om du är en kanadensare som avser att köpa, eller som redan har köpt, fastigheter i USA, måste du vara medveten om amerikanska och kanadensiska skattefrågor relaterade till att äga amerikanska fastigheter. I allmänhet är den första frågan som uppstår: på vilket sätt ska fastigheten hållas?
ägarstruktur
hur du väljer att strukturera ditt ägande beror på syftet med fastigheten. Kommer det att vara för personligt bruk, en investering som kommer att generera hyresintäkter, eller kanske en blandning av båda? Hur länge tänker du äga fastigheten? Är din avsikt att skapa en äldre tillgång som överförs till kommande generationer?
ägande i ditt personliga namn är vanligtvis det första valet för många kanadensare. Detta är det enklaste alternativet och skattebehandlingen vid försäljning kan också vara fördelaktig jämfört med andra former av ägande. Andra alternativ inkluderar ägande genom ett företag, partnerskap eller förtroende. Många rådgivare söder om gränsen, liksom viss information tillgänglig på internet, rekommenderar att du håller amerikanska fastigheter genom ett aktiebolag (LLC). Som kanadensisk bosatt är detta i allmänhet inte det bästa valet eftersom det potentiellt kan leda till dubbelbeskattning, med inkomstskattesatser på upp till 70 procent.
oavsett anledningen till att köpa amerikanska fastigheter är det viktigt att söka professionell skatt och juridisk rådgivning före ditt köp, eftersom omstrukturering efter köp kan vara kostsamt.
U. S. Estate skattekonsekvenser
en betydande nackdel med att hålla amerikanska fastigheter direkt är den möjliga exponeringen för amerikanska fastighetsskatt. USA upprätthåller rätten att ta ut fastighetsskatt på kanadensare som vid sin dödstid äger vissa tillgångar i USA, kallade ”US situs assets.”Amerikanska situs tillgångar inkluderar amerikanska fastigheter, aktier i amerikanska företag och materiella fastigheter i USA
korrekt strukturering av köp av amerikanska fastigheter kommer att vara ett viktigt övervägande med avseende på Amerikansk fastighetsskatt. Nationell lag i USA. ger ett grundläggande undantag för icke-bosatta i US$60,000. Kanada-USA: s Inkomstskatteavtal tillåter dock kanadensare ett undantag som är lika med amerikanska medborgare (US$11.7 miljoner). Därför kan kanadensare som regel vara föremål för amerikansk fastighetsskatt om de äger amerikanska situs-tillgångar och deras globala tillgångar överstiger US$11.7 miljoner.
individuellt skattebetalarens identifikationsnummer
om du inte är bosatt i USA (och därför inte har och kan inte få ett amerikanskt personnummer) som får inkomst från en amerikansk egendom eller säljer USA. fastigheter, är du skyldig att få en enskild skattebetalare identifikationsnummer (ITIN). Ett itin är ett skattebehandlingsnummer utfärdat av Internal Revenue Service (IRS) som uteslutande används för att hjälpa individer att följa amerikanska skattelagar. Det är inte svårt att ansöka om ITIN; ansökningsprocessen och de dokument som krävs som följer med ansökan är ofta förvirrande. Vårt MNP-team kan hjälpa utlänningar att få sitt amerikanska ITIN-nummer
tjäna hyresintäkter
om du tänker tjäna hyresintäkter från din amerikanska fastighet, kommer du att bli föremål för USA. inkomstskatt på hyresintäkter som erhållits. Det finns två val i detta avseende: (1) en skatt på 30 procent av brutto hyresintäkter hålls kvar och överförs till IRS (dvs. inget avdrag för utgifter); eller (2) Göra ett val för att lämna in en utländsk amerikansk skattedeklaration och betala skatt till graderade priser på netto hyresintäkter (avdrag för kostnader tillåtna). Observera att hyresintäkterna som bosatt i Kanada är rapporterbara och skattepliktiga i Kanada, med en justering för utländsk valuta.
försäljning av den amerikanska fastigheten
på samma sätt, när du eller din kanadensiska enhet säljer USA. du måste rapportera detta på en amerikansk federal inkomstdeklaration (och en statlig inkomstdeklaration om staten där fastigheten är belägen tar ut inkomstskatt) och även på din kanadensiska inkomstdeklaration, med en justering för utländsk valuta. Om du till exempel köpte amerikanska fastigheter 2010 för 500 000 US-dollar och säljer idag för 600 000 US-Dollar, är vinsten för amerikanska ändamål 100 000 US-Dollar (ignorerar försäljningskostnader). Men på din kanadensiska inkomstdeklaration kommer du att rapportera en vinst på cirka CDN$300,000. Det högre beloppet återspeglar justeringen för utländsk valuta, eftersom växelkursen var cirka 1,00 2010 jämfört med 1,32 idag (dvs 1 Us-dollar = 1,32 Kanadensiska dollar). För att undvika dubbelbeskattning tillåter Kanada i allmänhet en utländsk skattekredit för amerikanska skatter som betalas på hyresintäkter eller vinst från försäljning av amerikanska fastigheter.
källskatt vid försäljning
vid tidpunkten för försäljningen, USA. kräver köparen att hålla tillbaka 15 procent av bruttoförsäljningspriset enligt Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) och överföra detta till IRS som en federal källskatt. Denna federala källskatt kan sänkas till 10 procent (beroende på försäljningspriset och köparens avsikt för beläggning). Det kan också vara möjligt att ytterligare minska eller till och med eliminera källskattekravet helt om säljaren kan få ett källskattebevis före försäljningsdagen. Certifikat kan beviljas när säljaren kan visa att deras slutliga amerikanska skatteskuld från försäljningen av fastigheten är mindre än 15 procent eller 10 procent av försäljningspriset. Dessutom kräver vissa stater sin egen källskatt (Kalifornien och Hawaii är anmärkningsvärda exempel).
kontakta
om du har frågor om amerikanska och kanadensiska skattefrågor relaterade till inköp och underhåll av amerikanska fastigheter, är vi här för att hjälpa. Kontakta David Cender, CPA, CA, CPA (Illinois), Partner, International Tax Services, MNP på 604.542.6716 eller .
