Wenn Sie ein Kanadier sind, der beabsichtigt, Immobilien in den USA zu kaufen oder bereits gekauft hat, müssen Sie sich der US-amerikanischen und kanadischen Steuerfragen im Zusammenhang mit dem Besitz von US-Immobilien bewusst sein. Im Allgemeinen stellt sich die erste Frage: In welcher Weise sollte die Immobilie gehalten werden?
Eigentumsstruktur
Wie Sie Ihr Eigentum strukturieren, hängt vom Zweck der Immobilie ab. Wird es nur für den persönlichen Gebrauch sein, eine Investition, die Mieteinnahmen generiert, oder vielleicht eine Mischung aus beidem? Wie lange wollen Sie die Immobilie besitzen? Ist es Ihre Absicht, ein Vermächtnis zu schaffen, das an zukünftige Generationen weitergegeben wird?
Besitz in Ihrem persönlichen Namen ist in der Regel die erste Wahl für viele Kanadier. Dies ist die einfachste Option und die steuerliche Behandlung beim Verkauf kann auch im Vergleich zu anderen Eigentumsformen vorteilhaft sein. Andere Wahlen umfassen Eigentum durch eine Korporation, Partnerschaft oder Vertrauen. Viele Berater südlich der Grenze sowie bestimmte im Internet verfügbare Informationen empfehlen, US-Immobilien über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC) zu halten. Als kanadischer Einwohner ist dies im Allgemeinen nicht die beste Wahl, da dies möglicherweise zu einer Doppelbesteuerung mit Einkommensteuersätzen von bis zu 70 Prozent führen kann.
Unabhängig vom Grund für den Kauf von US-Immobilien ist es wichtig, vor dem Kauf professionelle Steuer- und Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen, da eine Umstrukturierung nach dem Kauf kostspielig sein kann.
VEREINIGTE Staaten VON Amerika. auswirkungen auf die Erbschaftssteuer
Ein wesentlicher Nachteil des direkten Besitzes von US-Immobilien ist die mögliche Belastung durch die US-Erbschaftssteuer. Die USA behalten sich das Recht vor, Nachlasssteuern auf Kanadier zu erheben, die zum Zeitpunkt ihres Todes bestimmte Vermögenswerte in den USA besitzen, die als „US-Situs-Vermögenswerte“ bezeichnet werden.“ Das US-Situs-Vermögen umfasst US-Immobilien, Anteile an US-Unternehmen und Sachanlagen in den USA
Die ordnungsgemäße Strukturierung des Kaufs von US-Immobilien wird eine wichtige Überlegung in Bezug auf die US-Erbschaftssteuer sein. Nationales Recht in den USA. bietet eine Grundbefreiung für Nichtansässige von 60.000 US-Dollar. Das Einkommensteuerabkommen zwischen Kanada und den USA erlaubt Kanadiern jedoch eine Befreiung in Höhe von US-Bürgern (11,7 Millionen US-Dollar). Daher können Kanadier in der Regel der US-Erbschaftssteuer unterliegen, wenn sie US-Situs-Vermögenswerte besitzen und ihr weltweites Vermögen 11,7 Millionen US-Dollar übersteigt.
Individuelle Steueridentifikationsnummer
Wenn Sie nicht in den USA ansässig sind (und daher keine US-Sozialversicherungsnummer haben und keine US-Sozialversicherungsnummer erhalten können), Einkünfte aus einer US-Immobilie erhalten oder US-Immobilien verkaufen. immobilien, sind Sie verpflichtet, eine individuelle Steueridentifikationsnummer (ITIN) zu erhalten. Eine ITIN ist eine vom Internal Revenue Service (IRS) ausgestellte Steuerverarbeitungsnummer, die ausschließlich dazu dient, Einzelpersonen bei der Einhaltung der US-Steuergesetze zu unterstützen. Die Beantragung der ITIN ist nicht beschwerlich; Der Bewerbungsprozess und die erforderlichen Dokumente, die der Bewerbung beiliegen, sind oft verwirrend. Unser MNP-Team kann Gebietsfremde bei der Erlangung ihrer US-ITIN-Nummer
Mieteinnahmen erzielen
Wenn Sie beabsichtigen, Mieteinnahmen aus Ihren US-Immobilien zu erzielen, unterliegen Sie der US-amerikanischen ITIN-Nummer. Einkommensteuer auf die erhaltenen Mieteinnahmen. Es gibt zwei Möglichkeiten in dieser Hinsicht: (1) eine Steuer von 30 Prozent der Bruttomieteinnahmen wird einbehalten und an die IRS überwiesen (d. H. Kein Abzug für Ausgaben); oder (2) eine Wahl treffen, um eine nicht ansässige US-Steuererklärung einzureichen und Steuern zu abgestuften Sätzen auf Nettomieteinnahmen zu zahlen (Abzug für Ausgaben erlaubt). Beachten Sie, dass als kanadischer Einwohner, die Mieteinnahmen sind meldepflichtig und steuerpflichtig in Kanada, mit einer Anpassung für Devisen.
Verkauf der US-Immobilie
Ebenso, wenn Sie oder Ihr kanadisches Unternehmen die US-Immobilie verkaufen. sie sind verpflichtet, dies auf einer US-Bundeseinkommensteuererklärung (und einer staatlichen Einkommensteuererklärung, wenn der Staat, in dem sich die Immobilie befindet, Einkommensteuer erhebt) und auch auf Ihrer kanadischen Einkommensteuererklärung mit einer Anpassung für Devisen zu melden. Wenn Sie beispielsweise 2010 US-Immobilien für 500.000 US-Dollar gekauft und heute für 600.000 US-Dollar verkauft haben, beträgt der Gewinn für US-Zwecke 100.000 US-Dollar (Verkaufskosten nicht berücksichtigt). Auf Ihrer kanadischen Einkommensteuererklärung melden Sie jedoch einen Gewinn von ungefähr CDN $ 300,000. Der höhere Betrag spiegelt die Währungsbereinigung wider, da der Wechselkurs im Jahr 2010 ungefähr 1,00 betrug, verglichen mit 1,32 heute (d. H. 1 US-Dollar = 1,32 kanadische Dollar). Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wird Kanada in der Regel eine ausländische Steuergutschrift für US-Steuern auf Mieteinnahmen oder Gewinne aus dem Verkauf von US-Immobilien gewähren.
Quellensteuer auf Verkauf
Zum Zeitpunkt des Verkaufs waren die U.S. verlangt, dass der Käufer 15 Prozent des Bruttoverkaufspreises gemäß dem Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) einbehält und dies als Quellensteuer an den IRS überweist. Diese Quellensteuer kann auf 10 Prozent gesenkt werden (abhängig vom Verkaufspreis und der Absicht des Käufers zur Belegung). Es kann auch möglich sein, die Quellensteuerpflicht weiter zu reduzieren oder sogar ganz zu beseitigen, wenn der Verkäufer vor dem Verkaufsschluss eine Quellensteuerbescheinigung erhalten kann. Zertifikate können erteilt werden, wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass seine endgültige US-Steuerschuld aus dem Verkauf der Immobilie weniger als 15 Prozent oder 10 Prozent des Verkaufspreises beträgt. Darüber hinaus verlangen einige Staaten ihre eigene Quellensteuer (Kalifornien und Hawaii sind bemerkenswerte Beispiele).
Kontakt
Wenn Sie Fragen zu den US-amerikanischen und kanadischen Steuerfragen im Zusammenhang mit dem Kauf und der Instandhaltung von US-Immobilien haben, sind wir hier, um Ihnen zu helfen. Wenden Sie sich an David Cender, CPA, CA, CPA (Illinois), Partner, International Tax Services, MNP unter 604.542.6716 oder .
