5 Façons D’Entrer Dans Le Développement Immobilier Au Royaume-Uni Pour La Première Fois

Vous êtes prêt à rejoindre les 2,5 millions d’investisseurs immobiliers au Royaume-Uni et à créer votre propre part d’un secteur qui offre des rendements fiables depuis 20 ans.

L’attrait des briques et du mortier tangibles est évident pour les développeurs débutants: la demande des futurs propriétaires et des investisseurs immobiliers continue de dépasser l’offre, et le développement immobilier offre deux incitations distinctes mais convaincantes aux entrepreneurs désireux de franchir le pas:

• Plus-value du capital : la valeur de vos biens immobiliers augmente avec le temps. Par la suite, vous pouvez vendre vos propriétés individuellement ou dans leur ensemble et réaliser une plus-value substantielle.
• Génération de revenus: si vous décidez de conserver votre propriété et de la louer, vous gagnez un revenu régulier des locataires.

Les 5 stratégies de développement immobilier les plus populaires pour nos clients sont:

1. Achat d’une propriété résidentielle à rénover: à vendre ou à louer
2. Achat d’une propriété commerciale à convertir en habitation
3. Construction d’une résidence secondaire ou d’un local commercial sur votre propriété
4. Achat d’un terrain pour faire un développement à terre
5. Achat d’un terrain pour obtenir un permis de construire et vendre à un autre promoteur

1. Achat d’une propriété résidentielle à rénover: à vendre ou à louer

Les promoteurs potentiels sont irrésistiblement attirés par les maisons et appartements délabrés et désuets qui réclament une réparation rapide et une cure de jouvence cosmétique.

L’immobilier résidentiel est un excellent point de départ pour les nouveaux promoteurs: il s’appuie sur votre propre expérience d’achat et de rénovation sans faire appel à une connaissance spécialisée du marché de l’immobilier commercial, des unités de stockage, des bureaux ou des logements étudiants.

• Prévoyez une marge bénéficiaire: au moins 20% sur un correctif – et retournez.
• Soyez prêt à partir si la marge bénéficiaire n’est pas assez bonne.
• Les mêmes opportunités qui sont évidentes pour vous plairont également aux faiseurs de mères et de pères qui seront en concurrence pour faire grimper les prix.
• Le profit est décidé dès le début avec votre prix d’achat: vous pouvez contrôler combien vous payez; le marché décide de votre prix de vente.

Les meilleurs conseils pour les développeurs débutants:

• Chaque propriété a une « valeur plafond »: le montant le plus élevé pour lequel la propriété peut être vendue sur le marché libre.
• Même les accessoires et les finitions les plus haut de gamme n’atteindront pas un prix supérieur au plafond.
• Plutôt que d’acheter la proverbiale pire maison dans la meilleure rue, identifiez la prochaine meilleure rue, la prochaine zone prometteuse.
• Prenez conseil auprès des agents immobiliers: les espaces de vie décloisonnés peuvent ajouter plus de valeur qu’une extension.
• Soyez clair sur votre objectif d’investissement dès le départ : vendre ou louer.

Location de la propriété

Si vous prévoyez conserver la propriété, à moins qu’elle n’ait besoin de rénovations structurelles majeures, vous chercherez probablement une hypothèque à louer pour financer l’achat.

La zone que vous avez achetée et vos revenus locatifs projetés façonneront vos décisions de développement:

• nombre de chambres
• est-ce une propriété qui plaira aux familles / étudiants / jeunes professionnels

Location individuelle

Le choix le plus populaire pour les premiers investisseurs: un contrat avec un seul locataire, un couple ou un groupe familial.

• Le revenu locatif mensuel paie votre achat pour laisser l’hypothèque et d’autres frais de gestion et d’entretien, avec un bénéfice en plus pour vous.
• Une relation locataire à gérer, de faibles coûts de gestion et de bonnes chances qu’ils restent à long terme.
• Risque de périodes de nullité lorsque la propriété est vide et que vous ne recevez aucun revenu – ce qui peut anéantir votre rentabilité annuelle.

Maison à Occupation Multiple (HMO)

Location de chambres individuelles dans une maison où le salon, la salle de bain et la cuisine sont partagés par les occupants.

• Contrats de location individuels.
• Possibilité de rendements locatifs mensuels beaucoup plus élevés.
• Mais avec des coûts de gestion et de maintenance plus élevés.
• Un grand HMO loué à cinq locataires individuels ou plus offre une rentabilité encore plus grande (avec de plus grandes responsabilités de gestion).
• Avec un HMO ou un grand HMO, même si la maison n’est pas entièrement occupée, vous continuez à percevoir des revenus locatifs.
• Mais organiser les réparations et la mise à niveau nécessaires peut être plus compliqué.

Vente de la propriété rénovée

Les prêts hypothécaires à long terme ne conviennent pas si vous avez l’intention de vendre la propriété après l’avoir rénovée. Les frais de remboursement anticipé (s) si vous quittez l’hypothèque tôt pourraient effacer une grande partie de vos bénéfices.

Vous êtes à la recherche d’un financement à court terme sous la forme d’un prêt-relais, ou financement–relais, qui peut être remboursé à tout moment – dès que vos travaux sont terminés.

Le financement de projets de rénovation résidentielle

Le développement réussi implique de se concentrer autant sur vos emprunts que sur vos travaux de construction.

Dans de nombreux cas, les grandes banques ne seront pas mises en place pour financer ce type de projet: il est probable que des taux d’intérêt beaucoup plus élevés vous seront facturés et ils ne pourront pas être aussi flexibles dans leurs critères de prêt que les prêteurs privés et spécialisés.

Un courtier financier expérimenté sera en mesure de vous trouver le bon emprunt pour ce que vous faites – en examinant les options disponibles sur l’ensemble du marché, y compris auprès de banques privées non disponibles pour les approches directement auprès des emprunteurs.

Acheter une propriété commerciale pour la convertir en habitation

Une propriété commerciale est tout type de bâtiment utilisé ou utilisé à des fins commerciales: tout, des espaces de bureau aux usines.

Les conversions de biens commerciaux à usage résidentiel ont été populaires auprès des administrations centrales et locales, en particulier lorsque le bien est vacant depuis un certain temps: elles sont actuellement (en 2019) moins susceptibles de rencontrer des obstacles au permis de construire que d’autres types de conversion.

Ces types de conversions offrent aux développeurs des opportunités intéressantes de créer un nombre beaucoup plus important d’unités résidentielles en raison de la taille des bâtiments impliqués.

Une usine désaffectée achetée pour £1.25 millions pourraient potentiellement être développés en 10 appartements résidentiels d’une valeur de 300 000 £ chacun.

Le plus grand nombre d’unités offre également une plus grande sécurité aux prêteurs et une opportunité de tirer parti de financements plus abordables.

Construire une résidence secondaire ou un local commercial sur votre propriété

Si vous avez l’espace disponible, vous pourrez peut–être construire une propriété supplémentaire sur votre propre terrain – soit une autre résidence, soit un bureau ou un local commercial.

La subdivision ne devrait pas réduire considérablement la valeur de votre maison existante si vous avez un jardin plus grand que la moyenne (en règle générale: environ trois fois la taille de votre maison).

Les grands avantages de ce type de développement:

• Vous pouvez économiser jusqu’à 100 000 £ ou plus sur le coût d’achat d’un terrain: de l’argent que vous pouvez dépenser pour le développement.
• Vous pourrez peut-être éviter une partie des coûts de raccordement des services à la deuxième propriété: les entreprises de services publics n’auront pas besoin de creuser des routes pour accéder aux conduites d’eau et de gaz.

La viabilité dépend évidemment de l’obtention d’un permis de construire.

Et prenez conseil auprès d’un avocat immobilier expérimenté au sujet de toute alliance existante sur votre maison.

Acheter un terrain pour faire un développement au sol

C’est le prix de tous les promoteurs: un terrain vacant qui pourrait prendre un petit bloc d’appartements, ou quelques maisons de direction, avec un potentiel de profit passionnant.

Pour un premier développeur – et le prêteur qui envisage sa candidature – il s’agit d’un premier projet ambitieux. Les gains potentiels reflètent le plus grand risque pour les deux.

En cochant les cases sur les critères clés, vous vous assurerez que votre projet démarre au lieu de croupir derrière une thésaurisation pendant des années.

• Peau dans le jeu: il ne suffit pas d’avoir identifié une opportunité et de s’attendre à ce qu’un prêteur assume tous les risques – il s’attend à ce que vous mettiez de l’argent de votre côté.
• Il peut être possible d’emprunter 100% des coûts de construction si vous êtes déjà propriétaire du terrain.
• Le facteur clé sera le prêt à la valeur (LTV) requis sur la valeur de développement brute projetée (GDV).
• La plupart des prêteurs considéreront une LTV maximale de 65% pour un premier développeur – parfois plus si tout le reste est en votre faveur.

Terrain avec permis de construire ou sans?

• Un achat spéculatif de terrain sans permis de construire représente un risque considérable, peu importe le nombre de recherches préalables que vous avez effectuées auprès de l’autorité locale de planification.
• Très peu de prêteurs voudront vous rejoindre dans la période d’attente pour une demande de planification.
• Les terrains avec un permis de construire déjà accordé seront plus chers, mais vaudront généralement la prime de prix pour une plus grande disponibilité du financement du développement.

Une fois les conceptions terminées et la planification approuvée, le temps de construction aura l’impact le plus important sur le coût de votre financement.

• Si vous avez peu ou pas d’expérience en gestion de projet de construction, faites appel à un chef de projet expérimenté dans votre équipe.
• La coordination pratique des entrepreneurs et du calendrier de construction paiera les frais liés aux économies de coûts et à la gestion des dépassements de budget.

Il s’agit d’arrangements financiers complexes et la meilleure façon d’obtenir le financement le plus approprié pour votre projet est d’engager un spécialiste des finances privées.

Acheter un terrain pour obtenir un permis de construire et le vendre à un promoteur

C’est une stratégie audacieuse qui offre des rendements potentiellement élevés pour des risques considérables. Les plus-values potentiellement importantes sont générées par les promoteurs qui cherchent continuellement à constituer leur « banque foncière » de sites avec un permis de construire sur lequel ils pourront s’appuyer à l’avenir.

À quoi faire attention:

• Vous pouvez vous renseigner sur un éventuel consentement à la planification avant d’acheter un terrain, mais le propriétaire sera informé de votre demande.
• Une fois que vous avez acquis une parcelle de terrain, le processus d’obtention du permis de construire peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années – pendant lesquelles vous paierez le financement de votre achat (ou le coût d’opportunité de ce capital).
• La volonté des autorités locales d’accorder un permis de construire varie d’un pays à l’autre et est fortement influencée par la politique locale, les plans locaux et régionaux et les priorités de développement convenues.

Le succès dépend de:

• Connaissance locale: être capable de repérer une opportunité potentielle et de persuader un propriétaire foncier de vendre
• Une compréhension approfondie du processus de planification
• Une capacité à s’accrocher et à tirer votre profit potentiel (considérable) plus tard que plus tôt

Trouvez le bon partenaire financier pour votre projet de développement immobilier

La rapidité, le coût et la flexibilité de votre financement seront un facteur clé de votre succès.

• Le coût du financement est plus élevé pour les développeurs débutants, ce qui reflète la prudence compréhensible des prêteurs lorsque vous n’avez pas d’antécédents établis.
• Le but de ce premier projet est de bien maîtriser les coûts et de réaliser un profit raisonnable qui vous permettra d’acheter des financements moins chers lors de votre prochain développement.
• Un bon courtier financier peaufinera votre application et vous trouvera la meilleure offre de financement disponible sur le marché.

Clifton Private Finance possède une vaste expérience dans le sourcing et la sécurisation de financements pour des développeurs inexpérimentés. Nous travaillons avec des banques de premier plan, des prêteurs privés et des institutions spécialisées sur le marché de la finance au Royaume-Uni, et serons en mesure d’organiser le financement le plus abordable et le plus flexible pour votre projet. Appelez-nous pour une première discussion gratuite sur ce dont vous avez besoin: