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Eine Zivilklage zu gewinnen ist aufregend. Ein Gerichtsurteil gibt Ihnen das Recht, Geld oder Eigentum von der gegnerischen Partei zu sammeln. Dies ist jedoch oft der Beginn eines weiteren Kampfes, um das Urteil zu sammeln.

In Minnesota wird ein Zivilurteil, das angedockt ist, zu einem Pfandrecht gegen „nicht befreite“ Immobilien des Schuldners in diesem Landkreis. Foreclosing ein Urteil Pfandrecht kann eine hervorragende Möglichkeit, ein großes Urteil zu sammeln. Urteilspfandrechte gelten jedoch nicht für alle Immobilien und können schwierig abzuschotten sein.

Dieser Artikel befasst sich mit den wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit Zivilurteil Pfandrechte in Minnesota. Wenn Sie sie verstehen, haben Sie eine viel bessere Chance, ein Urteil zu sammeln (oder Ihr Land zu schützen).

Was ist ein Pfandrecht?

Ein „Pfandrecht“ ist ein Sicherungsrecht oder ein Recht, das ein Gläubiger am Eigentum einer anderen Person hat. Ein „Urteilspfandrecht“ ist einfach ein gerichtlich geschaffenes Interesse am Land oder persönlichen Eigentum eines Urteilsschuldners.

Ein Urteil Pfandrecht entsteht häufig aus Zivilprozessen, aber es kann auch aus einer Scheidung, Kindergeld oder Steuerangelegenheit entstehen. Während einige Pfandrechte als einvernehmlich betrachtet werden (d. H. Der Eigentümer stimmt zu, eine Hypothek auf das Land zu stellen), gelten andere Pfandrechte als nicht einvernehmlich. Das heißt, der Schuldner will das Pfandrecht auf seinem Land nicht.

Während ein Urteilspfandrecht in der Theorie einfach ist, wirft es in der Praxis herausfordernde Fragen auf.

Beeinträchtigt ein Pfandrecht das Eigentum an Land?

Ja, wie eine Hypothek oder ein Mechanikerpfandrecht ist ein Urteilspfandrecht ein Rechtsmangel an Grundstücken, der im Allgemeinen vor einem Verkauf oder einer Refinanzierung behoben werden muss. Wenn nicht angesprochen, kann das Interesse des neuen Käufers oder Kreditgebers durch das Pfandrecht beeinträchtigt werden.

Da Urteilspfandrechte Rechtsmängel sind, müssen Sie Ihre Hausaufgaben machen, bevor Sie Land kaufen. Vor einem Immobilienabschluss muss die Titelgesellschaft oder der Anwalt nach Urteilen gegen den Verkäufer suchen. Während die Urteilssuche Routine ist, dient sie einem wichtigen Zweck. Wenn der Prüfer ein Urteilspfandrecht gegen das Eigentum findet, wird der Pfandrechtsinhaber in der Regel durch Abschlusserlöse ausgezahlt.

Die Minnesota Title Standards (die „Bibel“ für Immobilientitel in Minnesota) erfordern Urteilssuchen bei der Prüfung des Titels für eine Immobilie. Zum Beispiel gibt einer der Standards im relevanten Teil an:

Standard Nein. 82

ERFORDERLICHE RECHERCHEN

Die folgenden Recherchen sind bei der Prüfung des Titels erforderlich und werden auch für den gleichen Zeitraum wie für jede Person, Firma oder Körperschaft durchgeführt, von der eine Beförderung beantragt werden soll, um den Titel zu löschen:

82.1 Urteilssuche

82.1.1 Staatsgerichtsurteile

Mit Ausnahme von eingetragenem Land, im Büro des Gerichtsverwalters des Landkreises, in dem sich das Land befindet, findet eine Urteilsverkündung statt. Die Recherchen erstrecken sich auf den Zeitraum, der 10 Jahre vor der Prüfung beginnt und sich bis zu dem Datum erstreckt, an dem eine Partei ein nachweisliches Interesse hatte.

Das Mitnehmen ist, dass ein Urteil Pfandrecht ein Problem darstellen kann, wenn Sie Land in Minnesota kaufen oder verkaufen. Eine sorgfältige Suche wird feststellen, ob Urteilspfandrechte vor dem Abschluss aufgelöst werden müssen.

Welche Gesetze regeln Zivilurteil Pfandrechte in Minnesota?

Potenziell gibt es viele Gesetze, die die Schaffung, Sammlung und Befriedigung von Zivilurteil Pfandrechte auswirken. Diese sind zusätzlich zu anderen Gesetzen für andere Arten von Urteilspfandrechten (Kindergeld, Ehegattenunterhalt, medizinische Hilfe und Steuerpfandrechte).

Minn. Stat. § 548.09 ist ein Ausgangspunkt für das Verständnis, wie Zivilurteil Pfandrechte entstehen. Es heißt im relevanten Teil:

PFANDRECHT DES URTEILS.

Unterteilung 1.Einreise und Docketing; Überleben des Urteils.

Außer wie in Abschnitt 548 vorgesehen.091, jedes Urteil, das die Zahlung von Geld erfordert, wird vom Gerichtsverwalter auf Anordnung des Gerichts eingetragen und vom Gerichtsverwalter nach Einreichung einer eidesstattlichen Erklärung gemäß Unterteilung 2 eingereicht. Nach einer Abschrift der Akte, die beim Gerichtsadministrator in einem anderen Landkreis eingereicht wird, Der Gerichtsadministrator muss es auch einreichen. Ab dem Zeitpunkt des Andockens ist das Urteil ein Pfandrecht in Höhe des unbezahlten Betrags an allen Immobilien in der Grafschaft, die sich damals oder danach im Besitz des Urteilsschuldners befinden, aber es ist kein Pfandrecht an eingetragenem Land, es sei denn, es wird auch gemäß den Abschnitten 508.63 und 508A.63 erfasst. Das Urteil überlebt, und das Pfandrecht weiterhin, für zehn Jahre nach seinem Eintritt. Unterhaltsurteile können gemäß Abschnitt 548.091 erneuert werden.

Subd. 2.Eidesstattliche Erklärung des Gläubigers.

Kein Urteil, mit Ausnahme von Steuern, darf angedockt werden, bis der Gläubiger des Urteils oder der Vertreter oder Anwalt des Gläubigers beim Gerichtsverwalter eine eidesstattliche Erklärung eingereicht hat, in der der vollständige Name, der Beruf, der Wohnort und die Postadresse des Schuldners des Urteils nach bestem Wissen und Gewissen von affiant angegeben sind. Befindet sich der Wohnsitz in einem Gemeindebezirk mit mehr als 5.000 Einwohnern, so ist die Hausnummer sowohl des Wohnsitzes des Urteilsschuldners als auch des Geschäftssitzes, sofern der Schuldner einen hat, anzugeben.

Wie das Statut sagt, wird das Urteil ein Pfandrecht, sobald es angedockt ist und es ist gültig für 10 Jahre.

Beachten Sie, dass, während das Urteil Pfandrecht gilt automatisch für „abstrakt“ Eigentum, ein Urteil Pfandrecht nicht automatisch anhängen „Torrens“ Eigentum (Sie müssen eine zusätzliche Einreichung unter Minn machen. Stat. § 508.63 und Minn. Stat. § 508A.63). Der Unterschied zwischen „abstrakten“ und „Torrens“ Immobilien besteht darin, wie die Immobiliendokumente aufgezeichnet und organisiert werden. Torrens Eigenschaft ist eine etwas formellere Aufnahmemethode. Siehe Ch. 508 und 508A für registrierte („Torrens“) Land. Das meiste Land in Minnesota ist abstraktes Eigentum, aber es gibt einen Trend zur Registrierung von Land als Torrens-Eigentum (insbesondere in den Partnerstädten). Der Punkt ist, dass der Urteilsinhaber den Status des Landes des Schuldners überprüfen und, wenn es sich um Torrens-Eigentum handelt, das Urteil beim County Registrar of Titles aufzeichnen sollte.

Wie entsteht ein Urteilspfandrecht?

Während Minn. Stat. § 548.09 ist die allgemeine Regel für die Schaffung eines Urteilspfandrechts, es ist hilfreich, den Kontext zu verstehen, in dem es entsteht. Hier sind einige grundlegende Schritte im Prozess:

• Holen Sie sich das Urteil: In der Regel bedeutet dies, den Zivilprozess zu gewinnen und einen Gerichtsbeschluss zu erhalten, der besagt, dass die gegnerische Partei Ihnen Geld oder Eigentum schuldet. In anderen Situationen könnte es aus unbezahltem Kindergeld, Ehegattenunterhalt, Grundsteuern oder anderen unbezahlten Steuern entstehen.

• Docket das Urteil: Ein Befehl von einem Richter kann sagen, dass Sie zu $ 20.000 berechtigt sind. Aber Sie können nicht versuchen, dieses Geld zu sammeln, es sei denn, Sie „docket“ das Urteil unter Minn. Stat. § 548.09. Das bedeutet, dem Gerichtsadministrator eine Docketing-Gebühr (etwa 40 US-Dollar) zu zahlen und eine eidesstattliche Erklärung eines Gläubigers einzureichen. Der Gerichtsadministrator wird dann Ihr Urteil auf die „Urteilsrollen“ setzen, was bedeutet, dass das Urteil bei Durchsuchungen durch Gläubiger angezeigt wird. Der Gerichtsverwalter sendet Ihnen auch ein Dokument, das das Urteil und den geschuldeten Gesamtbetrag bestätigt. Dies ist auch der Weg, um ein Bundesurteil einzureichen. Siehe Minn. Stat. § 548.11.

• Transkribieren Sie das Urteil (manchmal): In einigen Situationen müssen Sie das Urteil in eine Grafschaft „transkribieren“, in der der Schuldner nicht befreites Land hat. Angenommen, Sie erhalten ein Urteil in Scott County, Minnesota. Aber der Urteilsschuldner hat Land in Meeker County. Sie müssen übertragen, oder „transkribieren“, das Urteil in Meeker County. Dies kostet oft ~ $ 40. Grundsätzlich muss das Gericht, bei dem das Urteil ergangen ist (Scott County), Urteilsinformationen an das Gericht senden, bei dem der Gläubiger auch möchte, dass es angedockt wird (Meeker County). Das Meeker County Court wird das Urteil dann in seinen Urteilsrollen widerspiegeln. Wenn ein Gläubiger dies richtig macht, sollte der Gläubiger ein Pfandrecht auf ein nicht befreites Land des Schuldners sowohl in Scott County als auch in Meeker County haben. Wenn der Gläubiger ein Pfandrecht an Land in anderen Landkreisen ausüben möchte, muss der Gläubiger das Urteil in diese anderen Landkreise übertragen.

Dies sind die grundlegenden Schritte für einen endgültigen Gerichtsbeschluss, um ein Pfandrecht zu werden. Jedoch, wie in anderen Abschnitten unten diskutiert, Es kann knifflige Fragen darüber geben, ob ein Urteilspfandrecht an ein Stück Land „gebunden“ ist. Der Schuldner muss Land in dieser Grafschaft besitzen, damit ein Urteilspfandrecht angebracht werden kann. „hier gibt es keinen Titel oder Nachlass, es gibt nichts, an das das Pfandrecht des Urteils anknüpfen kann — kein greifbarer Gegenstand für die Handlung des Pfandrechts.“ Lowe v. Reierson, 201 Minn. 280, 283, 276 N.W. 224, 225 (1937) (Zitat weggelassen). Zusätzlich, Das Urteilspfandrecht gilt nicht für „befreites“ Land, wie das „Gehöft“ eines Schuldners.“ Rechtsstreitigkeiten zu diesem Thema sind keine Seltenheit.

Während diese Schritte notwendig sind, um Ihrem Urteil die Möglichkeit zu geben, als Pfandrecht „anzuhängen“, gibt es weitere Maßnahmen, die ein Gläubiger ergreifen muss, um bezahlt zu werden.

Wie lange dauert ein Urteil Lien Last?

Sobald ein Urteil angedockt ist, dauert ein Gerichtspfandrecht in Minnesota in der Regel 10 Jahre. Grundsätzlich ist das Pfandrecht für die Dauer des Urteils gut. Siehe Minn. Stat. § 541.01 („Keine Klage darf aufgrund eines Urteils oder Dekrets eines Gerichts der Vereinigten Staaten oder eines Staates oder Territoriums davon aufrechterhalten werden, es sei denn, sie wird innerhalb von zehn Jahren nach Inkrafttreten eines solchen Urteils eingeleitet.“).

Gläubiger versuchen in der Regel so schnell wie möglich einzuziehen. Wenn sie jedoch feststellen, dass der Schuldner „urteilssicher“ ist (was bedeutet, dass es keine nicht befreiten Vermögenswerte gibt), halten sie sich zurück, bis sie Vermögenswerte finden können. Aus diesem Grund gibt es Tausende von anhängigen Urteilen, die in Minnesota auf Urteilsrollen ruhen.

Manchmal sitzt ein Urteil viele Jahre dort. Der Gläubiger kann Maßnahmen ergreifen, um es aktiv zu halten. Ein Urteil kann um weitere 10 Jahre verlängert werden, indem innerhalb von zehn Jahren eine neue Klage erhoben wird. Amica Mut. Plugins. Co. v. Wartman, 841 N.W.2d 637, 640-41 (Minn. Ct. App. 2014), Rezension verweigert (Minn. Mar. 18, 2014). „Wenn innerhalb dieses Zeitraums von zehn Jahren keine Verlängerungsklage erhoben wird, erlischt das ursprüngliche Urteil und wird nicht mehr vollstreckbar.“ ID. bei 641 (Zitat weggelassen). Wird innerhalb der Zehnjahresfrist eine Erneuerungsklage erhoben, so bleibt das Urteil weitere zehn Jahre gültig. ID. Das Urteil Pfandrecht wird mit dem Urteil verfolgen.

Der Punkt ist, dass ein Urteil für 10-20+ Jahre aktiv sein kann. Für einen gewissenhaften Gläubiger bedeutet dies, dass es in Zukunft Chancen geben könnte, das Urteil einzuziehen, wenn sich die finanzielle Lage des Schuldners verbessert (d. H. Der Schuldner sammelt nicht befreites Eigentum oder Vermögenswerte an). Es ist auch ein Grund für einen Gläubiger, seine Eintreibungschancen vor Beginn eines Rechtsstreits zu bewerten. Für einen Urteilsschuldner bedeutet dies, dass er oder sie sich möglicherweise irgendwann mit dem Problem auseinandersetzen muss, und dies kann die Strategie der Person im Rechtsstreit gefährden.

Es ist hilfreich, sich daran zu erinnern, dass Zinsen auf das Urteil anfallen. Während die Zinssätze manchmal ändern, ist die allgemeine Regel, dass Zinsen bei 4% für Urteile unter $ 50.000 und 10% für Urteile über $ 50.000 anfallen. Siehe Minn. Stat. § 549.09.

Wie befriedige ich ein Pfandrecht?

Ein Pfandrecht ergibt sich aus einem Urteil, und ein Urteil ist erfüllt, wenn der Gläubiger ausgezahlt wird. Der Schuldner könnte das Urteil befriedigen, indem er eine freiwillige Zahlung an den Gläubiger leistet. Außerdem kann der Gläubiger das Urteil befriedigen, indem er auf dem Land vollstreckt (siehe folgenden Abschnitt) oder Geld durch eine andere Inkassomethode zurückfordert.

Freiwillige Zahlung

Wenn der Urteilsschuldner eine freiwillige Zahlung an den Gläubiger leistet, ist es am besten, die Zahlung schriftlich festzuhalten. Der Schuldner möchte möglicherweise eine vom Gläubiger unterzeichnete Forderungsfreistellung erhalten. Oft ist der Gläubiger bereit, einen Rabatt zu nehmen, um das Problem zu lösen. In diesem Fall ist es wichtig, dass der Schuldner eine schriftliche Freigabe für das gesamte Urteil und die Forderung (sowie eine Befriedigung) erhält.

Einreichung der Befriedigung

Wenn der Schuldner eine freiwillige Zahlung leistet, muss der Gläubiger dem Gericht eine Befriedigung des Urteils vorlegen. Der Gläubiger muss dies in der Regel innerhalb von 10 Tagen nach der Befriedigung oder innerhalb von 30 Tagen tun, wenn der Schuldner per Scheck oder nicht zertifiziertem Geld bezahlt hat.

Unter Minn. Stat. § 548.15, ein Urteil ist zufrieden, wenn eines der folgenden Dinge beim Gerichtsverwalter eingereicht wird:

(1) eine Hinrichtung erfüllt, in dem Maße in der Rückkehr des Sheriffs darauf angegeben;

(2) eine vom Gläubiger des Urteils unterzeichnete und anerkannte Zufriedenheitsbescheinigung;

(3) eine ähnliche Bescheinigung, die vom Anwalt des Gläubigers unterzeichnet und anerkannt wurde, es sei denn, die Befugnis dieses Anwalts als Anwalt wurde zuvor widerrufen und eine Eintragung des Widerrufs in das Register vorgenommen; Die Befugnis eines Anwalts, ein Urteil zu befriedigen, erlischt nach Ablauf von sechs Jahren ab seiner Eintragung;

(4) ein auf Antrag ergangener Beschluss des Gerichts, der die Vollstreckung einer Zufriedenheitsbescheinigung erfordert oder die Eintragung der Zufriedenheit ohne diese anordnet;

(5) im Falle einer Urteilsabschrift eine Abschrift eines der vorstehenden Schriftstücke, die von dem Gerichtsverwalter beglaubigt wurde, in den das Urteil ursprünglich eingetragen und in dem die Originale eingereicht wurden.

Wirkung der Befriedigung

Eine eingereichte Befriedigung, die ein Urteilspfandrecht aufhebt, hat einen wichtigen Einfluss auf den Schuldner. Ein Pfandrecht könnte sich auf die Immobilientransaktion eines Schuldners auswirken, oder das Urteil könnte weiterhin in der Kreditauskunft des Schuldners erscheinen. Ebenso könnte es die Fähigkeit eines Schuldners beeinflussen, Wohnungen zu mieten. Wenn der Gläubiger sich weigert, eine einmal vollständig bezahlte Befriedigung zu leisten, wird der Schuldner geschädigt. Wenn ja, kann der Schuldner einen Antrag an das Gericht stellen, damit ein Richter das Urteil anordnet. Möglicherweise könnte der Schuldner einige Anwaltsgebühren oder Strafen verlangen, wenn die Ablehnung des Gläubigers bösgläubig oder leichtfertig war.

Der Punkt ist, dass der Gläubiger und der Schuldner die Zufriedenheit formell dokumentieren müssen, um zukünftige Probleme zu vermeiden.

Wie sammle ich auf einem Urteil Pfandrecht in Minnesota?

Im Allgemeinen muss ein Gläubiger (a / k / a, der Urteilsinhaber oder Pfandrechtsinhaber) ein Urteilspfandrecht durch „Vollstreckung“ einziehen. Dies kann ein involvierter Prozess sein, und der Urteilsinhaber benötigt möglicherweise einen Anwalt, um das Land ordnungsgemäß auszuführen.

Informationsbeschaffung

Wenn der Gläubiger bereits recherchiert und das Eigentum des Schuldners lokalisiert hat, kann der Gläubiger mit der Vollstreckung fortfahren. In den meisten Fällen benötigt ein Urteilsinhaber jedoch Informationen über das Vermögen und das Land des Schuldners. Der Gläubiger kann unter Minn eine förmliche Entdeckung beantragen. R. Civ. S. 69, oder der Gläubiger könnte ein „Urteil Debtor Disclosure“ unter Minn beantragen. Stat. § 550.011 (sobald 30 Tage seit der Urteilsverkündung vergangen sind). Der Gläubiger sollte dann in der Lage sein, Land zu finden, auf dem er ausführen kann, um bezahlt zu werden.

Ausführung

„Ausführung“ ist ein allgemeiner Begriff in Minnesota für die Beschlagnahme und Sammlung von Vermögenswerten. Die Ausführung wird unter anderem zum Sammeln von Urteilspfandrechten an Land verwendet. Minn. Stat. § 550.02 enthält eine allgemeine Beschreibung:

URTEILE; VOLLSTRECKUNGSMETHODEN

Verlangt ein Urteil die Zahlung von Geld oder die Lieferung von Immobilien oder persönlichem Eigentum, so kann es in dieser Hinsicht durch Vollstreckung vollstreckt werden. Wenn es die Durchführung einer anderen Handlung erfordert, kann eine beglaubigte Abschrift des Urteils der Partei, gegen die es ergangen ist, oder der Person oder dem Beamten, die dadurch oder gesetzlich dazu verpflichtet ist, zugestellt werden. Eine so gediente Person, die sich weigert, kann vom Gericht wegen Verachtung bestraft und der Gehorsam des Einzelnen dazu erzwungen werden.

Im Allgemeinen muss der Urteilsinhaber einen „Vollstreckungsbescheid“ vom Gericht erhalten und ihn dann zur Vollstreckung zum County Sheriff bringen. Siehe Minn. Stat. § 550.04. Der Sheriff muss im Allgemeinen nach persönlichem Eigentum suchen, um das Urteil zu befriedigen. Wenn der Sheriff kein persönliches Eigentum findet, um zu ergreifen (was oft der Fall ist), kann der Sheriff dann Land anvisieren, um den Vollstreckungsbescheid zu erfüllen.

Verkauf

Sobald der Sheriff nicht befreites Eigentum findet (der Gläubiger gibt dem Sheriff Informationen über das Land), kann dieses Land verkauft werden. Der Sheriff muss den Verkauf ordnungsgemäß ankündigen, wie von Minn gefordert. Stat. § 550.18 und der Schuldner muss bedient werden (der das Recht hätte, beim Verkauf zu bieten). Der Verkauf ist im Wesentlichen eine Auktion (genau wie eine Zwangsvollstreckung), bei der der Schuldner ein „Kreditangebot“ über den vom Schuldner geschuldeten Betrag abgibt. Andere Personen, einschließlich des Schuldners, können dann auf das Land bieten, wenn sie über Bargeld oder zertifizierte Mittel verfügen.

Der Gewinner erhält eine Verkaufsbescheinigung unter Minn. Stat. § 550.22. Wenn das „Kreditgebot“ des Urteilsinhabers das einzige Gebot war, erhält er zu diesem Zeitpunkt kein Bargeld (es sei denn, er verkauft das Zertifikat des Sheriffs an jemanden). Wenn ein anderer Bieter beim Verkauf ein höheres Bargebot abgegeben hat, wird der Urteilsinhaber aus dem Erlös des Verkaufs ausgezahlt. Dieser Käufer beim Verkauf erhalten, „’nach Ablauf der Zeit für die Rücknahme, . . . alle Rechte, Titel und Zinsen’der Immobilie des Schuldners ‚zum Zeitpunkt des Pfandrechts, auf dem das gleiche verkauft wurde.'“

Während es mehr Details und Probleme mit der Ausführung gibt, sind dies die Grundlagen. Der Urteilsinhaber wird manchmal über den Verkauf bezahlt. Zu anderen Zeiten muss er oder sie warten, bis die Rückzahlungsfrist abläuft, um bezahlt zu werden.

Einlösung

Genau wie bei einer Hypothekenvollstreckung hat der Schuldner in einer Vollstreckungsklage das Recht, das Eigentum „einzulösen“ (den Gläubiger auszuzahlen, um den Verlust des Landes zu vermeiden). Im Allgemeinen hat der Schuldner ein Jahr Zeit, um unter Minn einzulösen. Stat. § 550.24 (es sei denn, der Schuldner „verlässt“ das Eigentum, in diesem Fall kann die Rückzahlungsfrist auf 5 Wochen verkürzt werden).

Wenn der Schuldner einlöst, wird der Gläubiger ausgezahlt und das Urteilspfandrecht erfüllt. Der Schuldner behält das Eigentum.

Wenn der Schuldner das Eigentum nicht einlöst, können andere Pfandgläubiger des Eigentums versuchen, das Eigentum einzulösen. Grundsätzlich zahlen sie ältere Pfandgläubiger aus, die eingelöst haben (siehe den folgenden Abschnitt über Prioritäten für weitere Details). Der Urteilsinhaber wird ausgezahlt. In dieser Situation verliert der Schuldner das Eigentum, sollte aber sein Eigenkapital an dem Eigentum erhalten (nachdem die Urteils- und Vollstreckungskosten bezahlt wurden).

Wenn es keine Rückzahlung durch den Schuldner oder andere Pfandgläubiger gibt, ist der Gläubiger am Ende der Rückzahlungsfrist im Wesentlichen der Titelinhaber der Immobilie. Wie bei Hypothekenvollstreckungen verkauft der Gläubiger die Immobilie im Allgemeinen, um bezahlt zu werden.

Was ist die „Priorität“ eines Urteilspfandrechts?

Die Priorität des Pfandrechts einer Person wird wichtig, wenn es mehrere Pfandrechte, Hypotheken oder andere „Belastungen“ auf dem Land gibt. Wenn Ihr Urteil Pfandrecht Vorrang vor anderen Pfandrechten hat, haben Sie eine bessere Chance, bezahlt zu werden. Wenn Ihr Urteil Pfandrecht hinter anderen Pfandrechten in der Priorität ist, haben Sie eine geringere Chance, bezahlt zu werden.

Ein Pfandrecht mit höherer Priorität wird als „Senior“ -Pfandrecht bezeichnet, während eines mit geringerer Priorität als „Junior“ -Pfandrecht bezeichnet wird.

Wie wird die Priorität bestimmt?

Im Allgemeinen hängt die Pfandrechtspriorität an Land davon ab, wann das Pfandrecht „perfektioniert“ wurde. Für Urteilspfandrechte werden sie im Allgemeinen perfektioniert, wenn sie sich an das Land „anhängen“. Ein Gläubiger mit einem Urteilspfandrecht, das zuerst rechtzeitig beigefügt wird, hat Vorrang vor einem Urteilspfandrecht, das später beigefügt wird.

In den meisten Situationen „bindet“ sich das Urteilspfandrecht an das Land, wenn der Gläubiger das Urteil in diesem Landkreis einreicht. In einigen Fällen kann es jedoch nicht „anhängen“, bis der Schuldner ein Interesse an Land erwirbt (oder der Schuldner das Gehöfteigentum aufgibt). In diesen Fällen wird das Pfandrecht angebracht, wenn der Schuldner ein Interesse an dem Land erwirbt.

Sobald das Urteilspfandrecht an das Land des Schuldners gebunden ist, hat es im Allgemeinen eine höhere Priorität als später aufgezeichnete Pfandrechte oder Hypotheken. Es gibt jedoch einige begrenzte Situationen, in denen ein später aufgezeichnetes Pfandrecht einem Urteilspfandrecht in Bezug auf die Priorität „vorausspringen“ könnte. Zum Beispiel kann ein Bundessteuerpfandrecht manchmal Vorrang vor dem Datum der IRS-Bewertung haben (auch wenn es zu einem späteren Zeitpunkt aufgezeichnet wird). Ein anderes Beispiel ist das Pfandrecht eines Mechanikers, das sich im Allgemeinen auf den „tatsächlichen und sichtbaren Beginn der Verbesserung vor Ort“ unter Minn bezieht. Stat. § 514.05 (nicht das Aufnahmedatum). Dies kann überraschend sein, da Ihr Pfandrecht möglicherweise Vorrang vor einem anderen Pfandrecht verliert, das noch nicht erfasst wurde.

Die Lektion besteht darin, Ihre Hausaufgaben zu machen, um herauszufinden, wo Ihr Pfandrecht in die Prioritätskette passt.

Warum ist Priorität wichtig?

Wenn Eigentum verkauft wird, werden die älteren Pfandgläubiger oft zuerst bezahlt. Wenn nicht genügend Eigenkapital im Land vorhanden ist, um Junior-Pfandgläubiger auszuzahlen, werden diese Pfandgläubiger nicht bezahlt.

Zum Beispiel, in einer Hypothek Zwangsvollstreckung, wenn ein Senior Pfandrechtsinhaber auf dem Grundstück ausschließt, haben die Junior Pfandrechtsinhaber ein Recht auf „einlösen“ das Eigentum (oder sonst ihr Pfandrecht wird ausgelöscht). Dies bedeutet im Allgemeinen, dass die Junior-Pfandrechtsinhaber ihre Absicht zum Einlösen und dann zum Einlösen durch Auszahlung der Senior-Pfandrechte bekannt geben. Wenn noch mehr Junior-Pfandgläubiger zurückbleiben, können diese anderen Pfandgläubiger ebenfalls einlösen. Wenn sie dies tun, werden die vor ihnen liegenden Pfandgläubiger ausgezahlt. Im Allgemeinen gibt es zu Einlösungszwecken 7-Tage-Fenster für jeden nachfolgenden Junior-Pfandrechtsinhaber, die eingelöst werden können.

Darüber hinaus wird die Bedeutung der Priorität angezeigt, wenn ein älterer Pfandrechtsinhaber sein Interesse an der Immobilie ausschließt. Wenn jüngere Pfandgläubiger nicht einlösen, erlischt ihr Pfandrecht. Im Gegensatz dazu erlischt ein älterer Pfandrechtsinhaber im Allgemeinen nicht, wenn ein jüngerer Pfandrechtsinhaber das Grundstück ausschließt. Daher ist es wichtig, ein Pfandrecht mit höherer Priorität zu haben. Im Falle eines Pfandrechts bedeutet dies, das Urteil so schnell wie möglich anzudocken und / oder zu transkribieren.

Beachten Sie, dass diese Prioritätssituationen kompliziert sind, so dass es wichtig sein kann, Titelarbeit auf dem Grundstück zu bekommen und mit einem Anwalt zu sprechen. Ein kleiner Fehler, wie das Versäumnis, eine Einlösungsabsicht aufzuzeichnen, kann den Gläubiger ein Sammelpfandrecht kosten.

Hängen Urteilspfandrechte an Gehöften in Minnesota?

Nein, Urteilspfandrechte gelten nur für „nicht befreites“ Land, sodass Ihr Gehöft nicht betroffen sein sollte. Unter bestimmten Umständen (z., Land überschreitet die „Homestead“ Grenze oder anderweitig nicht die Definition zu erfüllen), könnte ein Urteil Pfandrecht Ihr Land oder den Erlös aus einem Verkauf davon auswirken.

Bedeutung

Ob ein Gläubiger ein Pfandrecht an Land anhängen kann, ist eine wichtige Frage. Für einen Gläubiger kann es den Unterschied zwischen einem erfolgreichen Inkasso oder einem Ausschluss bedeuten. Wenn das Land Gehöft ist, kann der Gläubiger es nicht berühren. Wenn das Land nicht Gehöft ist, kann der Gläubiger darauf abzielen, bezahlt zu werden.

In Minnesota und vielen anderen Bundesstaaten spiegelt die Homestead-Befreiung einen moralischen Wert wider. Die Homestead-Befreiung kontrastiert das Recht eines Gläubigers, bezahlt zu werden, mit dem Schutz seines Hauses durch einen Schuldner. Die Politik, dem Schuldner „Zuflucht“ von nur Forderungen in seinem“Gehöft“zu geben, hat sich jedoch mit erheblicher Einheitlichkeit durchgesetzt.“ Denzer v. Prendergast, 267 Minn. 212, 216, 126 NW 2d 440, 443 (1964). Daher ist die Homestead-Befreiung von Minnesota-Gerichten großzügig auszulegen. Torgelson gegen Real Prop. Bekannt als 17138 880th Ave. In : Renville Cty., 749 N.W.2d 24, 26 (Minn. 2008). Das bedeutet, dass enge Fälle zugunsten des Eigentümers des Gehöfts und nicht des Gläubigers gelöst werden.

Statuten

„Gehöfte“ sind in Minn definiert. Stat. § 510.01:

HOMESTEAD DEFINIERT; BEFREIT; AUSNAHME

Das Haus, das einem Schuldner als Wohnsitz des Schuldners gehört und von ihm bewohnt wird, bildet zusammen mit dem Grundstück, auf dem es sich in der nachstehend begrenzten und definierten Höhe von Fläche und Wert befindet, das Gehöft dieses Schuldners und der Familie des Schuldners und ist von der Beschlagnahme oder dem Verkauf im Rahmen eines Gerichtsverfahrens wegen einer Schuld befreit, die nicht rechtmäßig schriftlich geltend gemacht wird, es sei denn, es handelt sich um Arbeiten oder Materialien, die für den Bau, die Reparatur oder abschnitt 550.175.

Die Höhe der Gehöftbefreiung ist gesetzlich festgelegt. Wenn das Land diese Grenzen überschreitet, könnte der Urteilsinhaber versuchen, den „Überschuss“ (den ungeschützten Teil) auszuführen. Der Urteilsinhaber müsste einen Gerichtsbeschluss einholen und die Verfahren in Minn einhalten. Stat. § 550.175 („Ausführung auf Immobilien, die Gehöft umfasst“) auf dem „Überschuss“ zu sammeln.

Hier sind die Minnesota Homestead Limits von Minn. Stat. § 510.02:

FLÄCHE UND WERT; WIE BEGRENZT.

Unterteilung 1.Befreiung. Das Gehöft kann jede Menge Land umfassen, die 160 Hektar nicht überschreitet. Die Befreiung pro Gehöft, unabhängig davon, ob die Befreiung von einem oder mehreren Schuldnern in Anspruch genommen wird, darf 420.000 USD oder, wenn das Gehöft hauptsächlich für landwirtschaftliche Zwecke genutzt wird, 1.050.000 USD nicht überschreiten, ausgenommen die in Abschnitt 510.05 festgelegten Beschränkungen.

Subd. 2.Anpassung der Dollarbeträge. Die Dollarbeträge in der Unterteilung 1 müssen sich periodisch in der in Abschnitt 550.37, Unterteilung 4a, vorgesehenen Weise ändern. Der Handelskommissar nimmt die Änderungen der Dollarbeträge als Teil der Ankündigung und Veröffentlichung gemäß diesen Bestimmungen auf.

Schützt Sie die Befreiung noch, wenn Sie das Gehöft verkaufen? Ja, es sollte Sie in der Regel ein Jahr nach einem Verkauf schützen. Es ist wichtig für die Person, dort zu bleiben und es als Gehöft zu beanspruchen. Minn. Stat. § 510.07 diskutiert diese Fragen wie folgt:

VERKAUF ODER ENTFERNUNG ERLAUBT; VERSICHERUNGSERLÖS; HINWEIS.

Der Eigentümer kann das Gehöft verkaufen und übertragen, ohne es oder den Erlös eines solchen Verkaufs für den Zeitraum von einem Jahr nach dem Verkauf einem Urteil oder einer Schuld zu unterwerfen, von der es in den Händen des Eigentümers befreit war, mit der Ausnahme, dass der Erlös des Verkaufs nicht von einem Urteil oder einer Schuld für eine gerichtlich angeordnete Unterhaltszahlung oder Unterhaltspflicht im Rückstand befreit ist. Der Erlös eines Versicherungsanspruchs für ein befreites Gehöft ist für ein Jahr befreit. Der Eigentümer kann daraus entfernen, ohne diese Befreiung zu beeinträchtigen, wenn der Eigentümer dadurch nicht dasselbe wie den Aufenthaltsort aufgibt. Wenn der Eigentümer ein solches Gehöft länger als sechs aufeinanderfolgende Monate nicht mehr bewohnt, gilt der Eigentümer als aufgegeben, es sei denn, innerhalb dieser Frist, Der Eigentümer muss beim County Recorder des Countys, in dem er sich befindet, eine Mitteilung einreichen, ausgeführt, bezeugt, und anerkannt wie im Fall einer Urkunde, Beschreibung der Räumlichkeiten und Beanspruchung des gleichen wie das Gehöft des Eigentümers. In keinem Fall darf die Befreiung länger als fünf Jahre nach der Anmeldung andauern, es sei denn, während eines Teils der Frist sind die Räumlichkeiten als tatsächlicher Wohnsitz des Schuldners oder der Familie des Schuldners belegt worden.

Befreiung nach dem Tod

Manchmal gibt es Streitigkeiten zwischen einem Gläubiger und den Erben des Verstorbenen darüber, ob das Eigentum nach dem Tod des Eigentümers als „Gehöft“ geschützt ist. Wenn das Land zum Zeitpunkt des Todes der Person „Gehöft“ war, sollten auch die Erben der Person von der Befreiung profitieren. So wie, der Inhaber eines Urteils Pfandrecht wahrscheinlich nicht nach dem Eigentum gehen.

Das Gesetz von Minnesota beschränkt Ansprüche nach dem Tod gegen das Gehöft des Verstorbenen auf staatliche Ansprüche auf Krankenhausversorgung und medizinische Hilfe. Urteil Pfandrechte sind nicht unter Minn aufgeführt. Stat. § 524.2-402 (c), der besagt:

( c) Wenn das Gehöft durch Abstammung oder Testament an den Ehegatten oder die Nachkommen des Erblassers oder an einen Treuhänder eines Trusts übergeht, dessen einzige derzeitige Begünstigte der Ehegatte oder die Nachkommen des Erblassers sind, ist es von allen Schulden befreit, die zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers nicht gültig waren, es sei denn, das Gehöft unterliegt einem Anspruch, der gemäß Abschnitt 246.53 für staatliche Krankenhausversorgung oder 256B.15 für medizinische Hilfsleistungen geltend gemacht wird. Wenn das Gehöft an eine andere Person als einen Ehegatten oder die Nachkommen des Erblassers oder an einen Treuhänder eines Trusts übergeht, dessen einzige derzeitige Begünstigte der Ehegatte oder die Nachkommen des Erblassers sind, Es unterliegt der Zahlung von Verwaltungskosten, Bestattungskosten, Kosten der letzten Krankheit, Steuern, und Schulden. Der Antragsteller kann versuchen, ein Pfandrecht oder eine andere Anklage gegen ein Gehöft durchzusetzen, das durch eine entsprechende Klage vor dem Bezirksgericht befreit ist.

Welche anderen Situationen wirken sich auf Urteilspfandrechte aus?

Es gibt viele andere Umstände, die ein Urteilspfandrecht beeinflussen können. Immobiliengesetze können komplex und knifflig sein.

Hier ist eine Liste von anderen Fragen, die ein Urteil Pfandrecht auswirken könnten:

• Registriertes oder Torrens-Eigentum: Beachten Sie, dass es zusätzliche Anforderungen für die Anbringung des Urteilspfandrechts an registriertes (a / k / a, „Torrens“) Eigentum und mögliche Probleme beim Sammeln darauf geben kann.

• Landwirtschaftliches Eigentum: Wenn der Schuldner landwirtschaftliches Eigentum besitzt, müssen Sie wahrscheinlich eine Bauer-Kreditgeber-Mediation durchlaufen, bevor Sie versuchen, auf dem Land zu sammeln. Siehe Ch. 583 der Minnesota Statuten. Es gibt eine breite Kategorie des Eigentums, also muss der Gläubiger die Natur von ihr verstehen, bevor er irgendeinen Rechtsstreit oder Sammlung anfängt.

• Konkurs: Wenn der Schuldner Konkurs anmeldet, gibt es einen „automatischen Aufenthalt“, der Gläubiger im Allgemeinen daran hindert, Inkassomaßnahmen gegen das Vermögen des Schuldners zu ergreifen. Außerdem „entlastet“ ein abgeschlossener Konkurs im Allgemeinen die Schulden der Person, so dass Gläubiger einen Teil oder keine der Schulden erhalten können. Das Urteil sollte auch ausgelöscht werden (in der Regel auf Antrag des Bezirksgerichts). Als solche wird das Urteil Pfandrecht ausgelöscht werden.

• Abtretungen: Der Gläubiger tritt manchmal seine Rechte an dem Urteil oder Pfandrecht an einen anderen Gläubiger ab. Wenn ja, hat der „Zessionar“ des Urteils das Recht zu sammeln, muss aber in der Regel eine Einreichung beim Bezirksgericht machen. Während der Schuldner seine Schulden an eine andere Person abtreten kann (z. B. wenn ein Unternehmen Vermögenswerte und Schulden an ein anderes Unternehmen verkauft), hat dies häufig nur geringe Auswirkungen auf die Fähigkeit des Gläubigers, das Urteil einzuziehen.

• Fehler: Der Gläubiger muss vermeiden, Fehler zu machen, wenn er das Urteil anlegt oder an Land vollstreckt. In diesem Fall kann der Schuldner das Gericht auffordern, einen Vollstreckungsverkauf aufzuheben. Es kann auch ein Problem mit dem Namen des Schuldners geben. Wenn Sie den gleichen Namen wie jemand mit einem Urteil haben, könnten Sie für diese Person verwirrt sein (dh der Gläubiger könnte Ihr Vermögen für die Sammlung ins Visier nehmen). Der Gläubiger muss darauf achten, gegen die richtige Person zu sammeln. Wenn Sie auf Immobilien schließen und jemand mit Ihrem Namen ein Urteil hat, kann die schließende Gesellschaft Sie eine eidesstattliche Erklärung der Nicht-Identität oder ein ähnliches Dokument aufnehmen lassen. Die Immobilienaufzeichnungen zeigen dann, dass Sie nicht der Schuldner des Urteils sind und kein Urteilspfandrecht an Ihr Land anhängen kann.

• Miteigentum an Land: Dies kann ein heikles Thema sein. Seien Sie sich bewusst, dass, wenn Sie Co-eigenen Land mit anderen Menschen, ihre Gläubiger könnten Urteil Pfandrechte an das Land befestigen. Dies könnte sich auf Ihre Eigentumsinteressen an dem Land auswirken. Bevor Sie Land als Miteigentümer erwerben, sollten Sie prüfen, ob einer der Miteigentümer Urteile oder Gläubiger hat, die das Land gefährden könnten.

• Steuerfragen: Steuerpfandrechte, Zwangsvollstreckungen und Verwirkung können sehr unterschiedliche Regeln haben und andere Urteilspfandrechte beeinflussen. Für eine gute Zusammenfassung der Minnesota Steuerurteile, siehe „The Delinquent Tax and Tax Forfeiture Manual.“ Hinweise zu IRS-Pfandrechten und -verwirkung finden Sie im „Legal Reference Guide for Revenue Officers „.“

Fazit

Der Gewinn einer Zivilklage kann der Beginn eines größeren Kampfes beim Sammeln des Urteils sein. Urteilspfandrechte können eine ausgezeichnete Wahl sein, damit ein Gläubiger auf einem großen Urteil sammelt. Auf der anderen Seite ist dies ein Risiko für einen Schuldner, der nicht befreites Land besitzt. Wenn der Schuldner dieses Land verkauft, wird es wahrscheinlich einen Rechtsmangel geben, den er vor dem Schließen beheben sollte.

Die Quintessenz: Je besser Sie Urteilspfandrechte verstehen, desto bessere Chancen haben Sie, Ihre Interessen am Urteil oder an Ihrem Land zu schützen.

Wenn Sie Rechtsberatung oder einen Anwalt benötigen, der Sie in einer Frage des Pfandrechts vertritt, Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Beratung. Mit Büros in Shakopee (Scott County) und Litchfield (Meeker County) betreuen wir Kunden in den Partnerstädten und im Großraum Minnesota.