risc și recompensa de cumpărare proprietăți Foreclosed pe „etapele Tribunal”
Samuel L. Feldman
septembrie 2012
evoluții în domeniul imobiliar
ați condus vreodată de un tribunal Județean în prima marți a lunii și ați observat o mulțime de oameni care se adună pe trepte? Acea zi este ziua de blocare a pieței în statul Georgia. Statul Georgia permite excluderea nonjudiciară, ceea ce înseamnă că vânzarea efectivă a proprietății are loc sub forma unei licitații pe treptele tribunalului Județean din fiecare județ din Georgia în prima marți a lunii. În timp ce achiziționarea de proprietăți pe treptele tribunalului poate fi profitabilă și prezintă o mare oportunitate de a obține o „afacere bună”, există multe considerații de evaluat înainte de a sări orbește și fără a-ți face temele. Orice potențial cumpărător trebuie să ia timp pentru a căuta înregistrările fiscale și înregistrările de proprietate înainte de a licita pe treptele tribunalului.
există o multitudine de probleme de luat în considerare înainte de a cumpăra proprietăți pe treptele tribunalului. Iată câteva dintre riscurile de luat în considerare:
vânzarea este „așa cum este” pentru numerar: (cec certificat) – aceasta înseamnă că banii dvs. sunt în pericol imediat; este posibil să fiți supralicitat; și, profesioniștii pot încerca să liciteze prețul pentru a profita de faptul că sunteți un amator. Vânzarea este finală pe treptele tribunalului!
nu este permisă inspecția formală: în cel mai bun caz, puteți obține o inspecție „drive by”.
împrumutatul poate distruge casa: starea casei este cu siguranță o preocupare. În unele cazuri, foștii debitori rupe program înainte de blocare a pieței. Vagabonzii pot, de asemenea, să fi îndepărtat conductele de cupru și alte obiecte valoroase din casă.
fără contract: nu aveți recurs la vânzător/creditor.
fără drept legal de răscumpărare: aceasta înseamnă că vânzarea este definitivă, iar Împrumutatul (fostul proprietar) nu are oa doua șansă de a „răscumpăra” sau de a recupera proprietatea.
costum de deficiență: acest lucru ar putea reține orice revânzare rapidă sau refinanțare a proprietății și vă poate pune în pericol titlul. Un costum de deficiență este în cazul în care un creditor a intentat un proces împotriva debitorului inițial pentru a colecta orice bani nu au sau nu vor primi de la foreclosing pe proprietate. Este un proces deschis și, prin urmare, „nori” titlul dvs. dacă cumpărați proprietatea. Cloud – ul ar trebui să fie eliminat înainte de a putea revinde proprietatea sau de a obține o politică de titlu pe ea. În timp ce banii nu este direct ca risc, o vânzare de blocare a pieței ar putea fi inversat prin hotărâre judecătorească și o acțiune de confirmare ar costa cu siguranță un cumpărător la timp de blocare a pieței și bani.
Căutare Titlu: Trebuie să efectuați acest lucru pe cont propriu (folosind un serviciu de avocat de titlu, cum ar fi serviciul pe care firma noastră îl poate oferi) pentru a rula titlul pe proprietate înainte de licitarea dvs. pe proprietate. Titlu vă va arăta ce impozite, drept de retenție, sarcini și alte elemente pot afecta proprietatea. De exemplu, există o servitute sau tampon care face parte din proprietatea nedezvoltate sau inutilizabile? Titlul va dezvălui, de asemenea, dacă impozitele sunt datorate, dacă există cumpărători terți de gaj și dacă există hotărâri în lanțul de titlu care nu au fost șterse prin blocare. Costurile de due diligence, titlul căutări de la examinatori titlu independente, și avocați poate fi costisitoare și ar trebui să plătească pentru că în față din buzunar și nu ar fi rambursate pentru ea atunci când vă cumpărați proprietatea. De obicei, titlul de asigurare nu este oferit de către biroul de blocare a pieței avocat.
nici o perioadă de Due Diligence: din nou, acest lucru înseamnă că nu aveți dreptul la o inspecție formală și nu au dreptul de a avea un studiu de proprietate făcut înainte de blocare a pieței. Din moment ce în mod normal, nu va avea un sondaj curent de proprietate, nu va fi capabil de a verifica un nou sondaj împotriva descrierea juridică a proprietății pe care le va primi pe treptele. Prin urmare, nu veți ști dacă descrierea legală pe care o obțineți este ceea ce este de fapt pe teren.
cerințele procedurale îndeplinite? Creditorul trebuie să fi urmat proceduri adecvate de blocare a pieței în ceea ce privește preaviz, accelerare și publicitate. În plus, dacă există un gaj fiscal Federal, avocatul creditorului trebuie să notifice în mod corespunzător IRS, care va avea apoi un drept de răscumpărare de 120 de zile. Dacă se descoperă mai târziu că există nereguli procedurale, ar putea exista o cerere de comercializare a titlului dvs. și, eventual, blocarea ar putea fi inversată și derulată. Cel puțin, veți fi legat de proprietate de ceva timp fără posibilitatea de a dispune de proprietatea dvs.
valoare: va trebui să vă faceți temele și să aveți încredere în valoarea proprietății. Dacă evaluarea sau evaluarea dvs. este greșită și intenționați să răsturnați sau să închiriați proprietatea, puteți pierde cu ușurință investiția înainte de a o cumpăra.
locație: Locația proastă a unei proprietăți vă poate distruge investiția. De exemplu, este în apropierea unei căi ferate, a unei căi de zbor sau a unei gropi de gunoi; sau este într-un cartier cu criminalitate ridicată, zonat pentru școli nedorite sau într-o zonă contaminată cu mediul? Locația, locația, locația este încă cheia chiar și pe treptele tribunalului.
concurență puternică pentru proprietăți bune: multe proprietăți „bune” cad de pe lista de blocare a pieței înainte de blocare a pieței din cauza reintegrarea ipotecare, probleme de titlu pe proprietate, sau în cazul în care un debitor fișiere pentru faliment.
împrumuturi intervenite, creanțe de subrogare: Ai putea fi cumpararea de proprietate cu care nu trebuie divulgate intervenind sau superior drept de retenție. Ai putea fi, de asemenea, cumpararea de proprietate implicate într-un proces și să fie, la un nivel minim, legat în litigii, sau la un maxim, pierde proprietatea pe care tocmai ați achiziționat.
pe scurt, cumpărarea de proprietăți pe treptele tribunalului poate fi o zonă dificilă, deci este important să cunoașteți riscurile care intră în aventură. Cu oportunitate există risc. Dacă sunteți hotărât să cumpărați pe trepte, o cale este să vă asociați sau să investiți cu cineva care face deja acest lucru ca o afacere cu normă întreagă și este dispus să împartă riscul și recompensa. Cumpărătorii de blocare a pieței profesionale cunosc valorile lor, și știu când să avanseze și când să se retragă. Cumpararea de proprietate de blocare a pieței după blocare a pieței atunci când este listat pentru revânzare este o opțiune viabilă pentru amatori. Vă păstrați drepturile normale de contract și Due diligence, dar încă mai pot cumpăra o proprietate afacere.
