outro dia, recebi uma ligação de um cliente em potencial que me contou sobre uma antiga dívida de cartão de crédito que o impedia de refinanciar sua hipoteca. “Eu tinha uma dívida de cartão de crédito que eu acredito que foi essencialmente $5.000 – 10.000 que foi julgado depois que um padrão foi tomado contra mim”, disse ele. “O julgamento foi abstraído e agora está em torno de US $30.000. Um penhor foi colocado na minha casa, que é homestead – isso é legal no Texas? Estou tentando negociar essa dívida e eles continuam exigindo mais de US $20.000.”
primeiro deixe-me esclarecer um equívoco. Liens involuntários, como julgamentos, não são colocados contra propriedades específicas. Em vez disso, um” resumo de julgamento ” é arquivado nos registros do condado e, em seguida, atribui como garantia a quaisquer ativos não isentos do devedor no Condado.
mas os penhores de julgamento de cartão de crédito não podem e não se apegam às propriedades. Então, enquanto este julgamento é arquivado no Condado, ele realmente não se liga à Herdade.
dito isto, se você quiser vender a casa ou refinanciar a casa, a empresa-título geralmente exigirá uma liberação da garantia contra a propriedade. Nesse sentido, se você não pode vender ou refinanciar sem seguro de Título e não pode obter seguro de título, a menos que o penhor seja liberado, então o penhor é dito “encobrir” o título de sua propriedade. Não está ligado, É só que a empresa de título não emitirá seguro enquanto a garantia estiver por aí. Essa é uma decisão comercial que a seguradora de título toma, Não uma decisão legal. A garantia é um risco que eles não querem assumir porque não podem ter certeza de que a propriedade foi sua propriedade o tempo todo em que o julgamento foi pendente.
posso corrigir esse problema?
como você tenta limpar o título?
primeiro, você pode redigir uma liberação parcial de garantia e escrever uma carta de demanda ao credor do julgamento, ou seus advogados, insistindo que eles forneçam uma liberação parcial de garantia para você na propriedade. Eles podem insistir em algum tipo de declaração de que a propriedade é, e tem sido ao longo da vida do julgamento, sua herdade.
ou, o Texas Property Code estabelece um procedimento para entrar em contato com o credor do julgamento e solicitar uma liberação. Se você seguir todos os procedimentos no código da propriedade e se o credor do julgamento não fornecer a liberação parcial, você pode registrar uma declaração nos registros da propriedade para mostrar que a propriedade é sua propriedade. A empresa de Título deve poder contar com essa Declaração e o procedimento do código de propriedade para emitir uma política de título. A seção Código da propriedade é 52.0012 e o código da propriedade pode ser encontrado neste site: http://www.statutes.legis.state.tx.us/.
o problema com o método do código de propriedade é que leva pelo menos 30 dias. Às vezes, as pessoas têm uma pressa maior para fechar uma transação. Nesse caso, a empresa-Título pode se oferecer para simplesmente manter uma recompensa de julgamento em custódia até que a liberação de garantia seja recebida. Ou, você pode pagar o julgamento “sob protesto” e processar mais tarde para recuperar o valor pago.
minha abordagem geral depende se o lançamento é necessário muito em breve ou não. Se for necessário em breve, escrevo uma carta ao advogado do credor do julgamento, juntamente com a forma de liberação parcial de garantia e uma declaração do meu cliente. Eu, então, acompanhar com telefonemas e faxes para tentar levá-los a assinar o lançamento. Nesse meio tempo, posso iniciar o método formal do código de propriedade também. Finalmente, se nenhuma liberação estiver à vista, tento fazer com que a empresa-título feche e pague a recompensa do julgamento “sob protesto”, seguida de uma ação judicial contra o credor do julgamento para recuperar os fundos e os honorários advocatícios.
na grande maioria das vezes, o advogado do credor do julgamento fornecerá oportunamente uma liberação parcial da garantia. Eles certamente estão cientes da lei e sabem que podem ser responsabilizados por quaisquer danos por não fornecer a liberação parcial. Às vezes, uma carta de um advogado, no entanto, recebe ação deles, onde um devedor agindo sozinho não funciona. De fato, na minha experiência, os advogados dos credores de julgamento às vezes tentam extrair um pagamento para emitir a liberação parcial quando estão lidando com o devedor pessoalmente. Mas, eles sabem melhor do que tentar isso com um advogado de Crédito ao consumidor experiente.
se você estiver enfrentando um problema com um antigo julgamento obscurecendo o título de sua propriedade, consulte um advogado assim que tomar conhecimento do problema para que ele ou ela possa tomar medidas para resolver o problema, espero que sem atrasar seu fechamento.
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