Tak fordi du besøger ejendommen Redress Scheme hjemmeside.

Hvordan kan udlejere tiltrække nye udlejere og fastholde eksisterende udlejere?

turbulente tider for udlejere

dette er turbulente tider for udlejere; traditionelle operatører står over for flere udfordringer forbundet med et kaotisk boligmarked, øget lovgivning og voksende onlinekonkurrence. Hertil kommer, at planer om at forbyde udlejningsgebyrer, der opkræves til lejere i 2019, sandsynligvis vil indsnævre fortjenstmargenerne for nogle udlejningsagenter endnu mere. Og nu fremhæver ny forskning, hvad mange allerede forudsagde – en stigning i udlejere, der sælger op.

udlejere forlader markedet

flere nylige undersøgelser har vist, at antallet af buy-to-let udlejere, der findes i sektoren, er stigende. Ifølge en fælles rapport fra Reapit og Dataloft, en boligmarkedsinformationsrådgivning, ser udlejningsmarkedet en betydelig aktivitet og en stigning i lejerefterspørgslen, men udbuddet er faldet med 6.9 procent.

efter gennemførelsen af den højere afgift på stempelafgift for fritidshuse i 2016 er forsyningsproblemet blevet forværret af tilbagetrækningen af udlejerens skattelettelser, som er indfaset siden April 2017. Dette, mange hævder, sammen med en række skatte-og reguleringsændringer, tilskynder udlejere til enten at sælge op, når deres overskud begynder at falde, eller hæve huslejen.

trods turbulente tider, er der potentielle muligheder for udlejning agenter?

i lyset af strammere marginer for udlejere, der vælger at forblive i den private udlejningssektor (PRS), kan det at vælge selvforvaltning virke som en attraktiv og omkostningseffektiv løsning til at imødegå faldende overskud.

men med en række lovgivningsmæssige ændringer for at holde styr på, vil udlejere i stigende grad blive forpligtet til at tage en mere professionel tilgang til at leje en ejendom. De skal sikre, at de har en god forståelse for, hvordan lovgivning kan påvirke deres forretning og påvirke både dem og deres lejere. For gode udlejningsagenter giver denne situation en mulighed.

flertallet af udlejere ejer kun en eller to ejendomme, og mange af dem er ‘utilsigtede udlejere’ med fuldtidsjob og lidt tid at bruge på at styre deres lejebolig. Hertil kommer, at lejere bliver længere i ejendomme, der forvaltes fuldt ud af en udlejningsagent, minimerer eventuelle ugyldige perioder, og at lejere ofte foretrækker at beskæftige sig med udlejningsagenter snarere end udlejere, og det er ikke svært at se den værdi, som en god udlejningsagent kan tilføje til køb for at lade oplevelsen.

men i en PRS præget af et faldende udbud af udlejere, hvordan kan udlejere tiltrække nye udlejere og fastholde eksisterende udlejere?

Paul Shamplina, direktør hos Hamilton fraser og grundlægger af Landlord Action, har over 25 års erfaring med at handle for udlejere og udlejere. Paul gav nogle tips til udlejning af agenter, der ønsker at lykkes i dagens udfordrende klima og udforskede, hvordan de kan tiltrække nye udlejere og fastholde eksisterende udlejere.

Top tips til at hjælpe udlejere tiltrække nye udlejere og fastholde eksisterende udlejere:

1. Forstå udlejeres motivation og frygt

det er vigtigt for agenter at komme under huden på udlejere, både eksisterende og potentielle kunder. Hvorfor vil de være udlejer? De kan for eksempel være en utilsigtet udlejer med kun et lunkent ønske om at være udlejer, eller en pension udlejer, der ønsker at bruge deres køb til at lade som en langsigtet investering. Hvad holder dem vågne om natten? Chancerne er, at de er mest bekymrede over spørgsmål som forsinket / manglende betaling af husleje, finansiering af ejendomsvedligeholdelse og reparationer, ugyldige perioder, skatteændringer og overholdelse af lovgivningen. Tag dig tid til at tale med udlejere, stille dem spørgsmål, lytte og empati med deres specifikke omstændigheder. Der har været en masse ny lovgivning for nylig, men mange udlejere undlader stadig at beskytte deres lejers depositum (som blev obligatorisk for over ti år siden). At identificere en udlejers motivationer og frygt vil hjælpe dig med at skræddersy din besked mere effektivt til deres behov, hvilket igen skal øge både kundefastholdelse og rekruttering.

2. Vær ekspert

uanset om du bevarer eksisterende kunder eller tiltrækker nye udlejere til at kontakte din virksomhed, er det vigtigt, at du er opdateret med, hvad der sker i PRS. Abonner på hjemmesider som rightmove og landlord for at sikre, at du forstår, hvad der sker på markedet. Du skal også have lige ved hånden information til potentielle kunder om, hvor hurtigt du udlejer ejendomme, og hvad de kan gøre for at øge det potentielle udbytte og marked for deres specifikke lejebolig. Nurture et forhold til din lokale avis, så du er den ‘go-to’ udlejning agent, når det kommer til en ekspert syn på det lokale lejemarked. Netværk ved branchearrangementer. Skriv blogs til din hjemmeside og sociale medier. Deltag udlejer møder og lokale råd fora. Undersøg tilknyttede virksomheder, som du kan samarbejde med med gensidig fordel for begge parter. Tilbyde gratis seminarer for udlejere at deltage for at uddanne dem. Husk først og fremmest, at udlejere anbefaler andre udlejere; mund til mund er sandsynligvis det mest kraftfulde værktøj af alle.

3. Drej lad kun instruktioner til fuld ledelse

det er en accepteret kendsgerning, at rekruttering af nye kunder er meget dyrere og tidskrævende end at fastholde eksisterende kunder. At omdanne let only-instruktioner til fuld ledelse bør derfor være en prioriteret strategi for udlejning af agenter, der ønsker at maksimere deres indkomst i turbulente tider og bevare eksisterende udlejere.

hvis du har investeret tid til at forstå din kundes begrundelse for at være udlejer, har en klar fornemmelse af deres specifikke bekymringer og en solid forståelse af PRS, vil du være velplaceret til at få mest muligt ud af eventuelle muligheder for at sælge. For eksempel kan en utilsigtet udlejer, der har arvet en ejendom, der har et fuldtidsjob og en ung familie, tro, at de kan klare sig med en let only-ordning og dermed betale et lavere gebyr, men måske ikke have tænkt på virkeligheden om, hvordan man styrer manglende betaling af husleje og ugyldige perioder, endsige hvordan man overholder stadig strengere lovgivning. For denne type klient, der er tidsfattig, skal udlejningsagenten fokusere på den tid og potentielt penge, der kan spares med en fuld ledelsestjeneste. Vil denne kunde ønsker at modtage opkald på 4am fra deres lejer, der har mistet deres nøgler?

det er klart, at effektiv styring af ‘skiftet’ fra udlejning kun til en fuldt administreret service er afgørende for dens succes. Det er af afgørende betydning, at der tages nøje hensyn til personalets incitamenter og Kommissionens tidsrammer for at sikre, at de er i overensstemmelse med agenturets overordnede mål.

4. Sørg for, at din ledelsestjeneste skiller sig ud

i et stadig mere konkurrencedygtigt klima, hvis du vil tiltrække nye udlejere og fastholde eksisterende udlejere, er det vigtigt at sikre, at din ledelsestjeneste skiller sig ud. Hvad kan du tilbyde, som dine konkurrenter ikke gør? Nogle områder at overveje er:

hvilken onlineadgang giver du udlejere for at hjælpe dem med at holde sig ajour med forvaltningen af deres ejendom?

– tilbyder du regelmæssige inspektioner med detaljerede rapporter inklusive Fotos og videobevis for ejendommens tilstand (rapportering er meget vigtig for udlejere, der vælger den fuldt administrerede service)

– giver du en dedikeret kontoadministrator?

– tilbyder du lejeforsikring, hvis lejeren misligholder lejen?

– hvor hurtigt vil udlejer modtage deres husleje – er dit kontosystem op til bunden?

– hvor detaljeret er din henvisning – holder du dig opdateret med lejerens potentielt skiftende omstændigheder?

– hvilken check out service tilbyder du – når lejeren fraflytter, behandler du lager og håndterer eventuelle indbetalingstvister?

– tilbyder du mindst to udtalelser fra andre udlejere, der er tilfredse med din service, som potentielle udlejere kan kontakte?

5. Vær forberedt på de fem bedste spørgsmål, som en udlejer vil stille

for at besvare disse spørgsmål skal du selv tænke over, hvad der er realistisk for dit område – det nytter ikke at vinde en instruktion, men ikke være i stand til at leje ejendommen. Tage hensyn til andre aktier i det område, du konkurrerer med, når du citerer sandsynlige lejeudbytter / den tid det tager at finde en god lejer. Sørg for, at du har beroligende, realistiske svar klar og venter på følgende spørgsmål:

1. Hvor meget leje kan jeg få for min ejendom?

2. Hvor hurtigt kan du leje det?

3. Har du lejere, der venter på at flytte hurtigt ind?

4. Hvor meget opkræver du?

5. Hvad er specifikt inkluderet i din fuldt administrerede vs let only-service?

6. Kend dine unikke salgsargumenter (USPs)

når det kommer til at bevare eksisterende udlejere og tiltrække nye udlejere, er det vigtigt at have en ‘elevator pitch’ i ærmet; nogle nyttige USP ‘ er, som du hurtigt kan formidle, når tiden er kort, og indsatsen er høj. Her er nogle eksempler, som du kan skræddersy til din virksomhed:

1. Vi har kendskab til området og kan opnå den bedst mulige husleje med god kvalitet lejere (herunder nogle anekdoter om området, skræddersyet til den pågældende udlejer, for eksempel lokale skoler, transportforbindelser osv)

2. Vi forstår, at ugyldige perioder påvirker udlejernes pengestrøm, vores gennemsnitlige ugyldige periode er bare (det er op til dig at sikre, at dette er lavt og derfor en USP)

3. Vi er medlemmer af en klageordning som PRS (det betyder, at vi har en eskaleret klageservice)

4. Vi har Client Money Protection forsikring som Client Money Protect, hvilket betyder, at hvis der sker noget med os, vil du få dine penge tilbage

5. Vores Gebyrer for lad kun er…, dette vil omfatte…, men for kun et ekstra … % eller … beløb om måneden tager vi os af ejendommen ved fuld ledelse. Du bliver nødt til at undersøge dit lokale marked, indstille din prissætning konkurrencedygtigt og forklare, hvad dette inkluderer. Husk, at det er fradragsberettiget. Hvis din udlejer arbejder på fuld tid, giver dette total kommerciel mening, men det er op til dig at vise dem hvordan.

6. Sørg for, at din udlejer er opmærksom på, at der nu er over 150 regler og forskrifter involveret i at leje din ejendom ud. Det er op til dig at forstå din udlejer og forklare, hvorfor selvledelse for dem ville være svært, og at de risikerer for eksempel en bøde på 3000 for manglende overholdelse af retten til at leje lovgivning alene

7. Forklar nøjagtigt, hvad din fulde liste over tjenester indebærer-for eksempel lejerreferencer, lejerkorrespondance, overholdelse af regeringsregler og regulering …

8. Har du mystery handlet? Tag dig tid til at undersøge dine konkurrenter, så du kan identificere din egen særskilte USP

9. Forklar, at du udfører regelmæssige inspektioner for at sikre, at ejendommen er i god stand, og at du vil håndtere eventuelle reparationer og tvister på udlejerens vegne

7. Vær en god kommunikator

baren er hævet for alle interessenter i PRS. Udlejere og udlejere skal sikre, at de opfører sig på en stadig mere professionel måde i overensstemmelse med de forventninger og juridiske forpligtelser, der nu gælder for dem. God kommunikation er det vigtigste element i forholdet mellem udlejer / lejer / agent. Ejendomsrettighedsordningen, en regeringsgodkendt organisation, der beskæftiger sig med eskalerede klager mod Ejendomsmæglere, rangerer en mangel på kommunikation højt blandt årsagerne til en klage. Mange udlejere klager over, at udlejningsagenter er meget opmærksomme, når de accepterer den oprindelige udlejning, men mindre, når der er problemer længere nede på linjen. Hvis der er problemer, skal du kommunikere dem tidligt til din udlejer, og hvis de har udlejerforsikring, skal du hjælpe dem med at fremsætte et krav, hvis det er nødvendigt.