das Haus verkaufen oder das Haus refinanzieren möchten, wird die Titelgesellschaft in der Regel eine Freigabe des Pfandrechts gegen das Gehöft verlangen. In diesem Sinne, wenn Sie nicht ohne Titelversicherung verkaufen oder refinanzieren können und Sie keine Titelversicherung erhalten können, es sei denn, das Pfandrecht ist geklärt, dann wird das Pfandrecht gesagt, um das Eigentum an Ihrem Eigentum zu „trüben“. Es ist nicht angebracht, es ist nur so, dass die Titelgesellschaft keine Versicherung ausstellt, während das Pfandrecht da draußen ist. Das ist eine geschäftliche Entscheidung, die die Titelversicherungsgesellschaft trifft, keine rechtliche Entscheidung. Das Pfandrecht ist ein Risiko, das sie nicht eingehen wollen, weil sie nicht sicher sein können, dass die Immobilie die ganze Zeit, in der das Urteil aussteht, Ihr Gehöft war.
Kann ich dieses Problem beheben?
Wie gehen Sie vor, um den Titel zu löschen?
Zuerst können Sie eine teilweise Freigabe des Pfandrechts entwerfen und ein Anforderungsschreiben an den Gläubiger des Urteils oder seine Anwälte schreiben, in dem Sie darauf bestehen, dass sie eine teilweise Freigabe des Pfandrechts für Sie auf dem Gehöft bereitstellen. Sie können auf einer Art eidesstattlicher Erklärung bestehen, dass das Eigentum ist, und war während des gesamten Lebens des Urteils, dein Gehöft.
Oder der Texas Property Code legt ein Verfahren fest, um den Gläubiger des Urteils zu kontaktieren und eine Freigabe zu beantragen. Wenn Sie alle Verfahren in der Eigentumsordnung befolgen und wenn der Gläubiger des Urteils die Teilfreigabe nicht vorlegt, können Sie eine eidesstattliche Erklärung in den Eigentumsunterlagen aufzeichnen, um zu zeigen, dass es sich bei der Immobilie um Ihr Gehöft handelt. Die Titelgesellschaft soll sich dann auf diese eidesstattliche Erklärung und das Property Code-Verfahren verlassen können, um eine Titelrichtlinie auszustellen. Der Abschnitt mit dem Immobiliencode lautet 52.0012 und der Immobiliencode kann auf dieser Website gefunden werden: http://www.statutes.legis.state.tx.us/.
Das Problem mit der Property Code-Methode ist, dass es mindestens 30 Tage dauert. Manchmal haben es die Leute eiliger, eine Transaktion abzuschließen. In diesem Fall kann die Titelgesellschaft anbieten, eine Urteilsauszahlung einfach treuhänderisch zu halten, bis die Pfandrechtsfreigabe eingegangen ist. Oder Sie können das Urteil „unter Protest“ abbezahlen und später klagen, um den gezahlten Betrag zurückzufordern.
Mein allgemeiner Ansatz hängt davon ab, ob die Veröffentlichung sehr bald erforderlich ist oder nicht. Wenn es bald benötigt wird, schreibe ich einen Brief an den Anwalt des Urteilsgläubigers, zusammen mit der Form der teilweisen Freigabe des Pfandrechts und einer eidesstattlichen Erklärung meines Mandanten. Ich folge dann mit Telefonanrufen und Faxen, um zu versuchen, sie dazu zu bringen, die Freigabe zu unterzeichnen. In der Zwischenzeit kann ich auch die formale Eigenschaftscode-Methode starten. Schließlich, wenn keine Freigabe in Sicht ist, versuche ich, die Titelgesellschaft dazu zu bringen, die Urteilsauszahlung „unter Protest“ zu schließen und zu zahlen, gefolgt von einer Klage gegen den Gläubiger des Urteils, um die Gelder und Anwaltskosten zurückzufordern.
In den allermeisten Fällen wird der Anwalt des Gläubigers des Urteils rechtzeitig eine teilweise Freigabe des Pfandrechts vorsehen. Sie sind sich sicherlich des Gesetzes bewusst und wissen, dass sie für Schäden haftbar gemacht werden können, wenn sie die Teilfreigabe nicht bereitstellen. Manchmal erhält ein Brief eines Anwalts jedoch Maßnahmen von ihnen, bei denen ein Schuldner, der alleine handelt, nicht funktioniert. Nach meiner Erfahrung versuchen die Anwälte der Gläubiger manchmal, eine Zahlung für die Teilfreigabe zu erhalten, wenn sie es persönlich mit dem Schuldner zu tun haben. Aber sie wissen es besser, als das mit einem erfahrenen Verbraucherkreditanwalt zu versuchen.
Wenn Sie ein Problem mit einem alten Urteil haben, das den Titel Ihres Gehöfts trübt, wenden Sie sich an einen Anwalt, sobald Sie sich des Problems bewusst werden, damit er oder sie Schritte unternehmen kann, um das Problem zu lösen, hoffentlich ohne Ihre Schließung zu verzögern.
Die Post kann wegen eines alten Urteils kein Wohnungsbaudarlehen erhalten? erschien zuerst auf AKB.
