5 måder at komme ind i UK ejendomsudvikling for første gang

du er klar til at deltage i de 2,5 millioner ejendomsinvestorer i Storbritannien og opbygge din egen andel af en sektor, der har leveret pålidelige afkast i de sidste 20 år.

appellen af håndgribelige mursten – og mørtel er indlysende for første gang udviklere: efterspørgsel fra kommende husejere og ejendomsinvestorer overstiger fortsat udbuddet, og ejendomsudvikling tilbyder to forskellige, men overbevisende tilskyndelser til iværksættere, der er villige til at tage springet:

• kapitalvurdering: værdien af din ejendomsbesiddelse stiger over tid. På et senere tidspunkt kan du sælge dine ejendomme individuelt eller som en hel portefølje og realisere en betydelig kapitalgevinst.
• indkomstgenerering: hvis du beslutter at holde fast i din ejendom og leje den ud, får du en stabil indkomst fra lejere.

de 5 mest populære ejendomsudviklingsstrategier for vores kunder er:

1. køb af boligejendomme til renovering: til salg eller leje
2. køb af erhvervsejendomme til konvertering til bolig
3. opbygning af et andet hjem eller erhvervslokaler på din ejendom
4. køb af jord til at lave en grundudvikling
5. køb af jord for at få byggetilladelse og sælge videre til en anden udvikler

1. Køb af bolig til renovering: til salg eller udlejning

blivende udviklere er uimodståeligt tiltrukket af de nedslidte, forældede huse og lejligheder, der råber på en hurtig løsning og kosmetisk makeover.

boligejendomme er et glimrende udgangspunkt for førstegangsudviklere: det trækker på din egen boligkøbs-og renoveringsoplevelse uden at kræve specialiseret markedskendskab inden for kommerciel ejendom, lagerenheder, kontorer eller studenterboliger.

• Planlæg til en fortjenstmargen: mindst 20% på en rettelse-og flip.
• vær forberedt på at gå væk, hvis fortjenstmargenen ikke er god nok.
• de samme muligheder, der er indlysende for dig, vil også appellere til mor-og-far doer-overdel, der vil konkurrere om at øge priserne.
• fortjeneste afgøres lige i starten med din købspris: du kan kontrollere, hvor meget du betaler; Markedet bestemmer din salgspris.

bedste råd til førstegangsudviklere:

• hver ejendom har en “loftværdi”: det højeste beløb, som ejendommen kan sælges til på det åbne marked.
• selv de mest avancerede fittings og finish opnår ikke en pris over loftet.
• i stedet for at købe den ordsprogede værste hus-i-bedste-gade, skal du identificere den næstbedste gade, det næste kommende område.
• tag råd fra ejendomsmæglere: åbne boligarealer kan tilføje mere værdi end en udvidelse.
• vær klar over dit investeringsformål fra starten: salg på eller udlejning.

udlejning af ejendommen

hvis du planlægger at beholde ejendommen, medmindre den har brug for større strukturelle renoveringer, vil du sandsynligvis være på udkig efter et buy-to-let pant til at finansiere købet.

det område, du har købt i, og din forventede lejeindkomst vil forme dine udviklingsbeslutninger:

• antal soveværelser
• er dette en ejendom, der vil appellere til familier / studerende / unge fagfolk

Enkeltlejemål

det mest populære valg for førstegangsinvestorer: en kontrakt med en enkelt lejer, et par eller familiegruppe.

• Månedlig lejeindtægt betaler for dit køb for at lade pant og andre ledelses-og vedligeholdelsesomkostninger, med noget overskud på toppen for dig.
• et lejerforhold til at styre, lave administrationsomkostninger og en god chance for, at de forbliver langsigtede.
• risiko for ugyldige perioder, når ejendommen er tom, og du ikke modtager nogen indkomst – hvilket kan udslette din årlige rentabilitet.

hus med flere belægning (HMO)

udlejning af individuelle værelser i et hus, hvor stuen, badeværelset og køkkenet deles af beboerne.

• individuelle lejeaftaler.
• mulighed for meget større månedlige leje afkast.
• men med højere administrations-og vedligeholdelsesomkostninger.
• en stor HMO lejet til fem eller flere individuelle lejere tilbyder endnu større rentabilitet (med større ledelsesansvar).
• med en HMO eller stor HMO, selvom huset ikke er fuldt besat, fortsætter du med at modtage nogle lejeindtægter.
• men arrangere nødvendige reparationer og opgradering kan være mere kompliceret.

salg af den renoverede ejendom

langfristet realkreditudlån er ikke egnet, hvis du har til hensigt at sælge på ejendommen, efter at du har renoveret den. Tidlige tilbagebetalingsgebyrer (ERCs), hvis du forlader pantet tidligt, kan udslette meget af din fortjeneste.

du vil være på udkig efter kortfristet finansiering i form af et brolån eller brofinansiering, som kan tilbagebetales til enhver tid-så snart dine værker er afsluttet.

finansiering til boligrenoveringsprojekter

vellykket udvikling indebærer at være fokuseret lige så meget på din låntagning som dine byggearbejder.

i mange tilfælde vil high street banker ikke blive oprettet til at finansiere denne type projekt: du vil sandsynligvis blive opkrævet betydeligt højere renter, og de vil ikke være i stand til at være så fleksible i deres udlånskriterier som private og specialiserede långivere.

en erfaren finansmægler vil være i stand til at finde dig den rigtige låntagning til det, du laver – se på de tilgængelige muligheder på tværs af markedet, herunder fra private banker, der ikke er tilgængelige for tilgange direkte fra låntagere.

køb af kommerciel ejendom til konvertering til bolig

kommerciel ejendom er enhver form for bygning, der bruges eller er blevet brugt til forretningsformål: alt fra kontorlokaler til fabrikker.

konverteringer af erhvervsejendomme til boligbrug har været populære hos både centrale og lokale myndigheder, især når ejendommen har været ledig i et stykke tid: de er i øjeblikket (i 2019) mindre tilbøjelige til at stå over for planlægningstilladelseshindringer end andre typer konvertering.

disse former for konverteringer tilbyde udviklere spændende muligheder for at skabe langt større antal boligenheder på grund af størrelsen af de involverede bygninger.

en nedlagt fabrik købt til 1.25m kunne potentielt udvikles til 10 boliglejligheder til en værdi af 300.000 kr.hver.

det større antal enheder giver også større sikkerhed for långivere og en mulighed for at udnytte mere overkommelig finansiering.

opbygning af et andet hjem eller erhvervslokaler på din ejendom

hvis du har den ledige plads, kan du muligvis bygge en ekstra ejendom på din egen jord – enten en anden bolig eller et kontor eller et kommercielt rum.

underopdeling bør ikke reducere værdien af dit eksisterende hjem væsentligt, hvis du har en have, der er større end gennemsnittet (som tommelfingerregel: omtrent tre gange størrelsen på dit hjem).

de store fordele ved denne type udvikling:

• du kan spare op til kr.100.000 eller mere på udgifterne til køb af jord: penge, som du kan bruge på udviklingen.
• du kan muligvis undgå nogle af omkostningerne ved at forbinde tjenester til den anden ejendom: forsyningsselskaber behøver ikke at grave veje for adgang til vand-og gasrør.

levedygtighed afhænger naturligvis af at sikre byggetilladelse.

og få råd fra en erfaren ejendom advokat om eventuelle eksisterende pagter på dit hjem.

købe jord til at gøre en ground-up udvikling

det er øjne-on-the-prisen for hver udvikler: en ledig grund, som kunne en tage en lille blok af lejligheder, eller et par udøvende hjem, med spændende profit potentiale.

for en førstegangsudvikler-og långiveren overvejer deres ansøgning – er dette et ambitiøst første projekt. De potentielle gevinster afspejler den større risiko for begge.

Afkrydsning af boksene på nøglekriterier vil sikre, at dit projekt kommer fra jorden i stedet for at falde bag en hamstring i årevis.

• hud i spillet: det er ikke nok bare at have identificeret en mulighed og forvente, at en långiver bærer al risikoen – de forventer, at du lægger dine egne penge.
• det kan være muligt at låne 100% af byggeomkostningerne, hvis du allerede ejer jorden.
• nøglefaktoren vil være den lån-til-værdi (LTV), der kræves på den forventede bruttoudviklingsværdi (GDV).
• de fleste långivere vil overveje en maksimal 65% LTV for en første gang Udvikler-lejlighedsvis mere, hvis alt andet er i din favør.

Land med byggetilladelse eller uden?

• et spekulativt køb af jord uden byggetilladelse er en betydelig risiko, uanset hvor meget forundersøgelse du har foretaget med den lokale planlægningsmyndighed.
• meget få långivere vil gerne være med i ventetiden for en planlægningsansøgning.
• jord med skitsetilladelse, der allerede er givet, vil være dyrere, men vil normalt være værd at prispræmien for større tilgængelighed af udviklingsfinansiering.

når designene er færdige, og planlægningen er godkendt, vil byggetiden have den største indflydelse på omkostningerne ved din finansiering.

• hvis du har ringe eller ingen erfaring med byggeprojektledelse, få en erfaren projektleder på dit team.
• praktisk koordinering af entreprenører og byggeplanen betaler for gebyrerne i omkostningsbesparelser og styring af budgetoverskridelser.

dette er komplekse finansieringsordninger, og den bedste måde at opnå den mest passende finansiering til dit projekt er at engagere en privat finansspecialist.

køb af jord for at få byggetilladelse og sælge til en udvikler

dette er en dristig strategi, der giver potentielt højt afkast for betydelig risiko. De potentielt betydelige kapitalgevinster er drevet af udviklere, der hele tiden søger at opbygge deres “Landbank” af steder med planlægningstilladelse, de kan bygge videre på i fremtiden.

Hvad skal man passe på:

• du kan foretage forespørgsler om potentielt planlægningstilladelse, før du køber jord, men ejeren vil blive advaret om din forespørgsel.
• når du har erhvervet en parcel af jord, processen med at opnå byggetilladelse kan tage mange måneder, og endda år – i hvilket tidsrum du vil betale for finansiering på dit køb (eller mulighed omkostningerne ved denne kapital).
• de lokale myndigheders vilje til at give byggetilladelse varierer over hele landet og er stærkt påvirket af lokalpolitik, lokale og regionale planer og aftalte udviklingsprioriteter.

succes afhænger af:

• lokal viden: at kunne få øje på en potentiel mulighed og overtale en grundejer til at sælge
• en grundig forståelse af planlægningsprocessen
• en evne til at hænge på og tage din (betydelige) potentielle fortjeneste senere snarere end før

Find den rigtige finansieringspartner til dit ejendomsudviklingsforetagende

hastigheden, omkostningerne og fleksibiliteten i din økonomi vil være en nøglefaktor i din succes.

• omkostningerne ved finansiering er dyrere for førstegangsudviklere, hvilket afspejler långiveres forståelige forsigtighed, når du ikke har en etableret track record.
• formålet med dette første projekt er at holde omkostningerne godt under kontrol og opnå en rimelig fortjeneste, som vil købe dig billigere finansiering på din næste udvikling.
• en god finansiering mægler vil finesse din ansøgning og finde dig den bedste finansiering deal til rådighed for dig på markedet.

Clifton Private Finance har bred erfaring med sourcing og sikring af finansiering for uerfarne udviklere. Vi arbejder med førende banker, private långivere, og specialiserede institutioner på tværs af finansmarkedet i Storbritannien, og vil være i stand til at arrangere den mest overkommelige og fleksible finansiering til dit projekt. Ring til os for en gratis første diskussion om, hvad du har brug for: