5 Způsoby, jak se dostat do vývoje nemovitostí ve Velké Británii poprvé

jste připraveni připojit se k 2.5 milionům investorů do nemovitostí ve Velké Británii a vybudovat si vlastní podíl na sektoru, který poskytuje spolehlivé výnosy za posledních 20 let.

přitažlivost hmotných cihel a malty je zřejmá pro první vývojáře: poptávka od potenciálních majitelů domů a investorů do nemovitostí nadále převyšuje nabídku, a rozvoj nemovitostí nabízí podnikatelům, kteří jsou ochotni se ponořit, dva odlišné, ale přesvědčivé podněty:

• zhodnocení kapitálu: hodnota vašeho majetku v průběhu času stoupá. Později můžete prodat své nemovitosti jednotlivě nebo jako celé portfolio a dosáhnout podstatného kapitálového zisku.
• generování příjmů: pokud se rozhodnete držet svůj majetek a pronajmout ho, získáte stálý příjem od nájemců.

5 nejoblíbenějších strategií rozvoje nemovitostí pro naše klienty jsou:

1. nákup rezidenčních nemovitostí k renovaci: na prodej nebo pronájem
2. nákup komerčních nemovitostí k převodu na rezidenční
3. budování druhého domu nebo komerčních prostor na vašem pozemku
4. nákup pozemků k pozemnímu rozvoji
5. nákup pozemků k získání územního povolení a prodeji jinému developerovi

1. Nákup rezidenčních nemovitostí k renovaci: na prodej nebo pronájem

budoucí developeři jsou neodolatelně přitahováni k zchátralým, zastaralým domům a bytům, které volají po rychlé opravě a kosmetické úpravě.

rezidenční nemovitost je vynikajícím výchozím bodem pro první vývojáře: čerpá z vašich vlastních zkušeností s nákupem a rekonstrukcí domů, aniž by vyžadovala odborné znalosti trhu v komerčních nemovitostech, skladovacích jednotkách, kancelářích nebo studentských ubytovacích zařízeních.

• plánujte ziskové rozpětí: alespoň 20% při opravě a převrácení.
• buďte připraveni odejít, pokud ziskové rozpětí není dost dobré.
• stejné příležitosti, které jsou zřejmé pro vás bude také apelovat na Maminka-a-táta doer-svršky, kteří budou soutěžit řídit ceny.
• o zisku se rozhoduje hned na začátku vaší kupní cenou: můžete ovládat, kolik zaplatíte; trh rozhoduje o vaší prodejní ceně.

nejlepší rady pro první vývojáře:

• každá nemovitost má „stropní hodnotu“: nejvyšší částku, za kterou lze nemovitost prodat na otevřeném trhu.
• ani ty špičkové kování a povrchové úpravy nedosáhnou ceny nad strop.
• spíše než koupit příslovečný nejhorší dům v nejlepší ulici, určete další nejlepší ulici, další nadcházející oblast.
• nechte si poradit od realitních kanceláří: otevřené obytné prostory mohou přidat větší hodnotu než rozšíření.
• buďte na začátku jasní o svém investičním účelu: prodej nebo pronájem.

pronájem nemovitosti

pokud plánujete nemovitost zachovat, pokud nepotřebuje velké strukturální renovace, pravděpodobně budete hledat hypotéku typu buy-to-let k financování nákupu.

oblast, kterou jste si koupili, a váš předpokládaný příjem z pronájmu budou formovat vaše rozhodnutí o rozvoji:

• počet ložnic
• je to vlastnost, která osloví rodiny / studenty / mladé profesionály

Single tenancy

nejoblíbenější volbou pro první investory: jedna smlouva s jedním nájemcem, párem nebo rodinnou skupinou.

• měsíční příjem z pronájmu platí za váš nákup, aby hypoteční a další náklady na správu a údržbu, s určitým ziskem na vrcholu pro vás.
• jeden vztah nájemce ke správě, nízké náklady na správu a dobrá šance, že zůstanou dlouhodobě.
• riziko neplatných období, kdy je nemovitost prázdná a nedostáváte žádný příjem – což může zničit vaši roční ziskovost.

dům s více osobami (HMO)

pronájem jednotlivých místností v domě, kde obývací pokoj, koupelna a kuchyň sdílejí obyvatelé.

• individuální nájemní smlouvy.
• příležitost pro mnohem větší měsíční výnosy z pronájmu.
• ale s vyššími náklady na správu a údržbu.
• Velké HMO pronajaté pěti nebo více individuálním nájemcům nabízí ještě větší ziskovost (s větší odpovědností za řízení).
• s HMO nebo velkým HMO, i když dům není plně obsazen, budete i nadále dostávat nějaké příjmy z pronájmu.
• ale zajištění nezbytných oprav a modernizace může být složitější.

prodej zrekonstruované nemovitosti

dlouhodobé hypoteční úvěry nejsou vhodné, pokud máte v úmyslu prodat nemovitost poté, co jste ji zrekonstruovali. Poplatky za předčasné splacení (ERCs), pokud předčasně opustíte hypotéku, by mohly zničit velkou část vašeho zisku.

budete hledat krátkodobé financování ve formě překlenovacího úvěru nebo překlenovacího financování, které lze kdykoli splatit – jakmile budou vaše práce dokončeny.

financování projektů renovace bytů

úspěšný rozvoj zahrnuje soustředění se stejně na vaše půjčky jako na vaše stavební práce.

v mnoha případech nebudou banky high street zřízeny k financování tohoto typu projektu: pravděpodobně vám budou účtovány výrazně vyšší úrokové sazby a nebudou moci být ve svých úvěrových kritériích tak flexibilní jako soukromí a specializovaní věřitelé.

zkušený finanční makléř vám bude schopen najít správné půjčky na to – co děláte-při pohledu na možnosti dostupné přímo na trhu, včetně soukromých bank, které nejsou k dispozici přístupům přímo od dlužníků.

nákup komerčních nemovitostí k převodu na rezidenční

komerční nemovitost je jakýkoli druh budovy, která se používá nebo byla použita pro obchodní účely: cokoliv od kancelářských prostor po továrny.

konverze komerčních nemovitostí na rezidenční použití byly oblíbené u Ústřední i místní správy, zejména pokud je nemovitost na chvíli neobsazená: v současné době (v roce 2019) je méně pravděpodobné, že budou čelit překážkám územního povolení než jiné typy přeměny.

tyto druhy konverzí nabízejí vývojářům vzrušující příležitosti k vytvoření mnohem většího počtu bytových jednotek kvůli velikosti příslušných budov.

nepoužívaná továrna zakoupená za £1.25M by mohly být potenciálně vyvinuty do 10 rezidenčních bytů v hodnotě £300,000 každý.

větší počet jednotek také nabízí větší bezpečnost pro věřitele a příležitost využít dostupnější finance.

výstavba druhého domu nebo komerčních prostor na vašem pozemku

pokud máte k dispozici prostor, můžete si na svém vlastním pozemku postavit další nemovitost – buď jinou rezidenci, kancelář nebo komerční prostor.

rozdělení by nemělo výrazně snížit hodnotu vašeho stávajícího domu, pokud máte větší než průměrnou zahradu(zpravidla: zhruba třikrát větší než váš domov).

velké výhody tohoto typu vývoje:

• můžete ušetřit až 100.000 £nebo více na náklady na nákup pozemků: peníze, které můžete vynaložit na rozvoj.
• možná se budete moci vyhnout některým nákladům na připojení služeb k druhé nemovitosti: inženýrské společnosti nebudou muset vykopávat silnice pro přístup k vodovodním a plynovým potrubím.

životaschopnost samozřejmě závisí na zajištění územního rozhodnutí.

a poraďte se se zkušeným právníkem v oblasti nemovitostí o všech existujících smlouvách ve vašem domě.

nákup pozemků k tomu ground-up vývoj

je to eyes-on-the-prize každého developera: prázdný pozemek, který by mohl vzít malý blok bytů, nebo pár výkonných domů, s vzrušující ziskový potenciál.

pro prvního developera-a věřitele zvažujícího jejich aplikaci-je to ambiciózní první projekt. Potenciální zisky odrážejí větší riziko pro oba.

zaškrtnutím políček podle klíčových kritérií zajistíte, že se váš projekt dostane ze země místo toho, aby roky Strádal za hromaděním.

• kůže ve hře: nestačí jen identifikovat příležitost a očekávat, že věřitel ponese veškeré riziko-budou očekávat, že si vložíte vlastní peníze.
• je možné si půjčit 100% nákladů na výstavbu, pokud již vlastníte pozemek.
• klíčovým faktorem bude hodnota půjčky (LTV) požadovaná na předpokládané hrubé hodnotě rozvoje (GDV).
• většina věřitelů zváží maximálně 65% LTV pro prvního vývojáře-občas více, pokud je vše ostatní ve váš prospěch.

pozemek s územním rozhodnutím nebo bez?

• spekulativní nákup pozemků bez územního rozhodnutí představuje značné riziko, bez ohledu na to, kolik předběžného výzkumu jste provedli u místního plánovacího úřadu.
• jen velmi málo věřitelů se bude chtít připojit k vám v čekací době na plánovací aplikaci.
• pozemky s již uděleným územním plánem budou dražší, ale obvykle budou stát za cenovou prémii za větší dostupnost financování rozvoje.

po dokončení návrhů a schválení plánování bude mít doba výstavby nejvýznamnější dopad na náklady na vaše finance.

• pokud máte malé nebo žádné zkušenosti s řízením stavebních projektů, získejte ve svém týmu zkušeného projektového manažera.
• praktická koordinace dodavatelů a harmonogram výstavby zaplatí poplatky za úsporu nákladů a správu překročení rozpočtu.

Jedná se o komplexní finanční opatření a nejlepší způsob, jak získat nejvhodnější financování pro váš projekt, je zapojit specialistu na soukromé finance.

nákup pozemků za účelem získání územního rozhodnutí a prodeje developerovi

Jedná se o odvážnou strategii, která nabízí potenciálně vysoké výnosy pro značné riziko. Potenciálně významné kapitálové zisky jsou poháněny developery, kteří se neustále snaží vybudovat svou“ pozemkovou banku “ lokalit s územním povolením, na kterých mohou v budoucnu stavět.

na co si dát pozor:

• před zakoupením pozemku se můžete zeptat na potenciální souhlas s plánováním, ale majitel bude na váš dotaz upozorněn.
• jakmile získáte pozemek, proces získání územního rozhodnutí může trvat mnoho měsíců a dokonce i let-během této doby budete platit za finanční prostředky na nákup (nebo náklady na příležitost tohoto kapitálu).
• ochota místních orgánů udělit územní rozhodnutí se v celé zemi liší a je silně ovlivněna místní politikou, místními a regionálními plány a dohodnutými rozvojovými prioritami.

úspěch závisí na:

• místní znalosti: schopnost rozpoznat potenciální příležitost a přesvědčit vlastníka půdy, aby prodal
• důkladné pochopení procesu plánování
• schopnost vydržet a vzít svůj (značný) potenciální zisk později než dříve

Najděte správného finančního partnera pro váš Developerský podnik

rychlost, náklady a flexibilita vašich financí bude klíčovým faktorem vašeho úspěchu.

• náklady na financování jsou dražší pro první vývojáře, což odráží pochopitelnou opatrnost věřitelů, když nemáte zavedené záznamy.
• cílem tohoto prvního projektu je udržet náklady pod kontrolou a dosáhnout přiměřeného zisku, který vám koupí levnější finance na váš další vývoj.
• dobrý finanční makléř zdokonalí vaši aplikaci a najde vám nejlepší finanční řešení, které máte na trhu k dispozici.

Clifton Private Finance má bohaté zkušenosti v oblasti získávání a zajišťování financí pro nezkušené vývojáře. Spolupracujeme s předními bankami, soukromými věřiteli a specializovanými institucemi na finančním trhu ve Velké Británii a budeme schopni zajistit nejdostupnější a nejflexibilnější financování vašeho projektu. Zavolejte nám na bezplatnou první diskusi o tom, co potřebujete: