zilele trecute am primit un telefon de la un potențial client care mi-a spus despre o datorie veche de card de credit care îl împiedica să-și refinanțeze ipoteca. „Am avut o datorie de card de credit care cred că a fost, în esență, $5,000-10,000 care a mers la judecată după ce a fost luată o lipsă împotriva mea”, a spus el. „Hotărârea a fost abstractizată și este acum la sau în jur de 30.000 de dolari. Un gaj a fost pus pe casa mea, care este homestead – este legal în Texas? Încerc să negociez această datorie și ei continuă să ceară în sus de 20.000 de dolari.”
mai întâi să clarific o concepție greșită. Liens involuntare, cum ar fi judecățile, nu sunt plasate împotriva unor proprietăți specifice. În schimb, un „rezumat al hotărârii” este depus în evidențele județene și apoi se atașează ca gaj la orice active neexecutate ale debitorului din județ.
dar card de credit judecata drept de retenție nu poate și nu atașați la gospodării. Deci, în timp ce această hotărâre este depusă în județ, nu se atașează de fapt la gospodărie.
acestea fiind spuse, dacă doriți să vindeți casa sau să refinanțați casa, compania din titlu va necesita, de obicei, eliberarea garanției împotriva gospodăriei. În acest sens, dacă nu puteți vinde sau refinanța fără asigurare de titlu și nu puteți obține asigurare de titlu decât dacă garanția este compensată, atunci se spune că garanția „cloud” titlul proprietății dvs. Nu este atașat, este doar că societatea de titlu nu va emite asigurare în timp ce gaj este acolo. Aceasta este o decizie de afaceri compania de asigurări titlu face, nu o decizie legală. Gaj este un risc care nu doresc să-și asume, deoarece acestea nu pot fi siguri că proprietatea a fost casa ta tot timpul hotărârea a fost restante.
pot rezolva această problemă?
cum te duci despre încercarea de a obține titlul eliminate?
în primul rând, puteți elabora o eliberare parțială de gaj și scrie o scrisoare de cerere creditorului hotărâre, sau avocații săi, insistând că acestea oferă o eliberare parțială de gaj pentru tine pe gospodărie. Ei pot insista pe un fel de declarație pe propria răspundere că proprietatea este, și a fost de-a lungul vieții judecății, gospodăria ta.
sau, codul proprietății Texas stabilește o procedură pentru a contacta creditorul hotărâre și să solicite o eliberare. Dacă urmați toate procedurile din Codul proprietății și dacă creditorul hotărârii nu reușește să furnizeze eliberarea parțială, puteți înregistra o declarație pe propria răspundere în evidențele proprietății pentru a arăta că proprietatea este gospodăria dvs. Compania de titlu ar trebui apoi să se poată baza pe acea declarație pe propria răspundere și pe procedura codului proprietății pentru a emite o politică de titlu. Secțiunea Cod proprietate este 52.0012 și Codul de proprietate pot fi găsite la acest site: http://www.statutes.legis.state.tx.us/.
problema cu metoda codului proprietății este că durează cel puțin 30 de zile. Uneori, oamenii sunt într-o grabă mai mare pentru a închide pe o tranzacție. În acest caz, compania de titlu se poate oferi să dețină pur și simplu o plată a hotărârii în escrow până la primirea eliberării gaj. Sau, puteți plăti hotărârea off „sub protest” și da în judecată mai târziu pentru a recupera suma plătită.
abordarea mea generală depinde dacă eliberarea este necesară foarte curând sau nu. Dacă este necesar în curând, atunci scriu o scrisoare către avocatul creditorului hotărârii, împreună cu forma eliberării parțiale a garanției și o declarație pe propria răspundere din partea clientului meu. Apoi am urmări cu apeluri telefonice și faxuri pentru a încerca să-i să semneze eliberarea. Între timp, s-ar putea să încep și metoda formală a Codului proprietății. În cele din urmă, în cazul în care nici o eliberare este în vedere, atunci am încerca să obțineți titlul de companie pentru a închide și să plătească rasplata hotărârea „sub protest”, urmată de un proces împotriva creditorului hotărârea de a recupera fondurile și onorariile avocatului.
marea majoritate a timpului, avocatul hotărârea creditorului va oferi în timp util o eliberare parțială a gaj. Ei sunt cu siguranță conștienți de lege și știu că pot fi trași la răspundere pentru orice daune pentru neîndeplinirea eliberării parțiale. Uneori, o scrisoare de la un avocat, deși, devine acțiune de la ei în cazul în care un debitor care acționează toate de el sau ea nu funcționează. Într-adevăr, din experiența mea, avocații creditorilor de judecată încearcă uneori să extragă o plată pentru a emite eliberarea parțială atunci când au de-a face cu debitorul personal. Dar, ei știu mai bine decât să încercați că cu un avocat de credit de consum cu experiență.
dacă vă confruntați cu o problemă cu o hotărâre veche care întunecă titlul gospodăriei dvs., consultați-vă cu un avocat imediat ce conștientizați problema, astfel încât acesta să poată lua măsuri pentru a rezolva problema, sperăm fără a întârzia închiderea.
postul nu poate obține un împrumut pentru locuință din cauza unei judecăți vechi? apărut pentru prima dată pe AKB.
