como alugo minha casa? Tudo o que você precisa saber

ser um senhorio tem muitas armadilhas potenciais. Aprenda as armadilhas a evitar e as etapas envolvidas no aluguel de sua casa que o tornarão mais bem-sucedido.

quer descobrir se sua casa é uma boa perspectiva de aluguel? Confira nossa calculadora de avaliação de imóveis para aluguel.

nem todo mundo aspira a ser um senhorio, mas ocasionalmente alguém se torna um senhorio acidental. Eles podem ter um membro da família que precisa de um lugar para morar ou receber uma casa herdada. Eles também podem precisar se mudar, mas incapazes de vender sua casa atual. Quando essas situações acontecem, muitas pessoas pensam em como podem alugar sua casa. Nós orientamos você através do processo, passo a passo.

quanto posso alugar minha casa?

você provavelmente já está perguntando ” quanto aluguel posso obter para minha casa?”O valor do aluguel que você pode cobrar dependerá do número de quartos, da condição da sua casa e do bairro. Felizmente, existem muitas ferramentas disponíveis para determinar quais aluguéis são para sua casa e Bairro.

duas ferramentas populares do site são Zillow e RentoMeter. Cada uma dessas ferramentas lhe dará um mapa das propriedades de aluguel ao redor perto de sua casa e aproximadamente para que essas propriedades estão alugando. Eu digo “aproximadamente” porque, ao contrário dos gerentes de propriedade, esses sites realmente só sabem para que foi anunciado um aluguel. Deixe-me explicar, você pode anunciar sua propriedade em US $2.000 por mês com esses serviços. No entanto, e se você achar que teve que alugar sua casa por US $1.850 por mês para conseguir um inquilino? Esses serviços não saberiam que você reduziu seu aluguel.

uma das coisas legais que eu gosto no RentoMeter é o medidor do painel. Isso fornece uma boa visão gráfica da Gama de aluguéis para casas semelhantes. Eu posso ver os valores baixos e altos, bem como a gama média de aluguéis que minha casa meu aluguel para.

outro método para determinar o que sua casa alugará é o Craigslist. Comece escolhendo a cidade onde deseja anunciar e selecione “apts/habitação” na seção habitação.

em seguida, olhe para o lado esquerdo da página. É aqui que você pode limitar os resultados a casas versus apartamentos, número de quartos e muito mais. Mais uma vez, Craigslist não vai saber o que as propriedades realmente alugar para, apenas o que as pessoas estão anunciando. Não é incomum ver a mesma casa várias semanas depois com um aluguel reduzido porque o proprietário não conseguiu alugar sua casa pelo preço mais alto. Ajuda também a procurar propriedades que estão sendo anunciadas pelos gerentes de propriedade. Essas empresas provavelmente terão várias propriedades na área e terão uma boa ideia de quais propriedades podem alugar. Veremos os prós e contras da empresa de gerenciamento de propriedades mais adiante neste artigo.

será que vai gerar renda suficiente?

esta é uma pergunta muito importante que todo proprietário precisa fazer, especialmente se você tiver uma hipoteca sobre a propriedade. Cada imóvel alugado tem despesas regulares e inesperadas. Você precisará de mais dinheiro para reparos ao alugar sua casa do que se morasse nela. Como regra geral, muitos investidores e proprietários tentam não deixar que suas despesas excedam 60% da renda mensal de aluguel. Os investidores referem-se a esse valor como sua receita mensal líquida, ou NOI.

aluguel mensal-hipoteca-seguro – impostos sobre a propriedade-vaga-reparos = renda mensal líquida

se a renda mensal líquida for inferior a 60% de seu aluguel mensal, eles consideram a propriedade uma propriedade de investimento pobre.

Vamos usar um exemplo:

2,000 renda mensal – 425 hipoteca – seguro de 80 – 90 impostos de propriedade – 50 vaga reserva – 75 reparos = 1380 Net Renda Mensal

No exemplo acima, o lucro líquido é de 69% das rendas mensais e, portanto, seria um aluguer de uma pessoa pode dar ao luxo de manter. Se os aluguéis eram muito menos ou qualquer uma de suas despesas mais altas, pode ser um poço de dinheiro, em vez de um investimento. Esta não é a única fórmula que um proprietário pode considerar usar, mas é simples o suficiente para que funcione se você estiver pensando em alugar sua casa.

seguro de senhorio

você provavelmente já tem seguro de proprietário, mas se você for alugar sua casa por algo diferente de alguns dias, precisará ter seguro de senhorio.

Qual é a diferença entre o seguro de proprietário e proprietário que você pergunta? A principal diferença é que o seguro do senhorio protege você de responsabilidade caso seu locatário se machuque em sua propriedade. Vamos supor que seu inquilino tenha um cachorro que morde alguém, mesmo que não devesse ter um cachorro. Você gostaria de ter seguro de senhorio para pelo menos ter algum grau de proteção contra uma ação judicial. No entanto, a companhia de seguros ainda pode negar sua reivindicação se a raça do cão foi excluída em sua apólice de seguro.

você também vai querer ter certeza de que seus inquilinos têm seguro do locatário adequado. Caso sua propriedade de aluguel tenha uma perda catastrófica, como incêndio ou inundação, o seguro do proprietário não protegeria os pertences de seus inquilinos. Somente o seguro de inquilino adquirido por seus inquilinos pode fornecer isso.

posso alugar minha casa sem um agente?

qualquer pessoa pode alugar sua casa sem um agente ou um gerente de propriedade. No entanto, são muitas as leis de habitação justa que devem ser seguidas. Você não pode discriminar ninguém com base em raça, status familiar ou crenças religiosas. O status Familiar inclui se seus inquilinos são casados ou têm filhos.

se você vai gerenciar seu próprio aluguel, existem várias aulas ministradas por associações locais de aluguel de apartamentos que podem ajudá-lo a se familiarizar com as regras. É importante se conectar com um desses grupos, pois as regras podem mudar a cada ano, especialmente na Califórnia, onde as leis são muito pró inquilino.

Como Escolher uma Boa Empresa de Gestão de Propriedades

Se você mora fora da cidade ou não querem lidar com o inquilino problemas diretamente, você pode contratar um gerente de propriedade. Se você mora fora da cidade, muitas cidades, incluindo Sacramento, exigem que você tenha uma pessoa local responsável pela gestão. Os gerentes de propriedade alugarão sua propriedade, farão chamadas noturnas para banheiros conectados e responderão aos pedidos de reparos.

eu sugiro que você comece Gerenciando sua propriedade você mesmo. Dessa forma, você pode obter uma melhor compreensão do processo. Se mais tarde você decidir que deseja contratar um gerente de propriedade, terá uma ideia melhor do que deseja deles. Lembre-se de que os gerentes de propriedade só ganham dinheiro quando podem cobrar por seus serviços. Isso significa que não é do interesse financeiro deles manter seus locatários a longo prazo ou reduzir as chamadas de serviço.

história Relacionada: Como contratar um gerente de propriedade para o estado a propriedade

Como Obter o seu Senhorio em Apuros

isso título parece fora de lugar? Esta é realmente uma frase comumente pesquisada no Google. Isto diz-te alguma coisa? Há uma abundância de bons locatários, mas tudo o que é preciso é um inquilino ruim antes de decidir que você não quer mais ser um senhorio. A gestão de propriedades é uma das profissões mais processadas que existe. Você pode querer considerar a leitura de comentários Yelp de qualquer gerente de propriedade antes de contratá-los. Os comentários serão principalmente de inquilinos, mas você terá uma boa ideia de como eles respondem a inquilinos difíceis.

sua cidade tem inspeções de aluguel?

muitas cidades exigem inspeções regulares de aluguel para reduzir a praga da habitação. Sacramento e Rancho Cordova têm departamentos de inspeção de aluguel e exigem inspeções regulares. Se você mora em uma dessas cidades, você terá que registrar sua casa com seu programa de inspeção de aluguel e pagar uma taxa anual. Esses programas normalmente fazem parte da Divisão de fiscalização de código da cidade. Eles geralmente exigem uma inspeção a cada dois anos do interior da casa. Durante a inspeção, o inspetor da cidade passará pela casa com uma lista de verificação de itens para verificar. Se você ainda não fez isso, certifique-se de verificar essas violações comuns do código de habitação de aluguel.

Você deve sempre participar das inspeções com o inspetor. Se você tem uma empresa de gestão de propriedade, você deve ter a empresa de gestão participar da inspeção para você. Além de ver quaisquer problemas que o Inspetor aponta, dá-lhe a oportunidade de ver a condição dentro do seu imóvel alugado. Se forem encontradas violações, você geralmente terá 30 dias para corrigi-las. Algumas violações exigem uma re-inspeção e uma taxa adicional. Em alguns casos raros, uma inspeção pode encontrar condições de vida perigosas que exigem que você coloque o inquilino em um hotel às suas custas, enquanto você corrige o problema.

como listar seu aluguel no Craigslist

se você decidiu gerenciar sua própria propriedade de aluguel, provavelmente listará seu aluguel no Craigslist. Se você ainda não tem uma conta, comece selecionando “Minha Conta” no canto superior esquerdo da tela. Depois de criar sua conta, você pode selecionar “Criar postagem”.

e depois “habitação oferecida”.

conclua o processo respondendo às solicitações restantes para criar seu anúncio. Certifique-se de incluir o número de Quartos, Aluguel mensal, quaisquer depósitos de segurança e se os animais de estimação são permitidos. Esteja ciente de que você não deve discriminar possíveis Locatários com animais de serviço, mesmo que tenha dito “sem animais de estimação”.

realização de triagem de inquilinos e aluguel inicial

critérios de aluguel

cada casa deve ter um critério de aluguel específico antes de anunciar a propriedade. Seu critério pode ser que a renda mensal bruta de um inquilino tenha que ser 2 1/2 vezes o aluguel mensal. Também pode não ser animais de estimação. É ainda melhor se esses critérios forem documentados. Você quer isso decidido antes de começar a anunciar para que possa ser consistente. Se você parece que está afastando os clientes porque suas qualificações estão mudando, então você pode ser ameaçado com um processo por discriminação. Lembre-se, há muitos processos movidos contra proprietários por discriminação injusta. Esteja seguro, anote seus critérios e fique com ele.

coisas para incluir em seus critérios de aluguel

1. Renda mensal mínima

se você não tem certeza do que exigir para uma renda mensal mínima, consulte os anúncios locais do Craigslist. Você pode querer que seus inquilinos façam três vezes o aluguel mensal, mas pode não ser típico do bairro. Se os requisitos são muito altos, você terá problemas para alugar sua casa. Se for muito baixo, você pode encontrar-se com inquilinos sub par.

2. Histórico de trabalho

quanto tempo um potencial inquilino precisa ter trabalhado em seu trabalho recente? As transferências de emprego estão bem? Eles têm um histórico de mudança de emprego para emprego? Você precisa documentar o que é e não é aceitável para você.

3. Você permite animais de estimação?

lembre-se de que você não pode discriminar animais de serviço.

4. Qual é a pontuação de crédito mínima exigida?

uma pontuação de crédito de 650 será aceitável ou você exigirá uma pontuação de crédito de 720? Você deve ser capaz de responder a esta pergunta quando um potencial inquilinos chamá-lo. Não espere ser capaz de ter o mesmo requisito de pontuação de crédito para um bairro C como faria para um bairro B+. Não sabe qual pontuação de crédito você deseja usar para uma casa específica? Procure aluguéis anunciados localmente e ligue para eles para encontrar o que eles estão exigindo.

5. Histórico de aluguel

este é sempre o mais difícil de avaliar. É difícil saber se o que seu potencial inquilino colocou em sua aplicação é a verdade. Uma boa maneira de verificar é comparar sua aplicação com seu relatório de crédito para verificar endereços. Comece ligando para proprietários que não sejam seus proprietários atuais. Se eles são um inquilino problema, os proprietários atuais provavelmente darão um relatório brilhante porque querem que seu inquilino se mova. Pergunte aos proprietários quão oportunos eles estavam fazendo aluguel. Quantas vezes eles estavam atrasados pagando aluguel? Eles já tiveram reclamações dos vizinhos sobre os inquilinos? Estas são todas boas perguntas a serem feitas.

6. As falências estão bem?

isso depende de você. No mínimo, você pode querer ter certeza de que os inquilinos em potencial não têm falência aberta.

7 aplicativo de aluguel concluído

isso parece óbvio, mas muitos candidatos a aluguel deixam as informações fora de sua inscrição. Pode ser intencional, ou pode ser por acidente. Você sempre pode acompanhar os candidatos que deixam os itens fora de sua inscrição. Melhor ainda, se os candidatos entregarem pessoalmente uma inscrição durante a sua casa aberta, reserve um momento para digitalizá-la em busca de informações ausentes. Se algo estiver faltando, peça-lhes para corrigi-lo ou coloque uma nota sobre quando eles fornecerão a você.

Posso ter requisitos diferentes para propriedades diferentes?

Sim. Seus critérios de aluguel não precisam ser os mesmos de casa em casa. Se você tem duas propriedades de aluguel diferentes com aluguéis mensais diferentes ou bairros diferentes, você pode querer critérios diferentes para cada casa. Lembre-se de ser consistente para cada imóvel alugado individual.

mostrando horários

tentando organizar horários para os inquilinos verem sua casa pode deixá-lo louco. Você terá clientes em potencial ligar para você e perguntar se eles podem ver seu aluguel imediatamente. Você reorganiza sua programação, dirige para a propriedade apenas para que o inquilino seja um não comparecimento. Para evitar essa dor de cabeça, organize duas ou três vezes em casa aberta. Diga aos possíveis inquilinos que esta será a única vez que sua casa estará disponível para visualização.

eu realmente gosto de incluir os tempos de exibição em nosso anúncio Craigslist.

aplicação e contrato/Contrato de arrendamento

você pode obter aplicação de aluguer e contrato de arrendamento on-line ou na maioria das lojas de escritório. Você também pode obtê-los através de sua Associação de apartamentos local. Faça várias cópias e deixe vários pedidos na propriedade para possíveis inquilinos. Se você colocar um sinal de aluguel, anexe uma caixa de folheto ao seu sinal e coloque os aplicativos na caixa. Incentive os inquilinos que ligarem para você do seu anúncio a dirigir pela propriedade para verificar se eles gostam do bairro.

também pode ser uma boa ideia colocar suas informações de contato no interior de uma janela frontal. Isso torna mais difícil para potenciais golpistas tentarem alugar sua casa. Os inquilinos em potencial pelo menos poderão ter uma pista sobre quem é o verdadeiro senhorio.

Pré-Ecrã Antes da Verificação de Crédito

Uma coisa legal que você pode fazer para potenciais inquilinos é pré-tela-los antes de pedir-lhes para pagar uma verificação de crédito. Com a pré-triagem, você está se certificando de que eles atendam aos requisitos da Política de aluguel. Eles atendem aos seus requisitos de renda, histórico de aluguel, etc. Se um inquilino em potencial não tiver concluído o pedido, não tiver renda suficiente ou histórico de aluguel, você não precisa que eles gastem dinheiro para uma verificação de crédito.

verificação de crédito

você deve sempre executar uma verificação de crédito em potenciais inquilinos. O serviço My Smart Move da Trans Union permite que você configure seu endereço de aluguel e envie seus inquilinos diretamente para o site deles para realizar uma verificação de crédito.

usando o serviço, você pode enviar um e-mail para possíveis inquilinos para fazer login e enviar suas informações de crédito. Uma boa característica disso é que seu inquilino paga a Trans Union diretamente em vez de você. Isso libera você de ter que cobrar taxas.

você não deve esperar ganhar dinheiro com taxas de inscrição ou verificações de crédito. A maioria dos Estados limita a quantidade de dinheiro que você pode cobrar para processar a inscrição a uma taxa muito pequena. A quantidade é tão pequena, que realmente não vale a pena o incômodo de coletar.

contrato de aluguel

você nunca quer deixar um inquilino morar sem que todos os ocupantes adultos assinem o contrato de arrendamento primeiro. Deve especificar quaisquer critérios específicos da casa. Você especificou “sem animais de estimação”? Você precisa de um caminhão montado empresa de limpeza limpar os tapetes em movimento para fora? Tudo isso deve ser incluído no seu contrato de aluguel. Eu recomendaria contra o uso de um contrato de aluguel clichê da loja de suprimentos de escritório local. Em vez disso, entre em contato com a associação local de aluguel de moradias para obter seu contrato. É mais provável que esteja legalmente atualizado para protegê-lo melhor. Você pode consultar a Associação Nacional de Apartamentos para encontrar associações locais de aluguel.

formulário de inspeção de mudança de inquilino

quando você estiver pronto para dar as chaves ao seu novo inquilino, é hora de fazer uma caminhada com seu inquilino. Ao caminhar pela casa, observe qualquer dano existente ou itens quebrados. Esses itens devem ser anotados em um movimento no formulário de inspeção. Você pode fazer seu próprio formulário ou usar um como o fornecido pelo HUD. Depois que você e o inquilino concordarem com a condição da propriedade, Cada Um precisará assinar o formulário de inspeção. Você precisará deste formulário quando seu inquilino sair para identificar qualquer novo dano pelo qual o inquilino possa ser responsável.

depósito de segurança

diferentes estados têm regras diferentes sobre o quanto você pode pedir como depósito de segurança. Na Califórnia, o depósito máximo de segurança Não pode ser superior a duas vezes o aluguel mensal de propriedades inacabadas. Para imóveis mobiliados, o máximo é três vezes o aluguel mensal. Os depósitos de segurança devem ser coletados por meio de cheque administrativo antes da mudança do inquilino.

é importante lembrar que o depósito de segurança não é o seu dinheiro. Muitos proprietários entram em sérios problemas legais quando seus inquilinos saem e o proprietário não tem fundos para devolver o depósito de segurança dos inquilinos. Falaremos mais sobre isso mais tarde.

processo de rescisão de aluguel

como escrever um aviso de 30 dias para desocupar a carta

em algum momento, você precisará pedir a um inquilino para se mudar. Isso pode ser porque você quer vender a propriedade ou porque você tem um inquilino ruim. Se você tem um inquilino razoável, enviar-lhes um aviso para desocupar é muito mais barato do que ter que despejá-los. Dependendo de quanto tempo seu inquilino alugou sua casa, você terá que dar 30 ou 60 dias de antecedência.

Califórnia requisitos para aviso para desocupar

na Califórnia, se o seu inquilino ocupou a propriedade por um ano ou menos, então você pode dar um aviso de 30 dias. Se eles têm sido seu inquilino por ano e um dia, então você precisará dar-lhes um aviso de 60 dias. Na Califórnia, você geralmente não precisa fornecer um motivo pelo qual está pedindo que eles saiam. Provavelmente é melhor que você não dê um motivo se seus inquilinos forem problemáticos. Se sua casa está em uma cidade com controle de aluguel, você pode ter etapas adicionais que você deve tomar.

como o Controle de aluguel complica seu aviso para desocupar

algumas cidades, como Berkley e San Francisco, têm regras rígidas de controle de aluguel. Uma das regras mais desonestas do controle de aluguel é o que os proponentes chamam de”apenas causar despejo”. Esta regra exige que o senhorio dê uma razão pela qual eles estão pedindo ao inquilino para se mudar. A única razão permitida, é o vendedor se mudar para a casa. Caso contrário, o proprietário tem que pagar o dinheiro do inquilino. Isso pode chegar a vários milhares de dólares e destina-se a desencorajar os proprietários de vender. Felizmente, Sacramento ainda não tem controle de aluguel, mas tem havido muita discussão sobre o controle de aluguel na cidade. Se sua propriedade estiver em uma área de controle de aluguel, você deve pensar muito seriamente antes de colocar sua propriedade como aluguel.

Update: Sacramento passou recentemente medidas de controle de aluguel. Além disso, cada eleição parece haver uma iniciativa para revogar as proibições existentes de controle de aluguel.

inspeção pré-retirada

eu gosto de agendar duas inspeções de saída. Agendamos uma inspeção de saída assim que o inquilino nos avisar que eles estão se movendo. Durante esta inspeção, identificamos itens que os inquilinos precisarão corrigir para receber seu depósito de segurança completo. Os inquilinos apreciam poder corrigir itens por conta própria para que possam recuperar todo o depósito de segurança.

desgaste Normal

é importante observar que você não pode cobrar dos inquilinos pelo desgaste normal. Um tapete tem uma vida útil de cinco anos. Se você está tentando fazer com que seu inquilino pague por um tapete novo com 7 anos, você acabará no tribunal. No entanto, se você colocar um novo tapete no ano passado e agora estiver manchado e destruído, isso é uma dedução razoável.

limpeza de tapetes

muitos contratos de aluguel indicam como os tapetes devem ser limpos antes de desocupar. Gostamos de insistir que os tapetes devem ser limpos por uma empresa de limpeza montada em caminhão. Queremos uma limpeza profissional dos nossos tapetes. Se você não especificar isso em seu contrato de aluguel, seus inquilinos poderão limpá-lo sozinhos. O resultado provavelmente será que eles alugam uma unidade inadequada da mercearia local e acabam fixando permanentemente quaisquer manchas no tapete.

inspeção de saída Final

isso deve ser feito assim que a casa estiver vazia e seu inquilino se mudar. Você não quer nenhum dano escondido atrás de sofás ou fotos. Você também precisa trazer o movimento inicial no formulário de inspeção que você e o inquilino completaram quando se mudaram. Ao caminhar pela casa, anote qualquer novo dano que não seja desgaste normal. Leve o seu tempo fazendo sua inspeção. É incrível como os inquilinos podem esconder reparos mal feitos ou problemas que você não verá até depois de se mudarem. Se você perder algo, provavelmente terá que pagar pelas correções, especialmente se você mora em um estado pró-inquilino. Por fim, peça ao seu inquilino que assine e observe qualquer coisa com a qual ele possa discordar.

cuidado: você só deve deduzir o custo de danos por itens documentados em sua inspeção de saída. Caso contrário, seu ex-inquilino pode buscar uma ação legal contra você.

devolução do depósito de segurança do inquilino

na Califórnia, o senhorio tem 21 dias para devolver o depósito de segurança. A falha em devolver um depósito de segurança em tempo hábil é punível com uma multa de três vezes o valor do depósito de segurança. Como dito anteriormente, o depósito de segurança é o dinheiro do inquilino e deve sempre ser mantido separado de outros fundos. Dizer:” eu gastei “ou” eu não tinha dinheiro para pagá-los imediatamente ” antes de um juiz provavelmente será muito caro.

primeiro e último ou simples depósito de segurança?

por precaução, não gostamos de pedir o aluguel do primeiro e do último mês como depósito de segurança. Quando os inquilinos pensam que o aluguel do mês passado faz parte do depósito de segurança, eles simplesmente não pagam o aluguel do mês passado. Isso deixa você com falta de dinheiro, caso haja danos significativos. Também não incentiva os inquilinos a notarem que estão se mudando. Eles simplesmente parecem desaparecer no meio da noite.

Pensamentos finais sobre alugar sua casa

alugar uma casa pode ser um investimento valioso, mas também propenso a dores de cabeça e armadilhas. A chave para o sucesso é a triagem de inquilinos de boa qualidade e seguindo as regras de habitação justa. Leva tempo para fazer um bom trabalho.

se você se encontrar em um picles por causa de inquilinos ruins, etiqueta vermelha de aplicação de código ou despejos, qualquer lucro pode evaporar rapidamente. Se você tem um imóvel alugado com mais dor do que recompensa, ligue para nós. Não somos advogados e não damos aconselhamento jurídico. No entanto, podemos oferecer para comprar seu aluguel como está, com inquilinos no lugar.