det finns inget mer spännande än att skicka in ett erbjudande om att köpa en fastighet. Men vad händer om du ändrar dig? David Jacobs, Gauteng regional manager för Rawson Property Group, konstaterar att erbjudandet är juridiskt bindande från det ögonblick det undertecknas.
det finns dock scenarier där dokumentet kan avbrytas utan att betala de kraftiga påföljder som annars skulle gälla.
när ett suspensivt villkor inte är uppfyllt
”den vanligaste orsaken till att ett erbjudande att köpa ska avbrytas är att ett eller flera av de suspensiva villkoren inte uppfylldes”, säger Jacobs.
suspensiva villkor är villkor som upphäver kontraktets skyldigheter (för alla parter) tills de har uppfyllts. Vanliga exempel är att köparen får det nödvändiga obligationsgodkännandet, en framgångsrik heminspektion eller försäljning av köparens nuvarande egendom inom en viss tid.
”suspensiva villkor läggs till erbjudandet att köpa på begäran”, säger Jacobs, ”men det är klokt att hålla dessa till ett minimum, eller riskerar du att göra ditt erbjudande mindre attraktivt för säljaren.
” de kommer inte heller ut ur Fängelsefria kort – du måste kunna bevisa att du inte kunde uppfylla ett suspensivt tillstånd, trots dina bästa ansträngningar. Du kan inte bara välja att inte följa som ett sätt att undvika dina skyldigheter.”
när det finns ett avtalsbrott
underlåtenhet att uppfylla ett suspensivt villkor genom val skulle betraktas som ett avtalsbrott – som skulle vägra att gå igenom försäljningen utan laglig orsak eller bryta mot andra villkor i kontraktet.
om detta händer kan den part som inte har fel med rätta avbryta erbjudandet att köpa och hävda eventuella legitima skador eller förluster från den part som bryter mot.
”dessa kostnader kan vara betydande, från fastighetsmäklares avgifter och juridiska kostnader till ersättning för förlust av vinst eller rörelser som inte kommer att hända”, säger Jacobs. ”Det är i allmänhet en mycket omtvistad process och kan lätt hamna i rättstvister, varför vi uppmanar både köpare och säljare att ta sitt avtalsansvar på allvar.”
när erbjudandet är på ett hem prissatt under R250,000
den enda gången en köpare kan avbryta sitt erbjudande att köpa, oavsett suspensiva villkor eller andra klausuler, är om erbjudandet är på ett hem prissatt under R250,000 och skriftligen meddelas säljaren inom fem dagar efter undertecknandet.
”Detta är en lagstiftad” avkylningsperiod ”som är utformad för att skydda låginkomstköpare”, säger Jacobs. ”Det gäller inte någon försäljning över R250 000.”
hur du skyddar dig
enligt Rawson Property Group är det en komplex och ofta dyr process att avbryta ett köperbjudande när alla suspensiva villkor har uppfyllts. Så, hur kan köpare undvika att hamna i denna typ av situation?
” det första steget är att vara 100% säker på din ekonomi”, säger Jacobs. ”Krossa siffrorna, bli förkvalificerad och se till att du är bekväm med det engagemang du gör.”
därefter vill du ta bort utrymme för överraskningar när det gäller själva fastigheten.
”gör dina läxor om prissättning, kolla in grannskapet, prata med en fastighetsmäklare och boka en heminspektion”, säger Jacobs. ”Du måste vara säker på att ditt erbjudande är realistiskt och att fastigheten är ett bra val för dina specifika behov.”
när alla dessa rutor är markerade, säger Jacobs att köpare fortfarande måste dubbelkontrollera att erbjudandet att köpa är rättvist och inkluderar deras nödvändiga suspensiva villkor.
”dessa kontrakt kan vara ganska standard, men du borde aldrig ta det för givet att dina behov är tillräckligt skyddade”, sa han.
” prata alla detaljer med din fastighetsmäklare och låt din advokat se över saker om det finns någon osäkerhet. När du loggar in på den prickade linjen är du engagerad – du måste vara säker på att du vet exakt vad du kommer in i och gör det bästa möjliga beslutet med köp av ditt nya hem.”
Läs: akta dig för dessa extra kostnader och regler när du köper ditt idealiska hem i ett komplex eller egendom.
