o RISCO e a RECOMPENSA da Compra de Propriedades Impedidas sobre o “Tribunal Passos”
Samuel L. Feldman
setembro de 2012
Desenvolvimentos Imobiliários
você já impulsionado por uma county courthouse na primeira terça-feira do mês e notei um monte de pessoas se reunindo em etapas? Esse dia é dia de encerramento no estado da Geórgia. O estado da Geórgia permite o encerramento não judicial, o que significa que a venda real da propriedade ocorre na forma de um leilão nas etapas do Tribunal do condado em todos os condados da Geórgia na primeira terça-feira do mês. Embora a compra de propriedades nas etapas do tribunal possa ser lucrativa e apresente uma grande oportunidade para obter um “bom negócio”, há muitas considerações a serem avaliadas antes de pular cegamente e sem fazer sua lição de casa. Qualquer comprador em potencial deve reservar um tempo para pesquisar os registros fiscais e de propriedade antes de licitar nas etapas do Tribunal.
há uma miríade de questões a serem consideradas antes de comprar propriedades nas etapas do Tribunal. Aqui estão alguns dos riscos a considerar:
Venda é “COMO ESTÁ” por Dinheiro: (Cheque) – Isso significa que seu dinheiro está em risco imediato; pode ser ultrapassado; e, os profissionais podem tentar lance o preço para tirar vantagem de você ser um amador. A venda é FINAL nos degraus do Tribunal!
nenhuma inspeção formal permitida: na melhor das hipóteses, você pode obter uma inspeção “drive by”.
mutuário pode destruir casa: a condição da casa é definitivamente uma preocupação. Em alguns casos, ex-mutuários rasgar luminárias antes do encerramento. Os vagabundos também podem ter removido a tubulação de cobre e outros itens valiosos da casa.
nenhum contrato: você não tem nenhum recurso com o vendedor/credor.
nenhum direito estatutário de resgate: isso significa que a venda é FINAL e o mutuário (ex-proprietário) não tem uma segunda chance de “resgatar” ou recuperar a propriedade.
terno de deficiência: isso pode conter qualquer revenda rápida ou refinanciamento da propriedade e comprometer seu título. Um processo de deficiência é onde um credor entrou com uma ação contra o mutuário original para coletar qualquer dinheiro que não recebeu ou não receberá da hipoteca da propriedade. É um processo aberto e, portanto,” obscurece ” seu título se você comprar a propriedade. A nuvem precisaria ser removida antes que você pudesse revender a propriedade ou obter uma política de título nela. Enquanto o seu dinheiro não é diretamente como risco, uma venda de encerramento poderia potencialmente ser revertida por ordem judicial e uma ação de confirmação certamente custaria um comprador no tempo de encerramento e dinheiro.
Pesquisa De Título: Você deve conduzir isso por conta própria (usando um serviço de advogado de título, como o serviço que nossa empresa pode fornecer) para executar o título na propriedade antes de sua licitação na propriedade. Título irá mostrar-lhe que impostos, penhores, ônus e outros itens podem afetar a propriedade. Por exemplo, existe uma servidão ou buffer que torna parte da propriedade não desenvolvida ou inutilizável? O título também revelará se os impostos são devidos, se houver compradores de garantia de terceiros e se houver julgamentos na cadeia de títulos que não foram eliminados por execução hipotecária. Os custos de Due diligence, pesquisas de título de Examinadores de título independentes, e advogados podem ser caros e você teria que pagar por isso na frente do seu bolso e não seria reembolsado por isso quando você compra a propriedade. Normalmente, o seguro de título não é oferecido pelo escritório do advogado de encerramento.
nenhum período de Due Diligence: novamente, isso significa que você não tem direito a uma inspeção formal e não tem o direito de fazer uma pesquisa da propriedade antes do encerramento. Como você normalmente não terá uma pesquisa atual da propriedade, você não poderá verificar uma nova pesquisa com a descrição legal da propriedade que receberá nas etapas. Portanto, você não saberá se a descrição legal que você está recebendo é o que está realmente no terreno.
requisitos processuais cumpridos? O credor deve ter seguido procedimentos de encerramento adequados em relação a Aviso, aceleração e Propaganda. Além disso, se houver uma garantia de imposto Federal, o advogado do credor deve notificar adequadamente o IRS, que terá um direito de resgate de 120 dias. Se mais tarde for descoberto que existem irregularidades processuais, pode haver uma reivindicação de comercialização do seu título e, possivelmente, a execução hipotecária pode ser revertida e desenrolada. No mínimo, você terá sido amarrado com a propriedade por algum tempo, sem a capacidade de dispor de sua propriedade.
valor: você precisará fazer sua lição de casa e ter certeza do valor da propriedade. Se a sua avaliação ou avaliação estiver errada, e você pretende virar ou alugar a propriedade, você pode facilmente perder seu investimento antes mesmo de comprá-lo.
localização: A má localização de uma propriedade pode arruinar seu investimento. Por exemplo, está perto de uma ferrovia, rota de vôo ou depósito de lixo; ou está em um bairro com alto crime, zoneado para escolas indesejáveis ou em uma área ambientalmente contaminada? Localização, Localização, Localização ainda é fundamental, mesmo nos degraus do Tribunal.
forte concorrência por boas propriedades: muitas propriedades “boas” caem da lista de encerramento antes do encerramento devido à reintegração da hipoteca, problemas de título na propriedade ou onde um mutuário pede falência.
empréstimos intervenientes, créditos de sub-rogação: Você pode estar comprando imóveis com garantias não reveladas ou superiores. Você também pode estar comprando propriedades envolvidas em uma ação judicial e, no mínimo, estar vinculado a litígios ou, no máximo, perder a propriedade que acabou de comprar.
em suma, comprar imóveis nas etapas do tribunal pode ser uma área complicada, por isso é importante que você conheça os riscos de entrar na aventura. Com oportunidade há risco. Se você está determinado a comprar nos degraus, uma avenida é fazer parceria ou investir com alguém que já faz isso como um negócio em tempo integral e está disposto a compartilhar o risco e a recompensa. Os compradores profissionais de encerramento conhecem seus valores e sabem quando seguir em frente e quando recuar. Comprar propriedade de encerramento após encerramento quando está listado para revenda é uma opção viável para amadores. Você mantém os direitos normais de contrato e due diligence, mas ainda pode comprar uma propriedade de pechincha.
